Wohnrecht auf Lebenszeit So sicherst Du Dir das lebenslange Wohnen

Solange es geht, in den eigenen vier Wänden wohnen – ist das auch Dein Wunsch? Und möchtest Du Dein Erbe schon zu Lebzeiten regeln? Dann kann das lebenslange Wohnrecht für Dich infrage kommen: Du überschreibst Dein Haus oder Deine Wohnung an Deine Kinder oder andere Erben, kannst aber dank Wohnrecht bis zum Lebensende darin wohnen. So regelst Du nicht nur Deinen Nachlass, sondern kümmerst Dich auch darum, wie Du im Alter wohnen möchtest.

Wenn Du überlegst, Deine Immobilie an die Kinder zu verschenken oder an eine andere Person zu verkaufen, solltest Du auch planen, wo Du Deinen Lebensabend verbringen möchtest. Du bist nicht gezwungen, einen Umzug auf Dich zu nehmen. Mit einem lebenslangen Wohnrecht kannst Du in Deinem Eigenheim wohnen bleiben, auch wenn Du nicht mehr Eigentümer bist.

Worin unterscheiden sich Wohnungsrecht und Wohnrecht? 

Die zwei Begriffe werden häufig verwechselt, aber es gibt einen kleinen, aber wichtigen Unterschied zwischen Wohnrecht und Wohnungsrecht: Das Wohnungsrecht gibt Dir das Recht, die Immobile zu nutzen, ohne Rücksicht darauf, dass dem Eigentümer eigentlich dieses Recht zusteht (§ 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Das heißt: Du allein darfst die Immobilie nutzen. Der Eigentümer ist von der Nutzung ausgeschlossen.

Das bloße Wohnrecht ist eigentlich nur ein Mitbenutzungsrecht (§ 1090 BGB). Neben dem Eigentümer darfst Du zusätzlich die Immobilie nutzen. Das kommt beispielsweise in Betracht, wenn Du Dir gemeinsam mit Deinen Kindern ein Haus teilen möchtest. 

Im allgemeinen Sprachgebrauch vermischen sich die Begriffe – oft wird von einem Wohnrecht gesprochen, obwohl damit eigentlich das Wohnungsrecht gemeint ist. Geht es Dir darum, bis zum Ende Deines Lebens allein die Immobilie zu nutzen, dann solltest Du ein lebenslanges Wohnungsrecht vereinbaren. In diesem Ratgeber vewenden wir meist den Begriff Wohnrecht, da er viel häufiger verwendet wird.

Wie entsteht ein Wohnrecht auf Lebenszeit?

Das lebenslange Wohnrecht wird in einem notariell beurkundeten Vertrag festgehalten. Oft in Kombination mit einem Schenkungs- oder Kaufvertrag für die Immobilie. Anschließend sollte das Wohnungsrecht im Grundbuch eingetragen werden. Darum kümmert sich ebenfalls das Notariat. So wird sichergestellt, dass Du in dem Haus oder der Wohnung wohnen bleiben kannst, auch wenn es der Eigentümer weiterverkauft. 

Ohne Grundbucheintrag sparst Du Dir zwar die Grundbuchgebühren, allerdings gilt dann Dein Wohnungsrecht nur gegenüber dem jetzigen Eigentümer. Das nennen Juristen schuldrechtliches Wohnrecht. Hast Du das Haus schon an Deine Kinder übertragen, Dir aber Dir kein Wohnrecht eintragen lassen, dürfen sie Dich nicht ohne Weiteres vor die Türe setzen. Sollten Deine Kinder aber irgendwann das Haus verkaufen, dann gilt Dein Wohnungsrecht nicht mehr gegenüber dem neuen Eigentümer. 

So ist es einer Frau aus Osnabrück ergangen. Das Haus gehörte dem Enkel. Die Großmutter hatte ein lebenslanges Wohnrecht, welches allerdings nicht im Grundbuch eingetragen war. Der Enkel verkaufte das Haus an ein junges Ehepaar, und der Großmutter blieb nichts anderes übrig, als auszuziehen. Das Wohnrecht galt nicht gegenüber Dritten (OLG Oldenburg, 27.04.2023 und 22.06.2023, Az. 8 U 174/22). 

Ist das Wohnungsrecht hingegen im Grundbuch eingetragen, dann gilt es auch Dritten gegenüber. Juristen sprechen von einem dinglichen Wohnungsrecht. Sollten Deine Kinder einmal die Immobilie verkaufen, dann bleibt Dein Wohnungsrecht auch gegenüber dem neuen Eigentümer bestehen.

Welche Rechte und Pflichten hast Du als Wohnrechtsinhaber?

Mit einem lebenslangen Wohnrecht hast Du das Recht, das Haus allein zu nutzen. Der Eigentümer kann Dir nicht kündigen wie einem Mieter. In der Fachsprache heißt das: Du hast ein persönliches Nutzungsrecht an der Immobilie. 

Ist Dein Wohnrecht beispielsweise nur auf eine Wohnung in einem Mehr­fa­mi­lien­haus beschränkt, dann darfst Du auch die Gemeinschaftsräume und den Gemeinschaftsgarten nutzen.

Als Inhaber eines Wohnungsrechts darfst Du auch andere Personen in Deinen Haushalt aufnehmen, zum Beispiel Deinen Lebensgefährten (§ 1093 Abs. 2 BGB). Auch Haushaltshilfen oder Pflegedienstleister darfst Du in die Immobilie aufnehmen. Beim einfachen Wohnrecht steht Dir das nicht zu. Wichtig: Du darfst aber nicht ausziehen und die Wohnung oder Räume untervermieten. Denn das Wohnrecht ist an Deine Person geknüpft.

