Bausparvertrag LBS nicht besparen Abschlussgebühr

  • Hallo zusammen,


    wir sind gerade dabei eine Finanzierung für eine bestehende Immbolie abzuschließen.
    Über Interhyp haben wir auch ein sehr gutes Angebot von der LBS/Sparkasse bekommen.
    Unglücklicherweise hat die LBS nun gesagt, dass die Restschuld am Ende des Kredits zu hoch sei und wir deswegen einen Bausparvertrag abschließen und parallel besparen sollen.
    Interessanterweise war jedoch eine Erhöhung der Tilgung keine Option für die Bank (was mich zu dem Schluss bringt, dass das vor allem darum geht, uns noch einen Vertrag aufzuschwatzen).


    Jedenfalls ist das Darlehen trotz zusätzlichem BSV günstiger als Vergleichsangebote (da in den letzten Tagen die Zinsen gestiegen sind).


    Meine Frage:
    Sollten wir den BSV nicht besparen, steht in den Allgemeinen Bauspar Bedingungen der LBS, dass wir aufgefordert werden, den Regelsparbeitrag einzuzahlen und, sollten wir das nicht tun, uns evtl. gekündigt wird.
    Grundsätzlich wollen wir den BSV nicht haben, weswegen uns die Kündigung nicht stört.
    Wir stellen uns lediglich die Frage, was mit den 1.600€ (!) Abschlussgebühr ist.
    Müssen wir diese nach der Kündigung noch in irgendeiner Weise zahlen?


    Ich habe dazu leider nichts in den Bedingungen gefunden. Es steht lediglich da, dass bei einer Kündigung die Abschlussgebührt nicht zurückgezahlt oder herabgesetzt wird.


    Vielen Dank schonmal für die Antworten

  • Hallo calypho,


    da Ihre Anfrage schon etwas älter und noch unbeantwortet ist, versuche ich es 'mal mit einer Antwort aus der Kategorie "praktische Lebenshilfe".


    Mir ist aufgefallen, dass Sie sich selbst widersprechen.
    Das Angebot der LBS ist entweder "sehr gut" - dann sollten Sie die LBS dafür loben, auch an die langfristige Finanzierbarkeit Ihres Projekts gedacht zu haben und Ihnen den Bausparvertrag auferlegt zu haben - selbstverständlich nur zu Ihrem Besten ;) !
    Oder der Bausparvertrag ist nicht in Ihrem Interesse und nicht zu Ihrem Besten - dann triftt aber auf das Gesamtangebot zu, dass es für Sie schlecht ist und Sie sollten davon Abstand nehmen, es anzunehmen.


    Da für die LBS an diesem Punkt "Nehmen" seliger sein dürfte als "Geben", können Sie sicher sein, dass Sie die Abschlussgebühren als definitive "Kosten" abschreiben müssen. (Hinweis: Vermutlich finden Sie in den ABB die folgende oder eine ähnliche Formulierung unmittelbar vor der Passage, die Sie Ihrer Frage nach zu urteilen gelesen haben: "Der Bausparvertrag kommt mit dem Tage zustande, an dem der Antrag auf Abschluss bei der Bausparkasse eingeht, wenn sie nicht innerhalb von 2 Monaten widerspricht. Die Bausparkasse bestätigt dem Bausparer unverzüglich den Abschluss des Bausparvertrages. Mit Abschluss des Bausparvertrages wird eine Abschlussgebühr von 1% der Bausparsumme fällig. ..." Daraus folgt m. E., dass die LBS die Abschlussgebühr zu dem Zeitpunkt, wo Sie den Vertrag kündigen können - und das geht ja erst nach der Bestätigung, dass es überhaupt einen Vertrag gibt - schon "verdient" hat. Sie könnten allenfalls über einen fristgerechten Widerruf nachdenken - aber ob dann der Darlehensvertrag noch Bestand hat??? - Ich weiß es nicht.)


