Wohnrecht auf Lebenszeit

So sicherst Du Dir das lebenslange Wohnen

Barbara Weber
Finanztip-Expertin für Recht
16. Dezember 2021
Das Wichtigste in Kürze
  • Mit einem lebenslangen Wohnrecht kannst Du auch dann in einer Immobilie wohnen bleiben, wenn Du sie verkauft oder verschenkt hast. 
  • Du zahlst weiterhin die Nebenkosten und gewöhnliche Reparaturen. 
  • Mit Blick auf die Schenkungsteuer kann es günstig sein, eine Immobilie gegen lebenslanges Wohnrecht an die Erben zu übertragen.
So gehst Du vor
  • Lass Dich von einem Notar beraten, wenn Du Deine Immobilie verkaufen oder verschenken und Dir ein Wohnrecht sichern möchtest.
  • Vereinbare das Wohnrecht in einem notariell beurkundeten Vertrag. 
  • Lass das Wohnrecht im Grundbuch zur Immobilie eintragen.

Möchtest Du als Hauseigentümer bis an Dein Lebensende in den eigenen vier Wänden bleiben, kannst Du ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Das Wohnrecht kann für Dich infrage kommen, wenn Du Dein Haus oder Deine Wohnung schon zu Lebzeiten an Deine Kinder überschreiben möchtest. So regelst Du nicht nur Deinen Nachlass selbst, sondern kümmerst Dich auch um Deinen Verbleib im Alter.

Was ist ein lebenslanges Wohnrecht?

Wenn Du gerade überlegst, Deine Immobilie an Deine Kinder zu verschenken oder anderweitig zu verkaufen, solltest Du auch planen, wo Du Deinen Lebensabend verbringen möchtest. Du bist nicht gezwungen, einen Umzug auf Dich zu nehmen. Mit einem lebenslangen Wohnrecht kannst Du in Deinem Eigenheim wohnen bleiben, auch wenn Du nicht mehr Eigentümer bist (§ 1093 BGB). 

Das Wohnrecht wird in einem notariell beglaubigten Vertrag festgehalten, meist in Kombination mit einem Schenkungs- oder Kaufvertrag. Anschließend sollte das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden. Darum kümmert sich ebenfalls der Notar. So wird sichergestellt, dass Du auch im Falle eines Verkaufs weiter in dem Haus oder der Wohnung wohnen bleiben kannst. 

Ohne Grundbucheintrag sparst Du Dir zwar die Grundbuchkosten, allerdings gilt dann Dein Wohnrecht nur gegenüber dem jetzigen Eigentümer. Deine Kinder dürfen Dich also nicht ohne Weiteres vor die Türe setzen. Sollten Deine Kinder aber irgendwann verkaufen, dann gilt Dein Wohnrecht nicht mehr gegenüber dem neuen Eigentümer. 

Ist das Wohnrecht hingegen im Grundbuch eingetragen, dann gilt es auch Dritten gegenüber (Dingliches Wohnrecht). Sollten Deine Kinder einmal die Immobilie verkaufen, dann bleibt Dein Wohnrecht auch gegenüber dem neuen Eigentümer bestehen.  

Diese Rechte und Pflichten hast Du

Mit einem Wohnrecht gehen weitere Rechte, aber auch Pflichten einher.

Bei dem Wohnrecht hast Du ein sogenanntes Nutzungsrecht an der Immobilie. Ist Dein Wohnrecht beispielsweise nur auf eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus beschränkt, dann darfst Du trotzdem Gemeinschaftsräume wie den Garten oder den Keller nutzen.

Du darfst auch andere Personen in Deinen Haushalt aufnehmen, wie Deine Kinder oder Deinen Lebensgefährten. Auch Haushaltshilfen oder Pflegedienstleister darfst Du in die Immobilie aufnehmen. 

Miete musst Du zwar keine zahlen, dafür gehen aber Nebenkosten für Heizung, Strom und Wasser auf Deine Rechnung (§ 1041 BGB). 

