Nein, alles korrekt!
vielen Dank 
Ich würde es dann so machen, wenn ich z.B. bei einem Objekt über die individuelle WGFZ Berechnung einen geringeren Bodenwert ermitteln kann, dann das auch so zu machen. Für den Fall, dass der standardisierte Wert vorteilhaft wäre, dann so rum. Machst du das auch so?
So. Also Gesamtgeschossfläche geteilt durch die Grundstücksfläche.
Kann ich dir heute Abend genauer sagen wenn du magst. Bin gerade unterwegs.
Würde mich freuen, wenn Du da nochmal genauer drauf eingehen könntest.
Gerne anhand eines Beispiels in Hamburg:
Geschwister-Scholl-Straße 92
wenn ich hier auf https://geoportal-hamburg.de/boris/
die Adresse eingebe und den Bodenrichtwrtstichtag zum 01.01.2025 für Mehrfamilienhäuser:
kommt ein Bodenrichtwert von 3.498,41€/m2 bei einer voreingestellten WGFZ von 2.00.
Jetzt kann ich dort auch "Umrechnung auf individuelles Grundstück" auswählen, und die WGFZ selbst eingeben:
Gesamtgeschossfläche = 650m2
Grundstückgröße = 450m2
WGFZ = 1,444
Wenn ich diese WGFZ dann eingebe anstelle der 2.00, ergibt sich ein Bodenrichtwert von: 2683,99€/m2
Den Bodenrichtwert brauche ich dann ja in der Excel Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, und tendenziell je geringer Bodenrichtwert, desto höher wird mein Gebäudeanteil, und somit meine Abschreibung.
Habe ich einen Denkfehler? Mein Steuerberater hat sich bisher mit der individuellen Berechnung des WGFZ nicht auseinandergesetzt, aber das muss ja nichts heißen...
Danke euch und schönes WE!
Vielen Dank Dir
Weißt du zufällig auch: wenn man den Bodenrichtwert ermitteln will, ist immer standardisiert eine wertrelevante Geschossflächenzahl vorgegeben, z.B.: 4,00 Diese kann man z.B. selbst manuell anpassen auf 2,00, dann wird der Bodenrichtwert entsprechend niedriger, wenn man höher, dann höher. Wie lässt sich dieser WGFZ für das entsprechende Mehrfamilienhaus berechnen? Grundstücksgröße durch Gesamtgeschossfläche? Oder andersrum? Oder ganz anders?
12:47 PM
meine Logik wäre so, je nachdem ob es z.B. individuell ausgerechnet, für mich vorteilhaft wäre, also geringerer Bodenwert (und somit indrekt auch höherer Gebäudewert und somit höhere Abschreibung), würde ich den ganz genauen WGFZ nehmen, ansonsten den standardisierten
Hallo Leute,
folgendes Szenario:
Neubauwohnung zur Eigennutzung im Oktober 2016 gekauft, diese wurde dann im Juni 2018 fertiggestellt und an mich übergeben. Ich habe bis Ende Dezember 2024 die Wohnung selbst genutzt und ab Januar 2025 vermietet.
Für die Berechnung der AfA habe ich auf https://geoportal-hamburg.de/boris/ die Adresse angegeben und werde nach dem Bodenrichtwertstichtag gefragt. Man kann immer den Jahresanfang 01.01.xxxx auswählen.
Was ist denn hierfür jetzt entscheidend? Ich hätte gedacht, es geht ja bei der Gebäude-AfA um den Gebäudewert bzw. Bodenwert zum Kaufzeitpunkt: das wäre bei mir Oktober 2016 -->würde man dann den näheren Stichtag wählen also 01.01.2017 oder den Beginn des Jahres: also 01.01.2016?
Oder ist das komplett falsch, und geht es um Fertigstellung und Übergang auf mich, dann wäre es 2018 oder auch falsch und es geht um Beginn Erzielung von Einnahmen? Dann wäre es 2025?