    Ich habe den Verdacht, dass es sich bei dem Darlehensvertrag und dem Bausparvertrag um derart verbundene Verträge handelt, dass die LBS bei Ausbleiben der Raten auf den Bausparvertrag nicht nur diesen, sondern auch den Darlehensvertrag kündigen wird. Ist wie gesagt nur ein Verdacht, aber prüfen Sie das, bevor Sie sich entscheiden ...


    Mein Fazit bzw. meine Empfehlung:
    Eher Finger von diesem Angebot weglassen, als sich in irgendwelche komplizierten und vermeintlich listigen "Ausweichmanöver" zu verstricken, dazu ist eine Baufinanzierung für die allermeisten Menschen, vermutlich auch für Sie (?), von zu existenzieller Bedeutung.


    Viele Grüße


    BSHKunde

  • Hallo BSHKunde,


    vielen Dank für Ihre sehr ausführliche Antwort!


    Tatsächlich ist das ein Widerspruch. Allerdings haben wir das (nicht verbindliche) Angebot für das Darlehen ohne Bausparvertrag bekommen. Das haben wir dann unterschrieben zurückgeschickt. Daraufhin hat die LBS (über Interhyp) uns mitgeteilt, dass sie uns das Darlehen nur geben, sofern wir auch einen Bausparvertrag abschließen. Also ursprünglich sehr gut, mit dem "Nachtrag" vermeintlich immer noch gut.


    Mittlerweile haben wir nun den Darlehensvertrag bekommen und da steht weder im Vertrag selbst, noch in den Auszahlungsbedingungen irgendetwas vom Bausparvertrag drin.


    Wir werden den jetzt so annehmen und dann den Bausparvertrag widerrufen. Ich vermute, dass ich allerschlimmsten Fall die Sparkasse auf eine mündliche Absprache besteht und dann sehen wir weiter, was wir machen.


    Vielen Dank nochmal für die Hinweise und Empfehlungen!


    Viele Grüße
    calypho

  • Hallo calypho,


    wir stehen genau vor demselben "Problem" wie du. Wie ist es damals bei dir ausgegangen? Wir möchten den Bausparvertrag auch nicht haben, aber es ist wohl eine Voraussetzung zum sehr guten Darlehensvertrag.

    Konntet ihr den Bausparvertrag einfach im Nachhinein widerrufen?


    LG

  • Eine Immobilienfinanzierung und ein Bausparvertrag sind grundsätzlich zwei verschiedene Verträge, die im Normalfall nichts miteinander zu tun haben. Der Abschluss eines Bausparvertrages als Voraussetzung für die Darlehensgewährung bei einer Bank ist nicht zulässig, da es sich um ein Kopplungsgeschäft handelt.


    Es wäre eine Verpflichtung einer Vertragspartei, zusätzlich zum eigentlich gewünschten Darlehen eine andere - nicht gewünschte - Dienstleistung (Bausparvertrag) abzunehmen.


    Ob ein zusätzlicher Bausparvertrag sinnvoll oder eben nicht sinnvoll ist, kann nur im Einzelfall entschieden werden, aber diese Praxis wird aber immer gern versucht, denn damit generiert der "Verkäufer" ja einen zusätzlichen Ertrag für das Kreditinstitut.

  • Halo Schuhki,

    da wirst du Pech haben. calypho ist schon über 4 Jahre nicht mehr am Set und dürfte hier wohl unter Karteileiche firmieren.


    Zur Frage selbst: Kam der BSV hinterhergewackelt und ging es eingangs nur um das sehr gute Darlehen? Wenn ja, dann ist es eine astreine Lockvogelstrategie.


    Das kommt mir so vor, als dürfte ich die knackige Braut nur dann in mein Heim führen, wenn ich auch die zugehörige Schwierigmutter bei mir einquartiere. So ein Verhältnis sollte man sich dreimal überlegen. Das geht selten gut aus. X(

    Arbeit macht Spaß. Aber wer kann schon Spaß vertragen?





