Kauf eines MFH mit Bruder / faire Einlagen?!

Hier gilt ein sehr einfaches Prinzip:

Planung, Finanzierung und Abwicklung wie unter fremden Menschen.

Stell dir vor, wir beide würden das machen.

Mir wäre es völlig egal, wie du deinen Anteil finanzierst, wo mein Geld herbekommt, kann dir egal sein.

Beide legen 500.000 € auf den Tisch.

Ich verstehe nur Bahnhof. Ihr wollt ein Haus für 2,6 Mio kaufen, von dem die Bank sagt es ist nur 1,6 Mio wert? Das würde mir zu denken geben.

Da ist dann eine Finanzierungslücke von 1 Mio, für jeden von Euch 500k, die du anscheinen nicht hast. Auch das würde mir zu denken geben.

Aber zur Frage der Fairness: wie Tomarcy schreibt wäre es das logischste, wenn jeder 500k direkt als Eigenkapital einbringen. Dann müsstest du das zweistufig machen. Deine Wohnung beleihen, und das Geld dann als Eigenkapital für den Kauf des Hauses nutzen.

Die Geschichte mit diesem Hausprojekt, hört sich von den Zahlen her komisch an.

Ist aber nicht unsere Angelegenheit.

Auf jeden Fall ist es immer so das Finanzierungen, wie unter Fremden zu stemmen sind. Warum?

Das erspart erfahrungsgemäß spätere Probleme.

Zitat von youknowwhy

Die Argumentation ist so, dass B ohne die Sicherheit von A die Finanzierung mit 500.000€ zu 2.600.000€ Kaufpreis nicht stemmen könnte, bzw. keine Bank das machen würde und wenn zu deutlich schlechteren Konditionen.

Meiner Meinung nach ist es irrelevant was der eine oder der andere „könnte“, entscheidend ist allein was letztlich gemacht wird. Und wenn das 50/50 sein soll, dann würde ich es so sehen, dass es auch tatsächlich 50/50 sein muss.

Bin zwar nur Finanz-Laie, einige Immobilien habe ich aber auch im Bestand, daher erlaube ich mir einige kurze Anmerkungen (auch wenn ich nur Deinen Beitrag Nr. 1 überflogen habe)

Zitat von youknowwhy

Mein Bruder und ich wollen als nächstes Projekt ein MFH mit 14 Einheiten in einer A-Stadt kaufen,

Von solchen (inter-familiären) Konstellationen habe ich mich stets ferngehalten. Damit bin ich gut gefahren - insbesondere auch beim Blick in mein Umfeld ...

Zitat von youknowwhy

wir haben ein gesundes Verhältnis,

Dies auch weiter zu bewahren, gehörte dabei übrigens zu meinen Hauptmotiven ... ebenfalls beim Blick in mein weiteres Umfeld.

Zur Sache en Detail möchte ich mich daher nicht ausführlich äußern.

Nur so viel:

Zitat von youknowwhy

A und B möchten gemeinsam ein MFH kaufen für 2.6 Millionen Euro. Die Bank beziffert den Wert des MFH auf 1.6 Millionen Euro.

(nachträglich gefettet von mir)

Banken rechnen und kalkulieren in der Regel anders als Private. Diese Abweichung (bei MFHs dürfte der Schwerpunkt auf dem Ertragswertverfahren (JNK) liegen abzüglich dem üblichen Sicherheitsabschlag der jeweils finanzierenden Bank) ist allerdings etwas seltsam und aus meiner Sicht zu hinterfragen bzw. erklärungsbedürftig.

Last but not least und ganz generell: Ein jedenfalls nicht ganz kleines Investment würde ich immer auch im Kontext der Asset-Allocation insgesamt sehen. Über eine gewisse Quote - bezogen auf die Gesamtmittel - würde ich dabei - ganz persönlich - weder bei Aktien noch bei Immobilien hinaus gehen.

Nichtsdestotrotz gutes Gelingen und viel Erfolg mit dem Projekt !

youknowwhy

Zunächst einmal etwas ganz Wichtiges:

Die Immobilie muss prinzipiell ein Darlehen i.H.v. 2,6 Mio Euro bedienen können.

Bei den aktuellen Zinskonditionen + Tilgung kann man von 5%-5,5% Gesamtannuität ausgehen.

Frage:

Geben das die Netto-Kaltmieten her?

