Klausel über zu erreichende Mieteinahmen im Kreditvertrag

Hast Du die Bank mal gefragt, was es kosten würde, die Klausel zu streichen oder zu ändern?

Vermutlich wird die Bank dann einen anderen Zinssatz nennen. Es wäre gut, diesen vorher zu kennen.

Besser keine Klausel unterschreiben, die ich absehbar nicht erfüllen kann. Das gibt nur böse Überraschungen.

Dem Vermittler ist das natürlich egal. Er will nur einen schnellen Abschluss und seine Provision - die kriegt er schneller mit einem künstlich geschönten Zinssatz als mit einem realistischen.

tega, vorab der guten Ordnung halber: Für meinen Teil bin ich nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierte (mit zudem ein bißchen auch eigenen Erfahrungen - in Aktien und vermietete Immobilien beispielsweise investiere ich seit gut 50 Jahren).

Die Spielregeln in dem Bereich (Immobilienfinanzierungen) haben sich im März 2016 mit Einführung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (EU-WIKR) signifikant verändert. Die WIKR war ursprünglich mal als reiner Verbraucherschutz gedacht (Schutz vor dem Verlust des Wohneigentums). Vor dem Hintergrund der langjährigen ultra-expansiven Geldpolitik der EZB von 2009 bis 2022 (mit schließlich einer Null vor dem Komma (!) bei Immobilienkrediten mit dementsprechend stark steigenden Immobilienpreisen) wuchs aber seitens der EU die Sorge vor einer Immobilienblase und den Folgen des Platzens einer solchen). So mutierte die EU-WIKR im Laufe ihrer langen Entstehungsgeschichte zu einer prioritär makroprudenziellen Maßnahme (Finanzstabilität insgesamt) mit dem Ziel einer generell restriktiveren Kreditvergabepraxis.

Vereinfacht und eingedampft: Statt der Immobilie als Sicherheit für den Kredit (via eingetragener Grundschuld im Grundbuch) steht seitdem primär die sog. "Kapitaldienstfähigkeit" des Darlehensnehmers über die gesamte Darlehenslaufzeit im Vordergrund. Auch durch Nachbesserungen an der EU-WIKR (Beispiel in 2018 die "Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfung-Leitlinienverordnung (ImmoKWPLV)) hat sich daran im Kern nichts verändert. Für viele Menschen ohne relevantes freies Vermögen und/oder auch bereits weitere lastenfreie Immobilien im Bestand hat dies die Finanzierung deutlich erschwert. Dazu kommen weitere Kautelen vieler Banken bei der sog. "Haushaltsrechnung" im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung wie pauschale Abschläge auf die Nettomiete (von bis zu 30%), eine sehr hohe und fiktiv unterstellte Haushaltspauschale (von bis zu 40%) bei hohem Einkommen und das Berechnen der "Kapitaldienstfähigkeit" nach Ablauf der Zinsfestschreibung mit einem fiktiven (relativ hohen) kalkulatorischen Zins bezüglich der Restschuld, um typische Beispiele zu nennen.

Habe selbst Fälle erlebt (besonders nach dem jüngsten Inflationsschub), bei denen Banken beispielsweise Vermieter, die besonders günstig vermieten, explizit vor dem Hintergrund der EU-WIKR aufforderten, die "Mieten sukzessive bis an die Grenze des Erlaubten" anzupassen, "da sonst bei Ablauf der Zinsbindungsrist in einigen Jahren Probleme mit der Kapitaldienstfähigkeit im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung und der Haushaltsrechnung bei der Prolongation von Darlehen oder neuen Darlehen (beispielsweise für Renovierungen, Sanierungen usw.) bankseitig zu befürchten sein ...

