Wohnungskredit vorzeitig auflösen oder bis zum Ende abbezahlen?

Wenn wir die Ausgangsfrage nochmal heranziehen, dann steht da

Zitat von scip

Mit diesen Werten könnte ich theoretisch in ca. 5 Jahren die Wohnung vorzeitig abbezahlen (...) und müsste auch keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

(...) Oder ich zahle den Kredit einfach bis zum Ende der Laufzeit ab und bleibe währenddessen bei meiner aktuellen Sparrate.

Das ist für KfW und Bankdarlehen das Ende der Sollzinsbindung, dann also neues Spiel - neues Glück. Da wir nicht wissen, wo die Darlehenszinsen in 5 Jahren stehen, kann die Antwort aus meiner Sicht nur lauten: Stell die Frage in 5 Jahren noch einmal.

Beim Riester-Bausparer mit seinem TA-Darlehen ist die Frage, ob man sich auf das Konstrukt weiter einlässt (das man davor günstigenfalls komplett verstanden haben sollte) oder nach Optimierung oder Ausstieg strebt. Ein Ausstieg ist ab Auszahlung des Darlehens jederzeit möglich, indem man die fehlende Summe einzahlt. In der Darlehensphase ist eine Kündigung nicht vorgesehen, aber das Ende lässt sich durch Sonderzahlungen auf den Bausparer beschleunigen. Aber auch eine Vorfälligkeitsentschädigung sollte nicht schrecken, weil dem Kreditgeber gar kein Schaden entsteht, denn am Markt bekommt er im Moment höhere Zinsen als ihm bei Dir entgehen würden.

Zitat von Achim Weiss

Eine kleine Stachelbeere fehlt übrigens: Wenn das Bauspardarlehen nicht rechtzeitig zugeteilt wird, kann eine Lücke zwischen Zinsbindung des tilgungsfreien Darlehens und der Zuteilung des Bausparvertrags entstehen, die Dir die Bausparkasse unproblematisch und gern, aber oftmals nicht ganz billig schließt.

Das Risiko ist laut der Aufstellung nicht vorhanden, da die Zinsbindung bis Zuteilung ist (leider nimmt der die Tabelle nicht richtig beim auszugsweise zitieren):

Zitat von scip

Sollzinsbindung bis
(Sollzinsbindung bis Ende der Sparphase und
anschließend Darlehen Bausparvertrag)

bis Zuteilung

Hm, wenn in grob 4 Jahren grob 70K neu zu finanzieren sind, dann könnte sich der Zins mehr als verdreifachen, ohne dass man mit Umverteilung zwischen Kapitaldienst für die Darlehen und Rate für den ETF-Sparplan nicht mehr zurechtkäme.

Also reden wir hier über eine recht komfortable Situation und nicht den Kampf ums finanzielle Überleben. Selbst wenn man nichts optimiert, wird am Ende alles gut sein.

Zitat von scip

Mit diesen Werten könnte ich theoretisch in ca. 5 Jahren die Wohnung vorzeitig abbezahlen (wenn die Umstände wie Kursstand usw. stimmen) und müsste auch keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

Zitat von Pantoffelheld

Das ist für KfW und Bankdarlehen das Ende der Sollzinsbindung, dann also neues Spiel - neues Glück. Da wir nicht wissen, wo die Darlehenszinsen in 5 Jahren stehen, kann die Antwort aus meiner Sicht nur lauten: Stell die Frage in 5 Jahren noch einmal.

Der nächste Termin ist in 4 Jahren, wenn die Sollzinsbindung ausläuft. Das gilt für das Bankdarlehen und das KfW-Darlehen. Ich habe versucht, die beiden nachzurechnen, bin einigermaßen in die Richtung gekommen, aber genau habe ich das nicht hinbekommen. Egal.

Offensichtlich müssen die Banken die Zahlen so angeben, als ob der anfängliche Zins bis zum Ende gilt. Das ist natürlich nicht der Fall, insoweit muß sich die Rechnung ab dem Ende der Zinsbindungsfrist verschieben.

Wie schon geschrieben: Wenn es soweit ist, fragt man nach den Prolongationskonditionen. Wenn die tolerabel sind, verlängert man die beiden Darlehen, wenn nicht, löst man sie aus dem ETF-Depot ab.

Zitat von Pantoffelheld

Beim Riester-Bausparer mit seinem TA-Darlehen ist die Frage, ob man sich auf das Konstrukt weiter einlässt (das man davor günstigenfalls komplett verstanden haben sollte) oder nach Optimierung oder Ausstieg strebt.

