Verkauf 50 % Anteil einer Immobilie

    Hallo,

    es geht bei meinem Anliegen um die Themen Immobilienverkauf, Schenkung und Erbe. Ich hoffe, dass das Thema im Bereich Kredit & Bauen trotzdem richtig aufgehoben ist.

    Folgender Fall. Ein Ehepaar möchte Ihr Haus bereits frühzeitig an die Tochter und den Sohn verschenken. Das Ehepaar bleibt aber weiterhin im Haus wohnen (Nießbrauch). Bei einer Schenkung würden ja beide auch im Grundbuch des Hauses mit jeweils 50% angegeben werden.

    Jetzt frage ich mich, ob das überhaupt so sinnvoll ist. Denn wenn ich das richtig verstehe, müsste ja bei kompletter Übernahme des Hauses durch Sohn oder Tochter, vorausgesetzt einer von beiden will darin irgendwann mal alleine wohnen, auch Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Grundbucheintrag gezahlt werden.

    Würde bedeutet, dass bei einem Haus mit einem Wert von 800.000 Euro auf den 50 % Anteil Grunderwerbssteuer (6,5%) von 26.000 Euro, Notarkosten (1,5%) von ca. 6.000 Euro und Grundbucheintrag (0,5) 2.000 Euro fällig werden. Insgesamt also 34.000 Euro.

    Wenn ich mir das so anschauen, wäre es vermutlich sinnvoller nur einem das Haus zu schenken und im späteren Erbfall eine Auszahlung an die Person die das Haus nicht erhalten hat zu veranlassen?!

    Also bspw. würde der Sohn das Haus jetzt schon komplett geschenkt bekommen, weil die Tochter sich nicht vorstellen kann, irgendwann einmal darin zu wohnen. Wenn dann der finale Erbfall Eintritt würde die Tochter erstmal den Rest des Erbes komplett alleine erben. Zum Beispiel 200.000 Euro Barvermögen und der Sohn müsste der Tochter dann noch 200.000 Euro überweisen. Stark vereinfachtes Beispielspiel. Da der Hauswert vermutlich in 10 - 20 Jahren anderes aussehen wird.

    Wie seht ihr das? Hat hier vielleicht schon einer Erfahrung mit dieser Thematik?

    Danke und viele Grüße

    Zitat von dieter-franz

    Folgender Fall. Ein Ehepaar möchte Ihr Haus bereits frühzeitig an die Tochter und den Sohn verschenken. Das Ehepaar bleibt aber weiterhin im Haus wohnen (Nießbrauch).

    Möchten Tochter und Sohn das denn? Also, mal sämtliche rechtlichen / steuerlichen Erwägungen ausgeklammert, möchten die beiden Kinder überhaupt, und erst recht gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sein, in der die Eltern wohnen? Als Eigentümer wären sie z.B. verpflichtet, die Kosten für Sanierung / Instandhaltung zu tragen.

    Und auch perspektivisch, ist denkbar, dass einer der beiden das Haus irgendwann übernehmen möchte? Gibt es eher Streit, wer es bekommt? Oder sind beide Kinder längst erwachsen, haben sich ihr Leben anderswo aufgebaut und die "alte Hütte" in der Heimat ist (auch langfristig) eher Belastung als Gewinn und wird ohnehin verkauft, sobald die Eltern nicht mehr leben bzw. im Pflegeheim sind?

    Zitat von dieter-franz

    Würde bedeutet, dass bei einem Haus mit einem Wert von 800.000 Euro auf den 50 % Anteil Grunderwerbssteuer (6,5%) von 26.000 Euro, Notarkosten (1,5%) von ca. 6.000 Euro und Grundbucheintrag (0,5) 2.000 Euro fällig werden. Insgesamt also 34.000 Euro.

    Ich glaube, bei einer Übertragung von Eltern zu Kindern fällt keine Grunderwerbsteuer an.

    Schenkungsteuer auch erst ab 400.000 EUR (Freibetrag alle 10 Jahre pro Elternteil und Kind). Wenn also ein Haus mit 800.000 EUR Wert den Ehegatten gemeinsam 50/50 gehört (also die Ehegatten auch jeweils zu 50% im Grundbuch stehen), hätte jedes Elternteil 400.000 EUR zu verschenken, das verteilt auf zwei Kinder wäre deutlich unterhalb der Grenze (vorausgesetzt, die letzten 10 Jahre sind nicht schon andere größere Schenkungen passiert).

    Zitat von dieter-franz

    Wenn ich mir das so anschauen, wäre es vermutlich sinnvoller nur einem das Haus zu schenken und im späteren Erbfall eine Auszahlung an die Person die das Haus nicht erhalten hat zu veranlassen?!