Zitat von tega

Die Bank (VR Donau-Oberschwaben)

Volks- und Raiffeisenbanken gehören zum genossenschaftlichen Bankensektor und sind, nach meinen Beobachtungen, diesbezüglich (EU-WIKR) - ebenso wie der öffentlich-rechtliche Bankensektor sprich die Sparkassen - besonders pingelig in der Umsetzung und Anwendung der WIKR (exkulpierend ist zu erwähnen, daß die BaFin den Banken (auch den privaten Geschäftsbanken als drittem Sektor) diesbezüglich mit Stichproben stets im Nacken sitzt).

Würde mich deshalb nicht auf (m)eine (Haus)Bank fokussieren, sondern mich eher über einen der diversen bankenunabhängigen und bundesweit tätigen Kreditvermittler informieren. Die haben in der Regel einen guten Überblick (es gibt Banken, die eher vermietete Objekte finanzieren als andere Banken, denen Eigennutzer lieber sind).

Solche seltsamen Klauseln würde ich auf keinen Fall unterschreiben. Ein temporärer Leerstand beispielsweise kann immer mal vorkommen, wie soll ein Darlehensnehmer da ein gewisse Miethöhe sozusagen auf Dauer "garantieren" ... ?!

Für meinen Teil hatte ich selbst nach Einführung der EU-WIKR eine geraume Zeit an dieser Bürokratie zu basteln, obwohl mein Vermögen kein ganz kleines ist und ich neben den finanzierten noch Dutzende lastenfreie Immobilien habe (inzwischen arbeite ich nur noch mit zwei ausgewählten Banken zusammen, die das ganze WIKR-Procedere für mich möglichst schlank halten).

Kenne Leute, die allein wegen diesem Bürokratiemonster mit ihrem Immobilien in eine andere Rechtsform gewandert sind - die EU-WIKR findet nur Anwendung für den Privaten (Verbraucher) - im Sinne natürlicher Personen und Verträgen, die einem überwiegend privaten Zweck dienen - aber nicht für Tätigkeiten, die der eigenen gewerblich oder selbständigen Tätigkeit zugerechnet werden.

Dir viel Erfolg in Deiner Angelegenheit !

Zitat von tega

Danke für deine ausführliche Erklärung.

Das ist nicht meine Hausbank. Ich habe, wie von dir empfohlen, einen Vermittler (Dr. Klein) beauftragt, der hat mir dieses Angebot empfohlen.

Hatte Deinen Beitrag Nr. 1 nur überflogen - dann würde ich diesen Mitarbeiter von Dr. Klein mal zu dieser Klausel "nachdrücklich befragen" und/oder "zu deren Herausverhandeln".

Und/oder mich parallel bei einem der diversen anderen dieser bundesweit tätigen bankenunabhängigen Vermittler versuchen aufzuschlauen.

Wenn diese Bank aber und auch andere Banken auf einer derartigen Klausel bestehen, könnte (Konjunktiv - also nicht muß) dies ein Zeichen dafür sein, daß in Deinem Fall die Melange für Dein Vorhaben ggf. eher "auf Kante genäht" ist (Höhe des Einkommens, Sicherheit desselben, Höhe des eingesetzten Eigenkapitals, sonstiges (freies) Vermögen, Beleihungsausläufe der schon vorhandenen und/oder der neu zu kaufenden beiden Wohnungen, Lage und/oder Zustand der Wohnungen ...

Ggf. ist damit bankseitig aber nur der nachträgliche Nachweis via Ekst.-Bescheid gemeint oder ein Nachweis vorab über entsprechende vorhandene oder neu abgeschlossene Mietverträge (im Sinne einer gewissen Plausibilität des Einkommens insgesamt) ... ohne dies zu garantieren. Mal unabhängig von Mieteingängen - eine solche dauerhafte "Einkommensgarantie" kann ja auch ein Angestellter (Pleite des Arbeitsgebers, Arbeitslosigkeit usw.) oder ein Selbständiger bzw. Freiberufler (veränderte Auftragslage - um nur ein Beispiel zu nennen) schwerlich abgeben.

Zitat von tega

Ok, Danke. Warum schreibt die Bank denn eine Auflage rein, die gar nicht permanent erfüllt werden kann. Spätestens beim ersten Leerstand wäre es ein Problem.

