Immobilie mit 100% Eigenkapital erwerben und später finanzieren?

    Hallo zusammen,

    ich bin an dem Punkt wo ich mich gerne mit dem Thema Immobilienerwerb beschäftigen möchte. Ich habe Bankguthaben angehäuft, womit ich auch eine Wohnung oder Haus komplett Cash bezahlen kann. Mein Gedanke ist dabei eine bessere Verhandlungsposition zu haben, wenn man sofort zahlen kann ohne erst langwierig die Bank bezgl einer Finanzierung prüfen zu lassen.

    Desweiteren sind aktuell die Zinsen wieder am fallen aber immer noch relativ hoch. Man könnte vielleicht zu einem anderen Zeitpunkt noch mal günstiger einen Kredit bekommen ggf.


    Mein Vorhaben ist somit erst kaufen und zu einem späteren Zeitpunkt eine Immofinanzierung prüfen lassen, um vielleicht auch Hebel und steuerliche Vorteile nutzen zu können. Ich habe schon mit unterschiedlichen Finanzberatern gesprochen. Einige sagen ist kein Problem, man kann ja jederzeit eine Grundschuld eintragen lassen. Jemand anderes sagt mir früher könnte man das mal, aber mittlerweile dürfen oder machen das Banken im Nachgang nach dem Kauf nicht mehr?!


    Vielleicht kann mir dazu jemand mehr erzählen.

  • Franziska_FT

    Hat das Thema freigeschaltet.
    Zitat von torino96

    Ich habe schon mit unterschiedlichen Finanzberatern gesprochen. Einige sagen ist kein Problem, man kann ja jederzeit eine Grundschuld eintragen lassen. Jemand anderes sagt mir früher könnte man das mal, aber mittlerweile dürfen oder machen das Banken im Nachgang nach dem Kauf nicht mehr?!


    Vielleicht kann mir dazu jemand mehr erzählen.

    Was irgendwelche Finanz-„Berater“ oder auch Banken dazu sagen, scheint mir für dein Vorhaben eher zweitrangig bis egal zu sein. Klar dürfest du Banken finden, die gegen eine entsprechende Sicherheit die Immobilie beleihen.


    Nur: Primär relevant ist doch die Frage nach den Steuervorteilen sprich die steuerliche Absetzbarkeit der Darlehenszinsen. Und da ist das Finanzamt bzw. ein guter Steuerberater der richtige Ansprechpartner!

    Mein Verständnis dazu bisher: Falls du später die Bude beleihst, um davon z.B. Aktien, ein anderes Eigenheim, Auto oder ähnliches zu kaufen, dann ist keine Absetzbarkeit gegeben. Die wird nur dann vom FA akzeptiert, wenn die Schulden vom Zweck her für den Erwerb der Immobilie aufgenommen wurden aber nicht bei einer nachträglichen Beleihung für andere Zwecke.


    Was meinem Verständnis nach gehen würde, wäre ein Weiterverkauf der Immobilie innerhalb der Familie (Partner/in, Kinder, Eltern), die dabei dann einen entsprechenden Kredit aufnehmen. Dann könntest du den Verkaufserlös für beliebige Zwecke verwenden, wärst aber (ggf. anteilig) nicht mehr Eigentümer der Bude.


    Bin aber kein Steuerexperte, daher auf jeden Fall weiter aufschlauen! :thumbup:

    Zitat von FinanztipUser

    Nur: Primär relevant ist doch die Frage nach den Steuervorteilen sprich die steuerliche Absetzbarkeit der Darlehenszinsen. Und da ist das Finanzamt bzw. ein guter Steuerberater der richtige Ansprechpartner!

    Mein Verständnis dazu bisher: Falls du später die Bude beleihst, um davon z.B. Aktien, ein anderes Eigenheim, Auto oder ähnliches zu kaufen, dann ist keine Absetzbarkeit gegeben. Die wird nur dann vom FA akzeptiert, wenn die Schulden vom Zweck her für den Erwerb der Immobilie aufgenommen wurden aber nicht bei einer nachträglichen Beleihung für andere Zwecke.

