Immobilie statt ETF, was ist cleverer?

    Hi zusammen,

    ich frage mich in letzter Zeit öfter mal, ob es sinnvoll ist, eine Wohnung zu kaufen, um damit keine Miete zu zahlen.


    Ich wohne in Hamburg, mit altem Mietvertrag auf Mietenspiegelniveau, und wenn ich mal grob nach Kaufwohnungen in der Größe meiner jetzigen Mietwohnung gucke, könnte ich mir z.Z. manch eine Wohnug bar kaufen.


    Letztlich würde man sich die Nettokaltmiete sparen. Worin aber ja auch noch nichtumlagefähige Kosten stecken, wie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.


    Wohingegen ich bei eine Eigentumswohnung Hausgeld zahle, darin stecken glaube ich Rücklagen für Instandhaltung, plus Nebenkosten.

    Allerdings hätte ich auch mehr Gestaltungsspielraum. Könnte z.B. ein neues Bad einbauen.


    Ich habe hier im Mietshaus allerdings auch beispielsweise die Sanierung der Kanalisation mitbekommen, die sich über ein Jahr hinzogen, wo ich froh war nicht direkt finanziell beteiligt zu sein.


    In eine neue Mietwohnung ziehen macht auch wenig Sinn, weil man immer zu schlechteren Konditionen mietet, oft weit über dem Mietenspiegel, plus Staffel- und/oder Indexmiete.


    Dennoch, letztlich stell ich immer wieder fest, dass man von seinem ETF-Depot auch erstmal nichts hat.


    Und ich weiß nicht, wie es sich anfühlt, wenn man zur Rente hin, beginnt das Depot zu entsparen.


    Beste Grüße

    Fuchs

    Zitat von Fuchs73

    Dennoch, letztlich stell ich immer wieder fest, dass man von seinem ETF-Depot auch erstmal nichts hat.

    Nichts hätte man wohl, wenn man weder eine Immobilie noch ein ETF-Depot, natürlich gefüllt, hat. Jetzt muss man überlegen, was ist für mich die bessere Alternative. Dabei gibt es einiges zu beachten, einige Punkte hast du schon genannt. Die pflegeleichte Variante ist das ETF Depot, hier muss man so gut wie nichts machen, Risiko sind natürlich Kursverluste. Bei einer Immobilie, die schon einige Jahre auf dem Buckel hat, können immer wieder kräftige Kosten auf einen zukommen. Gerade jetzt wo die energetische Sanierung häufig ins Spiel kommt, sind schnell mal fünfstellige Beträge fällig, heißt entweder hat man genug Kapital oder es muss ein Darlehen her. Insgesamt kann man da keinen Tipp geben, es muss jeder für sich entscheiden. Die letzten Jahre waren weltweite ETFs im Vorteil, für die Zukunft braucht man die Glaskugel.

    Zitat von Fuchs73

    ich frage mich in letzter Zeit öfter mal, ob es sinnvoll ist, eine Wohnung zu kaufen, um damit keine Miete zu zahlen.

    Es gibt meterweise Literatur zum Thema, aber keine für alle Leute passende Antwort auf Deine Frage.

    Zitat von Fuchs73
    Ich wohne in Hamburg, mit altem Mietvertrag auf Mietspiegelniveau, und wenn ich mal grob nach Kaufwohnungen in der Größe meiner jetzigen Mietwohnung gucke, könnte ich mir z.Z. manch eine Wohnung bar kaufen.

    Finanzplanung ist immer ganzheitlich, und jeder legt sein eigenes Geld selber an. Wenn Du die Wohnung aus Deinem Vermögen bezahlen könntest, bist Du in einer besseren Position als viele andere, weil Du nichts mit einer Finanzierung am Hut hast. In der Frage, ob das Umsetzen von Geld in Betongold sinnvoll ist, bringt Dich das aber nicht weiter.

    Und doch ist Umziehen von Mietwohnung zu Mietwohnung noch immer bedeutend billiger als das Umziehen von Eigentumswohnung auf Eigentumswohnung.


    Allein von der Grunderwerbsteuer kannst Du zwei Jahre lang Miete zahlen.

