Umschuldung, Vorfälligkeitsentschädigung

  • Kater.Ka 14. Oktober 2025 um 04:41

    Hat das Thema freigeschaltet.

    Was sagt denn der Vermittler, sprich der Mitarbeiter von Dr. Klein? Wenn es damals schon klar war, dass ihr nachfinanzieren müsst, dann dürftet ihr dem das ja auch gesagt haben. Ich hätte dann darauf gepocht, eine schriftliche Zusage der Finanzierenden Bank für den späteren Kredit zu bekommen.

    Bei einer Kündigung werdet ihr jetzt nicht um die Vorfälligkeitsentschädigung herumkommen. Die Zinsen sind generell wieder leicht gesunken, dadurch entsteht der Bank bei einer Kündigung ein Schaden. Dabei dürfte es völlig egal sein, ob die Santander weiterhin Immobilienfinanzierung anbietet oder diesen Geschäftszweig eingestellt hat. Schließlich wird die Bank das Geld immer irgendwie investieren, um Gewinn zu machen. Die legen ja nicht einfach eure 300k auf die Seite und sagen "ach, das Geld bleibt jetzt für immer hier liegen, weil wir ja keine Immobilienfinanzierung mehr machen".


    Aber sieh es positiv. Du hast die Möglichkeit, die Zinsen um 0,46 %-Punkte zu senken. Das sollte den negativen Effekt der Vorfälligkeitsentschädigung deutlich ausgleichen (zumal ihr für die ursprüngliche 294k bei gleicher Rate einen höheren Tilgungsanteil habt).


    Und für dein nächstes Posting: Sorg für eine vernünftige Formatierung!

    Moin. War mein erster Beitrag hier im Forum. Keine Ahnung wieso es in diesem Code gepostet wurde. Hier nochmal der Text ohne:


    Hallo zusammen,

    wir hoffen hier vielleicht einen wertvollen Tipp von Euch zu bekommen. Es geht um das Thema Immobilienkredit, Umschuldung und Vorfälligkeitsentschädigung.

    Zur Vorgeschichte:

    Über Finanztip sind wir auf den Finandienstleister Dr. Klein aufmerksam geworden, über den wir im Jahr 2023 für unseren Hauskauf einen Kredit bei der Santander Bank in Höhe von 294.000 € zu einem effektiven Zinssatz von 4,0 % aufgenommen haben.

    Bereits damals war klar, dass wir eine Anschlussfinanzierung benötigen würden. Im Herbst 2025 ist es nun soweit – weitere 190.000 € werden zur Fertigstellung unseres Bauvorhabens benötigt.

    Dann kam der Schock:

    Die Santander Bank hat zwischenzeitlich ihr Immobilienkreditgeschäft komplett eingestellt und verweigert trotz mehrfacher Nachfrage eine Anschlussfinanzierung – und das, obwohl sowohl unser Haus als auch unsere Eigentumswohnung mit einer voll eingetragenen Grundschuld zugunsten der Bank belastet sind.

    Aufgrund der fehlenden Sicherheiten wurde eine Nachfinanzierung durch andere Banken ebenfalls abgelehnt.

    Unsere einzige Möglichkeit ist daher eine Umschuldung.

    Die Santander Bank würde den bestehenden Kreditvertrag zum Ende Oktober 2025 auflösen – allerdings nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund 14.000 € (Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung von Seiten der Santander liegt vor).

    Unsere Frage:

    Darf die Bank, obwohl sie ihr Immobilienkreditgeschäft eingestellt hat, eine Vorfälligkeitsentschädigung in dieser Höhe verlangen?

    Punkte die uns hierzu beschäftigen sind:

    1. Kein freiwilliger Ausstieg: Die Kündigung erfolgt faktisch durch die Bank, nicht durch uns.

    2. Kein entgangener Zinsgewinn: Da die Bank keine neuen Immobiliendarlehen mehr vergibt, kann sie das Geld gar nicht alternativ am Markt verleihen – der wirtschaftliche Schaden, den die Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen soll, entsteht also gar nicht.

    3. Treu und Glauben (§ 242 BGB): Es ist widersprüchlich, uns erst die Anschlussfinanzierung zu verweigern und dann eine Entschädigung zu verlangen.

    Eine neue Bank wäre bereit, sowohl den bestehenden Kredit der Santander als auch den zusätzlichen Finanzierungsbedarf zu übernehmen – und das zu einem effektiven Zinssatz von 3,54 %.

    Für uns als Verbraucher ist schwer einzuschätzen, ob das Vorgehen der Santander Bank rechtmäßig ist oder ob wir hier benachteiligt werden. Wir würden uns sehr über einen fachkundigen Rat freuen – sicher ein Thema, das auch für andere Betroffene interessant ist.

    Vielen Dank im Voraus und herzliche Grüße,

    DonDevito

    Zitat von Bowdenzug

    Ihr braucht keine Anschlussfinanzierung sondern eine Nachfinanzierung. Das sind ganz unterschiedliche Dinge.

