Hausgeld massiv erhöht

Was war denn das für eine Notar:in ?

Die Sache ist selbstverständlich zu regeln.

Naja in der Regel richtet sich das Hausgeld nach Kosten und Rückstellungen.

Hier ist halt die Eigentumergemeinschaft gefragt bzw auf manche Kosten hat man keinen Einfluss.

- Werden die Kanal- oder Müllabfuhrgebühren erhöht kann man dagegen wenig machen.

- Steigt die Versicherung weil man viele Wasserschäden hat, kann man nach einer Zeit auch nichts mehr machen weil einen andere Versicherungen nicht mehr nehmen bzw. halt nur für eine hohe Prämie

Um nur mal zwei Beispiele zu nehmen.

- Erhöht die Hausreinigung die Kosten jedes Jahr um 20 % kann die ETG natürlich den Verwalter beauftragen einen günstigeren Dienstleister zu suchen als Gegenbeispiel.

Daher eben der Verweis von vielen auf die Abrechnungen/Wirtschaftsplan, da dort ersichtlich sein sollte wo die Steigerungen herkommen.

Eine Hausgelderhöhung kann im Übrigen auch "indirekt" beschlossen werden:

- Beschließt die ETG, dass der Verwalter monatlich 2 Euro mehr bekommt, wird dies in der Regel einfach auf den alten Hausgeldsatz draufgeschlagen.

- Ähnlich bei einer Erhöhung der Rücklagenbildung, insbesondere da sich hier das Hausgeld nicht für alle Eigentümer in gleichem Maße erhöht sondern in der Regel im Verhältnis zum Miteigentumsanteil.

Wie hoch ist die Miete in Eurer Region für 80m²? 570 € reichen ja in vielen Regionen fast für die Miete. Ggf. verkaufen...

Den Kaufvertrag solltest Du nach den Stichworten „Verrechnungstag ist der ***“ oder „Besitz, Nutzen und Lasten gehen mit dem *** (Verrechnungstag) auf den Käufer über“ oder ähnlichen Formulierungen durchsehen. Wenn es eine solche Formulierung gibt, kann Deine Freundin die Nachzahlung für die Zeit vor diesem Tag von dem Verkäufer verlangen, der allerdings z.B. mit der Grundsteuer, die ihm noch für den Rest des Jahres in Rechnung gestellt wird, verrechnen kann.

Das Hausgeld wird übrigens nicht von der Hausverwaltung festgelegt, sondern von der Eigentümergemeinschaft (allerdings auf Vorschlag der Verwaltung) beschlossen. An solche Beschlüsse sind dann alle Wohnungseigentümer gebunden, auch wenn sie selbst dagegen gestimmt haben.

Zitat von Uwe2025

Wie hoch ist die Miete in Eurer Region für 80m²? 570 € reichen ja in vielen Regionen fast für die Miete. Ggf. verkaufen...

Das sind aber eher schlechte Regionen. Mit 7,125 Euro/QM kommt man in vielen Regionen bei einer Neuvermietung nicht sehr weit.

Davon abgesehen, sind von den 550 Euro je nach genauer Zusammensatzung irgendwas zwischen 300 und 450 Umlagefähig (wir wissen, dass die Rücklagen 76 Euro sind und für den Verwalter kann man sicherlich auch mit mindestens 24 rechnen), kämen also in dem konkreten Haus noch auf die Kaltmiete drauf.

Hallo Neu1988,

Zitat von Neu1988

Jetzt ist es ja so, dass die Erhöhung auf 550 Euro zum 01.09.2025 geht und das auch nicht so besprochen wurde. Die Eigentümerversammlung ist ja wie gesagt erst am 04.09.2025.

Kann man da nicht erstmal einen Wiederspruch einlegen, bis das alles besprochen wurde mit dem Wirtschaftsplan? Es liegt halt eine Einzugsermächtigung vor.

Klar können Sie, aber was haben Sie, genau genommen natürlich Ihre Freundin, davon?

