Hausanteil der Eltern erwerben

Rob1981 · 9. Januar 2018

Hallo,

vielleicht war hier schon jemand in einer ähnlichen Situation und kann ein paar Tipps geben?

Meine Mutter und ihr zweiter Ehemann besitzen ein Haus in guter Lage. Sie sind in einer GbR als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Außerdem ist eine Grundschuld der Hyporvereinsbank i.H.V 430 tsd DM (Deutsche Mark) im Grundbuch eingetragen.
Daraufhin wurde ein Hypothekenkredit gewährt,welcher in 7 Jahren abbezahlt ist.

Es liegt ein aktuelles Wertgutachten vom Sept2017 für das Haus vor, das einen reinen Sachwert von 575 tsd EUR ausweist, und einen maximal erzielbaren Marktpreis von 629 tsd EUR.

Leider ist die Rente der beiden Eheleute relativ gering, wodurch ein gewisser Liquiditätsengpass im Alter entsteht (Beide sind 71 Jahre jung, und bei bester Gesundheit)

Um dieses Problem zu lösen ist die Idee, dass ich den Eheleuten einen Anteil des Hauses abkaufe. Es steht ein Betrag von 200tsd EUR im Raum.
Da ich dieses Geld nicht habe, müsste ich hierfür ein Darlehen aufnehmen. Eine monatliche Belastung von ca 600 EUR wären für mich ok.
Ich soll dafür als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Das Haus soll in 10 Jahren evtl auch früher verkauft werden (im Falle von Pflege, Umzug, oder gar Tod…)
Ich habe eine Schwester.

Mir stellen sich folgende Fragen:

Wenn das Haus vor Ablauf der 10 Jahre verkauft wird. Muss ich dann Spekulationsgewinne versteuern?
Welche Laufzeit des Kredits sollte ich wählen?
Die beiden werden keine Miete für den von mir erworbenen Anteil bezahlen. Wie kann ich das im Erbfall bzw beim Verkauf der Immobilie kompensieren? Mir müsste ein entsprechend höherer Anteil am Verkaufswert des Hauses zufließen, um die entgangenen Mieteinnahmen zu kompensieren (oder nicht?)
Was gibt es noch zu beachten?

Bin für jede Anregung dankbar.

chris2702 · 9. Januar 2018

Hallo @Rob1981

Willkommen im Forum.
Ich bin kein Experte, versuche aber mal laut zu denken.

Sagen wir aus Vereinfachungsgründen, das Haus ist 500.000 Wert, damit gehört dir nach Zahlung von 200.000 Euro 40% an dem Haus.
Ich würde folgendes überlegen.

- Ja, wenn du innerhalb von 10 Jahren verkaufst, zahlst du Steuren.
- Laufzeit: Die die du dir leisten kannst Mit den Rechnern von Finanztip, solltest du verschiedene Szenarien durchspielen. Was, wenn deine Mutter dort noch 25 Jahre leben will? Was wenn in 5 Jahren verkauft werden soll?
- Rechnung: Ich würde es mit einer Vollkostenrechnung versuchen und mit deiner Schwester vorher (!) verschiedene Szenarien durchsprechen. Ein Beispiel: Der Kredit kostet 2%. Der Notar kostet 1000 Euro, das Haus hat einen geschätzten Mietpreis von 1500 Euro, von denen dir 40% gehören, das Haus verursacht Kosten, von denen du 40 % tragen musst, die Wertsteigerung des Hauses wird vermutlich bei x % liegen, vielleicht zahlt deine Mutter den Notar oder die laufenden Kosten komplett, all das sollte zusammengetragen werden. Ich würde jedes Jahr eine Abrechnung mit deiner Schwester machen, um Streit zu vermeiden.
- Wenn das Haus dann eines Tages verkauft wird, müssen deine Schwester und du Euch über deine Rendite einig sein, am besten auch darüber heute schon sprechen. Wenn bis dahin das Hauswert um 5% p.a. gestiegen ist, wird das leichter als wenn es um 10% insgesamt gefallen ist. Denn dann hattest du Kosten, keine Mieteinnahmen und dein Investment hat an Wert verloren. Das hat ein explosives Potential.

Wenn dir noch Fragen einfallen, nur zu.

