Grundsteuer in Nebenkostenabrechnung

Hallo zusammen,

der Vermieter ist i.d.R. gerne bereit die Belege vorzulegen.

Gegen Erstattung der Kosten.

Damit fängt alles an.

LG

Hast Du in Deiner Nebenkostenabrechnung der Gesamtwert der Grundsteuer und einen Verteilungsschlüssel - damit hast Du schon eine erste Idee wie die Kosten verteilt werden (zum Beispiel qm oder ein anderer Schlüssel) - mit dem Grundsteuerbescheid, hast Du dann schon zwei entscheidende Momente.

Falls der Verteilungsschlüssel für Dich ist, wäre zu prüfen, ob es hier Möglichkeiten gibt.

@gregoriw

Du solltest Dir beim Vermieter auf jeden Fall den Verteilungsschlüssel geben lassen. In der Regel wird dies in der Nebenkostenabrechnung angegeben, einige nach Einheiten, einige komplett nach Verbrauch, einige X Prozent nach Verbrauch und Y nach Fläche.... - keine Angabe ist sehr ungewöhnlich, insbesondere bei Wohnungen.

Das Gesetz gibt als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung als Regelmaßstab die Wohnfläche vor. Vermieter und Mieter sind an diese Regelvorgabe aber nicht gebunden und können einen abweichenden Verteilerschlüssel, beispielsweise auch die Personenzahl, für maßgeblich vereinbaren (§ 556a II BGB).

Der Verteilerschlüssel Wohnfläche führt oft zu Ungerechtigkeiten, wenn in einer 150 m² großen Wohnung nur eine Person (Single) wohnt und gegenüber einer mit sechs Personen belegten 75 m² großen Wohnung vergleichsmäßig mehr Wasserkosten bezahlen muss. In diesem Fall bietet sich die Abrechnung nach der Personenzahl an.

Vielleicht sind die Angaben in Deinem Mietvertrag?

Nein!

Nochmal: Jeder Eigentümer erhält einen eigenen Grundsteuerbescheid. Es gibt einen Grundsteuerbescheid für diese Wohnung und einen anderen Bescheid für das Gewerbe und ebenso für jede andere Wohneinheit/Teileinheit.

Hier ist also nichts aufzuteilen!

Diese Problematik besteht nur, wenn das Haus nicht nach WEG aufgeteilt ist. Dann bekommt der Eigentümer des ganzen Hauses einen Bescheid für das ganze Haus und muss sich überlegen, wie er das auf die Mieteinheiten aufteilt. Das ist hier aber gerade nicht der Fall.

Komplexe Materie

Die Antwort ist JEIN, denn es kommt immer auf den Einzelfall an! Sucht man in der älteren Rechtsprechung finden sich sogar ganz gegensätzliche Urteile. So spricht sich z.B. das LG Frankfurt für die Aufteilungsverpflichtung des Vermieters aus (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 30.9.1997, Az.: 2-11 S 55/97): Einem Vermieter sei es nämlich ohne weiteres möglich in dem Grundsteuerbescheid die Grundsteuer zwischen Wohn- und Gewerbefläche aufzuteilen. Das AG Frankfurt dagegen lehnt die Aufteilungspflicht ab, mit der Begründung, dass die Trennung nicht möglich ist, weil der Grundsteuerbescheid selbst nicht trennbar sei (AG Frankfurt, WM 1987, 360; LG Lübeck WM 1989, 83).

In einer Entscheidung des Jahres 2017 hat der BGH nun einige grundlegende Feststellungen getroffen, was die Pflicht zum Vorwegabzug begründen kann. So stellte der BGH klar, dass sich jedenfalls aus dem Gesetz nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB keine Notwendigkeit eines Vorwegabzugs ergibt und im Einzelfall allenfalls ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen in Frage kommen kann.

Aber generell sollte es für alle Deine Posten Schlüssel geben und wenn diese nicht in der Abrechnung oder im Vertrag stehen, solltest Du Sie anfordern. Wenn der Aufwand zu groß ist, gehen auf einen Mieterverein zu.

Für die WEG gibt es einen Verwalter. Über den werden fast alle Kosten abgerechnet, die das Haus betreffen. Diese Kosten müssen auf die Einheiten aufgeteilt werden.

Nur die Grundsteuer eben nicht. Da bekommt jeder Eigentümer einen eigenen Bescheid und muss diese Steuer direkt an die Gemeinde abführen.

Wenn er seine Wohnung vermietet, nimmt er eben die Abrechnung des Verwalters, streicht alle Positionen, die er gemäß Mietvertrag oder Gesetz nicht auf den Mieter abwälzen kann und ergänzt die Grundsteuer. Sollte der Mieter nicht das ganze Jahr dort gewohnt haben, sind die Kosten dann noch zeitanteilig bzw. gemäß Zählerstand zu reduzieren. Diese Tätigkeit kann er natürlich auch durch einen Dienstleister erledigen lassen, oft der Hausverwalter.

Wenn Du Belege anforderst, erhältst Du die Hausgeldabrechnung und den Grundsteuerbescheid für diese Wohnung und kannst kontrollieren, ob er richtig abgeschrieben und heruntergerechnet hat. Gerade bei Heizkosten ist das nicht ganz trivial.

Also schaue Dir die Belege an. Wenn Du dazu Fragen hast, kannst Du die Belege hier anonymisiert zeigen.

So sehe ich das.

https://www.haufe.de/amp/immob…gebaeuden_258_415890.html

Darin wird der Sachverhalt gut beschrieben. Wenn man ihn verstehen will, dann hilft der Link.

Im Übrigen stellt sich die Frage nicht, sofern dem Vermieter nur eine Wohnung gehört. Der Wert dieser Wohnung wird berechnet und nur für diese Wohnung wird die Grundsteuer festgesetzt. Das restliche Haus spielt nicht hinein.

2 Sachen noch:

Wenn der Anwalt richtig gut wäre, dann hätte er eine eigene große Kanzlei und würde vermutlich nicht für den Mieterschutzbund arbeiten.

Das o.g. Urteil stammt vom BGH. Es dürfte schwer sein, noch eine darüber gelegene anderslautende Rechtsprechung zu finden.

Zitat von gregoriw

Aber mal schauen, was der Anwalt des Mietervereins sagt.

Schau erst mal, was der Grundsteuerbescheid sagt. Dein Vermieter hat kein Gewerbeanteil, also ist das Vorabzugsthema irrelevant.

Zitat von Thebat

Wenn der Anwalt richtig gut wäre, dann hätte er eine eigene große Kanzlei und würde vermutlich nicht für den Mieterschutzbund arbeiten.

Das könnte schon sein.

Vermieter sind meistens wirtschaftlich stärker als Mieter, sind somit für einen Anwalt finanziell attraktiver als Mieter. Heißt: Gute Mietrechtsanwälte arbeiten vermutlich eher für Vermieter als für Mieter (oder: als Mieter kommt man so ohne weiteres an einen guten Mietrechtsanwalt nicht heran).