Fragen zu KfW Programm: Klimafreundlicher-Neubau (297-298)

    Hallo zusammen,

    angenommenen man überlegt mittelfristig (1-3 Jahre) das genannte KfW-Förderprogramm für einzelne oder mehrere Wohneinheiten (Neubau) zu nutzen:


    https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Förderprodukte/Klimafreundlicher-Neubau-Wohngebäude-(297-298)/


    Fragen an alle, die damit Erfahrung oder im Detail Ahnung davon haben:


    - Wie lange würdet ihr darauf vertrauen, dass dieses Programm existiert?

    - Wie erklärt ihr euch die Zinssprünge der Förderzinsen (m.E. auch unkorreliert zum Marktzinsniveau) bzw. habt ihr euch mal mit der genauen Verzinsung beschäftigt?

    - Hat jemand die 150T€ genutzt und sich mit den höheren Anforderungen „QNG“ auseinandergesetzt?

    - Wie habt ihr den Kredit konfiguriert?

    - Was würdet ihr anderen Interessenten zu dem Förderprogramm raten?


    Danke und lieben Gruß

    FT-User

    Zitat von FinanztipUser

    - Wie lange würdet ihr darauf vertrauen, dass dieses Programm existiert?

    Bis die Töpfe leer sind. Aktuell ist wenig Nachfrage, da sich kaum einer noch einen Neubau leisten kann. Das kann sich aber schnell wieder ändern.

    Zitat von FinanztipUser

    - Hat jemand die 150T€ genutzt und sich mit den höheren Anforderungen „QNG“ auseinandergesetzt?

    Konsens in den Bauforen ist, dass man das nur machen kann, wenn man bezugsfertig baut. Eigenleistungen bergen ein zu hohes Risiko. Wenn es dumm läuft, kann das falsche Silikon o.ä. die Schadstoffmessung zerschießen, dann ist die Förderung weg. Lebenszyklusanalyse, etc. sind auch schwierig, wenn der Bauherr das Zeugs irgendwo bestellt

    Finanziell hält sich das wohl in der Waage. Was man an Zinsen spart, geht wieder für die Zertifizierungen drauf.


    Grundsätzlich würde ich mich erst konkret mit dem Thema Förderung beschäftigen, wenn deine Baupläne konkret sind. Sprich: es besteht ein erschlossenes Baugrundstück, ein Vorentwurf und eine Kostenschätzung oder erste Angebote. Die Bedingungen ändern sich einfach zu häufig. In den 3 Jahren, die ich mich jetzt mit dem Thema beschäftige, sind wir bei vierten oder fünften Förderregime. Mit dem Vorgehen gehst du auch dem Risiko aus dem Weg, auf eine Förderung zu optimieren, die dich mehr kostet, als sie bringt.

    Interessant, danke für die Rückmeldungen!


    Den ersten Punkt sehe ich aktuell ähnlich, aber gibt es nach dem Debakel mit dem Vorgängerprogramm nicht zumindest eine vorgesehene Ankündigung für sich dem Ende neigende Fördertöpfe?


    In welchen Bauforen hast du Erfahrungen zu QNG gefunden?

    Zitat von LebenimSueden

    Finanziell hält sich das wohl in der Waage. Was man an Zinsen spart, geht wieder für die Zertifizierungen drauf.

    Also die Zinsersparnis zum Marktzinsniveau von ca. 3,5% p.a. auch bei Laufzeiten von 10 Jahren und mehr für den Teil von 50.00€ würdest du dafür veranschlagen?

    Ich hätte vermutet, wenn man die Zertifizierung für eine Immobilie mit 2-3 Wohneinheiten macht, relativieren sich die Kosten. Oder zahlt man das je nach Wohneinheit?


    Ich hätte die Hoffnung, bei kleinen Wohneinheiten mit ca. 35qm vll. sogar komplett mit den KfW Bausteinen hinzukommen, wenn man nur die Baukosten davon finanziert sollte man mit gut 3.800€ Baukosten pro QM plus Nebenkosten etwa da auslaufen.


    Wenn du aktuell an dem Thema dran bist: Auf was setzt du aktuell? Fallende Baukosten? Fallende reguläre Zinsen? Bessere Förderprogramme? Oder einfach das dann zukünftig passende Objekt/Grundstück?


