Bausparvertrag steigender Zins

    Hallo zusammen,


    ich bin neu in diesem Forum und hätte eine Frage, da ich mir bei meinem Bausparberater ein Angebot eingeholt habe, bei dem ich nicht weiß was ich davon halten soll.

    Kurz zu meiner Person, ich bin 30 Jahre und nach meinem Studium erst seit kurzem berufstätig. Ich würde gerne (abhängig von der Marktlage) gerne bauen bzw. mir ein Haus kaufen. Dies soll nicht überstürzt sein, aber in den nächsten 5 bis 10 Jahren erfolgen (abhängig von der Marktlage). Nur würde ich mir gerne vorab einen BSV mit relativ günstigen Zinsen sichern. Da man aktuell überall aufgrund der Notenbankpolitik plus die aktuelle Situation hört und auch mitbekommt, dass die Zinsen steigen, ist denke ich die Überlegung sich Zinssätze zu sichern keine schlechte Überlegung.


    Nun hat eine Bausparkasse, aber seit Anfang Juli ein Tarif rausgebracht, bei dem der effektive Jahreszinssatz, teilweise geringer ist als bei den aktuell existieren Tarifen. Dies macht mich ein wenig stutzig und würde gerne nachfragen, was ihr von diesem Tarif hält. Ich besitze bereits einen alten Jugend Tarif, bei dem aber deutlich höhere Zinssätze gibt, sodass ich eigentlich auch einen Teil der Summe umschichten würde.


    Tarifdetails:

    Sparphase
    Sparzins (% pro Jahr) 0,01
    Bonus (% pro Jahr) -
    Regelsparbeitrag (‰ der Bausparsumme, monatlich) 4
    Mindestbausparsumme in Tsd. € 50
    Mindestsparguthaben (% der Bausparsumme) 45
    Mindestsparzeit 1 J. 6 Mo.
    Abschlussgebühr (% der Bausparsumme) 1,6
    Jahresentgelt / Vertragsentgelt (€ pro Jahr) 18
    Darlehensphase
    Gebundener Sollzins (% pro Jahr) 1,19
    Effektiver Jahreszins (% gemäß Preisangabenverordnung) 1,54
    Zins- und Tilgungsbeitrag (‰ der Bausparsumme, monatlich) 5
    Maximaler Darlehensanspruch (% der Bausparsumme) 55
    Maximale Darlehenslaufzeit 9 J. 9 Mo.
    Jahresentgelt / Vertragsentgelt (€ pro Jahr) -



    Falls sowas hier generell nicht gefragt wird gebt einfach Bescheid, aber ich wusste nicht an wen sonst als ein Forum ich mich hier bestenfalls wenden kann. Falls, das hier nicht passt, könnt ihr mir was empfehlen, an wen ich die Frage richten kann?


    Vorab vielen Dank!


    Beste Grüße,

    donfamilie

    Wäre nett, wenn Du den Namen des Produktes und den Anbieter genannt hättest statt nur zu kopieren.


    Bei dem Vertrag fällt mir der geringe Zinssatz in der Anparphase auf, d.h. Du verlierst erst mal Geld durch Inflation / geringeren Zinssatz als bei TG/FG. Die Vertriebsprovision mit 1,6% ist sehr hoch, auch das wirkt sich negativ aus.


    Der eff. Jahreszins liegt ca. 0,9% unter Marktzins (Quelle FMH, 10 Jahre fest, 4% Tilgung), das scheint mir nicht so attraktiv zu sein außer man erwartet extrem steigende Zinsen.


    FT sieht das Thema Bausparvertrag eher kritisch. Am Ende des Beitrags ist auch eine Vergleichsberechnung, die Du vielleicht mal für Dein Beispiel anwenden könntest. https://www.finanztip.de/bausparvertrag/

    Ein paar Gedanken von mir dazu:


    Generell lohnt sich ein Bausparvertrag, wenn Du in einer Niedrigzinsphase ansparst und in einer Hochzinsphase den Kredit nutzt. Wenn Du in den nächsten 5-10 Jahren niedrige Zinsen erwartest und danach deutlich steigende Zinsen, dann ist ein BSV eine gute Idee.


    Ein BSV kann sich nur rechnen, wenn Du ihn optimierst, d.h. alle Zuteilbedingungen (z.B. Mindestbewertungszahl, Mindestguthaben) möglichst gleichzeitig erfüllt sind. Bei Standardvorschlägen ist das idR nicht der Fall. Du solltest die Berechnungen in einem Excelsheet selbst nachvollziehen können.


    Du hast in der Ansparphase deutlich höhere Kosten als Erträge. Hinzu kommen die kalkulatorischen Verluste durch Zinsverzicht. Du solltest Dir also sicher sein, dass Du den Kredit auch wirklich im Zuteilungszeitpunkt nutzt, sonst hast Du nur Geld sinnlos verbrannt. Das kann bei einer Anschlussfinanzierung klappen, da der Zeitpunkt genau bekannt ist. Bei "... würde gerne (abhängig von der Marktlage) ..." sehe ich das kritisch.


    Durch die hohe Tilgung kann ein BSV meistens nur einen kleinen Teil in einer Gesamtfinanzierung ausmachen.