Wie hoch sind die Netto-Kaltmieten? 160t Euro p.a. sollten es bie so einem Objekt mindestens sein. Bei Renovierungsstau/bedarf natürlich noch deutlich mehr.

Zitat von Tomarcy

Hier gilt ein sehr einfaches Prinzip:

Planung, Finanzierung und Abwicklung wie unter fremden Menschen.

Stell dir vor, wir beide würden das machen.

Mir wäre es völlig egal, wie du deinen Anteil finanzierst, wo mein Geld herbekommt, kann dir egal sein.

Beide legen 500.000 € auf den Tisch.

Der Grundsatz "wie unter fremden Menschen" ist genau richtig.

Die Einbringung der beiden Sicherheiten sind meiner Meinung nach nicht miteinander zu vergleichen.

Wenn bei Person A eine Grundschuld eingetragen wird, dann kann die Bank SOFORT die Zwangsvollstreckung der selbstgenutzten Immobilie einleiten, wenn die GbR das Darlehen nicht bedient = hohes Risiko.

Person B gibt ein Darlehen und müsste "wie unter fremden Menschen" einen entsprechenden Darlehenszins + evtl. Tilgung erhalten. Die Zinsen müssen mit 25% KESt auf privater Seite versteuert werden.

Die Bank wird im Erstrang reingehen. D.h. das Darlehen von perosn B wird als Nachrangdarlehen eingetragen. Da muss man fremdüblich mit mindestens 4% rechnen.

Fälligkeit, Tilgung etc. muss natürlich in dem Darlehensvertrag klar beziffert werden.

Man stelle sich vor, einer von euch muss seine 50% Anteil der GbR verkaufen (z.B. wegen privaten finanziellen Schwierigkeiten), dann läuft der Darlehensvertrag über die 500t Euro prinzipiell erstmal so weiter wie er vereinbart wurde.

Das ist allgemein ein hohes Risiko, was ihr da fahrt.

Ich würde eine Lösung suchen, bei der die Sicherheiten von person A und Person B gleich sind.

D.h.

Möglichkeit 1

Person A leiht sich privat 500t Euro und A+B schießen jeweils 500t Euro in die GbR. Verzinsung natürlich marktüblich.

Steuerlich aber ungünstig auf privater Ebene für euch beide.

Möglichkeit 2

Person A trägt 500t Euro Grundschuld ein und Person B stellt auch eine Sicherheit i.H.v. 500t Euro zur Verfügung. Hier kommt es darauf an, wie die Bank das Geld hinterlegt bekommen möchte. Das kann z.B. dadurch erfolgen, dass Person B seine 500t Euro in eine sichere feste Anlage bei der finanzierenden Bank hinterlegt. Z.b. Tagesgeld, oder ggf. Festgeld mit überschaubaren Kündigungsfristen. Also irgendwas, worauf die Bank bei einer Nicht-Bedienung des GbR-Darlehens unmittelbar zugreifen kann.

Und btw: bitte regelt eine Nachschusspflicht, wenn das GbR-Darlehen nicht bedient werden kann. Um großes Unheil zu vermeiden müsst ihr beide im Zweifel finanziell instande sein, die Last von euch beiden zu tragen.

Zitat von youknowwhy

Bei Zweiterem: ist es steuerlich 100% möglich, dass A dann die anfallenden Zinsen in seinem Beschaffungskredit, welchen er für den Kauf des MFH aufnimmt, absetzen kann? Das wäre natürlich entscheidend

Bin kein Steuerberater, aber das geht meines Wissens nach nicht.

Daher die beiden Möglichkeiten, die ich angesprochen habe

Zitat von youknowwhy

Nehmen wir z.B. vereinfacht an in 10 Jahren (ohne Berücksichtigung von Zinsen und Tilgung) verkauft die GbR das MFH für 3 Millionen Euro. Dann würden die 2.1 Mio an die Bank zurückfließen (dadurch ist die Grundschuld von A wieder aufgehoben), die 500.000€ würden an B zurückfließen, und der Überschuss in Höhe von 400.000€ wird durch 2 geteilt?

Gewinnausschüttung, auch bei Liquidierung der GbR, solltet ihr jetzt schon beim Erstellen des GbR-Vertrages vertraglich festhalten.

Ist immer blöd, wenn einer von euch auf privater Seite Geld benötigt und dann meint, dass er "einfach so" Geld aus der GbR entnehmen kann.