    Danke und Gruß

    FT-User

    Zitat von FinanztipUser

    Den ersten Punkt sehe ich aktuell ähnlich, aber gibt es nach dem Debakel mit dem Vorgängerprogramm nicht zumindest eine vorgesehene Ankündigung für sich dem Ende neigende Fördertöpfe?

    Vermutlich nein



    Zitat von FinanztipUser

    In welchen Bauforen hast du Erfahrungen zu QNG gefunden?

    Hausbauforum, Bauexpertenforum (wäre meine Empfehlung). Außerdem gibt es noch das Expertenforum Bau, da bin ich aber nicht aktiv.



    Zitat von FinanztipUser

    Wenn du aktuell an dem Thema dran bist: Auf was setzt du aktuell? Fallende Baukosten? Fallende reguläre Zinsen? Bessere Förderprogramme? Oder einfach das dann zukünftig passende Objekt/Grundstück?

    Ich habe das Glück, dass wir mit unserem Hausbau durch sind. Entsprechend hoffe ich nur noch auf günstigere Zinsen zur Anschlussfinanzierung ;)

    Aus meiner eigenen Erfahrung kann ich halt nur davon abraten, zu früh zu viel zu optimieren. Erst ein passendes Grundstück finden, dann ein Haus planen und dann schauen, ob man noch Förderungen günstig mitnehmen kann.

    https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Antragsstopp/


    ... manchmal geht es schneller als man denkt! 8| Ist zwar stand heute noch nicht dabei das 297/298er, wundern würde es mich aber bei der aktuellen politischen Lage nicht. Die Bauforen schau ich mir mal an! Wenn das Grundstück bereits da ist, steigt und fällt das ganze durchaus mit der Förderung. 2-3 x 150T€ bei einem Zins von 0,7% vs. gut 4% ist halt schon ein Unterschied für die ersten besonders teuren 10 Jahre der Kreditlaufzeit. Bei kleinen Wohneinheiten kommt man dami fast ohne sonstige Finanzierung aus. Ich hoffe, die Politik kriegt das vernünftig gebacken. Bei Baupreisen jenseits der 3.800€/qm ist an Bauen sonst gar nicht mehr zu denken und der Bedarf an Wohnungen ist in vielen Regionen doch unbestritten!

    3800€/qm ist schon sehr hoch angesetzt. Teilweise sinken die Preise schon wieder, mit 3000€ sollte man in vernünftigem Standard schon hinkommen. Idealerweise baut man mit einem örtlichen Unternehmer mit gutem Ruf oder per Architekt und Einzelvergabe

    Na deine Preiseinschätzung in Gottes Ohr! :thumbup: Wir haben in zwei Wochen einen Termin mit dem Architekten, dann kann ich ggf. genaueres berichten. Faktisch scheint das genannte KfW-Programm dann jetzt in 5 Wochen zu wackeln bzw. auszulaufen, da für 2024 die Finanzierung völlig unklar ist: https://www.br.de/nachrichten/…-foerderprogramme,TwSCVle


    Nehmen wir mal deine 3.000€/qm an und das für 140qm Baufläche, dann reden wir allein über 420.000€ Baukosten für z.B. zwei Wohnungen, die ich maximal für 12€/qm vermieten könnte. Selbst wenn man den Grundstückswert ausklammert, käme man in so einem Szenario auf eine Bruttorendite von nur 4,8%. Davon müsste man dann die nicht umlagefähigen Kosten und die nötigen Rücklagen abziehen und stellt fest, dass bei einem Baufi-Zins von über 4% die Erträge kaum reichen, um auch nur den Zins der Finanzierung zu stemmen! Von einer Tilgung ganz zu schweigen... :/


    Mein Fazit: Bei 0,7% Finanzierungskosten für 2x150T€ = 300.000€ würde ich anfangen drüber nachzudenken, genauer zu rechnen und zu planen. Falls diese KfW-Förderung im kommenden Jahr allerdings wegfällt, ist bauen an der Stelle einfach nicht mehr wirtschaftlich möglich.

    Jo, glaube da sind sich aktuell die meisten drüber einig, nur: Wie stellt sich die Politik denn vor, den Wohnungsmangel zu lösen, wenn nicht über öffentlichen Wohnungsbau und/oder die bestehenden Steueranreize (Abschreibungen) und die Finanzierungsförderung der KfW, egal ob für private oder gewerbliche Wohnungsbauer? Mit der Einstellung dieses auch klimapolitischen Zielen dienenden KfW-Programms schießt man sich doch in praktisch jeder Hinsicht mit der Bazooka in den eigenen Fuß! :S


    Es sind interessante Zeiten, gerade auch im Immobiliensektor: https://www.n-tv.de/wirtschaft…ource=pocket-newtab-de-de


    Ich werde wahrscheinlich nach einer ersten Besprechung mit dem Architekten über die Bebauungsmöglichkeiten (ggf. inkl. Bauvoranfrage) erstmal die Füße still halten und die nächsten 1-2 Jahre den Baukostenindex, das Zinsniveau und die möglichen KfW-Förderprogramme im Blick behalten...