Auch gewöhnliche Reparaturen und Erneuerungen musst Du zahlen. Wenn Du also einen neuen Teppich verlegen oder eine neue Küche einbauen möchtest, musst Du die Kosten dafür übernehmen. Außergewöhnliche Kosten trägt hingegen der Eigentümer. Wenn die Immobilie ein neues Dach benötigt oder die Heizung ausgetauscht werden muss, zahlt das der Eigentümer.

Wann ist ein Wohnrecht sinnvoll?

Häufig wird ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, wenn die Immobilie schon zu Lebzeiten verschenkt werden soll. Möchtest Du Dein Haus an Deine Kinder überschreiben, aber dennoch wohnen bleiben, dann ist das Wohnrecht eine sinnvolle Möglichkeit. Damit hast Du das Erbe schon zu Lebzeiten geregelt und musst dennoch nicht auf die Vorzüge Deines Eigenheims verzichten. 

Sinnvoll ist ein Wohnrecht auch dann, wenn Deine Immobilie einen besonders hohen Wert hat. Denn liegt der Wert Deiner Immobilie über den möglichen Freibeträgen für eine Schenkung, kann die Schenkungsteuer anfallen. Das Wohnrecht verringert den Wert der Immobilie, wodurch auch die Schenkungsteuer geringer ausfallen kann. Entscheidet Ihr Euch zusätzlich für eine stufenweise Schenkung, könnt Ihr Euch die Steuer womöglich komplett sparen. Und durch eine Schenkung zu Lebzeiten spart Ihr Euch außerdem die Erbschaftsteuer.  

Ein ähnliches, aber noch stärkeres Recht als das Wohnrecht ist der Nießbrauch: Solltest Du irgendwann in ein Seniorenheim ziehen, kannst Du die Immobilie vermieten und mit den Mieteinnahmen Deine Unterkunft zahlen. Das ist bei einem einfachen Wohnrecht hingegen nicht möglich.

Wann endet das Wohnrecht auf Lebenszeit?

Ein lebenslanges Wohnrecht endet grundsätzlich erst mit dem Tod. Selbst bei Umzug in ein Pflegeheim bleibt das Wohnrecht bestehen. Sollte es Dir also gesundheitlich irgendwann wieder besser gehen, kannst Du in Deine eigenen vier Wände zurückkehren. 

Allerdings kannst Du jederzeit Dein Wohnrecht freiwillig aufgeben. Dann wird das Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht.

Aufhebung des Wohnrechts 

Das Wohnrecht kann Dir aber in einigen Fällen ohne Deine Zustimmung entzogen und aus dem Grundbuch gelöscht werden:

Grundsätzlich erlischt das Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung. Solltest Du das Haus verkaufen und der Käufer kann den Baukredit nicht mehr zahlen, kann die Bank die Immobilie zwangsweise verkaufen. Du erhältst dann lediglich den Wert Deines Wohnrechts ausgezahlt. Daher solltest Du bei einem Kauf- oder Schenkungsvertrag immer auch eine Rückübertragungsklausel einfügen. Dadurch fällt die Immobilie wieder an Dich zurück, wenn der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen sollte und das Haus zwangsversteigert werden muss. 

Auch wenn die Räume nicht mehr bewohnbar sind, beispielsweise nach einem Brand, endet Dein Wohnrecht. 

Das Wohnrecht kann ebenfalls aufgehoben werden, wenn es befristet wurde oder die Aufhebung an eine bestimmte Bedingung geknüpft wurde, die nun eintritt. Beispielsweise kann vereinbart werden, dass bei einer Wiederheirat das Wohnrecht endet. 

Solltest Du einen gesetzlichen Betreuer haben, kann er bei einer dauerhaften Unterbringung in einem Seniorenheim entscheiden, das Wohnrecht löschen zu lassen. Dazu muss er aber erst die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts einholen.

Auswirkungen auf die Schenkungsteuer

Verschenkst Du Deine Immobilie, wird in der Regel Schenkungsteuer fällig. Je höher der Wert der Immobilie, desto mehr Schenkungsteuer müssen die Beschenkten zahlen. Es gibt jedoch Freibeträge, für die das Finanzamt keine Schenkungsteuer erhebt. 