    Also bspw. würde der Sohn das Haus jetzt schon komplett geschenkt bekommen, weil die Tochter sich nicht vorstellen kann, irgendwann einmal darin zu wohnen. Wenn dann der finale Erbfall Eintritt würde die Tochter erstmal den Rest des Erbes komplett alleine erben. Zum Beispiel 200.000 Euro Barvermögen und der Sohn müsste der Tochter dann noch 200.000 Euro überweisen. Stark vereinfachtes Beispielspiel. Da der Hauswert vermutlich in 10 - 20 Jahren anderes aussehen wird.

    Lasst euch von einem Profi (= Fachanwalt für Erbrecht) beraten, wie man sowas sinnvoll, für alle Beteiligten fair und rechtssicher aufsetzen kann.

    Es gibt da die unterschiedlichsten Gestaltungsmöglichkeiten.

    Zitat von 12345

    Als Eigentümer wären sie z.B. verpflichtet, die Kosten für Sanierung / Instandhaltung zu tragen.

    In einer "normalen" Familie dürfte das nicht das Problem sein. Wir haben die gleiche Konstellation, mein Vater als Nießbraucher zahlt die Sanierungen usw. selbst.

    Zitat von 12345

    Lasst euch von einem Profi (= Fachanwalt für Erbrecht) beraten, wie man sowas sinnvoll, für alle Beteiligten fair und rechtssicher aufsetzen kann.

    Es gibt da die unterschiedlichsten Gestaltungsmöglichkeiten.

    +1

    Taxation is not charity. It is not voluntary. As we shrink the state and make government smaller, we will find that more and more people are able to take care of themselves.

    Grover Norquist

    Zitat von 12345

    Ich glaube, bei einer Übertragung von Eltern zu Kindern fällt keine Grunderwerbsteuer an.

    Schenkungsteuer auch erst ab 400.000 EUR (Freibetrag alle 10 Jahre pro Elternteil und Kind). Wenn also ein Haus mit 800.000 EUR Wert den Ehegatten gemeinsam 50/50 gehört (also die Ehegatten auch jeweils zu 50% im Grundbuch stehen), hätte jedes Elternteil 400.000 EUR zu verschenken, das verteilt auf zwei Kinder wäre deutlich unterhalb der Grenze (vorausgesetzt, die letzten 10 Jahre sind nicht schon andere größere Schenkungen passiert).

    Von Eltern zu Kindern nicht. Aber wenn Sohn und Tochter in den Grundbüchern stehen und der Sohn das Haus komplett übernehmen will, muss er den 50% Anteil der Tochter abkaufen und dann wird eigentlich Grunderwerbssteuer fällig. Wenn ich das richtig verstanden habe.

    Hallo dieter-franz,

    bei dem Vorhaben ist einiges zu beachten.

    Das Wichtigste: Was wollen die Kinder?

    Wenn es um größere Summen geht, sollte auch in der Familie alles rechtssicher geregelt werden, denn einen Streit der Kinder untereinander für den Rest des Lebens um das Erbe wollen die Eltern vermutlich auch nicht.

    Wenn dann eine alle Seiten zufriedenstellende Lösung gefunden ist, kann man über die steuer- und gebührensparendste Variante nachdenken, nicht umgekehrt, nur um Steuern zu sparen komplizierte Konstruktionen aufsetzen.

    Details:

    Wie 12345 schon erwähnt hat, bei Übertragung von Eltern auf Kinder fällt keine Grunderwerbssteuer an.

    Der Nießbrauch senkt erst einmal den Schenkungs- bzw. Verkaufswert der Immobilie. Aber: die 10- jährige Frist für Schenkungs-/Erbschaftssteuer beginnt nicht zu laufen.

    Im Nießbrauchvertrag kann man weitgehend frei vereinbaren, wer welche Kosten trägt. Es ist auch vereinbar, dass der Nießbraucher auch die große Instandhaltung trägt.

    Gruß Pumphut

    Zitat von Pumphut

    Aber: die 10- jährige Frist für Schenkungs-/Erbschaftssteuer beginnt nicht zu laufen.

    Alles gut, was Pumphut schreibt. Nur dieser Teil passt meines Erachtens nicht. Du verwechselst das wahrscheinlich mit der Frist nach § 2325 BGB (Pflichtteilsergänzungsansprüche). Dort läuft die 10 Jahres-Frist tatsächlich nicht an. Mit der steuerlichen Frist nach § 16 II ErbStG hat das nichts zu tun.