Zum grundlegenden Verständnis von Hausgeld in einer WEG: Der Verwalter schätzt nach bestem Wissen die Gesamtkosten für die WEG und jeden Miteigentümer für das nächste Abrechnungsjahr. Die Summe teilt er durch 12, das ist das monatliche Hausgeld. Nachdem die 12 Monate herum sind, wird eine Abrechnung gemacht und die tatsächlichen Ausgaben mit dem vereinnahmten Hausgeld verrechnet. Daraus ergibt sich eine Nachzahlung oder auch Rückerstattung.

Einmal unterstellt, die 550 Euro Hausgeld sind sachgerecht, dann haben Sie nichts davon, im September nur 370 Euro zu bezahlen. Die Schlussabrechnung ist dann nur 180 Euro höher.

Ihr (Freundin) Bemühen sollte darauf liegen, sowohl die letzte Jahresabrechnung als auch den Wirtschaftsplan darauf zu prüfen, ob die vom Verwalter angegebenen bzw. vorgeschlagenen Summen annähernd richtig sind. Wenn ein Beirat besteht, ist diese Prüfung eine seiner Kernaufgaben, aber jeder Miteigentümer kann auch selbst prüfen.

Und noch einmal, es geht nicht um das Geld des Verwalters – der verwaltet es nur – es geht um das Geld der Wohneigentümergemeinschaft, deren Mitglied Ihre Freundin ist.

Gruß Pumphut

Zitat von Neu1988

Jetzt ist es ja so, dass die Erhöhung auf 550 Euro zum 01.09.2025 geht und das auch nicht so besprochen wurde. Die Eigentümerversammlung ist ja wie gesagt erst am 04.09.2025.

Kann es sein, dass es sich bei den 550 Euro um Angaben aus dem Wirtschaftsplan des neuen Wirtschaftsjahres handelt, welcher am 04.09. auf der ETV erst noch beschlossen werden soll?

Hallo,

Zitat von DocM

Den Kaufvertrag solltest Du nach den Stichworten „Verrechnungstag ist der ***“ oder „Besitz, Nutzen und Lasten gehen mit dem *** (Verrechnungstag) auf den Käufer über“ oder ähnlichen Formulierungen durchsehen. Wenn es eine solche Formulierung gibt, kann Deine Freundin die Nachzahlung für die Zeit vor diesem Tag von dem Verkäufer verlangen,

Meine kurze Recherche hat ergeben, dass selbst so eine pauschale Formulierung nicht reicht, die Abrechnungsspitze anteilig auf den Verkäufer überzuwälzen. Es bedürfe einer expliziten Regelung im Kaufvertrag.

Zitat von Tomarcy

Was war denn das für eine Notar:in ?

Die Sache ist selbstverständlich zu regeln.

Und wenn nicht? Wäre ein Schadenersatz gegenüber dem Notar vorstellbar? Oder gilt die Regel, dumm gelaufen?

Gruß Pumphut

Zitat von Depotfee

Bei meinem Verkauf war das ein extra Paragraph mit Bezeichnung "Besitzübergang".
Des weiteren gibt es noch einen Paragraphen "Eintritt in die Eigentümergemeinschaft",

Ich kann nicht glauben, dass ein Notar so unfähig ist, diese essenziellen Dinge im Vertrag zu vergessen.

... zumal diese Dinge ja bei jedem ETW-Kauf relevant sind, somit im Standard-Entwurf mit drinstehen dürften. Der Notar formuliert ja den Kaufvertrag nicht jedes Mal von Grund auf neu.

Zitat von Neu1988

Ich hoffe, ich bin hier richtig und ihr könnt mir weiterhelfen.

Man wird Dir weiterhelfen, allerdings nicht in der Weise, wie Du Dir das vorstellst.