IanAnderson2 · 9. Januar 2018

Ich sage es mal ganz kurz und unverblümt:

die von Dir angedachte Konstruktion wirft mehr Fragen auf als sie löst UND ist noch dazu geeignet,das familiäre Gleichgewicht zum Einsturz zu bringen.

Außerdem scheint mir,daß DU derjenige bist,der sich unkalkulierbare Risken auflädt,denen KEIN garantierter(!!)Gegenwert gegenüber steht.

Drittens habe ich den Eindruck,daß Du "Probleme von morgen" zu lösen beabsichtigst.Ich würde erst dann handeln,wenn die konkrete Situation eingetreten ist und eine Lösung im Einvernehmen ALLER Beteiligten notwendig macht.

Fazit:ich würde die Finger davon lassen und/oder mir von einem Fachanwalt einen hieb-und stichfesten "Schlachtplan" ausarbeiten lassen.Das dafür zu zahlende Honorar ist meiner Ansicht nach gut angelegtes Geld.

Kater.Ka · 9. Januar 2018

Hallo @Rob1981, willkommen in der Community.

Vorbemerkung: ich bin interessierter Laie.

Grundsätzlich spricht mich der Plan nicht an. Mit dem Erwerb eines Teiles des Hauses erwirbst Du ein Risiko, für das Du auch noch zahlen musst. Ob und wann und zu welchem Preis das Haus einmal verkaufbar sein wird ist unbestimmt.

Die Situation zeigt auch, dass eine selbstgenutzte Immobilie nicht unbedingt eine gute Altersvorsorge ist, weil man von ihr nicht abbeißen kann. Daher würde ich an Stelle Deiner Mutter die Immobile verkaufen und eine altersangepasste Bleibe mieten. Vom Verkaufserlös können sie lange die Miete finanzieren.

Wie sind denn die Familienverhältnisse des Ehemanns? Wenn er Deine Mutter überlebt würde ggf. ein erheblicher Anteil des Hauses auf die Seite seiner Familie fallen und vielleicht nur der Pflichtteil auf Deine Schwester und Dich. Dann habt ihr eventuell eine uneinige Erbengemeinschaft, was so ziemlich der Alptraum ist.

chris2702 · 9. Januar 2018

Ich stimme @IanAnderson2 zu, das Unterfangen ist was den Familienfrieden angeht wirklich gewagt.

Wieder, ich bin kein Experte, aber was wäre, wenn deine Mutter selbst einen Kredit auf das Haus aufnimmt? Ich weiß, die Rechtslage wurde hier vor einigen Jahren verschärft, alte Menschen bekommen auf Ihre Immobilien viel schwieriger einen Kredit (oder keinen?). Aber das hätte natürlich die Problematik zwischen dir und deiner Schwester reduziert, denn dann müsst Ihr Euch nicht einigen, wie hoch der Mietwert des Hauses ist oder wie hoch die Wertsteigerung in 7 Jahren gewesen sein wird. Gerade da sehe ich die Hauptquellen für Ärger.

Rob1981 · 9. Januar 2018

Danke Euch schon mal herzlich für die Denkanstösse.

Noch zur Vervollständigung der Fakten. Der neuen Ehemann der Mutter ist kinderlos, und er wird seinen Anteil am Haus an meine Schwester und mich vererben.

Ich sehe es auch so, dass wir hier ein recht komplexes Konstrukt aufbauen.
Die Immobilie ist in Hamburg.. in der Vergangenheit hat sich der Markt dort gut entwickelt. Aber grundsätzlich ist das schon ein Risiko evtl auch eine Chance, das stimmt.

Mit der Eintragung ins Grundbuch wäre eigentlich klar, welcher Anteil am Haus mir gehört. Von daher mach ich mir in puncto Wertsteigerung - und Anteil meiner Schwester wenig Sorgen.

Wenn ich allerdings eine Eigentumswohnung erweben würde, würde ich eine ähnlich Rate zahlen, allerdings hätte ich dann auch Mieteinnahmen. Diese fallen hier jetzt weg..

Ich überlege auch schon ob ich meiner Mutter monatlich das Geld überweise das ich sonst an die Bank zahle.
Das Zinsniveau ist zwar niedrig, über 10 bis 20 Jahre kommen aber doch 20-40 tsd EUR nur für Zinsen auf.