Tabelle Freibeträge für Schenkungsteuer

Erbe/Beschenkter

Höhe des Freibetrags (§ 16 ErbStG)

Ehepartner / eingetragener Lebenspartner 

500.000 Euro

Kinder / Enkelkinder, wenn das Kind bereits verstorben ist und Stief- und Adoptivkinder

400.000 Euro
Enkelkinder und Urenkel200.000 Euro

Eltern und Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Stief- und Schwiegereltern,

Schwiegerkinder und andere

20.000 Euro

Quelle: Finanztip, eigene Darstellung (Stand: Dezember 2021) 

Nun gibt es mehrere Wege, wie Ihr Euch die Schenkungsteuer sparen könnt. Einer davon geht über das lebenslange Wohnrecht. Denn ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie und damit auch die Schenkungsteuer. Wie Du den Wohnwert berechnest, zeigen wir Dir. 

Ein anderer Weg ist die stufenweise Schenkung. Alle zehn Jahre können die Freibeträge für eine Schenkung neu ausgeschöpft werden. Das ist besonders interessant, wenn Du eine sehr wertvolle Immobilie besitzt oder Deine Immobilie an Neffen, Nichten oder Geschwister verschenken möchtest. Denn in diesem Fall habt ihr nur geringe Freibeträge bei der Schenkungsteuer.

So wird der Wohnwert berechnet

Wie hoch der Wert Deines Wohnrechts ist, muss ein Notar berechnen. Den Weg über einen Rechtsanwalt kannst Du Dir in der Regel sparen. Ein Notar ist grundsätzlich dazu verpflichtet, Dich zu beraten (§ 17 BeurkG).

Für die genaue Berechnung des Wohnrechts benötigst Du zudem ein Wertgutachten für Deine Immobilie. Meistens reicht hierfür ein Kurzgutachten durch einen Immobiliensachverständigen. Die Kosten belaufen sich in der Regel auf 100 bis 500 Euro. 

Solltest Du bereits wissen, welchen Verkehrswert Deine Immobilie hat, dann kannst Du den Wohnwert mit einer Formel berechnen: 

Jahresmiete x Kapitalwertfaktor = Wert Wohnrecht 

Bei der Jahresmiete ist ohne jegliche Nebenkosten anzusetzen. Hilfreich sind die offiziellen Mietpreisspiegel und Berechnungsprogramme, die bereits von vielen Städten angeboten werden. 

Der Kapitalwertfaktor (oder Vervielfältiger) ergibt sich aus Deiner statistischen Lebenserwartung und kann aus einer Tabelle des Bundesfinanzministeriums der Finanzen abgelesen werden. 

Wohnrecht Auszahlungstabelle (Auszug)

Lebens-

alter

Männer:

Durchschnittliche

Lebenserwartung

Kapital-

wertfaktor

Frauen: 

Durchschnittliche

Lebenserwartung

Kapital-

wertfaktor

6517,9411,53221,1112,648
6617,2111,24720,2812,374
6716,4910,95519,4512,088
6815,7810,65618,6311,792
6915,0910,35417,8211,486
7014,4010,04017,0211,171
7113,729,72016,2410,851
7213,059,39315,4510,513
7312,399,05914,6810,169
7411,738,71213,929,815
7511,108,37013,179,452

Quelle: Bundesministerium der Finanzen, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2021 (Stand: Dezember 2021)

Beispielrechnung Wohnwert 

Angenommen Du bist eine 65-jährige Frau und möchtest Deinem Kind zu Lebzeiten eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 450.000 Euro überschreiben. Die Nettokaltmiete beträgt 1.000 Euro im Monat, im Jahr also 12.000 Euro. Der Kapitalwertfaktor liegt laut Tabelle bei 12,648. Das Wohnrecht hat damit einen Wert von 151.776 Euro (12.000 Euro x 12,648). Damit liegt der Gesamtwert der Immobilie bei nur noch 298.224 Euro, es fällt keine Schenkungsteuer an.