Die Bank hat unterschiedliche Zinssätze für unterschiedliche Risiken.

Dein Vermittler hat einfach nur den niedrigsten Zinssatz angefragt. Den gibt es nur für besonders sichere Mietobjekte mit garantiert hohen Einnahmen.

Das heißt aber nicht, dass die Bank nicht auch Dein Objekt finanzieren kann - nur eben nicht zu den Top-Konditionen und strengen Auflagen.

Einfach fragen, dann kriegst du ein passenderes Angebot und kannst prüfen und mit anderen Angeboten vergleichen.

Zitat von tega

Lt. meinem Vermittler müsste es komplett neu beantragt werden um den Vertrag zu ändern, klingt nach einer Ausrede.

Welcher Vertrag?

Du hast doch noch gar keinen Vertrag abgeschlossen.

Dein Vermittler soll sich gefälligst anstrengen und ein passendes Angebot besorgen… was ist das für eine Haltung??

Am besten fragst Du die Bank direkt - ohne Vermittler. Dann muss die Bank keine Provision an ihn zahlen und hat evtl. mehr Verhandlungsspielraum.

Zitat von tega

Danke für deine ausführliche Erklärung.

Kein Problem. Wenn ich meine ernsthaftes Interesse und/oder ebensolchen Beratungsbedarf zu erkennen, versuche ich es gerne mit einer Antwort oder einem Hinweis - im Rahmen meiner bescheidenen Kenntnisse natürlich nur.

Zitat von tega

Lt. meinem Vermittler müsste es komplett neu beantragt werden um den Vertrag zu ändern,

Halte ich vor dem Hintergrund dieses bürokratischen "EU-Monsters" namens EU-WIKR (implementiert hierzulande seit März 2016) nicht für ausgeschlossen.

Habe in meinem Umfeld selbst Fälle erlebt, bei denen allein der Wunsch - bei Ablauf der Zinsfestschreibung - nach einer nur etwas geringeren Tilgung in der Annuität (aus steuerlichen Gründen beispielsweise) statt einer einfachen Prolongation nur via einer kompletten Neuprüfung samt Kreditwürdigkeitsprüfung a la EU-WIKR möglich war (es sei denn, der ursprüngliche Darlehensvertrag erhielt bereits die Option eine erlaubten Tilgungssatzwechsel auf Wunsch des Darlehensnehmers).

Dahinter schimmert wieder der Grundgedanke (der vom Verbraucherschutz zur makroprudenziellen Maßnahme mutieren WIKR durch; siehe schon Nr. 4) einer generell restriktiveren Darlehensvergabe durch. Eine erhöhte Tilgung (und damit verkürzte Darlehenslaufzeit) ist dagegen immer und ohne erneute WIKR-Prüfung möglich - eine aufgrund einer leicht reduzierten Tilgung verlängerte Darlehenslaufzeit aber nicht sprich nur mit erneuter vollumfänglicher Kreditwürdigkeitsprüfung a la EU-WIKR.

Zitat von tega

klingt nach einer Ausrede.

Nicht unbedingt und/oder ggf. eher nicht (siehe oben).

Zitat von tega

ich kann man mir nicht vorstellen, dass ich so schlecht eingestuft werde?

Nochmals: Es geht seit 2016 (Einführung der EU-WIKR) viel weniger um Deine generelle Einstufung (Bonität) - sondern prioritär nur noch um Deine Kapitaldienstfähigkeit (sprich Deine Fähigkeit die Annuität dauerhaft über die gesamte Darlehenslaufzeit aus Deinem Einkommen (in Deinem Fall Arbeits-Nettoeinkommen plus Mieteinnahmen) zu tragen; siehe auch schon Nr. 4).

