Schenkung von Immobilien + ruhendem Betrieb

    Sehr geehrte Damen und Herren,


    ich bin mir nicht sicher, ob ich hier im korrekten Forum bin, gerne trage ich dennoch hier mein Anliegen vor.


    Meine Mutter hat mir (leiblicher Sohn) einen Schenkungsvertrag vorgelegt, den sie "im Stillen" mit ihrem Steuerberater und Notar vorbereitet hat. Sie ist Alleineigentümerin (mein Vater steht nirgends im Grundbuch) eines vermieteten Hauses (drei Wohnungen), einer privat genutzten Immobilie und eines ruhenden landwirtschaftlichen Betriebes (Höfeordnung nicht mehr existent, Kuhstall und Ländereien verpachtet, zudem eine vermiete Wohnung).


    Sämtliche Immobilien wurden laufend renoviert bzw. saniert bzw. "in Schuss gehalten. Das Mietshaus ist Baujahr 1975, der Kuhstall ist Baujahr 1988 und die einzelne Wohnung ist ca. Baujahr 1931. Die Ländereien sind ca. 4 Hektar.


    Auflage der Schenkung wäre die Übernahme von laufenden Krediten (99.999 Euro zum Stichtag 01.07.2026) und auch die Auszahlung meines Bruders in der selben Höhe. So würde ich die Immobilien erhalten, dazu 99.999 Euro an offenen Krediten und die Pflicht zur Auszahlung meines Bruders.


    Mein verfügbares Eigenkapital auf dem Tagesgeldkonto beträgt derzeit rund 100.000 Euro. ETF-Depots etc. habe ich nicht.


    Ich habe mir die Zahlen der Immobilien aus den letzten fünf Jahren angeschaut und ordentlich durchgerechnet. Dazu nachfolgende Infos und auch Fragestellungen. Ich rechne hier einfach mal mit den aktuellen Zahlen, ohne Mietsteigerung und Kostensteigerung etc., also linear alles mit zehn multipliziert.


    Gerechnet auf zehn Jahre, die private Immobilie lasse ich hier außen vor.


    Einnahmen: ca. 320.000 Euro

    Ausgaben: ca. 35.000 Euro (Feuerversicherung Stall, Grundsteuer, etc.; die Kosten für das Mietshaus lege ich ja nahezu zu 100% um).

    Rücklage für Steuer; Steuersatz ca. 31 %, somit würde ich ca. 88.350 Euro zurücklegen.

    Rücklage für Reparaturen etc: hier rechne ich konservativ mit 25 %, somit komme ich auf 71.250 Euro.

    Ist hier meine Rechnung erst einmal korrekt und nachvollziehbar?


    Um diese Zahlen zu erwirtschaften, muss ich natürlich vorab die Kredite tilgen. Die Möglichkeit habe ich mit der Bank bereits geklärt, ist soweit möglich. Da ich mit meinen Reserven nicht komplett auf 0 Euro sinken möchte, ist meine Überlegung, dass ich knapp 65.000 Euro an Krediten direkt tilge, so bleiben mir erst einmal rund 35.000 Euro auf dem Tagesgeldkonto (wird monatlich stets durch Sparrate erhöht).


    Durch die dann noch bestehenden monatlichen Annuitäten liegt mein Cashflow nach fünf Jahren bei knapp 30.000 Euro. Hier wäre dann die erste "Rate" an meinen Bruder fällig. 25.000 Euro würde ich auf meinen eigenen Mitteln nehmen, die anderen 25.000 Euro aus dem Cashflow der Immobilien. Nach weiteren fünf Jahren das selbe Spiel.


    Somit läge mein Cashflow der Immobilien nach 10 Jahren bei knapp 37.000 Euro (die 50.000 "Auszahlung" bereits berücksichtigt, sonst wären es knapp 87.000 Euro). Zudem habe ich in den zehn Jahren ja auch noch Rücklage für Steuer (88.350 Euro) und für Reparaturen (71.250 Euro) gebildet.


    Sollte ich diese Schenkung so annehmen? Alternative wäre die klassische Erbfolge, sollten unsere Eltern versterben.


    Ich habe dabei ein gutes Gefühl und kann das wirtschaftlich stemmen.


    Meinungen gerne erwünscht.


    Viele Grüße aus dem Südharz.

  • Elena H. 6. November 2025 um 20:46

    Hat das Thema freigeschaltet.
    Zitat von Lustiger Leopold

    Durch die dann noch bestehenden monatlichen Annuitäten liegt mein Cashflow nach fünf Jahren bei knapp 30.000 Euro. Hier wäre dann die erste "Rate" an meinen Bruder fällig. 25.000 Euro würde ich auf meinen eigenen Mitteln nehmen, die anderen 25.000 Euro aus dem Cashflow der Immobilien. Nach weiteren fünf Jahren das selbe Spiel.

    Mein erster Gedanke ist eher nicht finanzieller Natur, aber: Ist das mit dem Bruder so abgesprochen?

    Liegt die Auszahlung bei 50% des Immobiliienwerts (abzüglich Kredit) oder weniger? Warum soll er erst nach fünf Jahren Geld bekommen?

    „Fair“ wäre es meiner Meinung nach, wenn der Bruder zeitgleich mit der Schenkung ausgezahlt würde…

    Ich tue mich etwas schwer die ganze Rechnung nachzuvollziehen. Wenn ich das richtig verstehe, kriegst Du Immobilien mit jährlichen Mieteinnahmen von 32k€ geschenkt. Abzüglich eines offenen Kredits von 100k€ und Auszahlung an den Bruder von 100k€.

    Bei 32k€ Jahresmiete müssten die Immobilien über 600k€ wert sein. Das erscheint mir gegenüber Deinem Bruder nicht sehr fair und vermutlich unter oder nahe an dem gesetzlichen Pflichtanteil beim Erbe - aber gut, das ist eure Sache.

    Ich würde fairerweise den Bruder direkt auszahlen. Mit 32k€ Mieteinnahmen sollten 100 bis 200k€ Kredit easy in 10 Jahren zu stemmen sein.

    Komischerweise dachte ich auch erst an den Bruder :D ... Deine Eltern können verschenken wie sie wollen, aber wenn das alles vor dem Bruder immer noch im stillen ist ... naja, eure Familiensache.

    Die Menge an Immobilie für nur 200.000 €, scheint mir ein gutes Geschäft für dich - selbst für den Südharz (den ich hier einfach mal pauschal als nicht unbedingt starke Region für Grundbesitz sehe, korrigiert mich gerne). Aber ist da evtl. nicht auch die Schenkungssteuer ein Thema, da der Wert der Schenkung vermutlich 400.000 € übersteigt?

    Da dein Vater nicht im Grundbuch steht, könnte Deine Mutter doch die gesetzliche Erbfolge umgehen, sofern Sie zuerst versterben sollte. Meine Erfahungen zum Thema "künftige" Erbengemeinschaft wäre sich zusammen zu setzen und eine Lösung finden mit der jeder leben kann.