    Zitat von Fuchs73
    Dennoch, letztlich stell ich immer wieder fest, dass man von seinem ETF-Depot auch erstmal nichts hat.

    Und ich weiß nicht, wie es sich anfühlt, wenn man zur Rente hin, beginnt das Depot zu entsparen.

    Die Sorge hast Du mit einer Eigentumswohnung nicht, denn die kannst Du nicht entsparen.


    Die Entscheidung pro Wohneigentum ist keine primär finanzielle. Andere Kriterien sind diesbezüglich wichtiger. Das muß jeder Anleger für sich selbst entscheiden.


    Reiche Leute sind in der überwiegenden Zahl der Fälle Eigentümer der von ihnen bewohnten Immobilie, arme Leute haben das Geld nicht, somit nicht die Option, eine Immobilie zu kaufen. Dazwischen gibt es ein breites Band von Leuten, die könnten. Manche tun es, manche tun es nicht. Für manche ist die eigene Immobilie im Alter ein Segen (beispielsweise: Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung), für andere eine Last (Haus zu groß, kein Geld für Renovierung). Bei Eigentumswohnungen bin ich skeptisch, für mich verbinden diese die Nachteile einer Mietwohnung (mehrere Parteien im Haus, Eigentümer können ungeliebten Nachbarn nur schwer ausweichen) mit den Nachteilen von Wohneigentum (Eigentümer zahlt ...).

    Gut, was ich bei einer Eigentumswohnung hingegen eines alleinstehenden Hauses zusätzlich als Nachteil sehe, ist dass man den Mehrheitsentscheidungen der Eigentümergemeinschaft unterliegt. Ich kann meine Wohnung also nicht bewusst verfallen lassen. Wenn die Mehrheit sanieren möchte, hänge ich mit drin. Mal von Sanierungspflichten abgesehen, wie es meinem Vermieter wohl mit dem Abwasser ergangen ist, das wird eine Auflage der Stadt gewesen sein.

    Bei einer Eigentumswohnung hängst du immer bei den Mehrheitsbeschlüssen fest. Für mich waren die Eigentümerversammlungen immer der Horror, stundenlange Diskussionen über Lappalien. Bei wichtigen Themen, die zeitnah erledigt werden mussten, wurde es teilweise haarig. Bin also froh wieder zur Miete zu wohnen und ein sehr gutes Verhältnis zum Vermieter zu haben.

    Hallo zusammen,

    Finanztip hat einige gute Beiträge dazu.

    Wenn man schon Geld hat kauft man ETFs.

    Wenn man noch wenig hat kauft man ein Haus.

    ETFs reichen mehr als aus. Wenn man viel Zeit hat und bereit ist sich bestens einzuarbeiten sind Immobilien auch was.

    Hauptsache investiert. Das ist schon mal das Wesentliche

    Eine gute Erörterung hat Finanztip.

    LG

    Zitat von Fuchs73

    ich frage mich in letzter Zeit öfter mal, ob es sinnvoll ist, eine Wohnung zu kaufen, um damit keine Miete zu zahlen.

    Die erste (und vielleicht auch schon entschiedene) Frage ist ja, was sich hinter "sinnvoll" verbirgt. Eine Frage der Definition. Beispiel: Für den einen ergibt eine höchstmögliche Rendite den meisten Sinn - für einen anderen dagegen nach seinen Wünschen, Vorstellungen und Bedürfnissen zu wohnen (auch ohne eine (Eigenbedarfs)Kündigung befürchten zu müssen).


    In dem Kontext

    Zitat von Fuchs73

    Allerdings hätte ich auch mehr Gestaltungsspielraum. Könnte z.B. ein neues Bad einbauen.

    Für meinen Teil wäre ich schon deshalb nur sehr ungern Mieter, weil ich mir mein Haus und Grundstück (samt Garten) gerne so gestalte, wie ich das mag und bevorzuge (ohne einen Dritten (= Vermieter) um Erlaubnis fragen zu müssen). Dazu kommt, daß ich ungern gezwungen sein würde auszuziehen und mich dann auf Suche nach einer vergleichbaren Bleibe zu begeben (Stichwort: Eigenbedarfskündigung).


    Kenne übrigens nicht ganz wenige, die nur deshalb eine Immobilie gekauft haben, weil eine solche, wie von ihnen gewünscht als Mietobjekt nicht zu finden war (trotz langer Suche).


