Immobilienkauf

Hallo und Herzlich Willkommen

Ich bin kein Immobilienexperte, vielleicht kann der ein oder andere Mit-Forist (auch wenn alle hier Laien sind) aus seiner Erfahrung noch mehr dazu sagen.

Von mir an der Stelle aber der allgemeine Hinweis darauf, dass Bausparverträge in den aller meisten Fällen leider teure Produkte sind, die kompliziert sind und dem Kunden meist nicht helfen, sondern nur dem Finanzprodukteverkäufer, der sie dir/euch verkauft hat.

Hier eine Lektüre dazu: https://hartmutwalz.de/bausparkasse-lebt-vom-irrtum/

Zum einen hat man hohe Abschlussgebühren. Diese sind nun weg bei euch, denen sollte man also nicht mehr hinterher trauern. Zum anderen hat man aber vor allem hohe Opportunitätskosten. In der Sparphase, die sehr lange, in der Regel mindestens sieben Jahre, dauert, bekommst du praktisch keinen Zins - und die Differenz zum aktuellen Tagesgeld oder auch Festgeld sind deine Opportunitätskosten. Und das kann bei einer Bausparsumme von 100.000, bei der du vielleicht 40.000 ansparen musst, schon sehr viel sein, was du dir da entgehen lässt. Dazu kommt, dass der Darlehenszins, den du beim BSV bekommst, letztlich eine Spekulation darauf ist, dass die Zinsen in Zukunft, und zwar genau dann wenn du das Geld brauchst, höher sind als die Zinsen die du im BSV "festgehalten" hast. Hinzu kommt eine relativ schnelle Tilgung (du hast also nicht so lange vom festgehaltenen Zins und musst viel auf einmal zurückzahlen) und dass dir niemand garantiert, dass der BSV zuteilungsreif ist wenn du ihn benötigst.

Nichtsdestotrotz kannst du den reifen kleinen BSV natürlich nutzen, warum nicht wenn die Finanzierung der Immobilie jetzt ansteht. Ob ihr den größeren zweiten BSV wirklich weiter besparen solltet/wollt - das müsst ihr selbst entscheiden. Ich würde anregen es kritisch zu hinterfragen, gerade bei einer solch großen Summe. Meistens wird hier im Forum eher zu einem normalen Annitätendarlehen geraten.

Viel Erfolg!

Zitat von Mauso

Der Kaufpreis dieser liegt bei 300.000 Euro.

Als EK bringen wir 90.000 Euro mit ein (Kaufnebenkosten bereits abgezogen).

Womit man wohl bei zu finanzierenden 210.000 € wäre ...

Zitat von Mauso

Wir benötigen zusätzlich noch Gelder für die Sanierung/Modernisierung, wobei wir hierfür keinen Zeitdruck haben.

Es empfiehlt sich vermutlich - jedenfalls für Otto Normalverbraucher - dies eher schon am Anfang mit einzukalkulieren sprich das Darlehen entsprechend höher einzustellen. "Nachfinanzierungen" können ggf. nämlich etwas aufwändiger sein - wenn man die Modernisierung/Sanierung nicht aus dem Cash bzw. laufenden Einkommen finanzieren kann.

Nur am Rande aber in dem Kontext: Aufgrund der Inflation insbesondere der Preissteigerungen der letzten Jahre (gerade auch in dem Bereich; Stichworte: Baumaterialien und Handerkerleistungen - um nur zwei Beispiele zu nennen) kann man bei solchen "Modernisierungen/Sanierungen" schnell und leicht etwas überrascht werden. Habe gerade eine solche in Auftrag gegeben für eine 1ZKBB mit ca. 40 qm - KV liegt bei 50.000 € ... dabei geht es nur um die Wohnung als Sondereigentum und nicht um das Haus (als Gemeinschaftseigentum). Vielleicht vor der Finanzierung diesbezüglich mal einen Fachmann zwecks Kostenschätzung konsultieren.

Zitat von Mauso

Unser Nettomonatseinkommen möchte ich ausschließlich mit meinem Gehalt (3.100 Euro) angeben, weil meine Frau sich aktuell im Mutterschutz befindet und ich ihr Gehalt eher als „Bonus“ / Puffer sehe. Macht das Sinn ?

Das hängt wohl von der Darlehenshöhe (und auch vom Modernisierungs- bzw. Sanierungsaufwand ab).

