Machen Immobilien noch Sinn?

    Hallo Buster

    Deine ursprüngliche Frage, ob Immobilien noch Sinn machen, wurde bisher eigentlich schon in allen Facetten beantwortet.

    Jetzt hat Forumsfreund Immo_Insider das Thema wieder neu eröffnet

    Da ich selbst über 30 Jahren eine Immobilienfirma in Stuttgart hatte und mit Immobilien den Grundstück für mein Vermögen gelegt habe, kann ich nur noch einmal wiederholen:

    Der Kauf einer Immobilie zum Selbstbewohnen, lohnt sich nur bei langfristiger Betrachtung.

    dazu gehört, dass die Immobilie irgendwann einmal ab bezahlt ist,

    man danach erheblich weniger Aufwand für das Wohnen hat wie ein Mieter,

    dafür aber Reparaturen dazukommen.

    Der wichtigste Punkt ist, dass man eine solche Immobilie aber an die nachfolgende Generation weitergeben kann.

    Wenn man diesen Punkt mit berücksichtigt, dann lohnt sich eine Immobilie zum selbstbewohnen auf jeden Fall

    Je kürzer der Betrachtungszeitraum, umso weniger interessant ist eine Kauf Immobilie

    Wenn es jedoch um Immobilien als Kapitalanlage geht, gelten ganz andere Überlegungen.

    Die Immobilie ist immer noch einer der ganz wenigen Sachwerte,

    die man mit wenig alten Kapital finanzieren kann

    und die sich mit der Miete und eventuelle Zuzahlung im Laufe der Jahre von selbst abbezahlt

    Wenn man früh im Leben damit beginnt, kann man auf diese Weise auch heute noch im Laufe von Jahrzehnten ein Vermögen aufbauen,

    das mit normalem sparen nicht möglich ist. Das liegt vor allem an der Hebelwirkung durch die Finanzierung.

    Natürlich hat diese Methode immer auch ein paar Rest-Risiken.

    Man kennt ja schließlich nicht die Zukunft, aber von der Wahrscheinlichkeit her überwiegen die Vorteile.

    Der größte Aufwand besteht zur Zeit im auffinden von geeigneten Immobilien, nagelneue Neubauwohnungen sind keine ideale Lösung.

    Eher gut erhaltene gebrauchte Immobilien.

    Die sind wesentlich billiger im Einkauf und die Miete ist nur unwesentlich geringer.

    Viel Erfolg wünscht McProfit

    Lieber McProfit, aus der Sicht von vor einigen Jahrzehnten hat sich eine Immobilie, auch als nicht selbst genutztes Renditeobjekt, sicher fast immer gelohnt (meine Schwiegerleute haben so ein ganz ansehnliches Vermögen gemacht). Bei den heutigen Kosten habe ich da aber meine Zweifel. Klar kommt es immer auf die finanziellen Möglichkeiten an.


    Wenn heute jemand zum Ruhestand zwischen einer halben und einer ganzen Million über ETFs oder Fonds erwirtschaftet hat, gehört er sicher schon zu den als erfolgreich zu bezeichnenden Sparern. Dieses Vermögen ist sehr flexibel, man versteuert seine 26 % beim Teilverkauf oder beim Bezug von Dividenden. Für diesen Betrag kann man im Vergleich aber sicher nicht viel mehr als 2 oder 3 Wohnungen (ok, kommt auf die Lage und die Ausführung an) erwerben, hat dadurch ein recht hohes Klumpenrisiko (Mietausfälle, Renovierungsbedarf, Vandalismus etc.), muss sich mit anderen Eigentümern herumschlagen und darf am Ende auch noch seinen persönlichen Steuersatz auf die Gewinne entrichten.


    Ich weiß, dass im Schwabenland die Immobilie traditionell einen hohen Stellenwert hat, für den kleinen bis mittleren Anleger, zu denen ich mich auf jeden Fall zähle, halte ich heute die Anlage an der Börse und - sollten es dann zur Diversifizierung doch noch andere Sachwerte sein - Gold oder Rohstoffe für geeigneter. Aber diese Sicht wird sicher nicht von allen geteilt und vielfach anders gewichtet.

    Zitat von Hornie

    Gerade steuerlich können Aktien/Fonds kaum mit Immobilien mithalten. AfA und steuerfreie Kursgewinne nach 10 Jahren akzeptiert bei Wertpapieren kein Finanzamt.

    Das stimmt, ich dachte aber vor allem an die Versteuerung der Mieteinnahmen, die im Gegensatz zu Wertpapieren mit dem vollen persönlichen Steuersatz erfolgen...

    Zitat von Hornie

    ... nach Abzug von AfA und allen Kosten!