    Ja ok, Anschlussfinanzierung bzw. läuft es in unserem Fall ja auf eine Umschuldung hinaus und da entstehen dann zusätzlich auch nochmal Notar- und Grundbuchkosten.

    Hallo DonDevito,

    nochmal zu den Fakten, da im Ausgangspost die Begriffe etwas durcheinander gehen. Sie haben einen Kredit bei der Santander über Anfangs 294k mit einer Laufzeit von 10(?) Jahren. Jetzt brauchen Sie einen zusätzlichen Kredit von 190k, den Ihnen die Santander mit der Begründung kein Neugeschäft mehr, ablehnt. Soweit richtig?

    Ich kann mich nur der Empfehlung von Meins23 anschließen, holen Sie Dr. Klein mit ins Boot. Die haben viel mehr Möglichkeiten.

    Nach meiner unmaßgeblichen Laienmeinung hat die Santander mit der Forderung einer Vorfälligkeitsentschädigung formal recht. Allerdings würde ich versuchen, sie bisschen an der Ehre (jetzt bitte kein Aufschrei) zu packen und zumindest eine Reduzierung zu erreichen. (Den ersten Schritt dazu haben Sie mit der hier gestellten Frage schon gemacht.) Die Taktik sollten Sie wirklich mit Dr. Klein besprechen. Wenn nichts hilft, bleibt noch der Ombudsmann Banken, eine kulante Lösung zu erreichen.

    Gruß Pumphut

    Pumphut  Meins23

    Vielen Dank für die Antworten.
    Leider ist genau dies bereits erfolgt. Wir haben an den Bearbeiter von Dr. Klein appelliert, der uns mit diesem Problem auch nicht alleine lassen wollte und wirklich sehr bemüht war uns zu Helfen.
    Dank ihm und über ihn bekamen wir zumindest immer direkt eine Antwort per Mail. Die Baufinanzierungsabteilung der Santander ist ausschließlich noch per Mail erreichbar.
    Selbst der Bearbeiter von Dr. Klein hat bei der Snatander keinerlei Möglichkeiten zur Kontaktaufnahme. Er selbst habe so etwas „in seinen 40 Jahren Berufserfahrung noch nie erlebt“.

    Hallo DonDevito,

    offensichtlich scheinen bei der Santander noch ein paar Rest- Mitarbeiter unlustig die Abwicklung zu machen.

    Noch als letzte Idee, haben Sie die Bank gefragt, ob sie bereit wären, in den zweiten Rang zu rücken, damit die neue Bank ihre Sicherheit hat?

    Wenn das auch nicht hilft, eben den Antrag an den Ombudsmann. Parallel könnten Sie auch die Bafin über das Problem informieren. Die wird Ihnen zwar nicht individuell helfen, Abwicklungen bei Banken hat die Bafin aber besonders im Blick. Und eine Anfrage von der an den Vorstand der Bank kann Wunder bewirken.

    Viel Glück

    Pumphut

    Zitat von Meins23

    Wenn es damals schon klar war, dass ihr nachfinanzieren müsst, dann dürftet ihr dem das ja auch gesagt haben. Ich hätte dann darauf gepocht, eine schriftliche Zusage der Finanzierenden Bank für den späteren Kredit zu bekommen.

    Ich würde nochmal auf diesen Punkt aus meinem Post verweisen. Habt ihr das damals mit Dr. Klein schon besprochen gehabt, dass ihr später noch Geld benötigt?

    Falls ja, wieso wurde der Darlehensvertrag nicht von vorn herein über die höhere Summe abgeschlossen?


    Ansonsten einfach als "shit happens" verbuchen, der niedrige Zinssatz sollte die Vorfälligkeitsentschädigung durchaus ausgleichen.

    Hallo,

    Zitat von Meins23

    Habt ihr das damals mit Dr. Klein schon besprochen gehabt, dass ihr später noch Geld benötigt?

    Falls ja, wieso wurde der Darlehensvertrag nicht von vorn herein über die höhere Summe abgeschlossen?

    Ich glaube, hier gehen Sie mit dem TE etwas zu stark ins Gericht. Nach dem Eingangsvortrag ist der Bau, warum auch immer, in mehrere Phasen eingeteilt. Zwei Jahre eine Nichtabnahmeentschädigung für große Teile des Kredits zu bezahlen, ist auch keine Lösung.

    Und dass eine Großbank ihr Immobiliengeschäft einstellt, muss man bei der Finanzplanung auch nicht berücksichtigen. Hier hat sich das allgemeine Lebensrisiko verwirklicht.

    Gruß Pumphut

    Zitat von Pumphut

    Ich glaube, hier gehen Sie mit dem TE etwas zu stark ins Gericht. Nach dem Eingangsvortrag ist der Bau, warum auch immer, in mehrere Phasen eingeteilt. Zwei Jahre eine Nichtabnahmeentschädigung für große Teile des Kredits zu bezahlen, ist auch keine Lösung.

