Mietswohung beliehen

Vossperber · 1. Februar 2023

Liebe Community,

ich hoffe ihr könnt meine Frage bezüglich der bevorstehenden 1. Steuererklärung als Vermieter beantworten und mir weitere Tipps zu meinen Finanzierungen geben.

2018 habe ich mir eine Wohung gekauft.

Hierzu musste ich natürlich einen Kredit aufnehmen.

Aufgrund der Gespräche mit meinen ehemaligen Finanzierungsberaters (bereits verstorben) haben wir damals 2 Kredite aufgenommen

1. Kredit 60.000€, Sollzins1,57%, Laufzeit 12 Jahre

2. Kredit 50.000€, Sollzins 1%, Laufzeit 5 Jahre (KFW) (ab April benötigen wir hier eine Anschlussfinanzierung)

2022 haben wir uns zusätzlich noch ein Haus gekauft und wollten unsere Wohung weiterhin behalten und vermieten.

Für unsere Hausfinanzierung haben wir uns ebenfalls dazu entschieden die Finanzierung auf 2 Darlehnsverträge aufzuteilen.

3. Kredit 326.000€, Sollzins 1,68%, Laufzeit 20 Jahre

4. Kredit 120.000€, Sollzins 1,27%, Laufzeit 10 Jahre (Wohung beliehen)

Bei allen Finanzierungen (bis auf die der KFW) ist eine jährliche Sodnertilgung von 5% möglich.

Jetzt meine eigentliche Fragen:

1. Durch unsere vermietete Wohung haben wir die Möglichkeit Steuern zu sparen.

Hier gibt es z.B. die Absetzung für Abnutzung (AFA). Welchen Betrag darf ich hier angeben?

Bezieht sich der Wert lediglich auf den beim Notar angegebenen Kaufwert oder dürfen auch die Werte aus der Finanzierung berücksichtigt werden?

2. Können wir tatsächlich die Finanzierungszinsen des 4. Kredits in unserer Lohnsteuererklärung für die vermietete Wohnung geltend machen?

3. Macht eine Sondertilgung bei der aktuellen Zinslage (2% auf Tagesgeldkonto etc.) Sinn?, Falls ja, welchen Vertrag würdet ihr bevorzugt durch Sondertilgungen abtragen?

Vielen Dank für eure Unterstützung

R.F. · 1. Februar 2023

Zu 1.: Wenn es kein Neubau ist oder irgendwelche Besonderheiten vorliegen, dann beträgt die Abschreibung jährlich 2% auf den Kaufpreis abzüglich Bodenwert. Es war hoffentlich nicht der entscheidende Grund für den Kauf, damit Steuern sparen zu wollen. Das wird nicht funktionieren.

Zu 2.: Lohnsteuererklärung für die vermietete Wohnung? Bei so wenig Kenntnis in grundlegenden steuerlichen Fragen, solltest du darüber nachdenken, ob es nicht besser wäre, die Steuererklärung von einem Steuerberater machen zu lassen. Und nein, die Kreditzinsen für das privat genutzte Haus können nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgesetzt werden.

Zu 3.: Bei 556.000 € Schulden, einer ersten Anschlussfinanzierung im April und weiteren großen Brocken, bei denen bereits in einigen Jahren die Zinsbindung ausläuft, würde ich schleuningst ein christlicher Mensch werden und täglich, oder besser mehrmals täglich, zu meinem Herrgott beten, dass er meinen finanziellen Ruin verhindern möge. Die ganze Finanzierung ist hoffentlich nicht so auf Kante genäht, dass sie euch bereits bei der im April anstehenden Umschuldung um die Ohren fliegt. Da wird sich nämlich die Belastung für diese Tranche bereits verdreifachen oder vervierfachen. Mindestens, denn die Wohnung ist ja schon zur Besicherung des Kredits für das Privathaus beliehen, was den Anschlusskredit zusätzlich zur allgemeinen Zinsentwicklung teurer machen wird. Falls das überhaupt eine Bank mitmacht.

Referat Janders · 1. Februar 2023

Hallo.

Bevor ich an Sondertilgungen denke, sollte ich klären, ob und wie ich die Anschlussfinanzierung (hier: KfW) stemmen kann.

Wie hoch ist den die Restschuld, die neu finanziert werden muss? (Ich unterstelle, dass die Summen die Kreditaufnahme darstellen und nicht die Restschuld zum Ende der Laufzeit.)

Danach gilt, dass Cash-Puffer grundsätzlich Vorrang vor Sondertilgungen haben. Bei den eher niedrigen Zinsen für die laufenden Finanzierungen bieten sich Sondertilgungen aus rein finanziellen Überlegungen nicht an, wenn dann eher aus psychologischen bzw. sicherheitstechnischen Gründen.

Anders als @R.F. sehe ich die Dramatik bei den weiteren Anschlussfinanzierungen so nicht, bis 2030 und 2032 ist noch etwas Zeit hin. Allerdings sollte bis dahin ausreichend Puffer da sein, um das Zinsänderungsrisiko beherrschbar zu halten.