Kann jemand Licht ins Dunkle bringen?
Vielen Dank und LG
Daran bemißt die Bank den Zinssatz. Sie würde Euch vermutlich auch mehr Geld geben, aber dann steigt das Risiko der Bank, also will sie mehr Zinsen sehen.
Man hätte die Parität unter Brüdern auch dann, wenn die Zinsen nicht abgesetzt werden könnten - aber ohne Steuervorteile wäre Deine Teilrechnung halt schlechter.
Jeder legt sein Geld selber an.
Du bist hier im Forum aber schon eine Art Exot mit siebenstelligen Immobilieninvestments unter Leuten, die 30 €/m in einen Riestervertrag stecken oder einen Mobilfunkvertrag von 10 €/m optimieren wollen.
Wo steht der "BTC" im Moment? Etwa 91 T€. Du müßtest nur 5,5 BTC verkaufen und bräuchtest Dir dann nicht die Frage zu stellen, ob Du die Zinsen für den Beschaffungskredit von der Steuer absetzen kannst oder nicht.
Dann hat der Bauträger vermutlich einen anderen Investor gefunden (oder ist pleite gegangen). Du jedenfalls hast nun wohl Valenzen für ein anderes Immobilienprojekt.
Das ist genau gegen meinen Punkt: ich habe ja bereits über eine Mio EK in einer eigengenutzten Immo stecken (totes Kapital), was ich genau mit so einer Konstellation wiederbeleben kann OHNE dafür z.B. BTCs zu verkaufen.
Ich habe z.B. als ich die ETW für gut 1.2 Mio + Nebenkosten mit EK bezahlt habe, ja bereits ein Teil aus risikoreicheren Anlagen in klassischere Anlagen umgeschichtet. Jetzt geht es mir darum, wie ich z.B. das eigentlich "tote" EK in meiner selbstgenutzten Immobilie noch weiter hebeln kann, ohne dafür Cash aus renditestärkeren Anlagen zu nehmen.
Sprich die Gewinnmitnahme ist bereits in Form von abbezahlten Immos erfolgt, jetzt geht es mir darum, diese noch maximal zu beleihen, damit das Geld wiederum weiter arbeiten kann und da eignen sich Immobilien zur Vermietung wieder sehr gut. Wo sonst könnte ich jetzt quasi 1.3 Millionen (für meinen Teil der 2.6) Geld von einer Bank bekommen ohne selbst einen weiteren Cent effektiv aus meinem Barvermögen/Assets zu investieren. Dass ich dann noch Zinsen absetzen kann UND sogar noch mein zu versteuerndes Einkommen mit Spitzensteuersatz senken durch die AfA macht es dann nochmal interessanter...
Vermutlich handelt es sich bei der A-Stadt um die HH-Stadt wie beim letzten Mal.
Vermutlich beziffert die Bank nicht den Wert des Hauses auf 1,6 M€, sondern den Beleihungswert. Das wären etwa die üblichen 60%.
Die fehlende Million müßt Ihr also anders auftreiben.
Ja.
Das Haus kostet 2,6 M€; die Bank gibt 1, 6 M€, also müßt Ihr 1 M€ dazulegen. Ihr macht diesbezüglich halbe/halbe. Jeder Bruder zahlt die halben Zinsen von den 1,6 M€ (also von 800 T€), Dein Bruder verzichtet auf die Zinseinnahme der 500 T€ (die stecken ja jetzt im Haus). Du nimmst nicht nur die Hälfte der 1,6 M€ auf, sondern dazu noch 500 T€ auf Deine Wohnung. Diesen Teil der Zinsen zahlst Du gerechterweise selber. Wie das steuerlich ist, ahne ich nicht, das ist aber Deine Sache und nicht die Deines Bruders.
Das kommt so hin (wenngleich der Rechenweg etwas seltsam ist). Der Knackpunkt sind aber die Zinsen. Wenn es fair zugehen soll, zahlst Du von 1,3 M€ Zinsen und Dein Bruder von 800 T€.
