Tipps & Tricks
Wer 2023 sein Haus an die Kinder überschreiben will, muss unter Umständen deutlich mehr Steuern zahlen. Das liegt an einer geplanten Gesetzesänderung.
Das Eigenheim ist der wertvollste Besitz vieler Menschen – und den wollen sie meist an ihre Kinder weitergeben. Wenn Du und Deine Familie Haus oder Wohnung besitzen und das vorhaben, könnte das ab 2023 deutlich teurer werden: Denn das Jahressteuergesetz 2022, das noch durch Bundestag und Bundesrat muss, ändert die Verfahren, mit denen Immobilien bewertet werden. Wir erklären Dir, was sich ändert, wer besonders gefährdet ist – und warum Du trotzdem nichts überstürzen solltest.
Je wertvoller die Immobilie, desto höher das Risiko
Wie Du vielleicht schon in anderen Medien gelesen hast, drohen künftig deutlich höhere Steuern, wenn Du ein Haus vererbst oder verschenkst – allerdings nicht in jedem Fall. Vereinfacht gesagt: Je wertvoller die Immobilie ist, desto wahrscheinlicher bist Du als Erbender oder Beschenkter von den höheren Steuern betroffen. Besonders häufig trifft die neue oder höhere Steuer Einzelkinder, wenn ihr Steuerfreibetrag bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer nicht für den Wert der geschenkten Immobilie ausreicht. Bei mehr beschenkten Kindern teilt sich der Wert des Geschenks und das Risiko höherer Steuern ist kleiner.
Was ist geplant?
Ab 1. Januar sollen Immobilien im sogenannten Sachwertverfahren bei der Steuer höher bewertet werden. Es kommt vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz, aber auch bei Wohnungen, wenn das Finanzamt keine Werte vergleichbarer verkaufter Immobilien in der Umgebung hat, was laut „Süddeutscher Zeitung“ häufig der Fall ist. Und der Unterschied ist teilweise enorm: So wird in unserem Beispiel der Wert eines Einfamilienhauses in einer größeren Stadt statt mit 576.000€ ab 2023 mit 898.000€ angesetzt. So werden statt ca. 19.000€ Schenkungssteuer für das Einzelkind künftig etwa 75.000€ fällig.
Doch wie kommt dieser Unterschied zustande? Eine große Rolle spielt der Wert des Grundstücks, der mit dem Bodenrichtwert berechnet wird. Auf dem Land ist er eher zweistellig pro qm, in großen Städten liegt er oft über 1.000€ pro qm.
Regionalfaktor wird zum Risiko
Auch das Gebäude darauf wird vom Finanzamt bewertet. Der Gebäudesachwert liegt bei rund 1.000€ pro qm. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert wird mit dem sogenannten Sachwertfaktor multipliziert, der ab 2023 von 0,5 bis 1,5 auf 0,8 bis 1,8 steigen soll. Das erhöht den Wert der Immobilie stark: Ein Anstieg von 1,0 auf 1,4 bedeutet eine Wertsteigerung um 40%. Auf dem flachen Land solltest Du bei einem Haus mit 200 qm Fläche und 1.000 qm Grundstück trotzdem unter der Freibetragsgrenze von 400.000€ pro Kind liegen.
In besonders gefragten Gegenden sieht das anders aus. Hier kann zusätzlich ein enormer Regionalfaktor hinzukommen. In Hamburg liegt er momentan bei 1,75, in München bei 1,52. Im Fall München heißt das, dass die Immobilie nochmal um 52% höher bewertet wird.
Fazit: Geht es um ein durchschnittliches Haus auf dem Land, musst Du Dich in der Regel nicht beeilen. Je näher es an einer Großstadt oder darin liegt, desto eher werden ab 2023 bei einer Schenkung Steuern – oder mehr Steuern als 2022 – fällig.
Lass Dir im Zweifelsfall trotzdem Zeit
Auch wenn Du oder Deine Kinder möglicherweise viel Geld sparen können, raten wir von einem Schnellschuss ab. So eine wichtige Entscheidung sollte gut durchdacht und in der Familie besprochen sein. Wenn Ihr das Haus sowieso überschreiben wolltet, solltest Du Dich beeilen, um vor dem Jahresende noch Termine bei Steuerberater und Notar zu bekommen – das kann knapp werden.
Dir bleiben aber auch 2023 Optionen, um Steuern zu sparen: Du kannst zum Beispiel nur die Hälfte der Immobilie überschreiben, damit die Beschenkten unter dem Freibetrag bleiben und keine Steuern zahlen müssen. In zehn Jahren kannst Du dann die zweite Hälfte angehen. Außerdem lässt sich der vom Finanzamt angenommene Wert der Immobilie deutlich reduzieren, zum Beispiel mit einem lebenslangen Wohnrecht oder Nießbrauch. Damit können Deine Eltern mit ruhigem Gewissen das Haus überschreiben, denn sie dürfen es bis ans Lebensende nutzen – und Du sparst Steuern durch den gesunkenen Wert des überschriebenen Hauses.
Wie das funktioniert und wie man den dafür nötigen Wohnwert berechnet, erfährst Du in unserem Ratgeber zum Wohnrecht auf Lebenszeit.
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