R.F. · 1. Februar 2023

Die ganze Einschätzung hängt natürlich davon ab, wie hoch das frei verfügbare Einkommen ist. Das kennen wir nicht. Aber es müsste schon überdurchschnittlich hoch sein, damit da überhaupt ein Puffer gebildet werden kann. Allein die ZInsbelastung beträgt jetzt knapp 8.500 € im Jahr. Wenn demnächst 50.000 € zu Marktzinsen ohne Sicherheiten und mit anderweitiger Verschuldung bis unter die Halskrause refinanziert werden sollen, wird dann die Zinsbelastung bereits auf einen fünfstelligen Betrag im Jahr steigen. Und damit ist dann noch kein Cent getilgt.

Vossperber · 1. Februar 2023

Vielen Dank für die bereits sehr schnellen Rückmeldungen.

Bisher habe ich in diversen Foren lediglich als Leser teilgenommen und nie aktiv einen Beitrag erstellt. Ich habe mich bereits immer sehr gewundert, warum die Kommentare teiweise echt suspekt werden... aber naja, damit muss man wohl klarkommen...

@R.F. glücklicherweise bin in ich tatsächlich christlich und gehe davon aus das ich wohlbehütet druchs Leben komme...

Ich kann Ihnen bereits schon versichern, dass meine Zinsbelastung der oben aufgeführten Verträge für 2023 immer noch nicht 5stellig sein werden (Berechnet mit einer Weiterfinanzierung von 4% komme ich auf eine Zinslast von ca. 8.440€)!

trotzdem vielen Dank für deine Einschätzung

Referat Janders

Vielen Dank für deine konstruktive Rückmeldung.

Ja, sie haben es richtig gedeutet. Es handelt sich um die Summe der Kreditaufnahme und nicht um die jeweilige Restschuld.

Referat Janders · 1. Februar 2023

Okay, dann würde ich mir in folgender Reihenfolge Gedanken machen:

1. Darlehen 2

2. Darlehen 1

3. Darlehen 3

4. Darlehen 4

Sondertilgungen sehe ich da eher nicht. (Verhältnis Guthabenzins zu Kreditzins passt dafür nicht).

Da sehe ich nur das Problem der "Stemmbarkeit" der Anschlussfinanzierung im Fokus.

Die selbst bewohnte Immobilie sollte möglichst schuldenfrei sein und das vermietete Objekt auch nur möglichst unter 50% verschuldet.

(Persönliches Bauchgefühl. Ich habe ein Volltilgerdarlehen für meine selbst bewohnte Immobilie und bin trotzdem froh um jede gezahlte Rate.)

Thebat · 1. Februar 2023

Hmm. Aufgrund deiner Schilderung gehen wir bei den von dir genannten Zahlen natürlich von aktuellen Salden aus, sonst könnte man ja keine vernünftige Antwort geben.

Meine Rechnung dazu:

1. Kredit 60.000€, Sollzins1,57%, Laufzeit 12 Jahre

-> 60.000 x 1,57% = 942,00 Zinsen p.a.

2. Kredit 50.000€, Sollzins 1%, Laufzeit 5 Jahre (KFW) (ab April benötigen wir hier eine Anschlussfinanzierung)

-> 50.000 x 4% (Zins Anschlussfinanzierung) = 2.000,00 Zinsen p.a.

3. Kredit 326.000€, Sollzins 1,68%, Laufzeit 20 Jahre

-> 326.000 x 1,68% = 5.476,00 Zinsen p.a.

4. Kredit 120.000€, Sollzins 1,27%, Laufzeit 10 Jahre (Wohung beliehen)

-> 120.000 x 1,27% = 1.524,00 Zinsen p.a.

Macht per Saldo 9.942,80 Euro Zinsen pro Jahr und nicht 8.440 Euro.

Sofern deine Restschulden natürlich von deinen Angaben zuvor abweichen, solltest du das ggfls. mit angeben, denn dann könnte die Antwort der Tilgungsreihenfolge unter Umständen anders ausfallen.

R.F. · 1. Februar 2023

Und für die Anschlussfinanzierung ist bei der Rechnung mit 4% noch eine ziemlich optimistische Erwartung angesetzt. Bis April werden die Zinsen weiter steigen, mit der Wohnung ist bereits der neue Kredit besichert und dann ist noch ungefähr eine halbe Million an weiteren Kreditverbindlichkeiten vorhanden. Da muss eher mit 5 - 6% gerechnet werden und der Sachbearbeiter bei der Bank wird erstmal seinen Vorgesetzten fragen müssen, ob und was da überhaupt machbar ist.

Thebat · 1. Februar 2023

Naja, das KfW Darlehen wird vermutlich als nachrangig im Grundbuch stehen. Das neue Darlehen wird dagegen eine erstrangige Besicherung verlangen, daher könnten die 4% durchaus zu optimistisch sein.

Weiterhin kommt es auch darauf an, ob die Immobilien im aktuellen Markt noch den gleichen Wert haben, zu wieviel Prozent sie schon beliehen sind bzw. ob die gestellten Sicherheiten noch ausreichend sind.

Mietswohung beliehen

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