    Zitat von 12345

    Lasst euch von einem Profi (= Fachanwalt für Erbrecht) beraten, wie man sowas sinnvoll, für alle Beteiligten fair und rechtssicher aufsetzen kann.

    Ich würde gleich zum Notar gehen. Für Notariate ist das tägliches Brot und man spart keinen Cent Beurkundungskosten, wenn der Anwalt den Entwurf gemacht hat.

    Die Kosten für die Beurkundung unterscheiden sich übrigens nicht, ob die Immobilie auf ein Kind oder auf zwei Kinder übertragen werden. Sie liegen auch unter den genannten 6000 Euro.

    Schonmal vielen Dank für die Antworten. Leider fehlt mir noch eine Antwort auf folgende Frage.

    Ein Haus gehört Schwester und Bruder zu jeweils 50%. Der Bruder möchte der Schwester ihren 50% Anteil abkaufen, um das Haus zu 100% zu besitzen. Fallen Grunderwerbssteuern an?

    Hallo DocM,

    Zitat von DocM

    Nur dieser Teil passt meines Erachtens nicht. Du verwechselst das wahrscheinlich mit der Frist nach § 2325 BGB (Pflichtteilsergänzungsansprüche). Dort läuft die 10 Jahres-Frist tatsächlich nicht an. Mit der steuerlichen Frist nach § 16 II ErbStG hat das nichts zu tun.

    Danke für den Hinweis; stimmt habe ich verwechselt.

    Gruß Pumphut

    Zitat von dieter-franz

    Schonmal vielen Dank für die Antworten. Leider fehlt mir noch eine Antwort auf folgende Frage.

    Ein Haus gehört Schwester und Bruder zu jeweils 50%. Der Bruder möchte der Schwester ihren 50% Anteil abkaufen, um das Haus zu 100% zu besitzen. Fallen Grunderwerbssteuern an?

    Bedenke bitte: Die Herausforderung solcher Konstrukte ist am Ende immer die "gerechte" Bemessung des Immobilienwertes. Zu welchem Preis soll denn (in ferner Zukunft) die Schwester ihren Anteil verkaufen, so, dass sich keiner der beiden benachteiligt fühlt?!?

    NB: Selbst wenn sich die Geschwister untereinander einig wären, stellen in solchen Fällen erfahrungsgemäß deren Lebenspartner (so vorhanden) ein "Problem" dar.

    Zitat von alpha_zulu

    Bedenke bitte: Die Herausforderung solcher Konstrukte ist am Ende immer die "gerechte" Bemessung des Immobilienwertes. Zu welchem Preis soll denn (in ferner Zukunft) die Schwester ihren Anteil verkaufen, so, dass sich keiner der beiden benachteiligt fühlt?!?

    Ja das stimmt. Man kann den Wert der Immobilie von einem Gutachter schätzen lassen, ob die Immobilie aber auch zu diesem Preis auf dem freien Markt verkauft worden wäre, ist natürlich fraglich.

    Hallo dieter-franz,

    einmal ein Vorschlag: Unterstellt, Bruder (B) möchte das Haus haben und Schwester (S) das Geld. Das Haus hat einen Wert von 800 k und nach Abzug des Nießbrauches von 500k.

    Wie wäre es, B bekommt das Haus jetzt vollständig in einer sog. gemischten Schenkung. 250k schenken ihm die Eltern (also bei 50:50 Eigentum jeder Elter 125k) und 250 k muss B bezahlen. Die 250 k schenken die Eltern sofort S. Das Haus ist zum aktuellen Wert gerecht geteilt. Aus der weiteren Wertentwicklung und Schicksal von Haus und Geld ergeben sich keine Reibungspunkte zwischen B und S mehr und im Erbfall wird das dann vorhandene restliche Vermögen wieder geteilt. Einziger Schönheitsfehler, B muss die 250 k haben oder sich leihen können. Ist B die Eigentumsverschaffung am Haus diesen finanziellen Aufwand wert? Alternative: vererbt wird, was übrigbleibt, d.h. keine vorzeitigen Klimmzüge.

    Gruß Pumphut

    Zitat von Taust

    Wären das gute und aussichtsreiche, wären die schon vorher von institutionellen Investoren bedient worden, die haben nämlich einen Vorteil am Markt, sowohl vom Wissen, als auch beim Zugriff.

    Es gibt leider auch die Fälle bei denen der Vater 5 Jahre nach der Schenkung als Schwerstpflegefall im Pflegeheim landet und das restliche Geld nicht reicht..,

    Alles schon dagewesene.