Zitat von tega

Mankos, das Haus ist alt BJ 1930

Da die EU auch dies massiv vorantreibt (Gebäude-Energieeffizienz via gesetzlicher Vorgaben durchsetzen - neue Regelungen sind bereits im Anmarsch zwecks nationaler Umsetzung; das brisante Thema wurde hierzulande noch nicht angefasst - Hintergrund könnten eher dürften die diversen anstehenden Wahlen sein ...) könnte das Baujahr (1930) mit hoher Wahrscheinlichkeit für die Bank eine Rolle spielen - im Kontext mit anstehenden Sanierungspflichten (Kosten).

Zitat von tega

Verdienen tue ich gemäß eingereichten Gehaltsabrechnungen ca. 3000€ netto.

Diese Einkommen spielt bei sachlich-nüchterner Betrachtung in der Konstellation (dann insgesamt vier Wohnungen zur Vermietung) an der unteren Demarkationslinie des Möglichen bzw. Machbaren.

Es sei denn, es bestehen relevante Vermögenswerte (Sicherheiten) im Hintergrund.

Nur am Rande aber in dem Kontext

Zitat von Wanderslust

Dein Vermittler soll sich gefälligst anstrengen und ein passendes Angebot besorgen… was ist das für eine Haltung??

Würde mir eine derartige Attitüde samt Anspruchshaltung begegnen, würde ich für einen solchen Kunden, Klienten, Mandanten etc. pp. ab sofort gar nicht mehr tätig werden. Ganz gleich, wie hoch die in Aussicht stehende Gage, Marge, der Profit usw. auch immer wäre.

Zitat von tega

Der Kaufpreis beträgt 160000€, nur 100000€ nehme ich auf, Beleihungsauslauf also schon mal gut.

Ich finde es ehrlich gesagt absurd, dass du für gerade mal 100.000 EUR Kredit Mieteinnahmen von 27.000 EUR nachweisen sollst.

Und ich gebe Wanderslust recht, ich würde meinen Vertrag unterschreiben, bei dem ich heute schon weiß, dass ich ihn nicht erfüllen (können) werde.

Besorge Dir eine Finanzierung ohne eine solche Klausel (oder wenn nur mit Mieteinnahmen in einer Höhe, dass Du jedenfalls davon ausgehen kannst, dass Du die Verpflichtung erfüllen wirst). Wobei ich eine solche Verpflichtung generell kritisch finde. Was, wenn du irgendwann gar nicht mehr vermieten willst?

3.000 EUR netto sind kein wahnsinnig hohes Einkommen, aber bei 100k Kredit mit 4% Zinsen und 2% Tilgung wären das auch gerade mal 500 EUR im Monat. Hast Du andere größere finanzielle Verpflichtungen (z.B. Unterhalt?), dass die Bank daran zweifelt, dass Du ohne (hohe) Mieteinnahmen die Rate stemmen kannst?

Zitat von Sovereign

Würde mir eine derartige Attitüde samt Anspruchshaltung begegnen, würde ich für einen solchen Kunden, Klienten, Mandanten etc. pp. ab sofort gar nicht mehr tätig werden.

Ich finde, es ist nicht zu viel verlangt, dass ein Kreditvermittler ein Angebot heraussucht, das zu den tatsächlichen Daten des Kunden passt und gegenüber der Bank nicht wissentlich falsche Angaben macht.

Hallo Forumsfreunde

als alter Immobilieprofi der selbst vor 50 Jahren mit NULL angefangen hat Immobllien zu kaufen hier mein Kommentar.

Ich habe alle meine Immobiline die ich im Laufe der Jahrzehnte gekauft habe mit Krediten finanzieriert. Meist zu 100%. Mit jeder weiteren Immobilie wird das immer einfacher.

Ich habe immer mit der örtlichen Hausbank, in diesem Fall meist die Volksbank finanziert. Die Kreditverträge waren fair, die Zinsen nie zum Tiefstpreis, dafür klarer Umgang und keinerlei Probleme wenn es mal nicht ganz rund lief.

Derart merkwürdige Verträge würde ich nie machen. Solche Klauseln stehen nicht zum Spass drin. Merkt man erst wenn es mal eng wird.

