Mieteinnahme vs. Ausschüttender Welt-ETF

    Zitat von FinanztipUser

    Man kennt das Objekt, die Lage und die Mieter und man kümmert sich drum. Das reduziert objektiv dann nochmal deutlich die Risiken!

    Ja, das ist so. Es kann aber nicht die von mir genannten Risiken (siehe Nr. 81 letzter Abs.) reduzieren.

    Zitat von FinanztipUser

    Und warum 15-20 Objekte?

    Davon hatte ich nicht geschrieben. Siehe hier:

    Zitat von Sovereign

    So wie ich bei Aktien in Form der Direktanlage 15-20 Einzelwerte im Sinne des Mindestmaßes einer Diversifikation für sinnvoll halte, würde ich auch bei Immobilien in Form der Direktanlage ein Mindestmaß an Wohnungen und Standorten für angezeigt halten. Wo man diese Mindestanzahl sieht bzw. definiert, wäre eine eigene Frage. Nur "drei" Wohnungen erfüllen diese Voraussetzung der Diversifikation innerhalb der Anlageklasse Immobilien aber meines Erachtens auf keinen Fall. "Kann" natürlich trotzdem klappen - "kann" aber auch schiefgehen.

    (nachträglich gefettet von mir)

    Die genannte Zahl bezog sich zum einen auf Aktien und zum anderen hatte ich bezüglich Immobilien gar keine konkrete Zahl genannt.

    Lediglich drei wären mir unter dem Aspekt der Diversifikation eben zu wenig.

    Laß uns das hier beenden. Da sollte jeder einfach seiner eigenen Meinung folgen.

    Zitat von corsa

    Hab ich jetzt irgendwo überlesen, wie man mit einer aktuell gekauften Wohnung für 100k eine Rendite von +-5 % fährt und wie man sein Immobiliendarlehen innerhalb von 10 Jahren abzahlt oder wurde das bisher noch nicht genannt?

    Mach dich auf die Suche, gerade jetzt hört man doch von allen Seiten, dass die Gelegenheit zum Kaufen günstig ist! Glück gehört immer dazu, ggf. muss man weiter rausgehen aus den Ballungsräumen aber immer schauen, dass die Mieten und die Kaufpreise im einer vernünftigen Relation stehen. Unsere aktuelle Wohnung haben wir 2019 gekauft als die Preise schon deutlich gestiegen waren und FFM/WI/MZ zu teuer für uns waren. Jetzt wohnen wir 7 Minuten vor der Stadtgrenze und fühlen uns regional und gerade wg. der Lage deutlich wohler als in den Städten. Wir haben unter 200T€ für eine 3-Zimmer-Wohnung aus den 90ern bezahlt und uns die passend renoviert. Das Kaufpreis-Miet-Verhältnis lag damals bei 19 (!), die Mietrendite damit sogar über 5%! Dazu kamen allein im den letzten 4-5 Jahren runde 50% Wertsteigerungen, sodass die Wohnung jetzt über 300T€ wert ist.

    Fazit: Auch damals haben alle gesagt es gäbe keine Wohnungen, alles wäre zu teuer u.s.w. Meine Erfahrung: Bleibt flexibel, bleibt am Ball und versucht die für euch attraktiven Objekte zu identifizieren und bei Interesse auch zu finanzieren. Wer mehrere 100T€ in Aktien-ETF investieren kann, der sollte es auch schaffen, attraktive Wohnimmobilien zu finden. Also wenn er/sie das möchte. Und darin wie ich den besseren „Sicherheitsbaustein“ (bei allen unbestreitbaren Risiken von Immobilien) im Vergleich zu Anleihen neben dem Investment in ein Welt-Aktien-Portfolio sieht…

    PS: Als ganz praktischen Ratgeber zu diesen Fragen fand ich das aktuelle bzw. nach der Zinswende aktualisierte Immocation-Buch ganz interessant zu lesen…

    Zitat von Sovereign

    Lediglich drei wären mir unter dem Aspekt der Diversifikation eben zu wenig.

    Laß uns das hier beenden. Da sollte jeder einfach seiner eigenen Meinung folgen.

    Naja, die Diskussion betrifft den Kern von Diversifikationsüberlegungen! Das finde ich nicht ganz uninteressant: Bei Anleihen sagt man über den Dicken Daumen gepeilt, dass man ab 100 Stk in einem Bereich ist, bei dem selbst der Ausfall einzelner Anleihen die Rendite des Anleihe-Fonds nur unwesentlich beeinflusst. Wenn man nur auf Werterhalt aus ist, sollten aktuell rund 10 Anleihen reichen. Wenn bei einer recovery-rate von 60% der Verlust der Einzelanleihe 4% des Portfolios ausmacht, sollte das von den Kupons der verbleibenden Anleihen annähernd wettgemacht werden.