    Der sozusagen "Hedge" (als Eigentümer) vor kontinuierlichen Mietsteigerungen (hier vor Ort schon immer ein Thema; Stichwort: Ballungsgebiet) war bei mir damals eher nur ein "Nebeneffekt" sowie auch das (zwar nicht kostenfreie aber immerhin) mietfreie Wohnen, welches in Deutschland (jedenfalls noch) nicht besteuert wird.

    Zitat von Fuchs73

    In eine neue Mietwohnung ziehen macht auch wenig Sinn, weil man immer zu schlechteren Konditionen mietet, oft weit über dem Mietenspiegel, plus Staffel- und/oder Indexmiete.

    Das - jedenfalls in begehrten Regionen - immer weitere Auseinanderfallen von (älteren Mietverträgen mit) günstigen Bestandmieten im Vergleich zur aktuellen Markmiete ist ein generelles Problem, da dies zu "Lock-in-Effekten" führt und die nötige Fluktuation am Wohnungsmarkt (teilweise) stark behindert. Darüber hatte ich hier schon mal an anderer Stelle geschrieben.

    Zitat von Fuchs73

    Dennoch, letztlich stell ich immer wieder fest, dass man von seinem ETF-Depot auch erstmal nichts hat.

    Ein über die Jahre wachsendes Depot hat meines Erachtens einen ganz erheblichen Charme. Es kann für finanzielle Beweglichkeit, finanzielle Sicherheit, einen finanziell abgesicherten Ruhestand, im besten Fall auch für finanzielle Unabhängigkeit usw. stehen bzw. sorgen. Das ist eine ganze Menge. Pflegeleichter als eine eigene Immobilie wird das Depot ohnehin sein.


    Klar ist aber auch: In seinem Depot kann man nicht wohnen. Einerseits. Aber sich durchaus "schönes Wohnen" als Mieter "einkaufen". Andererseits. Um nur ein Beispiel zu nennen ... zu den anderen Vorteilen siehe schon obigen Absatz.

    Zitat von Fuchs73

    Und ich weiß nicht, wie es sich anfühlt, wenn man zur Rente hin, beginnt das Depot zu entsparen.

    Meine Erfahrung: Der Umstieg vom regelmäßigen (ggf. jahrzehntelangen) "Ansparen" (sprich Vermögensaufbau) zum regelmäßigen "Entsparen" (sprich kontrolliertem aber dennoch gezieltem Vermögensabbau) fällt nicht wenigen nicht ganz leicht. Das dürfte aber eher ein generelles (u. a. auch psychologische) Problem bzw. Phänomen sein. Erst recht, da im Alter das Humankapital ebenfalls gen Null tendiert oder schon bei Null steht.


    Ein solches kontrolliertes Entsparen gelingt aber mit einem (ETF) Depot deutlich leichter, einfacher und flexibler als mit einer Immobilie. Von der kann man nämlich nix "stückweise abbeißen" sprich veräußern (entsprechende Modelle (Immobilienverrentung) sind meist eher finanziell wenig attraktiv und/oder haben Fallstricke wie die Umkehrhypothek, der Teilverkauf oder Verkauf mit Nießbrauch).


    Eine eigengenutzte Immobilie ergibt im Rentenalter meines Erachtens nur dann Sinn, wenn man a) finanziell halbwegs gut aufgestellt ist (entsprechende Rücklagen vorhanden, weiteres freies Vermögen, auskömmlicher Cashflow aus Rente, Pension, PRV, Dividenden usw.), damit das Wohneigentum nicht zum "goldenen Käfig" mutiert und b) die Immobilie auch altersgerecht ist (eine Wohnung beispielsweise im 4. Stock ohne Aufzug im Haus und ohne Garage bzw. Stellplatz für das Auto vor dem Haus - dürfte das eher nicht sein).


    Vermutlich wird es - rein renditetechnisch gesehen - die beste Variante sein, möglichst günstig zur Miete zu wohnen und möglichst lange, viel und diszipliniert in das ETF-Depot zu sparen.