Dein Bruder bringt 500 T€ in bar ein. Du nimmst separat ein Darlehen über 500 T€ auf, das Du dann in die Finanzierung einbringst.
Jetzt hat Dein Bruder 500 T€ und Du 500 T€ - gleichviel. Ihr nehmt gemeinsam ein Darlehen über 1,6 M€ auf, dessen Zinsen Ihr teilt. Von dem, was hoffentlich übrigbleibt, macht ihr halbe-halbe. Dein Bruder kauft von dem dann Schampus, und Du bedienst erstmal Dein eigenes Darlehen über 500 T€, bevor Du vom Rest dann Schampus kaufen kannst.
Das steht nochmal auf einem anderen Blatt, spielt hier aber keine Rolle.
PS: Du stehst als Anleger ganz offensichtlich sehr auf Immobilien. Viel Hebel, viel Chance, viel Risiko. Wie macht sich eigentlich Dein letztes Immobilienengagement?
Danke dir erstmal Achim für deine ausführliche Antwort!
Immer schön außerhalb seines eigenen Kreises Rückmeldungen zu bekommen, die wirklich rein anhand der Sachlage bewerten.
Richtig, die 1.6 Mio sind der Beleihungswert, das hätte ich besser ausdrücken sollen.
Werde jetzt mit dem Steuerberater nochmal sprechen: ein Beschaffungskredit i.H.v. 500T € auf die abbezahlte ETW macht nur Sinn, wenn die Zinsen dann auch wirklich abgesetzt werden können. Dann hätte man Parität unter den Brüdern.
Immobilien sind tatsächlich weit weg von Klumpenrisiko innerhalb meines Portfolios, muss aber gestehen, dass ich eher in anderen Assets eine sehr aggressive/risikoaffine Strategie verfolgt habe/verfolge. Da wurde meine Allokation selbst z.B. innerhalb der Bitcoin-Community vor Jahren schon als "over leveraged" bezeichnet, aber wenn man eine Überzeugung hat, lohnt es sich manchmal eben doch. Nach der Logik wäre auch jeder Mittelständler/Unternehmer mit der eigenen Firma "all in", es passt sicherlich nicht für viele, aber ich bin damit sehr gut gefahren...
Jetzt geht es mir darum, aus dem Bereich tatsächlich eingefahrene Gewinne in klassischere Anlagegruppen (ETFs, Gold, Devisen, und eben auch physische Immos) anzulegen ohne das Anlageziel, dass dieses Geld dann den MSCI World outperformed auf lange Sicht...
Zum letzten Immo-Projekt, welches ich hier zur Diskussion gestellt habe: der Bauträger ist leider auf mein Angebot nicht eingegangen, und ich war auch nicht bereit mehr zu bezahlen.
Meiner Meinung nach ist es irrelevant was der eine oder der andere „könnte“, entscheidend ist allein was letztlich gemacht wird. Und wenn das 50/50 sein soll, dann würde ich es so sehen, dass es auch tatsächlich 50/50 sein muss.
Also entweder beide 500.000€ Grundschuld aus privaten Immobilienvermögen -->dann 2.6 Millionen Darlehenssumme GbR
Oder beide 500.000€ BAR (A dann über separaten Beschaffungskredit auf seine lastenfreie ETW und B direkt über seine Einlage) --> dann 1.6 Millionen Darlehenssumme GbR?
Bei Zweiterem: ist es steuerlich 100% möglich, dass A dann die anfallenden Zinsen in seinem Beschaffungskredit, welchen er für den Kauf des MFH aufnimmt, absetzen kann? Das wäre natürlich entscheidend
Ich verstehe nur Bahnhof. Ihr wollt ein Haus für 2,6 Mio kaufen, von dem die Bank sagt es ist nur 1,6 Mio wert? Das würde mir zu denken geben.
Da ist dann eine Finanzierungslücke von 1 Mio, für jeden von Euch 500k, die du anscheinen nicht hast. Auch das würde mir zu denken geben.