    So kenne ich das auch.


    Die Frage ist ja auch torino96 , was meinst Du mit "um vielleicht auch Hebel und steuerliche Vorteile nutzen zu können"? Wenn Du selbst nutzen möchtest, kannst Du ohnehin keine Zinsen absetzen. Bei Vermietung kommt es darauf an (siehe den zitierten Beitrag von FinanztipUser ), da würde ich mich an Deiner Stelle aber auch nicht auf Auskünfte aus einem Forum verlassen.


    Wenn Du eine Immobilie kaufen und beleihen möchtest, um mit dem Kredit dann am Aktienmarkt zu spekulieren - kann man machen, wäre mir zu riskant.

    Zitat von torino96

    Mein Vorhaben ist somit erst kaufen und zu einem späteren Zeitpunkt eine Immofinanzierung prüfen lassen, um vielleicht auch Hebel und steuerliche Vorteile nutzen zu können. Ich habe schon mit unterschiedlichen Finanzberatern gesprochen.


    Einige sagen ist kein Problem, man kann ja jederzeit eine Grundschuld eintragen lassen. Jemand anderes sagt mir früher könnte man das mal, aber mittlerweile dürfen oder machen das Banken im Nachgang nach dem Kauf nicht mehr?!

    Also, fassen wir einmal zusammen:

    Du kaufst eine Immobilie und benötigst kein Fremdkapital, weil du genügend Geld auf deinem Konto hast. Wenn du ein solches Eigenkapital für eine Darlehensanfrage zum Ankauf einer Immobilie nachweisen kannst, wird aber auch keine Bank die Finanzierung rauszögern oder gar verweigern.


    Bei einer Eigennutzung kannst du zu keinem Zeitpunkt Kosten von der Steuer absetzen.

    Bei Vermietung werden auch die Kosten für eine Fremdfinanzierung der Immobilie steuerlich berücksichtigt.

    Soweit - so gut ....

    Du kaufst jetzt die Immobile mit Eigenmitteln und zu einem späteren Zeitpunkt fällt dir ein, dass du ein Darlehen aufnehmen möchtest. Klar geht das auch nachträglich, denn Sicherheiten sind ja vorhanden und den Kapitaldienst wirst du aufbringen können. Da sagt natürlich keine Bank "... ach ne, das geht aber nicht ....)


    Jetzt kommt das eigentliche ABER bei deiner Konstellation:


    Verwendungszweck für die Darlehensaufnahme...?

    • Kauf einer Immobilie ...? (das scheidet aus, denn du hast ja bereits in der Vergangenheit gekauft....)
    • Erhöhung des Eigenkapitals für was auch immer .... (Sorry, das ist nicht steuerbegünstigt.)


    Gleiches Problem hast du, wenn du heute eine Wohnung zur Eigennutzung mit Eigenkapital erwirbst.

    Zu einem späteren Zeitpunkt ziehst du um und kaufst du dir am neuen Wohnort eine weitere Immobilie (ebenfalls Eigennutzung) mit Fremdkapital (... z.B weil das Eigenkapital dann nicht mehr ausreicht ...)

    Steuerlich gesehen ist das der "GAU", weil du beim zweiten Objekt die Kosten nicht absetzen und das erste Objekt nicht "umfinanzieren" kannst.

    Zitat von hans2204

    Steuerlich gesehen ist das der "GAU", weil du beim zweiten Objekt die Kosten nicht absetzen und das erste Objekt nicht "umfinanzieren" kannst.

    Wie gesagt, „Umfinanzierung“ dann nur durch familieninternen Weiterverkauf. Ansonsten d’accord!


    Was ich mir ggf. überlegen würde: Günstigst mögliche 60% Finanzierung abschließen beim Kauf mit kurzfristiger Zinsbindung (2, 3, max. 5 Jahre). Dann könntest du dann ggf. günstigere Zinsen zur Anschlussfinanzierung nutzen, die Zinsen im Vermietungsfall absetzen und bei Bedarf dann den Kredit bei jeder Fälligkeit ganz ablösen, bleibst also flexibel…