    Es ist ja nicht so, dass die aktuellen Baukosten in Stein gemeißelt sind. Unser Parkett zum Beispiel ist jetzt 15% günstiger zu bekommen. PV fällt gerade so extrem, dass ich am überlegen bin, die Anlage noch auf Carport und Gartenhaus zu erweitern. Und so weiter. Wenn die Nachfrage einbricht, gehen auch die Kosten für Material irgendwann runter. Und gleichzeitig sind aber auch die Mieten nicht in Stein gemeißelt. 12€ werden mittlerweile selbst hier auf dem Land häufiger aufgerufen. Es gibt natürlich teilweise noch die Wohnungen zu 8€, aber es ist definitiv ein Mietniveau, das vor ein paar Jahren kaum einer geglaubt hätte.


    Richtig gelöst würde der Wohnraummangel übrigens weniger über Förderungen, als über die richtigen Rahmenbedingungen auf allen Ebenen. Mehr Bauland, weniger Detailvorschriften, weniger Vorgaben für die Deponierung von Aushub, etc., aber auch weniger gut gemeinten statt gut gemachten Mieterschutz, der die Vermietung unattraktiv macht.

    Zitat von LebenimSueden

    Richtig gelöst würde der Wohnraummangel übrigens weniger über Förderungen, als über die richtigen Rahmenbedingungen auf allen Ebenen. Mehr Bauland, weniger Detailvorschriften, weniger Vorgaben für die Deponierung von Aushub, etc., aber auch weniger gut gemeinten, statt gut gemachten Mieterschutz, der die Vermietung unattraktiv macht.

    Möglicherweise hilft auch weniger Nachfrage gerade im niedrigpreisigen Segment.

    Na also ab jetzt Reichtum und Luxuswohnungen für alle? ;)


    Der Tipp mit den PV-Preisen ist gut, das gebe ich mal in der Familie weiter, da stehen auch andere Projekte an! Ich hoffe sehr auf fallende Materialpreise und fallende Baukosten und ich brauche sicher keine zweistellige Rendite, zumal ich das schaffen von bezahlbarem Wohnraum durchaus auch als soziale Angelegenheit sehen würde, die allen dient. Nur wenn es bei bezahlbaren Mieten einfach nicht möglich ist, zu bauen, dann ist es nun mal wirtschaftlich nicht möglich. Damit muss die Politik dann umgehen...

    Fragen, an alle mit Interesse am o.g. KfW-Programm:


    Wie seht ihr die Entwicklung des Förderzinses aktuell? Nach sehr attraktiven Konditionen bis letzten Herbst und einer Aussetzung zum Jahresende wurde das Programm dann Anfang 2024 wieder aufgelegt. Nur: Statt 0,0x% Zinsen sind wir aktuell selbst bei optimaler Tilgung binnen 10 Jahren bei 2,55%, was imho nur noch bedingt was mit "Förderung" zu tun hat, wenn selbst bei richtig guten Bedingungen der Hausbank aktuell statt einer 3 eine 2 vor dem Komma steht... 8|


    Daher:

    - Gibt es irgend eine Transparenz über das Zustandekommen der Programme (Zinsen, Prognose)? Wird das jedes Jahr hinter den Kulissen ausgewürfelt?

    - Für wie wahrscheinlich würdet ihr es halten, dass das Programm diesen Herbst wieder leerläuft?

    - Gibt es irgendeine transparente Verbindung zwischen den KfW-Zinsen und dem Marktzinsniveau (z.B. Euribor +/- X oder so ähnlich), sodass man wenigstens basierend auf einer eigenen Zinsschätzung das Zinsniveau der KfW-Förderung abschätzen könnte?

    - Hofft noch wer aktuell auf das Programm und/oder bessere Konditionen?


    Mir scheinen diese KfW-Programme aktuell mehr als völlig intransparente Wunderkiste, denn als planbare Unterstützung für eine Schaffung von Wohnraum. :/