Aber zur Frage der Fairness: wie Tomarcy schreibt wäre es das logischste, wenn jeder 500k direkt als Eigenkapital einbringen. Dann müsstest du das zweistufig machen. Deine Wohnung beleihen, und das Geld dann als Eigenkapital für den Kauf des Hauses nutzen.
Bei MFH gelten ganz andere Bewertungsmaßstäbe für Banken als bei ETW (Ertragswertverfahren vs. Sachwertverfahren).
Nebenkosten abgezogen, bleiben 2.350.000€ reiner Kaufpreis, da sind 1.6 Millionen unserer Erfahrung nach schon ein überdurchschnittlicher Wert, zumal das auch noch erhöht werden könnte, wenn wir weniger als 1 Mio € EK einbringen würden...
Dann 1.600.000€ zu bekommen ist in unserer Erfahrung bereits relativ nah dran
Die Geschichte mit diesem Hausprojekt, hört sich von den Zahlen her komisch an.
Ist aber nicht unsere Angelegenheit.
Auf jeden Fall ist es immer so das Finanzierungen, wie unter Fremden zu stemmen sind. Warum?
Das erspart erfahrungsgemäß spätere Probleme.
Was meinst du von den Zahlen her komisch bei dem Hausprojekt?
Bei dem MFH oder der Beleihungswert der abbezahlten ETW?
Danke für deine Rückmeldung.
Verstehe ich komplett.
Die Argumentation ist so, dass B ohne die Sicherheit von A die Finanzierung mit 500.000€ zu 2.600.000€ Kaufpreis nicht stemmen könnte, bzw. keine Bank das machen würde und wenn zu deutlich schlechteren Konditionen.
A könnte die Grundschuld auf bis zu 1 Mio € auf sein lastenfreies Objekt erhöhen, und die Finanzierung auch ohne B stemmen zu gleichguten Konditionen wie mit B.
Hallo zusammen,
hoffe euch geht es gut.
Mein Bruder und ich wollen als nächstes Projekt ein MFH mit 14 Einheiten in einer A-Stadt kaufen,
wir haben ein gesundes Verhältnis, und sind uns bewusst, dass der eGbR Vertrag dann nochmal anwaltlich sehr genau angepasst werden muss. Wir wollen BEIDE eine Lösung, in der sich beide fair behandelt fühlen.
Situation:
A und B möchten gemeinsam ein MFH kaufen für 2.6 Millionen Euro. Die Bank beziffert den Wert des MFH auf 1.6 Millionen Euro. Die Finanzierungslücke i.H.v. 1 Millionen Euro sollen beide Geschäftspartner A und B anteilig tragen.
A will sein 2024 gekaufte lastenfreie eigengenutzte Wohnung (Kaufpreis: 1.240.000€) mit einer Grundschuld von 500.000€ belasten (maximaler Beleihungswert der Wohnung laut Bank bis zu 900.000-1.000.000€). B bringt 500.000€ Bar mit ein. Die Frage ist jetzt, ob beide Sicherheiten gleichwertig sind, oder einer bevor- bzw. benachteiligt wird. B argumentiert, dass die 500.000€ Bar dafür sorgen, dass nur noch 2.1 Millionen Euro Darlehen benötigt wird, und er nur auf 800.000€ Zinsen zahlen sollte (Hälfte des Kaufpreises 2.6 - 500.000€ EK), ist das gerecht?
Für mich die Frage: wie wäre die Finanzierung ohne die jeweils andere Sicherheit möglich und zu welchen Konditionen...
Nehmen wir z.B. vereinfacht an in 10 Jahren (ohne Berücksichtigung von Zinsen und Tilgung) verkauft die GbR das MFH für 3 Millionen Euro. Dann würden die 2.1 Mio an die Bank zurückfließen (dadurch ist die Grundschuld von A wieder aufgehoben), die 500.000€ würden an B zurückfließen, und der Überschuss in Höhe von 400.000€ wird durch 2 geteilt?
