Vorgehensweise Einfamilienhausverkauf

Zitat von Zahlenspieler

Wie wird man das Haus aus „Steuersicht am günstigsten los“?

Wie lange besitzt Dein Schwiegervater das Haus schon?

Wenn er das Haus länger als 10 Jahre besitzt ist der Verkauf ohnehin steuerfrei.

Es geht mit der Steuerfreiheit beim Verkauf grundsätzlich auch bei einer kürzeren Besitzzeit, dann müsste er aber zumindest eine Zeit lang in dem Haus gewohnt haben (Meldeadresse!). Ich meine das wären dann 2 Jahre.

Zitat von Zahlenspieler

Es ist evtl. auch noch zu beachten das mein Schwiegervater noch pflegebedürftig werden könnte (Entwicklung geht in diese Richtung)!

Das spielt steuerlich erstmal keine Rolle.

Natürlich könnte Dein Schwiegervater den Verkaufserlös an Seine Tochter verschenken (Freibeträge beachten, 400.000€ pro Kind und Elternteil alle 10 Jahre).

Analog könnte er auch das Haus direkt übertragen, wobei das wohl eher nicht Euer wunsch zu sein scheint.

Wenn er dann aber innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung auf Sozialleistungen angewiesen ist (z.B. Pflegeheimkosten), kann das Sozialamt die Rückabwicklung der Schenkung fordern.

Nur ganz allgemein und aus der Hüfte geschossen (für spezielle Fragen ("Steuersicht") würde ich mich immer an einen kompetenten Steuerberater wenden; das gilt insbesondere für die vorab Übertragung bzw. Schenkung der Immobilie samt Gestaltung (Beispiel: Bei Schenkung die Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts ins Grundbuch für den Vater) an seine Tochter als einziges Kind):

Zitat von Zahlenspieler

Ich bin jedoch momentan am überlegen vorzuschlagen das Haus zum Verkauf anzubieten!

In letzter Zeit werden eigentlich überwiegend nur von denjenigen noch Immobilien verkauft, die dies unbedingt müssen (berufsbedingter Umzug, Scheidung, Todesfall, Auszahlung (Erbengemeinschaft) usw.) - da der Markt aus Verkäufersicht unattraktiv ist (Zinswende, Sanierungspflichten, Heizungsgesetz, Verunsicherung aufgrund der Inflation usw.).

By the way: Was will denn der Eigentümer des Hauses ? So weit dieser noch einen Willen hat bzw. diesen artikulieren kann ? Würde denn seine Tochter in dem Haus später mal drin wohnen wollen ?

Wenn er das Haus bereits 10 Jahre im Eigentum hat, wäre ein Verkauf steuerfrei. Ansonsten (kürzerer Zeitraum seit Erwerb) müßte er da selbst darin gewohnt haben also da gemeldet gewesen sein (mind. 24 Monate meines Wissens).

Zitat von Zahlenspieler

Für die notwendigen Sanierungsarbeiten wäre eine Kreditaufnahme notwendig ...

Würde denn der besagte Eigentümer ("verwitweter Schwiegervater") aufgrund seiner Rahmenbedingungen (Alter, Einkommen, sonstiges Vermögen, Haushaltsrechnung usw.) und vor dem Hintergrund der diesbezüglichen Regulatorik (EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie) überhaupt noch eine Kreditaufnahme wollen und/oder hinbekommen ?

Alternativ: Wer sollte/könnte ansonsten den Kredit aufnehmen ? Die Tochter ?

Zitat von Zahlenspieler

Für die notwendigen Sanierungsarbeiten ...

Die notwendigen Sanierungsarbeiten werden nicht ganz selten unterschätzt - weil an manchen Maßnahmen (wie Wärmepumpe) ggf. noch ein weiterer Rattenschwanz dran hängen kann, jedenfalls wenn das Ganze Sinn ergeben soll.

Gibt es dazu schon konkrete Kostenschätzungen (inkl. der geprüften Möglichkeiten in Sachen eventueller staatlicher Förderungen) ? Und wie sähe es am Ende aus im Verhältnis "Gesamtkosten vs realistisch erzielbare Mieteinnahmen" ?

Nur am Rande aber in dem Kontext und im Verkaufsfall: Jeder halbwegs umsichtige Käufer wird diese unvermeidlichen Sanierungskosten beim Kaufpreis einkalkulieren.

Variante Abriß: Liegt das (nicht ganz winzige) Grundstück in einer eher (sehr) gefragten Gegend und stimmt das Maß der baulichen Ausnutzung (GRZ, GFZ usw.) könnte der Verkauf an einen Bauträger eine Überlegung wert sein (allerdings herrscht da im Moment auch eher Flaute, weil sich neue ETWs nur schwer verkaufen und neu gebaute Mietwohnungen sich kaum bis gar nicht mehr kostendeckend vermieten lassen).

Zitat von Zahlenspieler

Der ganze Verwaltungsaufwand hierfür erfolgt schon länger durch mich und ich bin inzwischen ziemlich genervt davon.

Wer würde sich denn um die Beauftragung, Abwicklung, Überwachung usw. der Sanierung kümmern ? Und wer dann um die spätere Vermietung ?

Zitat von Zahlenspieler

Es ist evtl. auch noch zu beachten das mein Schwiegervater noch pflegebedürftig werden könnte (Entwicklung geht in diese Richtung)!

Wäre denn aufgrund seiner Alterseinkünfte (Rente(n), seines sonstigen Vermögens (ggf. private Pflegeversicherung vorhanden ?) eine eventuell Pflegebedürftigkeit finanziell abgedeckt ? Der sog. Eigenanteil (bei der gesetzlichen Pflegeversicherung) nähert sich in diversen Bundesländer der 3.000 € Marke monatlich an ...

Eine Schenkung des Hauses an die Tochter bzw. der Verkaufserlöses sollte bis 400.000 € steuerfrei sein.

Kenne allerdings einige Sachverhalte, wo im Fall der "Bedürftigkeit des Schenkenden" (wegen Pflegebedürftigkeit sprich dem Pflegefall) das Sozialamt einspringen mußte und dieses dann die Rückabwicklung der Schenkung eingefordert hatte (ist m. W. binnen einer 10-Jahresfrist rückwirkend möglich). Daher die obige Frage, wie die finanzielle Absicherung im Pflegefall des Vaters aussieht.

Die Tochter würde m. W. aber im Pflegefall des Vaters nicht mit ihrem Vermögen herangezogen sondern (inzwischen) nur noch, wenn sie ab 100.000 brutto aufwärts verdient (also nur einkommensabhängig).

Bin weder in steuerlichen Dingen noch in Sachen wie dem SGB (GKV, Gesetzliche Pflegeversicherung usw.) auch nur ansatzweise kundig !

Dir/Euch gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !