Sondertilgung oder Anlage (mit kleinem Twist)

Hi Community,

Nach meinem (nicht erfolgreichen) Versuch, eine unserer beiden Immobilien zu versilbern (Klumpen in Immobilien), werden wir Anfang des Jahres vom Vermieter und Eigennutzer zum doppelten Vermieter und (einfachen) Mieter: Wir planen (zu 99%) ein Haus anzumieten, da Kauf für uns a) zu teuer (in FfM werden für unsere Wünsche mindestens EUR 2.5m + Nebenkosten des Kaufs fällig) und b) zu unflexibel (habe gesehen, was mit einem Haus nach Auszug von Kindern so passiert).

Ausgangslage:

Derzeit vier Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinssätzen zwischen 0,26 - 2,05%, Laufzeiten zwischen 2-7 Jahren. Restschuld ca. EUR 600k. Sondertilgungen möglich (ca. EUR 35-40k im Jahr)

Tagesgeld (derzeit 3%) knapp sechsstellig.

Daneben noch einige Vermögenspositionen (erhebliche Festfelder, Notgroschen, weitere Konten, Aktien/ETF, usw.), die aber hier keine Rolle spielen. Gehälter gut, relativ stabile Jobs (alles ist relativ) - alles zusammen jedenfalls genug, um die Restschuld derzeit zu ü75% auf einen Schlag bedienen zu können.

Plan war:

Mit dem Tagesgeld wollten wir einen KfW Kredit (1,8%) voll tilgen (ist ein alter Kredit,keine Vorfälligkeitsentschädigung), und einen substantiell sondertilgen. Hierzu habe ich ungefähr den Breakeven berechnet, der bei sicheren Anlagen derzeit unterschritten wird (keine Freibeträge mehr). Spekulationen mit dem liquiden Geld will ich nicht eingehen, weil Kredite zT in 2.5 Jahren auslaufen und ich jederzeit in der Lage sein will, keine Anschlussfinanzierung eingehen zu MÜSSEN (aber zu können).

Neuer Plan (mit der Bitte um Kritik):

Da wir nun die Immobilie II ebenfalls vermieten werden, können wir Zinsen steuerlich geltend machen. Das ist zwar kein riesiger Betrag, summiert sich aber. Jede Sondertilgung wird die Kredit-Kosten reduzieren, sodass ich versucht habe, dies gegenüberzustellen. Ich kam auf Zinskosten für die eine Immobilie von ca. 750 EUR/m., die wir den voraussichtlichen Mieteinnahmen iHv ca. 3.3k EUR (kalt) entgegenhalten können. Wenn Sondertilgung (+), dann würden die Kreditkosten um ca. 110 EUR/m. sinken, die wir dann nicht mehr steuerlich geltend machen könnten. Spitzsteuersatz wird unterstellt.

Wir müssten aber im Gegenzug einigermaßen lohnende (sichere) Anlagen finden, mindestens im Bereich von 2% (so jedenfalls meine etwas überschlägige Rechnung mit Puffern), um sicher eine (relevant) bessere Rendite einzufahren. Das ist mit etwas Aufwand verbunden, etwa Tagesgeldhopping (was mir aber wenig ausmacht).

Meine Frage an die Experten:

Übersehe ich was? Gibt es (Bauch) Anmerkungen hierzu? Wozu würdet Ihr tendieren? Meine Befürchtung ist, dass ich mir (zuviele) Gedanken mache und ein entscheidendes Kriterium übersehe, oder die Entscheidung aus Eurer Erfahrung kaum Unterschiede macht und es eigentlich nur darauf ankommen wird, ob ich den letzten Euro optimieren will (neuer Plan) oder einfach absolute Sicherheit bevorzuge (alter Plan).

Wenn was fehlt, gerne anmerken. Danke für Euren Input

Hat hierzu jemand noch Ideen? Oder Fragen? Würde mich über die ein oder andere Rückmeldung sehr freuen 🤗

Zitat von Schwachzocker

Bedenkst Du, dass Du auf die Erträge Deiner Anlagen Steuern zahlst? Ich bekomme jedesmal das Gruseln, wenn ich sehe, wie Leute Schulden haben und gleichzeitig sparen.

Ja, natürlich.. Und ehrlicherweise bin ich bei Dir: Psychologisch fühlt es sich extrem seltsam an, viel Geld (relativ) zu sparen und dennoch viel Geld (relativ) als Schulden zu haben.

Ich habe es allerdings durchgerechnet und kam am Ende über die Laufzeiten halt auf einen fünfstelligen Betrag, den das ausmachen kann.

Fühlt sich damit nicht zwingend besser an, ist aber rational gesehen eben die bessere wirtschaftliche Entscheidung.

Zitat von 12345

Inwiefern nicht erfolgreich? Wollt ihr wirklich Vermieter werden? Mich würde an dem Plan am allermeisten stören, dass ich Vermieter wäre, obwohl ich eigentlich keiner sein will (mit allen Pflichten und dem zeitlichen Aufwand, der damit einhergeht).