Würde mich mal über eure Meinungen freuen
Hi,
lineare Abschreibung läuft über 50 Jahre/ 2%p.a. ohne die Kosten für das Grundstück, da sich Grundstücke nicht abnutzen.
Zum Wechseln der Afa Arten kann ich nichts sagen.
Hey,
das ist so aber nicht korrekt. Für Neubau gilt schon seit 2023 die Möglichkeit 3% linear abzuschreiben (vom Gebäudewert). Zusätzlich gibt es aktuell die Möglichkeit bei bestimmten Neubauten (siehe meine Frage oben nach Erfüllung der Kriterien) 5% über 6 Jahre degressiv abzuschreiben. Die Frage ist dann von mir jetzt nach den 6 Jahren, was dann passiert: meine Vermutung ist Wechsel auf lineare mit 3% (Neubau nach 2023), und dann wäre die Frage welche Nutzungsdauer man ansetzt: zählen die ersten 6 Jahre bereits zu den 33,3 Jahren, die eine 3% lineare AfA mit sich zieht? Oder nicht?
Hallo zusammen,
vielleicht könnt ihr hier Licht ins Dunkle bringen:
Neubauwohnung vom Bauträger, Fertigstellung des Gebäudes Februar 2025, Energieeffizienzklasse A+ (Endenergiebedarf 28,01):
-->wenn ich die Wohnung jetzt im März/April 2025 kaufe, direkt vom Bauträger/Vertrieb, dann erfüllt es doch grundsätzlich die Kriterien für die degressive AfA 5% die ersten 6 Jahre, richtig?
Jetzt lese ich, dass ein Wechsel jederzeit von degressiv auf linear möglich ist. Die ersten 6 Jahren ist klar, dass die degressive AfA vorteilhafter ist. Für die Jahre 7-10: MUSS ich jetzt auf linear wechseln (3% Abschreibung linear richtig?) und wenn nicht, mit welchem Satz dürfte ich dann weiter degressiv abschreiben?
Danke euch im Voraus
Ist ja schon komisch, dass das Schmuckstück über so lange Zeit sonst keiner kaufen will…
850.000€ inserierter Preis für 61m2 ist auch eine sehr spezielle Zielgruppe
Die gleiche Wohnung im ersten, dritten und vierten Stock ist bereits verkauft (wenn ich über Wayback-Archive Seiten recherchiere sind die zwischen 775-850k verkauft worden je nach Etage)... Für 635.000 würde ich mich freuen den Zuschlag zu bekommen
Und, wie hast du dich bei der Immobilie entschieden?
Gekauft, wartest du noch ab für einen besseren preis oder hast du abgesagt?
Habe 635.000€ angeboten und Bauträger wollte sich bis Ende des Jahres überlegen, ob er es macht... Es ist die letzte freie 2-Zimmer Wohnung (sind insgesamt nur 10 WE, davon gab es 4x 2-Zimmer, und Rest waren größere Wohnungen + Penthouse).
Würde mich freuen, wenn es klappt...
Alles anzeigenNatürlich kann man so rechnen, aber wie sinnig das ist...
Es ist eine Neubauimmobilie in A Lage einer A Stadt. Das heißt Upside-Potenzial begrenzt. Wie sicher ist die angesetzte Miete?! Wie liegt diese im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichmiete? Gibt es dort viele Neubauwohnungen?
Eine Planung von Cashflow und Rendite würde ich über die geplante Haltedauer und nicht nur für Jahr 1 machen.
Die Bruttomietrendite ist aus meiner Sicht vor dem Hintergrund der aktuellen Lage nicht allzu üppig (und das unter der Voraussetzung , dass diese auch erzielt wird und zwar rasch).
Man weiß ja nicht wo das ganze sich abspielt und kennt auch das Objekt nicht.
Stellplatz?