    Daher: Was wäre das Äquivalent bei den Immobilien? Da der Restwert einer Immobilie selbst im Krisenfall selten Null beträgt, würde ich zu einer niedrigen einstelligen Zahl tendieren. Zumindest dann, wenn ich im Krisenfall „nur“ halbwegs Stabilität/Werterhalt in diesem Asset-Baustein anstrebe…

    Zitat von corsa

    Hab ich jetzt irgendwo überlesen, wie man mit einer aktuell gekauften Wohnung für 100k eine Rendite von +-5 % fährt und wie man sein Immobiliendarlehen innerhalb von 10 Jahren abzahlt oder wurde das bisher noch nicht genannt?

    Vll. noch als Ergänzung zur Frage der Laufzeit der Kreditrückzahlung: Wir sind perspektivisch in 8 Jahren durch, also noch spürbar unter 10 Jahren! 🙂 Habs gerade zum Spaß nochmal mit dem aktuellen Zins (3,11% laut Dr. Klein) statt der damaligen 0,8% gerechnet: Auch das wäre binnen 10 Jahren mit einer Rate von 1.400€ p.M. gegangen, die wir sonst an Miete bezahlt hätten. Die Marge liegt bekanntlich im Einkauf, deswegen ist verhandeln aktuell so wichtig und dank der Marktlage auch möglich.

    Als nächstes nehmen wir ein Haus in Angriff und jede abbezahlte Immobilie im Rücken ist ein Booster zum Abzahlen der nächsten Rate. Ich würde es nicht so wie die Jungs von Immocation auf die Spitze treiben wollen, aber Immobilieninvestments können (!) im Einzelfall wirklich gut funktionieren! Wie gesagt: 50% des freien Vermögens plane ich weiterhin in Aktien-ETF aber eben die andere Hälfte in Immobilien, die mir persönlich sehr beim Vermögensaufbau geholfen haben. Einfach weil man mit Krediten Immobilien hebeln kann, als Privatperson Aktien aber nicht. Würde ich auch nicht machen und empfehlen wollen! 😉

    Ich hätte in den 8 Jahren, in denen wir die Bude abbezahlt haben, neben einer vergleichbaren Miete nie und nimmer 300T€ zusätzliches Vermögen über Welt-Aktien-ETF aufbauen können. Nicht mal ansatz- oder näherungsweise! Und das ganze war für uns ein Projekt eines überschaubaren Lebensabschnitts und bei der Kreditlaufzeit auch risikotechnisch meiner Meinung nach sehr überschaubar.

    Ist wie gesagt immer Glück aber auch Nachdruck bei der Suche dabei, man muss das passende Objekt zur passenden Zeit zum passenden Preis finden (verhandeln!), aber dann kann es klappen! Hätte ich bezogen auf so eine Immobilie 2018 auch noch nicht gedacht und ist jetzt dank der fallenden Preise (und hoffentlich auch bald wieder fallenden Zinsen) sicher auch wieder möglich.

    Das ist aber Eigenheim, das hat ja nichts mit Kapitalanlage im eigentlichen Sinn zu tun. Hier ging es die letzten Seiten um Rendite durch Vermietung. Du selbst hast ja von 100k Wohnungen als gute Kapitalanlage geschrieben. Im Prinzip vergleichst du aber Äpfel und Birnen.

    Davon abgesehen scheint mir das eine sehr spezielle Gegend zu sein: Einerseits waren die Wohnungen 2019 günstig (200k für 3 Zimmer aus den 90igern) andererseits sind trotz Rückgang der Preise in vielen Regionen und einer vervierfachung der Zinsen die Preise um 50% in letzten 5 Jahren gestiegen.

    Zitat von corsa

    Das ist aber Eigenheim, das hat ja nichts mit Kapitalanlage im eigentlichen Sinn zu tun. Hier ging es die letzten Seiten um Rendite durch Vermietung. Du selbst hast ja von 100k Wohnungen als gute Kapitalanlage geschrieben. Im Prinzip vergleichst du aber Äpfel und Birnen.

    Davon abgesehen scheint mir das eine sehr spezielle Gegend zu sein: Einerseits waren die Wohnungen 2019 günstig (200k für 3 Zimmer aus den 90igern) andererseits sind trotz Rückgang der Preise in vielen Regionen und einer vervierfachung der Zinsen die Preise um 50% in letzten 5 Jahren gestiegen.

