Badenia Voraus- und Bauspardarlehen

Vorab zwei Fragen:

Warum Kontakt zur Deutschen Vermögensberatung? Private Kontakte oder so? (Ernsthafte Frage).

Warum wollt ihr kein klassisches Hypthekendarlehen aufnehmen ?

Zitat von ae.germany

Wir planen die Finanzierung einer Immobilie und haben heute von der Deutschen Vermögensberatung ein Angebot von der Badenia erhalten.

Dieses Angebot setzt sich aus einem Vorausdarlehen und einem Bauspardarlehen zusammen. Ich habe in einem alten Thread gelesen, dass diese Zusammensetzung nicht unbedingt die sinnvollste sei und suche nun den Haken an der Sache.

Man schließt keinen Sparvertrag ab, wenn man ein Darlehen will.

Der Finanzprodukteverkäufer bekommt von Dir erstmal fast 6000 € Provision für den Bausparvertrag, die sind gleich am Anfang mal weg (etwa 1,6% der Bausparsumme). Diese Ausgabe habe ich unten noch nicht einmal berücksichtigt. Was an der Konstruktion für Dich teuer ist, siehst Du nicht, das sagt man Dir auch nicht.

Du hast 110 T€. Das Haus soll 366 T€ kosten. Gingest Du zur Bank, würdest Du ein Darlehen von 256 T€ aufnehmen. 70% Beleihungsauslauf, normale Konditionen. Irgendwas bei 3,5% Zins ist dafür realistisch.

Die Finanzoptimierer rechnen aber anders. Die verkaufen Dir nicht ein Darlehen 256 T€, sondern eins über 366 T€. Es liegt nahe, das dieses bei gleichem Zinssatz teurer ist. Dein Eigenkapital spart Dir nicht etwa 3,39% Zins (also etwa 3800 € im Jahr), sondern es steckt zu 0,05% im Bausparvertrag und bringt dort satte 55 € Zins im Jahr). Die Konstruktion kostet Dich also neben den fast 6000 € Provision, die erstmal von Deinen Raten abgezogen werden fast 4000 € im Jahr an Zinsverlust. Das sagt man Dir aber nicht.

Du sollst für das Sofortdarlehen über 366 T€ pro Monat 1034 € Zins zahlen und mit etwa 420 € den Bausparvertrag bedienen. Das sind zusammen etwa 1450 €. Würde man 1450 € in ein Darlehen von 256 T€ zu 3,39% stecken, wären das etwa 3,4% anfängliche Tilgung.

In 12 Jahren soll der Bausparvertrag fällig werden. Dann bekommst Du Dein eigenes Geld endlich zurück (das sind dann 167 T€, das Du 12 Jahre fast zinslos bei der Bausparkasse gelagert hast) und zusätzlich 199 T€ Darlehen.

Das parallel gerechnete "normale" Immodarlehen ist zu diesem Zeitpunkt aber bereits auf 128 T€ herunter. Mit der Bausparkonstruktion hast Du dann noch 199 T€ Schulden, mit der normalen Konstruktion hast Du dann 128 T€ Schulden - bei gleichem Zahlungsverlauf, wohlgemerkt! Du fängst ja schon mit fast 4 T€ Zinsverlust im ersten Jahr an, das mal 12 sind schon 48 T€, dazu kommt der Zinsverlust der Sparraten. Im 12. Jahr sind es über 5500 € Zinsverlust.

Angenommen, Du schaust nur auf den Zins, kannst Du auf 128 T€ einen deutlich höheren Zinssatz zahlen als auf 199 T€. Es kommt aber die Tilgung dazu: In einem Fall mußt Du noch 199 T€ abtragen, im anderen Fall 128 T€.

Mit dem Bausparvertrag hast Du bei 1,75% Zins und einer Monatsrate von 1100 € (4,9% anfängliche Tilgung) 199 T€ in 17 weiteren Jahren abgezahlt.

Ein Darlehen von 128 T€ hast Du bei 3% anfänglicher Tilgung und 7,5% Zinsen in 17 Jahren abgezahlt.

Ist der Zins in 12 Jahren niedriger als das, ist die herkömmliche Finanzierung günstiger. Ist der Zins in 12 Jahren höher als 7,5%, ist die Bausparfinanzierung günstiger. Sondertilgungen verschieben die Lage zugunsten der herkömmlichen Finanzierung.