Finger weg. Ab zur Hausbank, persönliches Gespräch, faire Kondiutionen, man kann sich ja vorher informieren. und fertig.

Viel Erfolg wünscht Dir McProfit

Zitat von 12345

Ich finde, es ist nicht zu viel verlangt, dass ein Kreditvermittler ein Angebot heraussucht, das zu den tatsächlichen Daten des Kunden passt

Logisch. Von daher eine Sachgesetzlichkeit oder auch Binse, da dies schlicht zu seiner Aufgaben- bzw. Arbeitsplatzbeschreibung gehört. Einerseits.

Andererseits

Zitat von Wanderslust

gefälligst anstrengen …

ist eine Haltung, die mir, ganz persönlich (siehe Nr. 10)

Zitat von Sovereign

Würde mir eine derartige Attitüde samt Anspruchshaltung begegnen, würde ich für einen solchen Kunden, Klienten, Mandanten etc. pp. ab sofort gar nicht mehr tätig werden. Ganz gleich, wie hoch die in Aussicht stehende Gage, Marge, der Profit usw. auch immer wäre

so gegen den Strich geht, daß ich dann die Geschäftsbeziehung (oder die in der Anbahnung befindliche Geschäftsbeziehung) ad hoc beenden würde. Jedenfalls, wenn dies in meiner Macht steht. Worauf ich stets großen Wert legen würde.

Auch diesbezüglich gilt nach meinem Dafürhalten

Paragraph Eins - jeder macht Seins

In diesem Fall wäre es sogar zum Nutzen des Fragestellers, wenn der - offensichtlich unwillige und inkompetente - Vermittler ihm nicht weiter seine Dienste aufdrängt.

Ein Vermittler, der seine Kunden wissentlich falsch berät und sie in offene Messer (Falschangaben, Kreditkündigung) laufen lässt, sollte sein Büro zumachen.

Werter McProfit,

daß es bezüglich der Thematik "Immobilienfinanzierung" (zum einem bei selbst genutzten aber zum anderen noch viel mehr bei vermieteten Immobilien) eine Splittung in die Welt (1950 - 2016 im Februar) vor Einführung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtline (EU-WIKR) gibt und eine in die Welt nach Einführung dieser EU-Regulatorik (ab März 2016 ff) ist meines Erachtens völlig unstrittig. Siehe auch schon Beitrag Nr. 4.

Mir, ganz persönlich, ist auch kein Protagonist in dem Bereich bekannt (angefangen von den Kreditabteilungen der Banken über die diversen bankenunabhängige Kreditvermittler bis hin zu den privaten Immobilienanlegern), der dies substantiell oder auch nur ansatzweise anders sieht.

Zitat von McProfit

Ich habe alle meine Immobiline die ich im Laufe der Jahrzehnte gekauft habe mit Krediten finanzieriert. Meist zu 100%. Mit jeder weiteren Immobilie wird das immer einfacher.

(nachträglich gefettet von mir)

Das ist heute - für den Durchschnittsanleger - schon aus diesem Grund nicht mehr der Fall

Zitat von Sovereign

... und das Berechnen der "Kapitaldienstfähigkeit" nach Ablauf der Zinsfestschreibung mit einem fiktiven (relativ hohen) kalkulatorischen Zins bezüglich der Restschuld, um typische Beispiele zu nennen.

Stichwort: Stressannuität.

Der von vielen bis den meisten Banken eingesetzte, fiktive und kalkulatorische (höhere) Zins auf die akkumulierten Restschulden (bei Ablauf der jeweiligen Zinsfestschreibung) - im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung insbesondere der Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Darlehenslaufzeit hinweg - hat die Spielregeln geändert.

Für den Durchschnittsanleger in Immobilien wird es vor diesem Hintergrund nach der dritten oder vierten Immobilie ggf. schnell eng mit der Ausreichung von weiteren Darlehen.

Unabhängig davon (Stressannuität): Der Fokus hat sich mit der EU-WIKR eindeutig weg von Bonität des Darlehensnehmers und seinem Vermögen hin nur noch zu seinem Einkommen (Kapitaldienstfähigkeit) verschoben.