    Ja und nein: Für uns war klar, dass wir für rund 10 Jahre eine Bleibe bis zum gemeinsamen Haus brauchen. Mieten wäre einfacher gewesen, der Hauptnachteil der Eigennutzung (nicht-Absetzbarkeit der Zinsen!) war aber marginal, da wir Zinsen zwischen 0,5 und 0,8% hatten. Auch deshalb war das ganze aus meiner Sicht ein No-Brainer mit dem Kauf! Egal ob zur direkten Vermietung oder zur zwischenzeitlichen Selbstnutzung, die Bewertung ist dabei doch identisch. Und klar war, dass die Wohnung dann jetzt mit Familiengründung vermietet wird. Über längere Zeit also (buy-and-hold-mäßig) dann jetzt in den Mietwohnungsbestand übergeht. Über 5% Mietrendite wären es damals gewesen, spannend finde ich die Frage, wie genau man die Mietrendite dann heute bemisst… ;)

    Die Region liegt wie gesagt im Rhein-Main-Gebiet im Umkreis von Wiesbaden. Entscheidender als die Region war und ist aber das Objekt! :huh: Das versuche ich hier ja gerade zu vermitteln, also dass jede Immobilie einzigartige Chancen und Risiken bietet. Und ja, die Wohnung war rückblickend 2019 eigentlich erstaunlich günstig (sprich unterbewertet) am Markt, hat dann die ortsüblichen Steigerungen mitgenommen und der Preisverfall der letzten 1-2 Jahre war offenbar überschaubar. Vor ein paar Wochen wurde eine baugleiche Wohnung im selben Haus für rund 310T€ verkauft, bei uns waren es beim Kauf 2019 wie gesagt runde 195T€ Kaufpreis. Die Gründe dafür waren vermutlich ziemlich menschlich, aber auch das versuche ich hier zu vermitteln: Es sind Menschen mit denen man im Immobilienkontext zu tun hat und auch das bietet Chancen und Risiken und mit etwas Glück landet man einen persönlichen Volltreffer! Es gilt halt, die wirklich guten Immobilien zu suchen/finden. Bei Welt-Aktien-ETF dürfte das seltener passieren…

    Die 100T€ habe ich in den Raum gestellt, da die kleineren Wohnungen 1-2 Zimmer regelmäßig die beste Mietrendite pro Quadratmeter haben. Im Fall oben war ich froh, mich nicht darauf beschränkt zu haben, sondern über die Mithilfe der Bank etwas mehr gehebelt zu haben! 8o

    Am Ende zählt (neben indiv. Wohnwünschen) nur eine Zahl nämlich das Kaufpreis-Miet-Verhältnis bzw. der Kehrwert, nämlich die Mietrendite. Sofern die passt, ist man gut unterwegs. Falls die von Anfang an nicht stimmt, hat man zu teuer eingekauft und das Projekt wird schwierig in der Umsetzung.

    Vor meinen Uni-Abschlüssen hab ich mal eine Ausbildung in einer Bank gemacht. Damals haben das alle um mich herum in der Baufi-Abteilung so gesehen und ich fand es zu stark reduziert in der Betrachtung, unromatisch und flach. Mittlerweile sehe ich es genauso! ^^

    Fazit: Rendite ist Rendite! Ob die 5% von einer 1-Zi-Wohnung für 100K stammen oder von einer 3-Zi-Wohnung für 200K ist egal, sofern die Mietrelation stimmt! Wenn nicht? Nachverhandeln oder weitersuchen…

    Zitat von BS.C

    Hast du ein entsprechendes Kaufangebot oder ist das wieder eine objektive Behauptung von dir? ^^

    Wie geschrieben: Sogar einen kürzlichen Abschluss inkl. Notarvertrag aus ein und demselben Objekt! :thumbup:

    Nicht dass ich Bock hätte, zu verkaufen! Da verbring ich lieber meine Zeit mit der Frage, wie man bei solchen Objekten die Miet-Rendite dann „wirklich“ ausrechnet… :/ :P

    Und bleibe ansonsten für die Frage des Threads im Lager „Mieteinnahmen PLUS Weltaktienportfolio“ und das etwa hälftig.

    Aber Glückgsfälle als Eigenheim mit einem Zins der mit dem aktuellen nichts zu tun hat, haben halt mit dem Thema nichts zu tun. Der Startpost ist aus Q2/2023, daher bei der initialen Frage war der Zins auch schon im Bereich von 4%.

    Und egal, ob wir von 100 oder 200k für die Wohnung ausgehen, wird es beim aktuellen Zins schwer 5% Rendite zu erzielen. Und sich auf Glücksfälle zu verlassen ist halt keine solide Strategie.