Ich würde es so machen, dass ein bestimmter prozentualen Anteil des jährlichen Überschusses in der GbR verbleibt (für Renovierungen, Mieetausfälle etc.) und der Rest an euch ausgeschüttet wird.

Ich persönlich würde vom Vertrag her eher mehr Geld in der GbR belassen um keine Liquiditätsprobleme zu bekommen.

Bei so einer Finanzierungssumme würde ich 80% des möglichen Überschusses in der GbR halten und lediglich 20% ausschütten.

Wenn die Immobilie dann z.B. 10 Jahre super läuft, könnt ihr immer noch einvernehmlich eine Sonderauszahlung vereinbaren.

Zitat von youknowwhy

Mein Bruder und ich wollen als nächstes Projekt ein MFH mit 14 Einheiten in einer A-Stadt kaufen,

Vermutlich handelt es sich bei der A-Stadt um die HH-Stadt wie beim letzten Mal.

Zitat von youknowwhy

A und B möchten gemeinsam ein MFH kaufen für 2.6 Millionen Euro. Die Bank beziffert den Wert des MFH auf 1.6 Millionen Euro. Die Finanzierungslücke i.H.v. 1 Millionen Euro sollen beide Geschäftspartner A und B anteilig tragen.

Vermutlich beziffert die Bank nicht den Wert des Hauses auf 1,6 M€, sondern den Beleihungswert. Das wären etwa die üblichen 60%.

Die fehlende Million müßt Ihr also anders auftreiben.

Zitat von youknowwhy

A will sein 2024 gekaufte lastenfreie eigengenutzte Wohnung (Kaufpreis: 1.240.000€) mit einer Grundschuld von 500.000€ belasten (maximaler Beleihungswert der Wohnung laut Bank bis zu 900.000-1.000.000€). B bringt 500.000€ bar mit ein. Die Frage ist jetzt, ob beide Sicherheiten gleichwertig sind, oder einer bevor- bzw. benachteiligt wird. B argumentiert, dass die 500.000€ bar dafür sorgen, dass nur noch 2.1 Millionen Euro Darlehen benötigt wird, und er nur auf 800.000€ Zinsen zahlen sollte (Hälfte des Kaufpreises 2.6 - 500.000€ EK), ist das gerecht?

Ja.

Das Haus kostet 2,6 M€; die Bank gibt 1, 6 M€, also müßt Ihr 1 M€ dazulegen. Ihr macht diesbezüglich halbe/halbe. Jeder Bruder zahlt die halben Zinsen von den 1,6 M€ (also von 800 T€), Dein Bruder verzichtet auf die Zinseinnahme der 500 T€ (die stecken ja jetzt im Haus). Du nimmst nicht nur die Hälfte der 1,6 M€ auf, sondern dazu noch 500 T€ auf Deine Wohnung. Diesen Teil der Zinsen zahlst Du gerechterweise selber. Wie das steuerlich ist, ahne ich nicht, das ist aber Deine Sache und nicht die Deines Bruders.

Zitat von youknowwhy

Nehmen wir z.B. vereinfacht an in 10 Jahren (ohne Berücksichtigung von Zinsen und Tilgung) verkauft die GbR das MFH für 3 Millionen Euro. Dann würden die 2.1 Mio an die Bank zurückfließen (dadurch ist die Grundschuld von A wieder aufgehoben), die 500.000€ würden an B zurückfließen, und der Überschuss in Höhe von 400.000€ wird durch 2 geteilt?

Das kommt so hin (wenngleich der Rechenweg etwas seltsam ist). Der Knackpunkt sind aber die Zinsen. Wenn es fair zugehen soll, zahlst Du von 1,3 M€ Zinsen und Dein Bruder von 800 T€.

Dein Bruder bringt 500 T€ in bar ein. Du nimmst separat ein Darlehen über 500 T€ auf, das Du dann in die Finanzierung einbringst.

Jetzt hat Dein Bruder 500 T€ und Du 500 T€ - gleichviel. Ihr nehmt gemeinsam ein Darlehen über 1,6 M€ auf, dessen Zinsen Ihr teilt. Von dem, was hoffentlich übrigbleibt, macht ihr halbe-halbe. Dein Bruder kauft von dem dann Schampus, und Du bedienst erstmal Dein eigenes Darlehen über 500 T€, bevor Du vom Rest dann Schampus kaufen kannst.

Zitat von youknowwhy

Für mich die Frage: wie wäre die Finanzierung ohne die jeweils andere Sicherheit möglich und zu welchen Konditionen...