Live erlebt in einer meiner ersten Begegnungen (2016) mit der EU-WIKR (da wußte ich von dieser neuen EU-Regulatorik noch nichts sprich diese war mir gar nicht bekannt): Der Hinweis auf meine Tages- und Festgelder (achtstellig) würde so beantwortet: "Wenn Sie sich jetzt davon 50 neue Ferrari kaufen ist dieses Geld weg. Für uns ist nunmehr ihre Kapitaldienstfähigkeit entscheidend und im Zusammenhang mit dieser nicht ihr Vermögen sondern Ihr Einkommen entscheidend, von daher benötigen wir nunmehr Mietverträge, Kontoauszüge zu den Mieteingängen, Ekst.-Bescheide, Haushaltsrechnung usw. ... Wobei zu sagen ist, daß in den ersten Jahren nach Einführung der EU-WIKR die Verunsicherung bei den Banken groß war und die neue ohnehin sehr restriktiv wirkende Regulatorik tendenziell sehr eng, streng und defensiv ausgelegt wurde.

Zitat von McProfit

Ich habe immer mit der örtlichen Hausbank, in diesem Fall meist die Volksbank finanziert. Die Kreditverträge waren fair, die Zinsen nie zum Tiefstpreis, dafür klarer Umgang und keinerlei Probleme wenn es mal nicht ganz rund lief.

So hatte ich in den 70er und 80er Jahren auch angefangen (schon aus Gründern der Bequemlichkeit, Einfachheit, vertrauter Geschäftsbeziehung, bekanntem Ansprechpartner, Synergieeffekten usw.) - und in den 90er und 2000er Jahren tendenziell auch so weitergemacht (über die vielen Jahren kamen sukzessive andere Bankengruppen und ihre Banken nur deshalb dazu, weil da - je nach Geschäftspolitik - die Zinskonditionen in manchen bis vielen Fällen die attraktiveren waren),

Zitat von McProfit

Finger weg. Ab zur Hausbank, persönliches Gespräch, faire Kondiutionen, man kann sich ja vorher informieren. und fertig.

Ob es heutzutage für den "Immobiliensammler" (vermietete Objekte betreffend) noch empfehlenswert ein kann, sich auf eine Bank (sprich die sog. "Hausbank") zu konzentrieren und damit zu verlassen, wäre eine eigenständige Fragestellung.

Für meinen Teil würde ich heute davon eher abraten. Zumal einzelne Banken ihre Auslegung zur EU-WIKR schon mal ändern können, ihre Geschäftspolitik Jahr für Jahr in Sachen Ausreichung von solchen Immobiliendarlehen ebenfalls ändern können und - last but not least - auch bei einem hohen (akkumulierten) Gesamtkreditengagement einen Kunden betreffend bankseitig zusätzliche Kautelen greifen können. Daher würde ich hier - auch wenn es mehr Aufwand bedeutet - eher für eine gewisse Streuung (Diversifikation) bei den Bankverbindungen plädieren.

Das ist in dem Kontext kein Widerspruch zu obiger Aussage,

Zitat von Sovereign

(inzwischen arbeite ich nur noch mit zwei ausgewählten Banken zusammen, die das ganze WIKR-Procedere für mich möglichst schlank halten).

weil meine Situation sicherlich nicht die typische ist (abgesehen von dem Grundsatz "Pacta sunt servanda" und dem Thema VFE (sprich Vorfälligkeitsentschädigungen) könnte ich wertmäßig alle Darlehen börsentäglich (um ein Vielfaches) glattstellen. Dies ist auch den beiden Banken bekannt und so sind diese sehr bemüht in den Untiefen der EU-WIKR-Regulatorik die Stellschrauben zu finden und so zu drehen, daß der bürokratische Wust wenigstens noch halbwegs im Rahmen bleibt). Das dürfte aber kaum der Normal- oder Regelfall sein.