    Allerdings hat das Ganze (Vergleicht ETFs vs Immobilie) so viele Imponderabilien, daß es (sehr) schwer sein dürfte, da eine valide Berechnung für die Zukunft anzustellen. Es reicht ja an ein oder zwei (der diversen) Stellschrauben zu drehen (Zinsen, Inflation, wirtschaftliche Entwicklung des Landes, wirtschaftliche Entwicklung der betreffenden Region, Entwicklung der Aktienmärkte, Entwicklung des Immobilienmarktes, Entwicklung der Mietpreise etc. pp.) und das Endergebnis verändert sich signifikant.


    Dazu kommen dann noch die Unwägbarkeiten im Einzelfall - wie beispielsweise das Stichwort Eigenbedarfskündigung zeigt. Kenne Leute, die davon nie betroffen waren - aber auch solche, die davon schon einmal oder sogar mehrfach betroffen waren. Was (ggf. erhebliche - je nach Region) Auswirkungen auf solche Berechnungen haben könnte.



    Gute Gedanken und ebensolche Entscheidungen wünsche ich !

    Ich sehr es bei meiner Mutter, sie wohnt in einen für sie selbst zu großen abbezahlten Haus. Sie zahlt zwar keine Miete, schiebt aber aus meiner Sicht einen riesigen Sanierungsstau vor sich her. Eine Beheizung aller Zimmer wäre z.B. finanziell ruinös. Das Haus soweit zu sanieren, dass man es günstig beheizen könnte, ebenfalls. So gäbe es, sollte sie es mal verkaufen wollen, einen Preisabschlag um die Sanierungskosten. Ich befürchte, der Wert des Hauses geht gegen Null. Dennoch muss sie nicht sanieren, ein großer Vorteil eines alleinstehenden Hauses.

    Ich habe Dir oben ja den Artikel von Gerd Kommer verlinkt, der dort die Möglichkeiten durchdekliniert, das im Eigenheim gebundene Geld für die Altersversorgung herauszuziehen. Hätte sie das gleiche Haus gemietet, würde sie zwar jeden Monat Miete zahlen, aber der Eigentümer wäre für die Instandhaltung zuständig.


    Ok: Die Miete muß sie aus dem Netto zahlen, wohingegen die kalkulatorische Eigenmiete als Kapitalertrag unversteuert ist, das ist ein Vorteil des Immobilieninvestments.


    Vom Haus kann sie aber nicht herunterleben. Daß sie einen Sanierungsstau auflaufen läßt (der dem Hauswert abträglich sein mag), ist ihrem Alter geschuldet. Grundsätzlich bleibt das Haus als Vermögenswert stehen, wohingegen sie Geldvermögen langsam aufbrauchen könnte.


    Rein rechnerisch wäre es wohl am günstigsten, wenn sie das Haus verkaufte und sie (mit einem vertraglich vereinbarten Kündigungschutz) bis zum Ende ihrer Tage Mieterin im ehemaligen Eigenheim bliebe. Aber da fehlt es vermutlich am Investor, der ihr das Haus abkaufte.


    Aber in diesem Thread geht es eigentlich um Dich, der Du überlegst, ob Du eine Eigentumswohnung kaufst, und nicht um Deine Mutter, die im Eigenheim lebt.

    Zitat von Fuchs73

    Ich sehr es bei meiner Mutter, sie wohnt in einen für sie selbst zu großen abbezahlten Haus.

    Diese Phänomen gibt es aber auch bei (älteren) Mietern, die nicht aus ihrer längst zu großen Wohnung ausziehen wollen (beispielsweise nach einer Trennung, Scheidung oder dem Tod des Partners). Die Gründe dafür können unterschiedlich sein - beispielsweise, weil man gerade als älterer Mensch nicht die gewohnte Umgebung (samt Wohnumfeld) verlassen möchte, weil der Wohnungsmarkt vor Ort angespannt ist, weil ein passende, kleinere Wohnung (wenn man diese überhaupt findet) mehr Miete kosten würde als die bisherige inzwischen zu große Wohnung usw.

    Zitat von Fuchs73

    So gäbe es, sollte sie es mal verkaufen wollen, einen Preisabschlag um die Sanierungskosten. Ich befürchte, der Wert des Hauses geht gegen Null.