Hast Du Dir mal die Rendite der vermieteten Immobilie nach Steuer angesehen (erstmal ganz unabhängig von der Frage Sondertilgung ja/nein)? Und zwar unter Berücksichtigung eines realistischen Marktwerts... Denn wenn Du zum gewünschten Preis keinen Käufer gefunden hast, liegt der Marktwert drunter, ggf. sogar deutlich.

Also, ich würde, bevor ich anfange, an den Details der Vermietung rumzuschrauben und zu versuchen, da irgendwas steuerlich zu optimieren, mir erstmal das große Ganze ansehen. Vielleicht ist die Lösung ja auch Verkauf zu einem (vermeintlich) "zu niedrigen" Preis und anderweitige (stressfreie) Anlage des Verkaufserlöses.

Es ist übrigens auch nicht gesagt, dass es dauerhaft Tagesgeldzinsen oder sonstige sichere Anlagen im Bereich von 2% geben wird. Zumal vermutlich die 2% nach Steuern sein müssten, also eigentlich sogar 2,7% Rendite erforderlich wären.

Danke Dir.

Und nein, eigentlich war nie Ziel Vermieter zu sein. Bislang habe ich viel Glück gehabt mit den Mietern aus der alten Immobilie (wir haben nie als Investition gekauft, sondern für Eigennutzung).

Die erste Immobilie sind wir leider nicht zum (einstmals erzielbaren) Wunschpreis losgeworden, sodass der Marktwert in der Tat niedriger liegt. Allerdings liegt dies auch an der Vermietung - sobald die Wohnung frei ist, werde ich erneut in die Vermarktung gehen. Wir reden hier "nur" über 50k Eur, die mir zum Wunschpreis fehlten, aber ich habe keine Not bzw. die auf dem damaligen Kaufpreis basierende Rendite liegt derzeit bei ca. 6% netto (diese Rechnung finde ich persönlich falsch, weil ich eigentlich auf dem Marktwert die Berechnung vornehmen würde, aber gut..).

Um es kurz zu machen: Immobilie1 wird verkauft, wenn es sich lohnt. Immobilie2 ist "leider" in Frankfurt ein äußerst seltenes Objekt, das ich ungern aus den Händen geben wollen würde - mir wurden hierfür schon Summen geboten, die das auch unterstreichen. Hier wollen wir aber unseren Anker behalten, das ist nicht unbedingt eine rationale Entscheidung..

Zitat von Achim Weiss

Mal normal formuliert: Wir haben bisher ein vermietetes Vermietobjekt (Wohnung? Haus?) und wohnen in einem Eigenheim. Wir wollen oder müssen nun nach Frankfurt umziehen und wollten eigentlich unser Eigenheim verkaufen und in Frankfurt ein neues kaufen. Jetzt stoßen wir aber auf zwei Probleme: Offensichtlich niemand will unser Eigenheim kaufen (Vielleicht liegt das ja an der Preisvorstellung?), und in Frankfurt sind uns die Häuser zu teuer, also werden wir wohl ein Objekt mieten.

Der TE ist bereits Vermieter, allerdings erzählt er über sein Vermietobjekt nichts. Eine 1-Zimmer-Wohnung zu vermieten ist vermutlich einfacher, als ein Haus zu vermieten, auch geht es dabei um weniger Geld als bei einem Einfamilienhaus.

Den Rest der Vorgabe habe ich nicht verstanden, bzw. habe mir nicht die Mühe gemacht, die recht vage Vorgabe in eine verständliche Lagebeschreibung umzusetzen. Der TE möchte ja gern eine Rundumberatung haben. Die geht ohne eine verständliche Beschreibung des Ist-Zustandes nicht.

Offenbar geht es diesbezüglich den Kollegen nicht anders als mir, vermutlich deswegen hat ihm auch keiner geantwortet.

Besten Dank. Anscheinend habe ich mein Anliegen zu unverständlich zu digitalem Papier gebracht.

Auf den Punkt gebracht: Es geht darum, dass ich bei (möglichen) Sondertilgungen eine Zinsaufwendung i.H.v. bis zu 2,06% spare und dies einer (recht konservativen) Anlage gegenüberzustellen will - mit dem Zusatz, dass nun die Zinsaufwendungen sich auch steuerlich auswirken und meine Steuerlast mindern können.

Am Ende geht es mir darum, ob ich bei diesem (in der Tat vage beschriebenen) Rechenexemple irgendwas übersehe (außer Steuer auf Anlage, die ich natürlich einbeziehe).

Aber ich denke, die bisherigen Rückmeldungen zeigen, dass exakt die Vorbehalte angebracht werden, die mir vorschwebten und die ich in die Entscheidung einstellen muss.

Besten Dank hierfür.