Zitat von Neu1988

Meine Freundin hat eine Eigentumswohnung mit 80 qm gekauft. Ich wohne mit ihr dort zusammen und beteilige mich monatlich an den Kosten. Heute kam die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2024. Das Hausgeld betrug darin 370 Euro pro Monat – allerdings bezieht sich der Abrechnungszeitraum auf den 01.01. bis 31.12.2024. Wir sind aber erst am 15. Mai 2024 eingezogen. Ist das so korrekt oder liegt hier ein Fehler vor?

Im Kaufvertrag wird üblicherweise ein Datum festgelegt, zu dem der Übergang von Lasten und Nutzen erfolgt. Schau mal an, ob das bei Dir auch erfolgt ist.

Generell: Die Wohnung hat 275 T€ oder so gekostet, die gesamten Nebenkosten waren im Jahr 2024 5300 €; Vorauszahlungen 4300 €. Nachzahlung etwa 1000 €; bei linearer Verrechnung gehen ohnehin 15/24 = 62,5% auf Eure Kappe. Differenz um die 400 €, die möglicherweise dem Voreigentümer zuzurechnen wären. Spielt dieser Betrag angesichts des Kaufpreises eine Rolle?

Zitat von Neu1988

Außerdem wurde eine Erhöhung des Hausgelds um 200 Euro angekündigt – also auf insgesamt 570 Euro ab dem 01.09.2025. Das Ganze soll per Lastschrift eingezogen werden. Ist diese Erhöhung so rechtens, auch wenn in der letzten Eigentümerversammlung keine Erhöhung beschlossen wurde?

Wenn man eine Eigentumswohnung kaufen will, läßt man sich im Vorfeld die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Hausgeldabrechnungen zeigen. Danach weiß man, wie sich das Hausgeld zusammensetzt, kann also auch ermessen, was es mit diesen 200 € Erhöhung auf sich hat. Hausverwaltungen entwickeln gelegentlich ihr Eigenleben und führen sich als Vorgesetzte der Eigentümer auf, obwohl sie eigentlich bezahlte Dienstleister sind. Als Einzeleigentümer hat man diesbezüglich wenig Handhabe.

In Deinem Fall soll die Erhöhung ab dem September 2025 gelten, die Eigentümerversammlung ist für den 04.09. angesetzt, die soll das wohl nachträglich absegnen. An Deiner Stelle würde ich dort hingehen und auch ausführliche Auskunft verlangen.

Zitat von Neu1988

Die nächste Eigentümerversammlung ist für den 04.09.2025 angesetzt. Kann meine Freundin dem neuen Hausgeldbetrag zumindest bis dahin widersprechen oder die Einzugsermächtigung vorübergehend widerrufen?

Wäre ich Eigentümer, würde mir das Vorgehen der Hausverwaltung nicht gefallen. Meines Erachtens sollte erst ein Beschluß der Eigentümerversammlung erfolgen, bevor das Hausgeld erhöht wird. Aber das ist bei Euch nicht so. 200 € mehr sollten Euch nicht umbringen, ich würde die Lastschrift nicht zurückgehen lassen, das sorgt nur für Ärger, und wenn die Hausgelderhöhung berechtigt ist, müßt Ihr das Geld ohnehin bezahlen.

Am Abend des 04.09. bist Du hoffentlich schlauer. Mit den Infos, die Du dort erhältst, sollte man die Angelegenheit neu bewerten.

Vorher sage ich besser nix.

Wobei der Punkt der Nachzahlung sich ja laut Post #30 geklärt haben sollte, wenn der Verwalter zwei getrennte Abrechnungen für 2024 geschickt hat, wobei die Screenshots ja nur die Heizkostenabrechnung von Techem zeigen.

Was du hochgeladen hast ist ja nur die Heizkostenabrechnung die sagt ja erstmal nichts über das restliche Hausgeld aus.

Wenn wir davon ausgehen, dass die Heizkosten im Hausgeld enthalten sind, und so macht es den Eindruck von dem was du schreibst, dann würde ich schlicht und einfach davon ausgehen, dass von den 550 Euro sind +-200 Euro die Kosten für Heizung und Warmwasser und die restlichen 350 Euro die Kosten für Rücklagen, Verwaltung und Betriebskosten.