    Jeder halbwegs vernünftige Käufer wird anstehende Sanierungskosten mit kalkulieren (erst recht nach dem sog. "Heizungsgesetz"). Einerseits.


    Der Wert des Hauses mag dann "gegen Null gehen" - die zu Häusern gehörenden Grundstücke pflegen aber (jedenfalls hier in der Region) nicht "gegen Null" zu gehen. Das gilt meist eher das Gegenteil. Andererseits.

    Zitat von Fuchs73

    Dennoch muss sie nicht sanieren, ein großer Vorteil eines alleinstehenden Hauses.

    Sehe ich auch so. Diesbezüglich ist man da flexibler als in einer WEG. Jedenfalls so lange die Heizung nicht den Geist aufgibt ... und/oder das Hausgeld (wegen der Energiekosten) unangenehm bis empfindlich steigt aufgrund einer ungünstigen Energieeffizienz des Hauses.


    Es gibt - nach meinen Erfahrungen - nicht "die" typische WEG. Es gibt völlig problemlose und pflegeleichte, mit TOP-HV und siebenstelliger Instandhaltungsrücklage usw. - und solche mit einer mediokeren HV, mit einigen seltsamen Miteigentümern und praktisch fast ohne Instandhaltungsrücklage usw. Wer sich in eine WEG einkauft, dem sei - und zwar vorab - immer eine entsprechende Recherche empfohlen (Kontakt zu Miteigentümern, Beirat, Hausmeister, Hausverwaltung und last but not least das "Studium" der Protokolle der EG-Versammlungen der letzten Jahre inkl. dem Blick auf die Instandhaltungsrücklage). Das dürfte aber eine Binse sein. Anders würde ich übrigens in Sachen Infos auch bei einer Aktie nicht verfahren, so ich diese denn kaufen will.

    Gut, ich finde die Vergleiche Mieten versus Kaufen hinken immer. Denn wie bei meiner Mutter, besitzen die Menschen oft mehr Quadratmeter, als sie sich in der Miete erlauben könnten.


    Ich hab die Argumete von Herrn Kommer aber auch von anderen gesehen, die Objekte sind einfach nicht gleichwertig. Ein 200 m2 Haus mit Garten müsste dann mit einem gleichwertigen Mietobjekt verglichen werden. Oft wird aber Haus mit Wohnung verglichen, was nicht dem gleichen Wohnwert entspricht.


    Und meine Mutter entspat ihr Haus, in dem sie nicht saniert, sondern nur das aller nötigste investiert.


    Und dennoch ist das im engsten Familienkreis ein Negativbeispiel für den Immobilienerwerb.


    Wobei man den Fall mal durchrechnen müsste, vielleicht war der Kauf damals nicht allzu dumm.

    Es geht in diesem Thread um einen, der fragt:

    Zitat von Fuchs73

    ich frage mich in letzter Zeit öfter mal, ob es sinnvoll ist, eine Wohnung zu kaufen, um damit keine Miete zu zahlen.

    und nicht um seine Mutter, die immer noch in ihrem viel zu groß gewordenen Eigenheim wohnt, das sie kaum mehr bewirtschaften kann.

    Zitat von Sovereign

    Der Wert des Hauses mag dann "gegen Null gehen" - die zu Häusern gehörenden Grundstücke pflegen aber (jedenfalls hier in der Region) nicht "gegen Null" zu gehen. Das gilt meist eher das Gegenteil.

    Stimmt, die Immobilie sinkt eher im Wert, wohingegen der Grundstückswert steigt. Das ist schon die Regel. Ich denke allerdings, dass die aktuelle Energieproblematik eine nicht sanierte Immobilie stärker im Preis fallen lässt, als das Grundstück steigen wird. Immer natürlich auch abhängig von der Lage.

    Zitat von Achim Weiss

    Es geht in diesem Thread um einen, der fragt:

    und nicht um seine Mutter, die immer noch in ihrem viel zu groß gewordenen Eigenheim wohnt, das sie kaum mehr bewirtschaften kann.

    Mir geht es hier nur um Vergleiche in meiner direkten Umgebung. Wenn ich Immobilienbesitz in meinem Unfeld sehe, ist das schon sehr gemischt. Wobei man natürlich selten einen wirklichen Einblick hat.