    Man könnte auch sagen hättest du 2019 50k in Nvidia investiert hättest selbst nach dem letzten Kurseinbruch 1,4 Mio vor Steuern.

    Zitat von FinanztipUser

    Nicht dass ich Bock hätte, zu verkaufen! Da verbring ich lieber meine Zeit mit der Frage, wie man bei solchen Objekten die Miet-Rendite dann „wirklich“ ausrechnet…

    Was soll daran so schwer sein? Bruttomietrendite = Nettokaltmiete/Verkehrswert oder nicht?

    Wenn Miete und Wert gleichmäßig steigen sollte sich an der Mietrendite nicht viel ändern.

    Also ja wie du schon sagst kommt es extrem aufs Objekt an. Ich bin weiterhin pro Aktien-ETF aber wir haben uns schon sehr weit von der eigentlichen Fragestellung entfernt.

    Wenn man in der Situation des Threaderstellers ist und bereits die Immobilien besitzt würde ich vermutlich die Rentabilität dieser prüfen und dann entscheiden ob ein Verkauf sinnvoll ist.

    Für mich persönlich wäre schon die Suche nach der richtigen Immobilie zu aufwendig.

    Bei einem breit gestreuten ETF bin ich nicht auf Glück angewiesen da brauche ich nur Geduld.

    Aber die Diskussion ist fast so alt wie die Menschheit selbst...

    Letztendlich ist es auch eine Typfrage was man macht.

    Zitat von corsa

    Aber Glückgsfälle als Eigenheim mit einem Zins der mit dem aktuellen nichts zu tun hat, haben halt mit dem Thema nichts zu tun. Der Startpost ist aus Q2/2023, daher bei der initialen Frage war der Zins auch schon im Bereich von 4%.

    Hab den Zins doch oben extra nochmal mit dem aktuellen Wert verrechnet und auch damit hätte das Projekt gut geklappt! Selbstnutzung war wie gesagt die Zwischenlösung, ich werd einen Teufel tun und die Wohnung verkaufen statt jetzt zu vermieten! 😉

    Zitat von corsa

    Und egal, ob wir von 100 oder 200k für die Wohnung ausgehen, wird es beim aktuellen Zins schwer 5% Rendite zu erzielen. Und sich auf Glücksfälle zu verlassen ist halt keine solide Strategie.

    Na ich würde mal umgekehrt argumentieren: Gerade weil das Zinsniveau so stark gestiegen ist, kommen die Preise runter und steigen die Mietrenditen wieder! Das sogar ganz beträchtlich, weil alle, die vorher kaufen wollten und es jetzt zinsbedingt nicht mehr können, auf den Mietmarkt schwappen. Die Mieten ziehen bei uns gerade extrem an verglichen mit den Kaufpreisen und genau das steigert die Mietrenditen…

    Zitat von corsa

    Man könnte auch sagen hättest du 2019 50k in Nvidia investiert hättest selbst nach dem letzten Kurseinbruch 1,4 Mio vor Steuern.

    Stimmt. Aber die Entscheidung wäre mir unendlich viel schwerer gefallen und da hätte ich unendlich viele Informationen weniger gehabt als bei besagtem Wohnungskauf! Sowohl die Risiken als auch die Chancen bzw. Vorteile des Investments konnte ich (bzw. kann man mit etwas Übung) bei Immobilien sehr viel besser abschätzen als bei Aktien. Restrisiken bleiben immer, aber ein Einzelinvestment in eine Aktie (insb. mit knapp 200T€) wären mir persönlich viel zu hoch! Dagegen ist so eine Wohnung doch geradezu eine sichere Bank…

    Mit meiner Immobilie die mich bislang über 400 000€ gekostet hat und eine Etage vermietet ist.

    Erhalte ich etwa nach steuern etc. Rund 630€ Gewinn

    Von diesem lege ich 200€ Monat für notwendige Rückstellungen bei Seite.

    In einem ausschüttenden MSCI world wie dem A0HGV0 liegt man irgendwo bei ~1,3% pro Jahr des Wertes

    Zitat von volcanosaucin

    Also ja wie du schon sagst kommt es extrem aufs Objekt an. Ich bin weiterhin pro Aktien-ETF aber wir haben uns schon sehr weit von der eigentlichen Fragestellung entfernt.


    Wenn man in der Situation des Threaderstellers ist und bereits die Immobilien besitzt würde ich vermutlich die Rentabilität dieser prüfen und dann entscheiden ob ein Verkauf sinnvoll ist.