OK, Heiz- und Wasserkosten sind in den 550€ drin. Dann gibt es keinen Grund zu klagen. Wäre es nur das Hausgeld, wäre das m.E. zu viel.

Du solltest dir erstmal zeit nehmen das ganz zu Strukturieren und die vorhandenen Unterlagen sichten. Oder diese in ihrer Gesamtheit zur Verfügung stellen.

1. Wie schon öfter angemerkt passen die Zahlen die du schreibst teilweise nicht zu den Zahlen aus den Bildern

2. Du schreibst die ganze Zeit von Hausgeld, nur um dann eine Heiz- und Warmwasserabrechnung hochzuladen. Hier sind die Kosten ja laut Abrechnung ja schon zweigeteilt. Im idealfall steht da oben als Adressat bei der ersten Jahreshälfte der alte Eigentümer und deine Freundin für die zweite. Insofern die Heizkosten mit von der Hausverwaltung verwalted werden würde ich diese Fragen, ob die Kosten entsprechend der Heizkostenabrechnung an den alten Eigentümer weitergegeben hat.

3. Das hat aber wie gesagt erstmal nichts mit dem eigentlichen Hausgeld zu tun. Bei diesem geht es ja wie beschrieben um die Rücklagen und Gemeinkosten der Eigentümergemeinschaft. In der Hausgeldabrechnung stehen daher in der Regel Positionen wie Gemeinstrom, Kanalgübüren, Müllabfuhr, Aufzugswartugn etc.

Auch hier gilt erstmal strukturieren:

1. Du hast dem Vorbeseitzer gar nichts zu schreiben, da du mit diesem in keinerlei Rechtsverhätnis stehst. Wenn überhaupt jemand dem Vorbesitzer schreiben müsste wäre das entweder der Hausverwalter oder deine Freundin. Wobei dies noch zu klären wäre, siehe nächster Punkt.

2. Da es teilweise nur Textausschnitte sind wäre erstmal, ggf. zusammen mit dem Hausverwalter zu klären, an wen und für welchen Zeitraum die einzelnen Posten (Hausgeld + Warmwasserkosten) genau abgerechnet wurden. Zumal es ja anscheinend keine Klausel im Kaufvertrag über das Kostensplitting gibt.

3. Wie schon angemerkt erscheinen die 550 € erstmal relativ normal wenn die Heizkosten mit drin sind:

Für 2024 waren die Heizkosten 2600 Euro sind ca 216 Euro pro Monat. Rücklagen sind 76 € pro Monat und ein Verwalter in der Regel mindestens 24 €.

550-216-76-24 = 216 Euro Gemeinschaftskosten. Je nach Kostenstruktur ( Aufzug/Aufzüge, Grünflächen, Hausreinigung etc) kann das durchaus plausibel sein.

Vor dem Hintergrund macht auch die Erhöhung des Hausgeldes auf 370 Euro sinn, wobei hier eben nur das Hausgeld ohne Heizkosten gemeint sein dürfte. Hierzu einfach mal das Protokoll der ETV durchlesen.

Inzwischen gehe ich hier ehrlich gesagt von einem reinen Verständnisproblem aus. Aber 370 € Hausgeld wäre viel zu wenig wenn darin 216 € Heizkosten, 76 € Rücklagen und 24 € (oder mehr) Verwaltergebühren inkludiert sind. Ich lasse mich aber gerne eines besseren belehren.

4. Habt ihr niemanden im Bekanntenkreis der eine ETW hat und hier helfen kann? Bzw. hapt ihr beide vorher bei euren Eltern gewohnt? Denn selbst als Mieter solltet ihr ja schonmal mit Nebenkostenabrechnungen in Berührung gekommen sein wo zwischen den Gemeinkosten des Hauses und den Heizkosten unterschieden wird.