    So manche (wenn nicht viele bis die meisten) Immobilien in privater Hand rechnen sich überhaupt nur unter Berücksichtigung des steuerlichen Gesamt-Pakets (wie AfA, Absetzbarkeit von Schuldzinsen, Absetzbarkeit von Reparaturen, Instandhaltungen und Sanierungen sowie der steuerfreien Verkaufsmöglichkeit nach Ablauf der sog. Spekulationsfrist von 10 Jahren).


    Selbst ein (nicht ganz unbekannter) Politiker des linken Spektrum sagte mir mal im persönlichen Gespräch: "Meine Fraktion würde da das ein oder andere gerne kippen - nur dann würden noch weniger Wohnungen gebaut und/oder als Mietwohnungen zur Verfügung gestellt, denn die meisten Mietwohnungen (Anmerkung von mir: Ca. 60% aller Wohnungen) kommen von privaten Kleinvermietern" ...


    Zitat von Hornie

    Bei Wertpapieren kannst Du noch nicht einmal eine Fahrt zur Bank o.ä. absetzen.

    Die steuerlichen Rahmenbedingungen (gerade das langfristige Sparen und Investieren für die Altersvorsorge betreffend) könnten hierzulande dringend Verbesserungen (auch im Sinne einer Anreizsetzung) gebrauchen, um es noch möglichst subtil zu formulieren. Dies auch und erst recht beim Blick auf die Zukunft der Gesetzlichen Rente. Das wäre aber wieder ein anderes Thema.

    Hallo Hornie und madize

    Und nicht zu vergessen Sovereign

    Jetzt habt ihr meiner Meinung nach wirklich alle Themen durcheinander gebracht

    Daher noch einmal der Reihe nach die Argumente des Schwaben McProfit:

    Mit Immobilien kann man nur deshalb leichter ein Vermögen aufbauen,

    weil man dazu mit wenig eigenem Geld starten kann.

    Die Banken finanzieren bekanntlich Im Normalfall nur den Kaufpreis von Immobilien und nicht von Aktien

    Dadurch ergibt sich bei Immobilien diese sogenannte Hebelwirkung

    Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt überwiegend durch die Mieten und eine persönliche Zuzahlung und den steuerlichen Vorteil der Abschreibung

    Wenn man es geschickt macht, ein gutes persönliches Einkommen hat, und somit eine gute Bonität, kann man jedes Jahr eine weitere Immobilie dazu erwerben.

    Diese vermehren sich im Laufe der Jahre und Jahrzehnte auch aufgrund der Inflation und steigender Mieteinnahmen zu einem ordentlichen Vermögen, das schnell siebenstellig sein kann

    Der große Haken bei dieser Sache ist jedoch, dass es nur funktioniert, wenn man in relativ jungen Jahren damit beginnt.

    Dann kann man die Zeit für sich arbeiten lassen.

    Beste Voraussetzungen für diese Strategie haben daher Menschen in der Altersgruppe von 30-40 Jahren (oder früher)

    Je später man damit beginnt, umso höher wird die persönliche Zuzahlung, und umso weniger profitiert man von der Inflation und Mieterhöhung

    Wer dagegen, ohne viel Eigenkapital mit Aktien ein Vermögen aufbauen will, der muss sehr früh damit beginnen, am besten unter 30 Jahre und möglichst hohe regelmäßige Beträge investieren, weil eben die Kreditfinanzierung entfällt.

    Nur bei Immobilien sind die Banken in der Regel bereit, den größten Teil des Kaufpreis zu finanzieren, weil die Kreditrate überwiegend mit der Miete abbezahlt wird

    Dadurch profitiert man von der sogenannten Hebelwirkung.

    Bei Aktien ist vermutlich die durchschnittliche jährliche Rendite sogar höher als bei Immobilien. Es fehlt aber dieser Hebel.

    Und jetzt komme ich auf das Thema Steuer.

    Die Frage, ob aus steuerlicher Sicht Immobilien oder Aktien vorteilhafter sind, ist viel komplizierter als bisher dargestellt

    Das beginnt damit, dass es beim Immobilienkauf die so genannte Abschreibung gibt.

    D.h. man kann jedes Jahr einen Teil des Kaufpreises steuerlich als Verlust geltend machen.

    Der Grund hierfür ist, dass man aus steuerlicher Sicht davon ausgeht, dass eine Immobilie jedes Jahr weniger Wert wird, weil es ja eine vergängliche Anlage ist, die nicht ewig besteht.

    Diesen regelmäßigen Steuervorteil gibt es bei Aktien logischerweise nicht

    Der nächste Unterschied ist,

    dass die Erträge bei Aktien und Immobilien unterschiedlich besteuert werden.

    Bei Immobilien wird die Miete nach Abzug aller Ausgaben, (auch der Abschreibung und der Zinsen) mit dem vollen persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, also meist die üblichen 45 % inklusive Soli.

    bei den Dividendeneinnahmen fällt dagegen lediglich eine Steuer von rund 25 % an.