Wo der Zins in 12 Jahren steht, ahnt heute keiner. Willst Du Sicherheit, kannst Du natürlich (gegen Zinsaufschlag) eine längere Zinsfestschreibung wählen. Der genannte Zins von etwa 3,5% ist bei 60% Beleihung für 10 Jahre realistisch, wenn Du 20 Jahre Zinsfestschreibung willst, kostet das etwa 4%, 30 Jahre nicht entscheidend mehr.

Das wichtigste Verkaufsargument dieser Unkonstruktion ist der Zins des Bauspardarlehens. Wenn sie diesen niedrigen Zins sehen, bekommen die meisten Bauherren feuchte Augen und unterschreiben.

Diese Konstruktion ist aber strukturell teurer als eine normale Immobilienfinanzierung, aber halt provisionsträchtig, deswegen drängt Dich der Finanzoptimierer dazu.

Du wirst in den kommenden 12 Jahren Gehaltserhöhungen bekommen - und sei es, daß Du nur einen Inflationsausgleich bekommst. Schulden sind der mächtigste Sparanreiz überhaupt. Du willst dieses Mehr-Geld als Sondertilgung in Dein Darlehen stecken. Die meisten Darlehen bieten diese Möglichkeit. Im Fall des normalen Darlehens sparst Du damit etwa 3,5% steuerfrei (!). Du kannst auch Deinen Bausparvertrag mit höheren Einzahlungen schneller zuteilungsreif bekommen. In diesem Fall bekommst Du für zusätzliches Spargeld 0,05% Zinsen.

Laß die Finger davon!

Ein Rat zum Schluß: Versuche nicht, mit den Leuten zu diskutieren! Das sind Verkaufsprofis, die drehen Dir das Wort im Mund herum. Sie werden Dich glauben machen, daß meine Rechnung nicht stimmt (wenn Du sie ihnen zeigst). Schon der gesunde Menschenverstand und die Kenntnis der Grundrechenarten reichen aber, damit Du die Parallelrechnung verstehst. Setz Dich dran und rechne es nach! Es geht um einen Haufen Schotter.

Den Kontakt zur DVAG sofort einstellen!

Und dann das hier lesen:

Bauspar-Vorausdarlehen - Prof. Dr. Hartmut Walz

Bauspar-Vorausdarlehen sind eine Koppelung eines tilgungsfreien Sofortdarlehens mit dem Abschluss eines Bausparvertrages, der das Sofortdarlehen später ablösen…

hartmutwalz.de

Bauspar-Vorausdarlehen: ein Echtfall - Prof. Dr. Hartmut Walz

Bauspar-Vorausdarlehen als Schwarzer-Peter-Spiel zwischen Banken, Sparkassen und Bausparkassen - zu Lasten des Kunden.

hartmutwalz.de

Hallo ae.germany,

Achim Weiss hat bereits alles geschrieben. Nur als Ergänzung, wenden Sie sich an einen der seriösen großen Kreditvermittler (Interhyp, Dr. Klein usw.) und bitte reden Sie nicht mit der Drückerkolonne DVAG. Gratulation an Sie, dass Sie zumindest soviel Zweifel aufbauen konnten, um hier nachzufragen. Leider finden die noch zu viele LEOs.

Für die stillen Mitleser, ein Beispiel wie man es nie, wirklich nie, nicht machen sollte.

Gruß Pumphut

Es wurde schon alles gesagt, aber nicht von jedem

Achim Weiss hat das schon super dargelegt (und ich bin überzeugt, dass die Zahlen wohl passen), mir schwurbelt da noch jetzt der Kopf vom lesen. Klasse Beitrag.

Pumphut hat zwecks dem "großen Portfolio" ebenfalls festgestellt, dass Du das einfacher und billiger über Interhyp oder Dr. Klein kriegst. Ich persönlich habe unsere Finanzierung über Interhyp abgewickelt und wirklich eine klasse Beratung bekommen, besser als in den örtlichen Filalbanken.

So nebenbei, die Bauspardarlehen die mir damals vorgeschlagen wurden, hatte alle eine recht heftige Tilgungsrate, wodurch die monatliche Belastung schon hart am Limit gewesen wäre.

Zitat von ae.germany

Vielen Dank für Deine ausführliche Antwort.

Gern geschehen!

Zitat von ae.germany

Man hat mir eine Berechnung vorgelegt, bei der ich mit dem Bausparvertrag wohl 72.000,00 € weniger Zinsen zahle als bei einem "normalen" Darlehen, natürlich mit geschätztem Zins für die Anschlussfinanzierung, siehe Anhang.