    Ein Jugend-Tarif ist kein Finanzierungsprodukt, sondern ein Lockmittel um junge Kunden an das "altmodische Spießerprodukt" heranzuführen. Es hat oft einen Bonus, der wie ein hoher Zusatzzins aussieht, aber nur auf die Neueinzahlung wirkt. Dadurch ist die tatsächliche Rendite auch nicht besonders, aber das kann kaum einer nachrechnen. Die WOP hübscht das Ganze minimal auf. Der Kredit ist idR indiskutabel. Daher sollte der Sparvertrag spätestens nach Erfüllung der Bedingungen schnell aufgelöst werden.

    Hallo ihr beiden,


    vielen Dank erstmal für das Feedback.


    Kater.Ka

    Klar kann ich den Tarif und die Bausparkasse nennen, war mir nur nicht sicher, ob das in Ordnung ist. Es handelt sich hierbei um den Zukunftplus der LBS Südwest. Genau in der Guthabenphase gibt es kaum Geld, aber das ist mir hier bewusst, da ich eigentlich nur den effektiven Zins sichern möchte (1,54%).

    Du sagst der effektive Zins liegt aktuell etwa 0,9% unter dem Marktdurchschnitt. Ich gehe davon aus, dass die Zinsen weiter steigen werden, sodass wir die durchschnittlich 4% erreichen. Für diesen Fall wollte ich mich absichern. Evtl. auch um diesen BSV als Anschlussfinanzierung dann irgendwann mal nutzen zu können.

    Vielen Dank für die Beispielrechnung. Die hatte ich nicht mehr auf dem Schirm, als ich den Beitrag damals gesehen hatte.


    Hornie

    Auch dir danke. Ich weiß, es ist relativ unsicher und der Zeitpunkt ist auch unsicher, was nicht ideal ist, da natürlich der optimale Zeitpunkt dadurch nicht erreicht wird, leider.

    Aber auch hier, als Anschlussfinanzierung dennoch eine Option bei Erwartung von steigenden Zinsen?

    Ja der Jugendtarif war damals eine Wahl um sicher mit AN-Sparzulage und WOP plus den Bonus ein wenig extra zu bekommen und das auf Nummer sicher (Gott sei Dank, entfiel damals bei mir die Abschlussgebühr).

    Die Idee mit dem Excelsheet ist klasse und ich werde die auch umsetzen.




    Zusammenfassend:
    Macht der BSV Sinn zukünftig als Anschlussfinanzierung bzw. als Absicherung gegen steigende Zinsen?


    Vor allem möchte ich, das Geld für ein zukünftiges Haus nicht am Kapitalmarkt anlegen (andere Sparpläne laufen auf Aktien und ETF), sondern sicher anlegen. Die Alternative wäre ja nur ein Tagesgeldkonto, was aber generell eine sehr geringe Rendite mitbringt ohne Zusatznutzen (Absicherung gegen steigende Zinsen - auch wenn für diese Absicherung mit 1,6% der BSV sehr teuer ist)

    Zitat von donfamilie

    Ich gehe davon aus, dass die Zinsen weiter steigen werden, sodass wir die durchschnittlich 4% erreichen. Für diesen Fall wollte ich mich absichern.

    Zumindest in USA wird angenommen, dass die Inflation ihren Höhepunkt erreicht hat und die Zinsen ab Anfang 2023 wieder sinken werden. OB die EZB überhaupt signifikant die Zinsen erhöhen wird ist fraglich. Insofern könnte die derzeitige markterwartungsgetriebene, also nicht von der Notenbank getriebene, Zinssteigerung ebenfalls am Ende sein. Insofern ist für mich Dein Anliegen nachvollziehbar, ich würde aufgrund der aus meiner Sicht niedrigen Eintrittswahrscheinlichkeit des Szenarios nicht darauf wetten. Die 1,6% plus der schlechte Guthabenzins sind die Wettgebühr.

    Zitat von donfamilie

    Evtl. auch um diesen BSV als Anschlussfinanzierung dann irgendwann mal nutzen zu können.

    Zitat von donfamilie

    Macht der BSV Sinn zukünftig als Anschlussfinanzierung

    Da hier der Verlustzeitraum durch die geringen Zinsen noch höher ist macht für mich der Bausparer für die Anschlussfinanzierung noch weniger Sinn.


    Bedenke bitte, dass die Geldmarktzinsen in erster Linie von den Notenbanken gesteuert werden. Wenn also Dein Zinsszenario Wirklichkeit wird würden die Tagesgeldzinsen steigen - wie sie es im Moment auch schon tun.


    Ich bin mir nicht sicher, ob Du mal eine Gesamtbetrachtung gemacht hast. Aufgrund der hohen Tilgung ist i.d.R. ein BSV nur ein Baustein einer Finanzierung. Insofern würde sich Deine Überlegung auch nur auf einen Teil der Finanzierung auswirken. Würde das dann das Go/NoGo eines Immobilienerwerbs tatsächlich entscheiden?

    Bei 400 T€ Anschaffungskosten z.B. 100 T€ Ek, 50 T€ BSV bleiben immer noch 250 T€ auf dem Markt zu finanzieren.

    Wenn Du von Deiner Zinserwartung fest überzeugt bist und bereit bist, die hohe "Wettgebühr" zu tragen, dann kannst Du das machen.


    Zahle nicht den Regelbeitrag ein, sondern weniger. Bei Bedarf kannst Du dann das Guthaben auffüllen. So sicherst Du Dir den Tarif mit weniger Einsatz. Mit einem Excelsheet kannst Du dann den Zuteilungszeitraum punktgenau steuern. Die Bausparbedingungen genau beachten (z.B. Fristen)!


    Als Anregung anbei ein Excelsheet eines anderen LBS-Tarifs von mir.

    LBS Classic FL 2012.xls