  • Danke für deine Antwort.

    Ja der BSW kam "hinterhergewackelt".
    Wir möchten jetzt nur unser sehr gutes Darlehen nicht riskieren. Kann die Bank im schlimmsten Fall das Angebot an uns zurückziehen oder wie ist hier die beste Vorgehensweise?

  • Eine Immobilienfinanzierung und ein Bausparvertrag sind grundsätzlich zwei verschiedene Verträge, die im Normalfall nichts miteinander zu tun haben. Der Abschluss eines Bausparvertrages als Voraussetzung für die Darlehensgewährung bei einer Bank ist nicht zulässig, da es sich um ein Kopplungsgeschäft handelt.


    Es wäre eine Verpflichtung einer Vertragspartei, zusätzlich zum eigentlich gewünschten Darlehen eine andere - nicht gewünschte - Dienstleistung (Bausparvertrag) abzunehmen.


    Ob ein zusätzlicher Bausparvertrag sinnvoll oder eben nicht sinnvoll ist, kann nur im Einzelfall entschieden werden, aber diese Praxis wird aber immer gern versucht, denn damit generiert der "Verkäufer" ja einen zusätzlichen Ertrag für das Kreditinstitut.

    Also grundsätzlich möchten wir keinen BSW zum Darlehensvertrag dazu. Dieser wurde uns so erklärt, dass das Haus, welches wir kaufen möchten eine schlechte Energieeffizienz hat und daher ein BSW für in der Zukunft anfallende Sanierungen genutzt werden soll.

    Wir möchten den Darlehensvertrag jetzt ungern aufs Spiel setzen, da wir sonst mit deutlich höheren Zinsen bei einer anderen Bank rechnen müssten.

  • Schön formuliert, Alexis!


    Vermutlich hat man dem Neu-Nachfrager eine Immobilienfinanzierung angeboten, die auf den ersten Blick attraktiv erscheint, es auf den zweiten Blick aber nicht ist, nämlich einen Bausparvertrag mit tilgungsfreiem Sofortdarlehen.


    Das hatten wir zwar schon tausend Mal, aber die Erkenntnis ist offensichtlich noch nicht im letzten Winkel angekommen, und die Finanzproduktverkäufer schaffen es immer noch, ihren Kunden diese Konstruktion anzudrehen.


    Will einer ein Haus kaufen, braucht er dafür normalerweise einen Kredit. Nur wenige Menschen können ein Haus aus ihrem eigenen Vermögen bezahlen. Mit eigenem Geld und dem Kredit kauft der Mensch das Haus und zahlt in Zukunft statt Miete Zinsen an die Bank. Zusätzlich spart er fleißig und tilgt damit den Kredit. Das ist der Normalfall. Ein wesentlicher Parameter dabei ist der Zinssatz für den Kredit. Klar: Je geringer der ist, desto besser ist das für den Immobilienkäufer. Ein zweites wichtiges Kriterium ist, wie lang dieser Zins gilt. Am häufigsten sind das 10 Jahre, das kann aber auch länger oder kürzer sein. Deutsche sind in Finanzdingen sicherheitsbesoffen, mit dem Argument "Sicherheit" kann man ihnen alles verkaufen: "Was machen Sie denn, wenn in 10 Jahren der Zins auf 15% gestiegen sein sollte? Dann können sie ihre Rate nicht mehr bezahlen und müssen Ihr Haus verkaufen. Zum Glück habe ich da etwas für Sie ..."


    An dieser Stelle kommt die große Stunde des Bausparvertragsverkäufers. Der sagt nämlich: "Ich biete Ihnen eine Baufinanzierung mit Zinssicherheit bis zur vollständigen Bezahlung ihrer Immobilie - und das sogar noch zu einem höchst attraktiven Zins!" Das hört der sicherheitsbesoffene deutsche Immobilienkäufer gern und unterschreibt.