Ich persönlich würde keine 100% Finanzierung machen. Nur meine persönliche Meinung. Wo liegt der Zins denn bei 60 oder 70% Beleihungsauslauf? Zinsbindung?
Überwiegend Selbstnutzer oder alles Vermietungsobjekte?
Baurechtliche Besonderheiten?
....
So ne Bierdeckelrechnung fürs erste Jahr würde mir nicht reichen. Aber, wenn Du dahinter stehst, dann auf...
Danke für dein Feedback.
In dem Viertel gibt es so gut wie keine Neubauprojekte, und wenn liegen die wie gesagt bei 12-13k m2 und dann bis hoch zu 20k m2 in den oberen Etagen.
Wohnung hat eine Nord-Süd Ausrichtung in beide Seiten unverbaubar (blick ins Grüne), Stellplatz könnte man dazukaufen (65.000€), habe ich aber nicht vor.
In dem Objekt sind eig. nur Selbstnutzer (sind auch nur um die 10-12 Einheiten), oben Penthouse wurde mit 130m2 für 2,5 Mio verkauft.
Es gibt so gut wie nie Neubau-Mietwohnungen hier in der Lage auf dem Markt, ich selbst habe in einer anderen Lage hier mit deutlich mehr Neubau 30€/kalt erzielt...
Scheint mir erst mal plausibel, wenn die Zahlen und Erwartungen denn so stimmen. Das ist ein Investment das ca. mit Faktor 15 gehebelt ist, von daher auch nicht überraschend, dass unter Idealbedingungen die Rendite gut ist.
Die Gesamtkapitalrendite „roh“ sind nach deiner Rechnung 3%, dem ggü. stehen Fremdkapitalkosten für fast den gesamten Betrag von 2,75%. Nicht sehr toll. Die schöne Zahl kommt rein von der Abschreibung, die wenn ich richtig informiert bin jedes Jahr weniger wird (?). Außerdem nimmst du an, dass die Wohnung durchgehen zu dem erwarteten Preis vermietet sein wird. Irgendwann wird auch die Zinsbindung auslaufen usw.
Sich nur die Rendite in Jahr 1 anzuschauen, greift vielleicht etwas kurz.
Die Idee ist 10 Jahre halten, dann wieder verkaufen und mit dem Geld wieder in neue Immobilien. In den ersten 10 Jahren hat man den größten Hebel für Abschreibungen (gerade bei der neuen degressiven Regelung) und auch die Zinsbindung fest, durch Neubau und hoher Baustand auch relativ geringes Risiko an größeren Instandhaltungsmaßnahmen.
Richtig, die Abschreibung wird jedes Jahr weniger, man kann auch jederzeit von der degressiven in die lineare wechseln, aber das lohnt sich erst nach über 10 Jahren, sprich die ersten 5-6 Jahre wird der Effekt zwar immer weniger, aber ist immer noch deutlich positiv.
Werde wahrscheinlich noch aggressiver anbieten, und wenn es klappt, freue ich mich, und wenn nicht, kommen die nächsten Objekte
Bist Du sicher, dass Dir jemand 1700 € kalt für eine 61 qm Bude bezahlt, wenn sie auch noch so zentral gelegen ist?
Bin mir durchaus bewusst, dass das für viele surreal klingt. Habe in der gleichen Stadt aktuell in einem anderen begehrten Viertel zwei kleine 55m2 Wohnungen zu 30€/kalt vermietet unmöbliert mit 2% Staffelmiete und Mindestmietdauer 24 Monate...
Es handelt sich um eine Neubauimmobilie in A-Lage in einer HH-Stadt.
Der TE hat vor Monaten schonmal gefragt, damals haben ihm die meisten abgeraten, aber er will die Wohnung unbedingt haben.
Nein, die zwei Wohnungen habe ich gekauft und sind aktuell mit 30€/m2 kalt vermietet, damals hatte ich 3%FK Zins, 1% Tilgung, und habe 4% Rendite, war auch eine 100% Finanzierung.