Das steht nochmal auf einem anderen Blatt, spielt hier aber keine Rolle.

PS: Du stehst als Anleger ganz offensichtlich sehr auf Immobilien. Viel Hebel, viel Chance, viel Risiko. Wie macht sich eigentlich Dein letztes Immobilienengagement?

Nur ganz allgemein in dem Kontext:

Zitat von SioMio

Geben das die Netto-Kaltmieten her?

Wie hoch sind die Netto-Kaltmieten? 160t Euro p.a. sollten es bie so einem Objekt mindestens sein. Bei Renovierungsstau/bedarf natürlich noch deutlich mehr.

Bei solchen Projekten setzen die Banken - nach meinen Erfahrungen - üblicherweise (im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung und der Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Darlehens-Laufzeit) einen Sicherheitsabschlag von 20 bis 30 Prozent auf den aktuellen Nettomieteingang an (Mietausfallrisiko, Leerstandsrisiko). Die aktuelle JNK muß zum einen auch plausibel nachgewiesen werden (Mietverträge, Mieteingänge) und zum anderen auch in sich plausibel sein (ggf. auch auf Basis des Mietspiegels bezüglich der Mikrolage).

Zitat von youknowwhy

1.6 Mio sind der Beleihungswert, das hätte ich besser ausdrücken sollen.

Daran bemißt die Bank den Zinssatz. Sie würde Euch vermutlich auch mehr Geld geben, aber dann steigt das Risiko der Bank, also will sie mehr Zinsen sehen.

Zitat von youknowwhy

Werde jetzt mit dem Steuerberater nochmal sprechen: ein Beschaffungskredit i.H.v. 500T € auf die abbezahlte ETW macht nur Sinn, wenn die Zinsen dann auch wirklich abgesetzt werden können. Dann hätte man Parität unter den Brüdern.

Man hätte die Parität unter Brüdern auch dann, wenn die Zinsen nicht abgesetzt werden könnten - aber ohne Steuervorteile wäre Deine Teilrechnung halt schlechter.

Zitat von youknowwhy

Immobilien sind tatsächlich weit weg von Klumpenrisiko innerhalb meines Portfolios, muss aber gestehen, dass ich eher in anderen Assets eine sehr aggressive/risikoaffine Strategie verfolgt habe/verfolge. Da wurde meine Allokation selbst z.B. innerhalb der Bitcoin-Community vor Jahren schon als "over leveraged" bezeichnet, aber wenn man eine Überzeugung hat, lohnt es sich manchmal eben doch. Nach der Logik wäre auch jeder Mittelständler/Unternehmer mit der eigenen Firma "all in", es passt sicherlich nicht für viele, aber ich bin damit sehr gut gefahren...

Jeder legt sein Geld selber an.

Du bist hier im Forum aber schon eine Art Exot mit siebenstelligen Immobilieninvestments unter Leuten, die 30 €/m in einen Riestervertrag stecken oder einen Mobilfunkvertrag von 10 €/m optimieren wollen.

Zitat von youknowwhy

Jetzt geht es mir darum, aus dem Bereich tatsächlich eingefahrene Gewinne in klassischere Anlagegruppen (ETFs, Gold, Devisen, und eben auch physische Immos) anzulegen ohne das Anlageziel, dass dieses Geld dann den MSCI World outperformed auf lange Sicht.

Wo steht der "BTC" im Moment? Etwa 91 T€. Du müßtest nur 5,5 BTC verkaufen und bräuchtest Dir dann nicht die Frage zu stellen, ob Du die Zinsen für den Beschaffungskredit von der Steuer absetzen kannst oder nicht.

Zitat von youknowwhy

Zum letzten Immo-Projekt, welches ich hier zur Diskussion gestellt habe: der Bauträger ist leider auf mein Angebot nicht eingegangen, und ich war auch nicht bereit mehr zu bezahlen.

Dann hat der Bauträger vermutlich einen anderen Investor gefunden (oder ist pleite gegangen). Du jedenfalls hast nun wohl Valenzen für ein anderes Immobilienprojekt.

Was ich nicht so recht verstehe: Wieso willst du die selbstbewohnte Immobilie beleihen (das macht man gewöhnlich sehr ungern), wenn es dir eigentlich darum geht von Crypto in Immobilien umzuschichten? Wäre es da nicht sinnvoller, 500k Crypto zu verkaufen und das dann in dieses neue Immobilien-Projekt zu stecken?