Die Firma DVAG hat einen Ruf wie Donnerhall. Es ist die allererste Frage, ob man sich einer Firma mit diesem Ruf überhaupt aussetzen möchte. Die wissen, was sie tun, und Du bist Laie.

Ich habe versucht, die Knackpunkte der Finanzierung herauszuarbeiten:

- Du willst Geld aufnehmen, also ein Darlehen. Daraufhin bietet man Dir einen Sparvertrag an. Auch ein Laie muß erkennen können, daß das widersinnig ist.

- Du bist froh, daß Du wenigstens 110 T€ Eigenkapital hast, so daß Du nach Deinem Verständnis nicht so viel Schulden aufnehmen mußt. Man sagt Dir aber, daß man dieses Geld zu Niedrigstzinsen in den Bausparvertrag steckt und Dir großzügig Kredit über das Gesamtvolumen gewährt. Auch ein Laie muß erkennen können, daß das widersinnig ist.

- Damit Du diese Konstruktion überhaupt bekommst, mußt Du erstmal fast 6000 € Provision auf den Tisch legen, das ist ein erheblicher Betrag. Spätestens an dieser Stelle wäre ich (nein, bin ich) ausgestiegen.

Ich war mal in Deiner Situation zu einer Zeit, in der ich von Finanzen fast keine Ahnung hatte (Jeder fängt mal an!). Man hat mir damals mit Engelszungen diese Konstruktion angedient: Ist der Zinssatz des Bauspardarlehens nicht sa-gen-haft niedrig? Ich habe damals allein aus der Kenntnis der Grundrechenarten heraus den Trick erkannt - und abgesagt.

Diese Zinsaddiererei über Jahrzehnte ist absolut gängig und gilt für viele Leute als die absolute Wahrheit. In Wirklichkeit sind die Verhältnisse komplizierter und die so hochgehaltene Zinssumme letztlich sekundär (Das auszuführen sprengt hier aber den Rahmen).

Die Drücker haben bei dieser Rechnung aber einen entscheidenden Faktor weggelassen, nämlich den Zinsverlust, den Du erleidest, daß Du richtig viel Geld zu Niedrigstzinsen in den Bausparvertrag stecken sollst. Der Effekt kommt auch bei einem Bausparvertrag von 0 an zum Tragen, wenn Du aber gleich vorab 110 T€ dort hineinsteckst, ist er sehr viel stärker. Ich habe das oben ja vorgerechnet. Die Rechnung mit den 72 T€ gesparten Zinsen war also bewußt gelogen mit dem Ziel, Dich zu manipulieren.

Spätestens dann, wenn Du das erkennst, tust Du gut daran, den Kontakt zu einem solchen Anbieter umgehend, konsequent und vollständig abzubrechen.

Das ist meine Auffassung zu dieser Finanzierung. Was Du daraus machst, ist Deine Sache.

Zitat von ae.germany

Man hat mir zudem mitgeteilt, dass es wohl schwierig sei bei Banken ein Darlehen für Häuser mit schlechtem Energiewert (hier "H") zu erhalten.

Vielleicht nochmal generell die Situation geschildert: Es handelt sich um ein Haus aus 1935 mit Mansarddach, 120 qm vollunterkellert.

Wir planen zu den 300k Kaufpreis + NK noch 100k für Sanierung/Renovierung. Von den 436k Gesamtkosten müssen 256k finanziert werden.

Unser Haushaltsnetto liegt bei 4700€ mtl. mit 2 Kindern. Eine sichere Finanzierung ist zu dem hohen Sanierungsbedarf sehr wichtig. Ich habe etwas Sorge, dass wir uns finanziell übernehmen. Die Rate planen wir aktuell zwischen 1200 - 1500€ mtl.

Allein die Kinderbetreuung kostet uns mtl. 500€.

Wie ist Eure Einschätzung: ist der Kauf und die Finanzierung realistisch oder eher ein Wolkenschloss, welches einen finanziell ruinieren würde?

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Keine Aussage dazu. Ich kann es nicht beurteilen, ob Dein Projekt realistisch ist. Sehr häufig ist bei Immobilienwünschen der Wunsch Vater des Gedankens. Die Leute binden sich damit einen Klotz ans Bein, weil die Augen regelmäßig größer sind als der Geldbeutel ("Man baut schließlich nur einmal!") und die Geldgeber aus eigenem Geschäftsinteresse oftmals auch spitzen Finanzierungen zustimmen.