    Aber vertraglich festhalten sollte man es. Denn, wenn ich es richtig verstehe, bekommt die Bank keine zusätzliche Sicherheit für die zusätzlichen 190 000 € Kredit.

    Das ist doch dann eine ganz andere prozentuale Beleihung.

    Meins23

    Ja gegenüber Dr. Klein wurde bereits 2023 erwähnt, dass eine Nachfinanzierung nötig sein wird. Ich bezweifele, dass diese Info an die finanzierende Bank durchgedrungen ist.
    Hatte heute einen Termin bei der Verbraucherzentrale. Super netter und kompetenter Berater. Er meinte ebenfalls, der eigentliche Fehler wurde am Anfang gemacht. Zum einen, weil es natürlich sinnvoller gewesen wäre direkt die ganze Summe zu finanzieren (was zu diesem Zeitpunkt aber aus verschiedenen Gründen als nicht sinnvoll erschien), zum anderen, da über Dr. Klein finanziert wurde. Eben deshalb wurde bei der finanzierenden Bank nirgendwo ein Vermerk zur Nachfinanzierung vorgenommen.
    Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wäre rein rechnerisch i.O..

    Ich könnte das ganze natürlich trotzdem durch einen Anwalt prüfen lassen. Zumindest sieht der Berater vom Verbraucherschutz kurz und knapp gesagt auch berechtigte „Angriffspunkte“ aufgrund der kompletten Einstellung der Baufinanzierungsabteilung bei der Bank.

    Bei der BaFin hatte ich ebenfalls heute angerufen, nach kurzer Schilderung meines Anliegens teilte mir die Dame am Telefon nur mit, dass sie kein Fehlverhalten der Bank erkennen könne. Ich hatte der Bank aber auch nie ein Fehlverhalten vorgeworfen. Mir geht es letztendlich nur um die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Aber kam mit der Dame am Telefon auf keinen Nenner.

    Bowdenzug

    Nein, glaube du hast da was falsch verstanden. Die Sicherheiten, also Haus und Eigentumswohnung, sind nicht das Problem. Beide Immobilien decken die gesamte Finanzierungssumme von ca. 470 K ausreichend.

    Zitat von Pumphut

    Ich glaube, hier gehen Sie mit dem TE etwas zu stark ins Gericht. Nach dem Eingangsvortrag ist der Bau, warum auch immer, in mehrere Phasen eingeteilt. Zwei Jahre eine Nichtabnahmeentschädigung für große Teile des Kredits zu bezahlen, ist auch keine Lösung.

    Ich gehe hier je nach Sachlage entweder mit dem TE oder mit dem Vermittler hart ins Gericht. Und hier liegt der Bock in meinen Augen bei Dr. Klein, wenn in den Gesprächen auf den Gesamtbedarf von ca. 470k hingewiesen wurde. Da war von Anfang an klar, dass die 294k nicht ausreichen werden. Also nutzt man bestehende Möglichkeiten, da eine solche Finanzierung zwar kein 08/15-Fall ist, aber eben auch kein absoluter Sonderfall.


    Zitat von DonDevito

    Die Sicherheiten, also Haus und Eigentumswohnung, sind nicht das Problem. Beide Immobilien decken die gesamte Finanzierungssumme von ca. 470 K ausreichend.

    Die Sicherheit funktioniert aber nur, wenn alles bei einer Bank ist. Oder man findet eine Bank, die für die Nachfinanzierung in den 2. Rang geht (was aber so gut wie keine Bank machen wird). Also sollte man von Anfang an ein Konstrukt aufbauen, wo die komplette Finanzierung durch eine Bank abgesichert ist.


    Wie aber schon oben geschrieben, sind die Zinsen mittlerweile niedriger. Also die Vorfälligkeitsentschädigung als Lehrgeld verbuchen, den Kredit bei der Santander kündigen und zu besseren Konditionen die Gesamtsumme neu finanzieren. Der finanzielle Verlust dürfte sich daher im Rahmen halten. Ggf. würde ich nochmal auf den Vermittler einwirken, ob dieser nicht im Zweifel (teilweise) die Provision für den Neuabschluss zur Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung beisteuert. Schließlich hat er daran verdient, dass er ein am Ende unbrauchbares Produkt vermittelt hat.

    Zitat von DonDevito


    Bowdenzug

    Nein, glaube du hast da was falsch verstanden. Die Sicherheiten, also Haus und Eigentumswohnung, sind nicht das Problem. Beide Immobilien decken die gesamte Finanzierungssumme von ca. 470 K ausreichend.

    Der von der Bank gewährte Zinssatz verändert sich ja auch je nach prozentualer Beleihung. Wenn die kreditgebende Bank die Gesamtbeleihung nicht kennt, hat sie beim ersten Kredit ggf. einen zu niedrigeren Zinssatz gewährt.