    Der Immobilienkäufer bekommt dabei ein tilgungsfreies Sofortdarlehen zu durchaus attraktivem Zins, das beispielsweise 10 Jahre läuft; im Idealfall bis zur Zuteilung des Bausparvertrags. Dieses Darlehen tilgt er nicht. Die rechnerische Tilgung (und am besten noch sein Eigenkapital) wird statt dessen in einen Bausparvertrag eingezahlt, wo es bis zur Zuteilung zu einem Zins von 0,01%, also quasi zinslos herumdümpelt. Wenn der Bausparer seinen Vertrag pünktlich bespart, wird er hoffentlich zeitgerecht zum Auflauf der Zinsbindung des tilgungsfreien Sofortdarlehens zuteilungsreif (Unsicherheitsfaktor! Die Bausparkasse kann und darf den Zuteilungszeitpunkt nicht garantieren) und löst das Darlehen ab. Danach zahlt der Bausparer sein Bauspardarlehen ab (zu einem Topzins, oberflächlich gesehen), bis das Darlehen zurückgezahlt ist.


    "Das ist doch super! Das mache ich doch sofort! Superzins und gleichzeitig Zinssicherheit bis zur endgültigen Abzahlung des Hauses!"


    In dieser Welt schenkt einem niemanden etwas. Der Bausparvertragkäufer ist kein Kunde, sondern eher Opfer, das die Bausparkassen mit Freuden ausnehmen.


    "Wo soll denn bei dieser Superkonstruktion ein Haken sein? Ich sehe keinen!"


    Zins ist nicht Zinssatz. Zins ist Zinssatz mal Kapital. Ein Hauskäufer mit einem herkömmlichen Annuitätendarlehen zahlt zwar Zins, aber zusätzlich auch Tilgung, wodurch die Restschuld laufend sinkt. Den Zins zahlt er nur auf die Restschuld. Wenn er Geld übrig hat (Weihnachtsgeld ...), hat er normalerweise die Möglichkeit zur Sondertilgung. Diese senkt die Restschuld, sie senkt den Zins, wodurch von der gleichen Rate dann mehr für die Tilgung übrig bleibt.


    Das ist beim Bausparer anders: Bei dem bleibt der Zins hoch, weil der Sparer ja nicht tilgt. Die rechnerische Tilgung wandert in den Bausparvertrag, wo sie übrigens erstmal die Verkaufsprovision von 1 bis 1,6% abträgt, die mit der Unterschrift unter den Vertrag fällig ist. Bei beispielsweise 300 T€ Bausparsumme sind das schon einmal knapp 5000 €. Dafür muß meine Oma ein ganzes Weilchen stricken. Ein geschickter Finanzprodukteverkäufer läßt das Eigenkapital auch gleich in den Bausparvertrag einzahlen. Das steigert die Bausparsumme, das steigert seine Verkaufsprovision. Sein Opfer ist glücklich, weil so angeblich der Bausparvertrag schneller zuteilungsreif wird (stimmt vermutlich), so daß es übersieht, daß es ein um diesen Betrag höheres Darlehen aufnehmen muß - und das Ersparte im Bausparvertrag keine Zinsen bringt.


    Ob der Bausparvertrag wirklich nach 10 Jahren zugeteilt wird, steht in den Sternen. Kein Problem für die Bausparkasse, die dann schon auf fast der halben Bausparsumme sitzt, die der Bausparer angespart hat und für die sie praktisch keine Zinsen zahlt. Ganz großzügig gibt die Bausparkasse dem Bausparer Geld in Form einer Zwischenfinanzierung, allerdings nicht zinslos, sondern zu ordentlichem Zins. Das Geld des Bausparers ist ja im noch nicht zugeteilten Bausparvertrag zinslos blockiert, also behauptet die Bausparkasse, daß sie dem Bausparer anderes Geld gebe, das sie natürlich verzinsen müsse.