Viel optimieren wird man die Konstruktion nicht können. Man hat sie jetzt auf die Schienen gesetzt, es ist vermutlich die beste Idee, das Spiel nun bis zum Ende mitzuspielen. Das entscheidet man sinnvollerweise einigermaßen dann, wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird. Vermutlich ist es unklug, das implizite Zinsguthaben, das man quasi durch den Zinsverzicht aufgebaut hat, verfallen zu lassen.

Zitat von Pantoffelheld

Ein Ausstieg ist ab Auszahlung des Darlehens jederzeit möglich, indem man die fehlende Summe einzahlt. In der Darlehensphase ist eine Kündigung nicht vorgesehen, aber das Ende lässt sich durch Sonderzahlungen auf den Bausparer beschleunigen.

Verwechselst Du hier Spar- und Darlehensphase?

Die Zuteilung des Bauspardarlehens läßt sich durch Sonderzahlungen etwas beschleunigen, aber nicht viel. Das hat der Threadersteller ja schon genannt. Das ist ja auch logisch, die Bausparkasse möchte das Geld des Bausparers ja möglichst lang unverzinst zur Verfügung haben. Sie möchte nicht, daß einer kurz vor zum Wunschtermin 50 Mille auf den Tisch legt und so bei der Zuteilung auf die Überholspur geht.

In der Darlehensphase darf man Bauspardarlehen so schnell zurückzahlen, wie man möchte (und kann). Aber das ist oft nicht sinnvoll, weil ein Bauspardarlehen relativ niedrig verzinst ist und sich so ein Zinsdifferenzgeschäft meistens schnell lohnt. Auch hängt die Riesterzulage ja daran, daß der Riesterer "spart". Insoweit würde man die Rückzahlphase tendenziell nicht verkürzen wollen. Letztlich ist das alles natürlich ein Rechenexempel.

Und dann kommt etliche Jahre später die Frage auf den Wohn-Riesterer zu, ob er die Riesterei mit 30% Abschlag auf einmal versteuert oder viele Jahre lang in kleinen Schlucken.

Die Bürokratie läßt gerade den Wohnriesterer so schnell nicht los!

Zitat von Achim Weiss

Offensichtlich müssen die Banken [im Tilgungsplan] die Zahlen so angeben, als ob der anfängliche Zins [über die Zinsbindung hinaus] bis zum Ende gilt.

Ja, das ist so. Man könnte sich verschiedene Szenarien mit gleichem, höheren und niedrigerem Anschlusszins wünschen, aber das wäre denn auch erklärungsbedürftig.

Zitat von Achim Weiss

Verwechselst Du hier Spar- und Darlehensphase?

Ja. Ich wollte schreiben: In der Sparphase ist eine Kündigung nicht vorgesehen, aber das Ende lässt sich durch Sonderzahlungen auf den Bausparer beschleunigen. Danke für den Hinweis. Ich bitte das Versehen zu entschuldigen.

Zitat von Achim Weiss

Das entscheidet man sinnvollerweise einigermaßen dann, wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird. Vermutlich ist es unklug, das implizite Zinsguthaben, das man quasi durch den Zinsverzicht aufgebaut hat, verfallen zu lassen.

Wenn der Bausparer zugeteilt wird genauer: zuteilungsreif, aber noch nicht ausgezahlt ist, ist die Ausstiegsoption problemlos verfügbar. Das ist auch der Zeitpunkt, zu dem sich das Wohnförderkonto noch vermeiden lässt.

Es geht nicht nur um die zu zahlenden Steuern auf 83.499,24 € per Juni 2059, sondern das Konstrukt bricht auch zusammen, wenn man nicht mehr selbst in dieser Immobilie wohnen möchte. Das läuft auf eine sofortige Versteuerung hinaus, die man z.B. nach Familiengründung und Umzug gar nicht gebrauchen kann. Aus meiner Sicht ist der Wohnriester vielleicht in Ordnung für alte Knacker kurz vor der Rente, die ihr vorhandenes abbezahltes Eigenheim noch mal aufhübschen und danach da sterben wollen, aber ganz bestimmt nicht für einen jungen Kerl in den 30ern (geraten).

Auf der anderen Seite ist der Darlehenszins von 2,15 % aus heutiger Sicht attraktiv und in vier Jahren vielleicht erst recht und man nimmt das in Kauf.

Aber wie Referat Janders schon bemerkt hat, ist es eine bequeme Position. Wer wie skip günstig gekauft hat und fleißig spart, der kann sich auch eine nicht ganz perfekte Finanzierung leisten.