Baurecht klären

    Liebes Forum,


    Wir überlegen, ein Haus mit großem Grundstück zu kaufen. Der Eigentümer glaubt, es dürfte ein zweites Haus gebaut werden, es gab aber nie einen genehmigten Bauantrag, da den niemand brauchte.


    1) Wie findet man günstig heraus, ob man bauen darf?


    Wir würden gerne ebenerdig bauen fürs Alter. 2) Kann man beim Bauamt die zulässige Grundfläche erfragen (falls Bauen zulässig ist) oder muss man dann mit Architekt ein konkretes Bauvorhaben beantragen und anpassen falls die Wunschgröße nicht genehmigt wird?


    Habt Ihr eine Kostenschätzung für 1 und 2?


    Besten Dank für eure Hilfe! :thumbup:

    Ohne hier Rechtsberatung erteilen zu wollen - du solltest mal den Begriff "Bauvorbescheid" bzw. "Bauvoranfrage" googeln. Das dürfte das sein, was du suchst, sowohl für 1. als auch 2. Was das kostet kann ich nicht sagen.


    Viele Grüße,

    MiniMe

    Ich würde erstmal schauen, ob es einen Bebauungsplan gibt und was drin steht. Das geht häufig auch schon online.


    Themen sind halt Abstandsflächen oder Ausnutzungszahl oder Grundflächenzahl. Was bedeutet, kann man schnell recherchieren und dann auch schon ohne Architekt ermitteln, ob da noch was geht.

    Hallo Waldlaeufer,


    der nächste Ratschlag in der Runde: Einmal einen Termin beim zuständigen Bauamt machen. Die mündliche Auskunft ist zwar nicht rechtsverbindlich aber kostenlos. Wenn man freundlich fragt, bekommt man oft gute Hinweise. Wenn die Erstauskunft positiv ist, kann man einen Architekten mit der Erstellung einer Bauvoranfrage beauftragen.


    Gruß Pumphut

    Grundsätzlich sind zweite Häuser bei einer Teilung des Grundstücks möglich. Die entsprechenden Beschränkungen, insbesondere GRZ und Abstandsflächen, müssen aber eingehalten werden. Viele ältere Gebiete haben noch eine GRZ von 0,2 oder ähnlich niedrig. Da frisst dann die Zufahrt zum Hinterlieger sowie dessen Wendefläche schnell einen Großteil der überbaubaren Fläche weg.


    Idealerweise gibt es in dem Gebiet einen Bebauungsplan, dann habt ihr klare Vorgaben. Falls nach §34 entschieden wird, hat das Bauamt deutlich mehr Ermessensspielraum. Was gilt, könnt ihr direkt bei der Gemeinde nachfragen. Ältere Bebauungspläne gibt es leider selten auf der Webseite. Der nächste Weg führt zum Architekt. Einmal grob durchsprechen, was ihr euch vorstellt und ob das mit dem Bebauungsplan oder der Nachbarschaft überhaupt in Einklang zu bringen ist. Der Architekt stellt dann eine Bauvoranfrage, das ist relativ günstig. Grundsätzlich könnte man eine Bauvoranfrage auch ohne Architekt stellen. Es empfiehlt sich aber, wenn frühzeitig jemand auf die Fallstricke schaut. Mögliche Probleme könnten zum Beispiel zwingend zwei Vollgeschosse sein, eine hohe Dachneigung, die angesprochene niedrige GRZ,...


    Was den Käufer anbelangt, könnt ihr auch einen Vorvertrag machen, der an eine positive Bauvoranfrage (z.B. für einen Bungalow 90qm plus Terrasse, Zufahrt, Stellplätze, Gartenhaus,...) geknüpft ist.

    Hallo,

    für deine Frage gibt es den sog. Vorbescheid (in Bayern nach Art. 71 BayBO). Du fragst nach einzelnen Aspekten, z. B. der zulässigen Grundfläche und bekommst einen rechtsmittelfähigen Bescheid der Bauaufsicht. Die Fragen dürfen aber nicht den Umfang eines normalen Bauantrags einnehmen - sonst wird gleich auf einen solchen verwiesen.

    Für den Vorbescheid benötigst du aber auch einen Entwurfsverfasser. Die Behörde bindet sich ja - und das tut sie nicht pauschal anhand deiner Fragen.

    Das Vorbescheidsverfahren geht idR recht schnell. Das ganze muss aber (im Großteil von Bayern) noch zunächst über die Gemeinde laufen.

    Die Kosten richten sich nach den Baukosten, die im Bauantragsformular angegeben werden. Auch das gilt so für Bayern.

    Gruß