Aktuell (2022) Bausparvertrag zur Sicherung der Zinsen

Hallo Axel Fouly , willkommen im Finanztip-Forum.

Wie Du richtig sagst ist es eine Wette und deswegen musst Du es Dir letztlich selbst ausrechnen und bewerten.

Meine ganz persönliche Meinung dazu:

Ich bin schon etwas älter und meine erste Baufinanzierung kostete damals 8,2% effektiv. Ein Bausparer hätte niedrigere Zinsen gehabt aber eine höhere Annuität und mithin höhere monatliche Belastung. Insofern war der Bausparer nicht attraktiv für eine Vollfinanzierung, da die Raten nicht zahlbar gewesen wären. Das wäre mein Tipp hier noch mal zu überlegen, was eine sinnvolle Größenordnung wäre und dagegen die Kosten und entgangene Verzinsung in der Ansparphase - denn auch die würde bei einer tatsächlichen Zinssteigerung steigen - betrachten.

Angesichts der europäischen Verschuldungssituation gehe ich nicht von dramatisch steigenden Zinsen in Europa aus, zumindest nicht auf lange Frist. Insofern wäre bei nicht terminlich fixem Immobilienwunsch aus meiner Sicht eine frühzeitige Bindung über einen Bausparer eher ein Risiko als eine Chance.

Mit dem Bausparer handelst du dir im Wesentlichen hohe Koste ein. Neben dem aktuell nicht existierenden Zins zahlst du auch noch Abschlusskosten, z.B. 1,25% oder ähnlich. Bei den niedrigen Guthabenzinsen wirst du die nie reinholen sondern mit einem Minus in den Kredit gehen.

Dazu sind die Zinsen auch jetzt nicht der Hammer. Als ich auf der Suche nach einer Immobilienfinanzierung war, wurde mir ein TA Darlehen bzw Sofort-Bausparer angeboten. (Eigenwerbung: Ich habe sogar einen kompletten Blogartikel dazu geschrieben warum sich ein TA Darlehen nicht lohnt.)

Angeboten wurde mir Ende September/Anfang Oktober 2,5% für den Kredit. Seither sind die Zinsen deutlich gestiegen und grob über den Daumen gepeilt, dürftest du jetzt bei 3% oder so rauskommen. Das ist jetzt absolut nicht der Hammer. Meine persönliche Erwartung ist, dass ich Ende 2031 meine Anschlussfinanzierung zu unter 3% abschließen kann.

Dazu kommen bei Bausparern noch diverse Fallstricke. Die Zuteilung ist relativ schlecht zu planen. Die Sparquote reicht nicht aus, du brauchst auch die entsprechende Bewertungszahl.

Willst du in der Immobilienfinanzierung wirklich was reißen, reicht ein Bausparvertrag mit 20 000€ oder 50 000€ nicht aus. Da reden wir dann eher über 300k oder 400k, sonst sicherst du nicht den Hauptteil der Finanzierung ab. Dann hast du aber die Problematik, dass die Bausparverträge nur bis 100 000€ von der Einlagensicherung abgedeckt sind wenn die Bausparkasse pleite geht. Das Risiko steigt aber stark an, falls die Zinsen deutlich über der Erwartung steigen sollten. Dann müssen reihenweise alte Verträge mit hohen Verlusten bedient werden.

Kurz gesagt, ich gehe nicht von extrem steigenden Zinsen aus. Damit die Teilfinanzierung wirklich eine Absicherung ist, musst du auch klotzen statt kleckern. Mit entsprechend hohen Abschlussgebühren und monatlichen Einzahlungen. Das ist eher unattraktiv

Hallo Axel,

ein Bausparvertrag ist (entgegen der Werbung) ein komplex strukturiertes Finanzprodukt. Ob es sich lohnt, weiß man leider erst hinterher. Wenn man in Zeiten fallender/niedriger Zinsen anspart und in Zeiten hoher Zinsen den Kredit aufnimmt, kann es sehr lukrativ sein. Umgekehrt halt nicht.

Du musst also nur wissen, wie die Zinsen in 5, 10 oder 15 Jahren sind

Solltest Du das nicht so genau wissen, ist natürlich eine Risikostreuung möglich. Das größte Risiko ist der Kredit, den Du in ca. 5 Jahren aufnehmen willst und dessen Zinssatz Du auch nicht kennst. Daher Deine Idee, davon einen Teil durch einen Bausparvertrag zu ersetzen, dessen Zinsen Du heute fixieren kannst. Du kaufst also eine Zinsoption. Schon wegen der hohen Tilgung sollte es nur ein kleinerer Teil der Gesamtfinanzierung sein. Darüber hinaus hast Du bei einem Bauspardarlehen den Vorteil, dass Du jederzeit Sondertilgungen leisten kannst, wenn Du unerwartet Geld übrig haben solltest oder das finanzmathematisch aufgrund der Zinsentwicklung Sinn macht.

Lohnen tut sich das m.E. nur, wenn Du das optimierst, d.h. Mindestbewertungszahl und Mindestsparguthaben möglichst gleichzeitig erreicht werden und das möglichst dann, wenn das Darlehen gebraucht wird.

Ich hatte schon mehrere Bausparverträge, die sich auch für mich gelohnt haben. Ich habe die aber immer in Excel programmiert. Da konnte ich verschiedene Szenarien ausprobieren und optimieren und umsteuern, wenn sich meine Pläne oder die Zinskurve verändert haben. Dazu muss man natürlich auch Lust haben!! Dabei habe ich nur selten regelmäßig eingezahlt, sondern so, wie es für mich passend war.

Auf die Zinsen in 5 Jahren zu spekulieren ist sehr schwer, auf die in 15 Jahren unsinnig. Bei Dir könnte daher eine höhere Einzahlung am Anfang Sinn machen, so dass in 5 Jahren die Bewertungszahl erreicht wird, dann bei Bedarf auf das Mindestsparguthaben auffüllen. Idealerweise rechnest Du das für verschiedene Tarife durch. Und natürlich vergleichen, welche Kosten Du versenkt hast, wenn Du den Kredit nicht in Anspruch nimmst.

Also überlege Dir, ob das Dein neues Hobby sein soll ...