    Irgendwann wird der Bausparvertrag aber dann doch zugeteilt. Der Bausparer bekommt im Idealfall die Hälfte der Bausparsumme als Darlehen zu einem Zins, der beim Abschluß des Vertrages vor zehn oder mehr Jahren günstig schien. Ob er es tatsächlich ist, erweist sich dann. Vor zehn Jahren hat der Finanzprodukteverkäufer natürlich den Teufel an die Wand gemalt: "Was machen Sie denn, wenn der Zins durch die Decke geht?" Ob sich diese Furcht nun manifestiert, zeigt sich nun.

    Ein Bausparvertrag ist eine Zinsspekulation, das sei den sicherheitsorientierten Käufern ins Stammbuch geschrieben, die gerade das eben nicht wollen. Sie wollen eben nicht spekulieren und tun es doch. Jede Handlung, die auf eine Zukunftserwartung gerichtet ist, ist eine Spekulation, ob es sich nun um eine Zinsfestschreibung eines Immobiliendarlehens, eine Berufswahl oder eine Eheschließung handelt.


    Bei den Bauzinsen hat man eine normale Zinsstrukturkurve (bei Anlagen momentan nicht). Das heißt: Eine längere Zinsfestschreibung kostet mehr Zins als eine kürzere. Sicherheitsprämie, wenn man so will.


    Gängig sind 10 Jahre Zinsfestschreibung, die kosten im Moment um die 3%. 20 Jahre kosten 3,4%, 30 Jahre kostetn 3,5%. Der normal gestrickte Immobilienkäufer gibt sich mit 10 Jahren Zinsfestschreibung zufrieden, der sicherheitsorientierte wählt 30 Jahre. Sollte in 10 Jahren der Zins wieder ins Bodenlose gefallen sein, kann der zweite aus seinen 30 Jahren aussteigen. Sollte der Zins in 10 Jahren in den Wolken sein, freut sich der zweite, weil er noch 20 Jahre die Sicherheit des niedrigen Zinses hat. Klar ist, daß der erste nach 10 Jahren grob gerechnet 5% mehr Schuld getilgt hat als der zweite.


    Die Konstruktion "Bausparvertrag mit tilgungsfreiem Sofortdarlehen" ist strukturell schlechter als ein normales Annuitätendarlehen. Das muß allerdings nicht in jedem Fall heißen, daß sie real auch teurer sein muß. Es ist nicht unmöglich, wenngleich unwahrscheinlich, daß einem für diese prinzipiell ungünstige Konstruktion derartige Topkonditionen angeboten werden, daß sie für den Bausparer vielleicht doch rechnet. Hier hilft Excel mit einer Zahlungsflußrechnung. In aller Regel wird dabei herauskommen, daß die herkömmliche Finanzierung günstiger ist.


    Den Finanzprodukteverkäufer, der mit allen Wassern gewaschen ist, braucht man allerdings nicht zu fragen. Er wird wie ein Löwe um seine Provision kämpfen und seine Konstruktion mit allen Mitteln schönrechnen.

  • Hallo Achim Weiss,

    vielen Dank für die ausführliche Antwort. Der Bausparvertrag ist jedoch nicht an das Darlehen gekoppelt.

    Es soll als Modernisierungskredit für die Zukunft fungieren, da die Bank das Haus mit einer relativ schlechten Energieeffizienz eingestuft hat.

    Das Darlehen wird ganz normal abgezahlt.

  • Der Bausparvertrag ist ... nicht an das Darlehen gekoppelt, [sondern] soll als Modernisierungskredit für die Zukunft fungieren, da die Bank das Haus mit einer relativ schlechten Energieeffizienz eingestuft hat.

    Bausparverträge sind regelmäßig schlechte Anlagen. Als Kunde läßt man sinnvollerweise die Finger davon. Besonders unrentabel sind Bausparverträge, die man auf Reserve abschließt, weil man diese regelmäßig überspart, was Rendite kostet.