Wenn man dabei auch nur von 40. 000 € ausgeht (für eine 3 ZKBB hatte ich vor einiger Zeit etwa 100.000 € diesbezüglich bezahlt ...) wäre das Darlehen schon bei 250.000 €. Bei einem Zinssatz von z. B. 4% plus 3% Anfangstilgung wäre das eine monatliche Annuität von immerhin knapp 1.460 € mithin ca. 47% von dem besagten Netto von 3.100.

Das dürfte im Rahmen der "Kreditwürdigkeitsprüfung" (Stichwort: "Kapitaldienstfähigkeit") und der "Haushaltsrechnung" (mehr als) problematisch sein. Die WIKR sprich EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie läßt grüßen.

Zitat von Mauso

Ich habe noch 2 BSV - einen 2011 (10.000) abgeschlossen mit Guthaben von knapp 5.500 Euro der seit längeren zuteilungsreif ist; der zweite 2020 abgeschlossen (100.000) mit knapp 9.000 Euro angespart (noch nicht zuteilungsreif) - in wie weit kann ich diese Bausparer mit in die Finanzierung einfließen lassen ?

Ob derart kleine BSVs überhaupt Sinn ergeben wäre eine generelle Frage. Das Thema zuteilungsreife BSVs ist m. E. dann besonders sinnvoll, wenn man schnell und viel und nach Belieben (auch via Sondertilgungen) tilgen will. Sprich die Immobilie insgesamt möglichst zügig entschulden will - was bei selbst genutzten Immobilien durchaus und generell empfehlenswert ist, da die Schuldzinsen steuerlich nicht in Ansatz gebracht werden können (im Gegensatz zu vermieteten Immobilien) und das mietfreie Wohnen auch nicht besteuert wird (jedenfalls noch nicht). Das (zügiges Entschulden) - wenn man denn die Mittel dafür hat - geht beim BSV nach Belieben und ohne VFE (sprich Vorfälligkeitsentschädigungen).

In besonderen Konstellationen kann auch ein kleiner BSV sinnvoll sein - wenn man damit den sog. "Beleihungsauslauf" unter eine gewisse Prozentzahl drücken kann (z. B. 80% oder 60%) - dann wird meist der Zins auf das Gesamtdarlehen etwas günstiger, weil das Risiko für die Bank sinkt.

Zitat von Mauso

Leider kennen wir uns mit Finanzierung einer Immobilie nicht so gut aus.

Ein bißchen würde ich mich an Deiner Stelle mal in das Thema (Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung) einlesen - bevor man bei der Hausbank aber auch den bundesweit tätigen bankenunabhängigen Immobilienkreditvermittlern (Interhyp, Dr. Klein usw.). aufschlägt. Damit da wenigstens halbwegs fachliche Augenhöhe besteht und man die "richtigen" Fragen stellen kann.

Ob Hausbank oder Kreditvermittler: Das sind keine objektiven "Berater" (im Sinne von Best Advice for the Client) sondern Bank-Produkteverkäufer, die am jeweiligen Produkt (hier: Immobiliendarlehen) ihre Marge verdienen. Was nix Schlimmes ist, sollte man nur "auf dem Schirm" haben.

Wenigstens rudimentär sollte man verstehen, was man da macht und auf was man sich einläßt. Ganz generell: Den Konditionen (den Zins betreffend) würde ich die gleiche Aufmerksamkeit schenken wie der Konstruktion (sprich Gestaltung) des Darlehensvertrages (Dauer der Zinsbindung, Höhe der Anfangstilgung, Sondertilgungsmöglichkeiten ohne VFE, Möglichkeiten die Tilgungshöhe während der Vertragslaufzeit mehrfach zu wechseln usw.)

Gute Gedanken und danach ebensolche Finanzentscheidungen !

Der zuteilungsreife BSV hat vermutlich einen Darlehenszins unter dem aktuellen Zinsniveau. Dann solltest Du ihn nutzen.

Beim anderen BSV ist noch wenig Geld eingezahlt (9%). Ein weiteres Besparen macht keinen Sinn, lieber das Bankdarlehen höher tilgen um sofort Zinsen zu sparen!

Vermutlich gibt es 2 Möglichkeiten, die man verfolgen kann:

1. BSV kündigen und die 9k als EK nutzen.

2. Bausparsumme auf 20 bis 22k reduzieren, nichts weiter einzahlen und errechnen lassen, wann dann der Vertrag zuteilungsreif ist. Dieses dann in die Bankfinanzierung passend einbauen.

Helfen sollte Interhyp o.ä., nicht Deine Hausbank.