    Das ist doch genau die Frage des Threaderstellers: Soll man in so einem Fall die Immobilie(n) halten oder in Aktien-ETF umschichten? Und ja: Die Rentabilität würde ich dabei auch prüfen, was auch sonst? 🤔 Also neben dem Aufwand, ob man sichs zutraut, etc.

    Zitat von volcanosaucin

    Für mich persönlich wäre schon die Suche nach der richtigen Immobilie zu aufwendig.


    Bei einem breit gestreuten ETF bin ich nicht auf Glück angewiesen da brauche ich nur Geduld.


    Aber die Diskussion ist fast so alt wie die Menschheit selbst...

    Würde mal sagen, die Diskussion ist so alt wie die ETF auf weltweite Aktienindizes. Und das ist noch gar nicht so alt. Und ich würde auch hoffen, dass man dabei nur Geduld braucht und kein Glück. Wirklich sicher bin ich mir aber dabei nicht, insb. wenn ich Nachrichten wie die gerade eben über die AKWs in Russland und in der Ukraine lese… 😣

    Zitat von volcanosaucin

    Was soll daran so schwer sein? Bruttomietrendite = Nettokaltmiete/Verkehrswert oder nicht?

    Wenn Miete und Wert gleichmäßig steigen sollte sich an der Mietrendite nicht viel ändern.

    Und wenn sich nicht gleichmäßig steigen? Dann bestraft mich der Markt für Kaufimmobilien mit einer schlechteren Rendite für mein Investment im Mietmarkt? 😉

    Bei den üblichen time-value-of-money Überlegungen sieht man den Zeitpunkt von Cash-Flows und Laufzeiten. 4-5 Jahre sind keine lange Laufzeit für mein Anfangsinvestment. Wenn ich den Einstandswert also mit dem „marktüblichen“ Zins hochrechne, erhalte ich dann nicht eher eine realistische Basis für die Berechnug der Mietrendite? Die Miete ist in dem Zeitraum vielleicht von 800€ auf 1.100€ gestiegen. Warum lass ich mir da von absurden Kaufpreisen auf dem Papier meine Mietrendite verhageln?! 🤔😜

    Von 800€ auf 1100€ kannst du nicht erhöhen in dem Zeitraum.

    Innerhalb von 3jahren darf die Miete in vielen Städten nicht mehr als 15% steigen.

    Was in 5jahren von 800€ aus maximal 1015€ bedeutet…

    Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Steuersatz besteuert, höhere Einnahmen aus Miete bedeuten geg. In der Steuerprogression nach oben zu rutschen

    Sofern der Mietspiegel/Vergleichsmiete das überhaupt hergibt.

    Ausnahmen bilden noch Staffel oder Index Mietverträge

    Zitat von Asna

    Von 800€ auf 1100€ kannst du nicht erhöhen in dem Zeitraum.

    Innerhalb von 3jahren darf die Miete in vielen Städten nicht mehr als 15% steigen.

    Was in 5jahren von 800€ aus maximal 1015€ bedeutet…

    Sofern der Mietspiegel/Vergleichsmiete das überhaupt hergibt.

    Ausnahmen bilden noch Staffel oder Index Mietverträge

    Ja, Mieterhöhungen sind grundsätzlich beschränkt. Aber wir vermieten jetzt ja neu, das ist praktisch identisch mit einem Mieter-Wechsel. Machst du die Nebenkostenabrechnung selbst? Weil die zwischenzeitlich geschriebenen Abzüge (Grundsteuer etc.) kannst du doch alle umlegen? Man müsste verstehen, welcher Anteil durch die Etage vermietet wird, um das einordnen zu können…

    Nicht alle kosten die anfallen sind umlagefähig.

    Die Grundsteuer ist nach Wohnfläche Aufteilbar, selbst dann wenn der Garten für die anderen nicht mitnutzbar ist.

    In meine, Fall ist das einfach.

    Grundsteuer durch 2. Weil beide Wohnungen gleich viel Fläche haben.

    Heizung wird bei mir Verbrauchs abhängig abgerechnet. Mit einem sog. WärmeMengen Zähler.

    Wasser hat bei mir Zähler für kalt und warm Wasser, also auch Verbrauchs bezogen.

    Müllabfuhr & Winterdienst

    Strom für Flur, und Außenbeleuchtung.


    Je nach Verbrauch machen die Nebenkosten 1/3 bis 1/4 der gesamt (warm-)Mietkosten aus.

    Bsp. Instandhaltung & reperaturn sind nicht umlagefähig.

    Jährliche Wartungskosten hingegen schon

    Der Mietspiegel ist bei mir nicht sonderlich hoch. Und steigt nahezu nicht.