    Wer eine Baufinanzierung am Laufen hat, steckt zusätzliches Geld sinnvollerweise in die Tilgung (es sei denn, man hat die Sondersituation, daß der Habenzins höher ist als der Darlehenszins).


    Es ist allenfalls eine Überlegung, bei absehbarem Renovierungsbedarf eben nicht zu tilgen, sondern parallel anzusparen, damit man im Fall der Fälle dann die Renovierung eventuelle aus eigenen Mitteln stemmen kann und nicht bei der Bank bitte-bitte sagen muß. Ein Bausparvertrag ist für diesen Zweck aber völlig ungeeignet, weil er (außer daß er unrentabel ist) völlig unflexibel ist. Bei dem bekommst Du fast garantiert Dein Geld nicht zu dem Zeitpunkt, an dem Du es brauchst.

  • Beide unterschreiben und Bausparer widerrufen? Nur den Darlehensvertrag unterschreiben und abwarten was passiert? Ich wäre für die zweite Lösung. Unterschreiben und nach 14 Tagen widerrufen kannst Du denn immer noch. Zu dem Zeitpunkt hältst Du denn hoffentlich den beidseitig unterschriebenen Vertrag in der Hand.


    Dein "Berater" wird Dich denn zwar nicht mehr ganz so lieb haben, aber das kann Dir egal sein. Zumal aus meiner Sicht das Verhältnis schon unrettbar zerrüttet ist, nachdem der Dich von einer höheren Tilgung wegberaten hat.

  • Beide unterschreiben und Bausparer widerrufen? Nur den Darlehensvertrag unterschreiben und abwarten was passiert? Ich wäre für die zweite Lösung. Unterschreiben und nach 14 Tagen widerrufen kannst Du denn immer noch. Zu dem Zeitpunkt hältst Du denn hoffentlich den beidseitig unterschriebenen Vertrag in der Hand.


    Dein "Berater" wird Dich denn zwar nicht mehr ganz so lieb haben, aber das kann Dir egal sein. Zumal aus meiner Sicht das Verhältnis schon unrettbar zerrüttet ist, nachdem der Dich von einer höheren Tilgung wegberaten hat.

    Das war auch unsere Überlegung. Ist nur die Frage, ob die Bank dann den eigentlichen Darlehensvertrag unwirksam machen kann, wenn wir den Bausparvertrag nicht unterschreiben/widerrufen.

  • Ist nur die Frage, ob die Bank dann den eigentlichen Darlehensvertrag unwirksam machen kann, wenn wir den Bausparvertrag nicht unterschreiben/widerrufen.

    Wenn der Darlehensvertrag von beiden Seiten unterschrieben ist (und hier noch die Feinheit: Du Dein Exemplar hast), dann gilt er.


    Normalerweise bekommst Du zwei noch nicht von der Bank unterschriebene Exemplare und bist der erste, der unterschreibt, dann erst die Bank, die Dir ein beidseitig unterschriebenes Exemplar zurückschickt. Die Kollegen haben sich schon überlegt, warum sie jedes mal 1,60 € Porto zu viel ausgeben...

  • Hi Schuhki,


    Ich habe beides abgeschlossen und anschließend den Bausparvertrag einfach widerrufen. Ist tatsächlich so durchgegangen und es hat sich auch niemand wieder gemeldet.


    Wir konnten sogar 1 Jahr später noch einen weiteren KfW geförderten Kredit über die selbe Bank aufnehmen.


    Ich hoffe, das hilft :)


    Viele Grüße

  • Also doch ein Untoter, dieser calypho ;)


    Ich finde es sehr schön, dass Du Dich nochmal hier gemeldet hast mit so einem positiven Verlauf in Deiner eigenen Sache.

    Arbeit macht Spaß. Aber wer kann schon Spaß vertragen?





  • Ach schön, dass du nach so langer Zeit noch hier aktiv bist und meine Frage beantwortet hast.
    Vielen Dank! Ich denke, so werden wir es auch probieren.