    Wenn ich der Zinseszinsberechnung glauben darf, lande ich mit meinem Deport, selbst wenn ich es nicht nehr besparen würde, bei Rentenbeginn, bei ca. 1 Mio. Ist fraglich, ob das eine Eigentumswohnung auch schafft. Und wie ihr schon sagtet, lässt diese sich nur über die Ersparnis der Nettokaltmiete quasi entsparen. Vermietung oder Verkauf ginge natürlich noch.

    Zitat von Fuchs73

    Ich denke allerdings, dass die aktuelle Energieproblematik eine nicht sanierte Immobilie stärker im Preis fallen lässt, als das Grundstück steigen wird. Immer natürlich auch abhängig von der Lage.

    Das wird nicht nur von der Lage abhängen sondern zum einen auch noch von der Grundstücksgröße und zum anderen von den Nutzungs- bzw. Verwertungsmöglichkeiten des Grundstücks nach einem Abriss (GRZ, GFZ usw. als Maß der baulichen (Aus)Nutzung).


    Zwischen einem Einfamilienhaus mit 400 qm Grundstück in einer durchschnittlichen Gegend bzw. Lage - und dem gleichen Einfamilienhaus (Zustand, Wohnfläche usw. betreffend) mit 800 oder 1.000 qm Grundstück (gerade ältere EFHs haben manchmal auch noch größere Grundstücke ...) in einem attraktiven Ballungsgebiet oder einer Großstadt mit günstigem Maß der baulichen Nutzung nach Abriss können (finanziell gesehen) sehr große Unterschiede liegen.


    Aus meiner Sicht ist zudem wahrscheinlich, daß die Melange aus einem tendenziell wieder sinkenden Zinsniveau bei gleichzeitig weiter hoher Wohnraum-Nachfrage (eher steigender, da Neubau und Bedarf immer noch weiter auseinanderfallen) sowie weiter steigenden Mieten auch irgendwann wieder wenigstens einige Bauträger auf den Plan rufen wird. Diese waren beispielsweise vor dem Inflationsschub und vor der Zinswende an solchen Objekten (ältere EFHs mit gut nutzbarem bzw. bebaubarem Grundstück nach Abriss) durchaus bis sehr interessiert und haben auch entsprechende Preise dafür bezahlt.

    In dem Fall hat das Haus ca. 200 m2 plus ca. 800 m2 Grundstück vor ca. 35 Jahren 80k DM gekostet. Daher denke ich, war es dennoch ein guter Kauf meinee Mutter. Auch wenn das Gebäude, unsanierter Rotklinkerbau mit alter Gasheizung, sanirungsbedürftig ist.


    Ich selbst wohne in ähnlicher Bausubstanz zur Miete. Denke das Mietobjelt, ca. 100 Wohnungen, sind ein schlechterer Deal für meinen Vermieter.


    Aber auch hier wäre der Abriss sicher nicht dumm. Hier kenn ich natürlich den damaligen Kaufpreis nicht.

    Hallo,

    die eigene Immobilie und ein ETF sind ja sehr unterschiedliche "Assets". Die eigene Immobilie bringt langfristige Sicherheit in die finanzielle Lebensplanung. (Rentenalter, Pflegebedarf etc). Auch ist man als Mieter nie ganz sicher vor Kündigung, Mieterhöhung, Eigentümerwechsel usw. Ein ETF kann, muss aber nicht zwingend, Barvermögen aufbauen. Bei Aktien ETF`s hat man aber auch ein Verlustrisiko, bei ETF`s auf Anleihen und andere Assets bleibt nach Kosten u.U.nicht viel übrig. Im Grunde ist die Antwort auf die Frage nicht ETF oder Immobilie, sondern sowohl als auch. Ob man ein Haus, eine ETW oder sonstiges Immobilienvermögen kauft, oder Mieter bleibt, ändert am Ende nichts daran, dass Kosten zur Instandhaltung und Betrieb einer Immobilie immer entstehen und irgendjemand dafür bezahlt. Auch als Mieter ist man indirekt beteiligt. Fazit: Ja, Immobilie kaufen und die übrigbleibenden Groschen zusätzlich vorsichtig in Aktien und Anleihen investieren.