Ich könnte ihr sozusagen ein Darlehen gewähren welches in monatlichen Raten ausbezahlt , und dann beim Verkauf des Hauses zurück bezahlt wird.
Die Idee findet nur noch keinen besonderen Anklang, da dann der Aufschrei kommt: "Was wenn wir mal für 4 tsd einen schönen Urlaub machen wollen.

Wir versuchen einfach eine Lösung zu finden, bei der die Alten Liquidität erhalten, und ich was sinnvolles für meine Altersvorsorge tue...

muc · 9. Januar 2018

Zitat von Rob1981

Wir versuchen einfach eine Lösung zu finden, bei der die Alten Liquidität erhalten,

Das ist verständlich. Die Lösungen, die es dazu gibt, überzeugen jedoch meistens nicht!

Sie müssen Ihren Eltern klar machen, dass es mehr Liquidität nur gibt, wenn sie ihr Vermögen umschichten.
Eine Immobilie in Hamburg ist schön - aber wenn man auch mal einen tollen Urlaub machen will und nur wenig Rente hat, dann ist die Immobilie einfach die falsche Anlageform.

Alles andere ist meines Erachtens höchst problematisch.
Und dass die Eltern jetzt Sie als Sohn miteinzubinden versuchen, erscheint schon ziemlich fragwürdig.

Sie sollten Ihre Altersvorsorge nicht damit aufbauen, dass Ihre Mutter und Ihr Stiefvater sich noch schöne Urlaube leisten können. Ob Sie jemals Ihren Stiefvater beerben, wissen Sie erst, wenn er tot ist. Alles andere sind Absichtserklärungen.
Und was dann noch von dem Vermögen vorhanden ist, steht auf einem anderen Blatt.

Also: Lassen Sie Ihre Eltern das Haus JETZT verkaufen und dann das Vermögen ANDERS ANLEGEN. Dann sind alle Probleme gelöst - und Sie erben eines Tages, was noch da ist.

Alurtas · 8. Februar 2018

Zitat von Rob1981

Hallo,

vielleicht war hier schon jemand in einer ähnlichen Situation und kann ein paar Tipps geben?

Meine Mutter und ihr zweiter Ehemann besitzen ein Haus in guter Lage. Sie sind in einer GbR als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Außerdem ist eine Grundschuld der Hyporvereinsbank i.H.V 430 tsd DM (Deutsche Mark) im Grundbuch eingetragen.
Daraufhin wurde ein Hypothekenkredit gewährt,welcher in 7 Jahren abbezahlt ist.

Es liegt ein aktuelles Wertgutachten vom Sept2017 für das Haus vor, das einen reinen Sachwert von 575 tsd EUR ausweist, und einen maximal erzielbaren Marktpreis von 629 tsd EUR.

Leider ist die Rente der beiden Eheleute relativ gering, wodurch ein gewisser Liquiditätsengpass im Alter entsteht (Beide sind 71 Jahre jung, und bei bester Gesundheit der preis für viagra (sildenafil) in den online-apotheken referenz)

Um dieses Problem zu lösen ist die Idee, dass ich den Eheleuten einen Anteil des Hauses abkaufe. Es steht ein Betrag von 200tsd EUR im Raum.
Da ich dieses Geld nicht habe, müsste ich hierfür ein Darlehen aufnehmen. Eine monatliche Belastung von ca 600 EUR wären für mich ok.
Ich soll dafür als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Das Haus soll in 10 Jahren evtl auch früher verkauft werden (im Falle von Pflege, Umzug, oder gar Tod…)
Ich habe eine Schwester.

Mir stellen sich folgende Fragen:

Wenn das Haus vor Ablauf der 10 Jahre verkauft wird. Muss ich dann Spekulationsgewinne versteuern?

Welche Laufzeit des Kredits sollte ich wählen?

Die beiden werden keine Miete für den von mir erworbenen Anteil bezahlen. Wie kann ich das im Erbfall bzw beim Verkauf der Immobilie kompensieren? Mir müsste ein entsprechend höherer Anteil am Verkaufswert des Hauses zufließen, um die entgangenen Mieteinnahmen zu kompensieren (oder nicht?)

Was gibt es noch zu beachten?

Bin für jede Anregung dankbar.

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