Es ist noch etwas komplizierter.
Ja.
Du hast diesen Thread überschrieben Steuerliche Absetzung der Afa bei günstiger Vermietung an Verwandte und es zeigt sich nun, daß das überhaupt nicht in Betracht kommt.
Du hast zwar bereits ein Objekt im Auge (Eine Fast-Neubau-Eigentumswohnung für etwa 800 T€), ich kann mir aber nicht vorstellen, wie Du dieses Objekt mit einem Einkommen von 2500 €/Monat finanzieren willst. Wer wenig verdient, zahlt wenig Steuer, was bedeutet, daß der Spareffekt durch irgendwelche Absetzerei gering ist.
Ich habe nicht an sich das „Spielgeld“ eine ETW in der Größenordnung zu kaufen, sondern die könnte nur durch einen Verkauf der Bestandsimmobilie geleistet werden.
"Spielgeld" sollte man ohnehin nicht haben. Ich habe keins, dafür ist mein Geld zu schwer errungen. Ich jedenfalls habe für mein Geld gearbeitet, deswegen achte ich darauf, daß ich damit nicht herumspiele. Ok, mit dieser Einstellung zähle ich hier im Forum möglicherweise zu einer Minderheit.
Das Zweifamilienhaus Deiner Großeltern gehört jetzt zum größten Teil Deiner Mutter. Man kann es im Moment realistischerweise nicht verkaufen, weil die Oma dort noch lebt und ein lebenslanges Wohnrecht hat. Die Großeltern haben das Haus offensichtlich noch zu Lebzeiten übertragen. Das kann für den, der sein Vermögen vorzeitig aus der Hand gibt, auch Nachteile haben, weil die Nachkommen dann das Fell des Bären schon verteilen wollen, bevor sie ihn erlegt haben.
Auch dies stellt eine Perspektive für die Situation nach dem Versterben der Oma dar. Die Mutter und Haupteigentümerin hat noch für drei Jahre eine kleinere Kredit-Belastung und möchte am liebsten nie wieder einen Kredit aufnehmen müssen (weil sie es als belastend erlebt). Gleichzeitig ist spätestens nach Ableben der Oma der Zeitpunkt einiger größerer Renovierungen, bevor man die zweite Wohnung vermieten würde, aber auch generell.
[Mein Bruder] möchte selbst bauen und hat daher weder Nerven noch weitere Kreditwürdigkeit die nicht schon für den eigenen Bau genutzt wird.
Die hab am Ende nur ich, Gehalt ca. 2500€ netto, 33 Jahre alt.
Ich sehe das nicht. Wie willst Du mit diesem Gehalt eine Wohnung für 800 T€ finanzieren?
Mir ist nicht ganz klar, was überhaupt Dein Plan ist. Vielleicht schreibst Du das mal so, daß auch ein schlichtes Gemüt wie das meinige es verstehen kann.
Mein Bruder würde trotzdem gerne die Immobilie [der Großeltern] halten [an der er mit 12,5% beteiligt ist], hat selbst aber kein Interesse in einer Investition involviert zu sein.
Die alte Krux bei Erbengemeinschaften! Man möchte gern, hat aber kein Geld, und viele Leute mit unterschiedlichen Interessen wollen mitentscheiden. Dein Bruder will selber bauen und braucht dafür Geld. Kauf ihm doch seinen Anteil ab! Dann hat er mehr Geld fürs eigene Haus, muß sich auch an der Sanierung nicht beteiligen, darf dann aber halt nicht mehr mitentscheiden. Die Briten sagen:
You can't eat the cake and have it.
Ich finde die Situation für den aktuellen Moment okay, aber langfristig einfach unsinnig - daher meine Idee einer Umschichtung, bei Ableben der Oma. Den Interessen meiner Mutter würde ein Verkauf total entsprechen.
Ihr gehören aber nur 75% des (für sie) Elternhauses. Du machst den Eindruck, auf der Seite Deiner Mutter zu sein, Dein Bruder sperrt sich wohl.
Ich wünsche Deiner Oma viele Jahre (vor allem gesunde!), dennoch wird sie vermutlich als erste von Euch vieren (Deiner Oma, Deiner Mutter und den beiden Söhnen) sterben. Stellen wir uns doch mal vor, es wäre so weit. Dann ist das Wohnrecht erloschen, die zweite Wohnung wäre leer.
Dann wäre die Gelegenheit, die lang aufgeschobene Renovierung und Sanierung anzugehen. Die würde man typischerweise nach den Eigentumsanteilen bezahlen, also 3/4 Deine Mutter (die kein Geld hat), 1/8 Du (der Du wenig Geld hast) und 1/8 Dein Bruder (der das Haus unbedingt halten will, aber nicht bereit ist, Geld hineinzustecken, weil er selber bauen will). Nachdem einer bei der Sanierung nicht mitmacht und die anderen seinen Kostenanteil nicht übernehmen wollen, wird dann vermutlich nichts passieren, was dem Wert des Hauses vermutlich nicht zuträglich ist.
Es könnte durchaus sein, daß gesetzliche Bestimmungen beispielsweise ein neues Dach, eine neue Heizung oder neue Fenster erzwingen. Wer zahlt das dann?
Natürlich gibt es keinen Ehevertrag zwischen der Mutter und dem angeheirateten Ehemann, der selbst Kinder aus anderer Ehe hat. Daher gibt es ein Interesse unter uns Kindern, die Erbfolge vorzeitig zu regeln um etwaigen Pflichtanteilen an die andere Familie vorzukommen. Das ist auch kein Geheimnis unter den Beteiligten und ok.
Sollte Deine Mutter sterben, bevor Ihr Euch geeinigt habt, und sie hat kein Testament, dann gilt die gesetzliche Erbfolge: Die Hälfte ihres Vermögens geht dann an den Ehemann, die andere Hälfte zu gleichen Teilen an ihre Kinder (nicht die Kinder des Ehemanns aus erster Ehe).
Pflichtanteile an die andere Seite gibt es nicht, aber der Ehemann erbt halt die Hälfte, wenn es kein Testament gibt.
Wenn diesbezüglich Einigkeit unter den Beteiligten besteht, sollte man diese Einigkeit schriftlich fixieren, am besten bei einem Notar.
Ich spinne Ideen, wie man die Situation gestalten könnte. Eine neue Immobilie (Versterben der Oma->Verkauf->Schenkung->Neuer Kauf) die entweder günstig vermietet oder die Mutter ein lebenslanges Wohnrecht hätte würde und gleichzeitig bereits uns Kindern gehört, würde, so glaube ich, den verschiedenen Interessen einigermaßen nachkommen. Die steuerliche Absetzbarkeit der AfA wäre der Teil gewesen, der es mir und vor allem meinem Bruder attraktiver machen würde, den Vorschlag anzunehmen.
Ich würde anregen, daß Du das mal mit konkreten Zahlen durchrechnest, dann wird sich zeigen, ob Deine Vorstellung realistisch ist oder nicht.