    Allerdings ist dies auch nur bei oberflächlicher Betrachtung richtig.

    In Wirklichkeit wird die Dividende nämlich von den Firmen bereits versteuert.

    Daher muss man bei einem Vergleich beide Steuern zusammen rechnen.

    Der größte, steuerliche Unterschied zwischen Aktien und Immobilien zeigt sich jedoch erst bei einem Verkauf.

    Immobilien, die man im Privatvermögen besitzt, sind in der Regel beim Verkauf komplett steuerfrei.

    Mein erstes Mehrfamilienhaus, dass ich irgendwann in den 1970er Jahren für damals 250.000 DM gekauft habe konnte ich 40 Jahre später für 1 Million € verkaufen

    Der gesamte war Kaufpreis war in diesem Fall steuerfrei

    Der Kaufpreis bzw Gewinn beim Verkauf von Aktien ist jedoch steuerpflichtig.

    Es gibt wohl Ausnahmen für Aktienkäufe vor Jahr 2009, das hilft aber einem aktuellen Anleger nichts mehr.

    Gewinne mit Aktien werden mit 25 % besteuert, egal wie lange man diese hält

    Ich schreibe das nur so ausführlich, weil mir die vereinfachten Aussagen über Steuervorteile bei Aktien und Immobilien etwas oberflächlich waren

    Wer je doch nie mit der Vermögensbildung beginnt, egal, ob mit Aktien oder Immobilien hat natürlich auch nie ein Steuerproblem.

    Viele Grüße von eurem McProfit

    Zitat von McProfit

    wirklich alle Themen durcheinander gebracht

    Das kann ich nicht erkennen, ich habe mich ja gerade auf ein Thema beschränkt. Der reine Vergleich der Steuersätze ist halt nicht aussagekräftig.


    Aber schön, dass Du die Vorteile einer Immobilienanlage noch einmal ausführlich dargestellt hast. Vermutlich fasse ich mich oft zu kurz.

    Hallo Hornie

    So wie du dich möglicherweise zu kurz fasst,, sind meine Beiträge immer zu lang.

    ist man zu kurz, bleiben viele Fragen offen.

    Ist man zu lang wird es oft nicht gelesen oder der Forums Freunde pickt sich einen Punkt heraus, der dann aus dem Zusammenhang gerissen ist.

    Das wird aber immer ein Problem in einem solchen Form bleiben.

    Viele Grüße McProfit

    Lese normalerweise eher mit, aber möchte hier noch einen Aspekt beim Erwerb/Verkauf einer Immobilie aufwerfen, welcher bisher nicht betrachtet wurde.


    Dies sind die nicht unerheblichen Transaktionsgebühren (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Makler etc.). was etwa 10%-15% ausmacht. Diese müssen auch erstmal erwirschaftet werden. Hier gibt es sicherlich auch noch Gestaltungsspielraum. Der größte Anteil fällt sicherlich beim Kauf an.


    Insgesamt ist ein Vergleich sicherlich nicht so einfach, da man nicht in die Zukunft schauen kann und es auf beiden Wegen unerwartete Ereignisse eintreten können.

    Hallo Forumsfreund Fin Investor

    Du hast natürlich recht, dass beim Kauf von Immobilien im Gegensatz zu Aktien, sehr hohe Nebenkosten anfallen.

    In der Regel 5-7 % Einmalige Grunderwerbsteuer,

    dann oft 3,4 % Maklergebühr,

    danach noch rund 1 % für Notar und Grundbuchkosten

    Das sind dann schnell mal rund 10 %

    Aber Achtung

    Die Käufer kalkulieren solche Kosten natürlich in ihr Preisangebot ein

    D.h., je höher solche Nebenkosten sind, um so geringer, fällt der Preis aus den Käufer, zumindest für gebrauchte Immobilien bezahlen

    Kapitalanleger rechnen daher immer die Rendite einer Immobilie aus dem Kaufpreis inklusive Nebenkosten.

    Selbst die Miete wird noch nicht als Einnahme gebucht, sondern von der Miete wird immer noch ein Teil abgezogen für Reparaturen, Mietausfall beim Mieterwechsel oder Ähnliches.

    Erste die sogenannte echte Nettomietec ist dann sozusagen die Berechnungbasis für einen echten Kapital Anleger

    Immobilien sind eigentlich nur deshalb für Kapital Anleger interessant wenn man diese auch ohne oder mit wenig Eigenkapital kaufen kann.

    Die Finanzierung erfolgt dann über die Miet- Einnahme und geringe Zuzahlungen. Dies führt dann zu einer so genannten Hebelwirkung vor allem dann, wenn man im Laufe der Jahre auch die Miete nach oben Anpasst.

    Neulinge sollten sich beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage von einem Profi beraten lassen

    Viel Erfolg wünscht McProfit