Du musst zwar keine Miete zahlen, dafür gehen aber Nebenkosten für Heizung, Strom und Wasser auf Deine Rechnung (§ 1041 BGB). 

Auch um gewöhnliche Reparaturen und Erneuerungen musst Du Dich kümmern und sie zahlen. Willst Du zum Beispiel einen neuen Teppich verlegen oder eine neue Küche einbauen, musst Du die Kosten dafür selbst übernehmen. Außergewöhnliche Kosten trägt hingegen der Eigentümer. Darunter fällt zum Beispiel eine grundlegende Sanierung, ein neues Dach oder der Austausch der Heizung.

Möchtest Du Dein Haus an Deine Kinder überschreiben, aber dennoch darin wohnen bleiben, dann ist das Wohnungsrecht eine sinnvolle Möglichkeit. Damit hast Du das Erbe schon zu Lebzeiten geregelt und musst dennoch nicht auf die Vorzüge Deines Eigenheims verzichten. 

Das Wohnrecht auf Lebenszeit kann für Dich auch sinnvoll sein, wenn Deine Immobilie einen besonders hohen Wert hat. Denn liegt der Wert Deiner Immobilie über den möglichen Freibeträgen für eine Schenkung, kann Schenkungsteuer anfallen. Für Ehe- oder eingetragene Lebenspartner liegt der Freibetrag beispielsweise bei 500.000 Euro (§ 16 Erbschafts-und Schenkungssteuergesetz (ErbStG)). 

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit verringert den Wert der Immobilie, wodurch auch die Schenkungsteuer geringer ausfallen kann. Entscheidet Ihr Euch zusätzlich für eine stufenweise Schenkung, könnt Ihr Euch die Steuer womöglich komplett sparen. Und durch eine Schenkung zu Lebzeiten spart Ihr Euch außerdem die Erbschaftsteuer​​​​​​​.

Ein ähnliches, aber noch stärkeres Recht als das Wohnungsrecht ist der Nießbrauch: Solltest Du irgendwann in ein Seniorenheim ziehen, kannst Du die Immobilie vermieten und mit den Mieteinnahmen Deine Unterkunft zahlen. Das ist bei einem lebenslangen Wohnrecht hingegen nicht möglich.

Ein lebenslanges Wohnungsrecht endet grundsätzlich erst mit dem Tod. Selbst bei Umzug in ein Pflegeheim bleibt das Wohnungsrecht bestehen (BGH, 20.10.2020, Az. X ZR 7/20). Sollte es Dir also gesundheitlich irgendwann wieder besser gehen, kannst Du in Deine eigenen vier Wände zurückkehren. 

Wenn nämlich der Inhaber eines lebenslangen Wohnrechts seine Wohnung aus sonstigen gesundheitlichen Gründen aufgibt, insbesondere weil er alt und pflegebedürftig ist, kann eine Rückkehr in diese Wohnung nie völlig ausgeschlossen werden (LG Lübeck, 07.12.2022, Az. 10 O 101/22).

Allerdings kannst Du jederzeit Dein dingliches Wohnrecht freiwillig aufgeben und aus dem Grundbuch löschen lassen. 

Wie sicher ist das Wohnrecht auf Lebenszeit?

Das Wohnungsrecht kann Dir in einigen Fällen ohne Deine Zustimmung entzogen und aus dem Grundbuch gelöscht werden. Das kann passieren, wenn im Grundbuch nicht nur Dein lebenslanges Wohnrecht steht, sondern auch andere Rechte wie zum Beispiel eine Grundschuld für eine Bank. In diesem Fall kommt es auf das Eintragungsdatum an – danach richtet sich der sogenannte Rang der Rechte. 

Geht eine Grundschuld Deinem Wohnungsrecht vor, weil Dein Recht später eingetragen wurde oder Du einem sogenannten Rangrücktritt zugestimmt hast, kann es im Rahmen einer Zwangsversteigerung gelöscht werden. In einem solchen Fall bekommst Du den Wert des Wohnrechts ersetzt – also in bar ausgezahlt. Wie viel Dein Wohnrecht wert ist, erklären wir weiter unten. 

Steht das Wohnrecht schon länger im Grundbuch, geht es im Rang allen anderen später eingetragenen Rechten vor. Wird dann das Haus versteigert, weil der neue Eigentümer seine Schulden an die Bank nicht bezahlt, dann bleibt Dein Wohnungsrecht bestehen, weil es als sogenannte persönliche Dienstbarkeit weder übertragbar noch pfändbar ist und im Rang vor der Grundschuld stand. 

Etwas anderes gilt nur, wenn der Eigentümer die Immobilie verschenkt und sich selbst ein Wohnungsrecht daran bestellt, um zu verhindern, dass er im Fall der Zwangsversteigerung aus dem Haus ausziehen muss. Dann kann das Wohnungsrecht auch entfallen. Dieser Trick funktioniert nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht (BGH, 02.03.2023, Az. V ZB 64/21).

Auch wenn die Räume nicht mehr bewohnbar sind, beispielsweise nach einem Brand, endet Dein Wohnrecht auf Lebenszeit vorzeitig. 

Solltest Du einen gesetzlichen Betreuer haben, kann er bei einer dauerhaften Unterbringung in einem Seniorenheim entscheiden, das Wohnungsrecht löschen zu lassen. Dazu muss er aber erst die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts einholen. Im Gegenzug wird Dir dann in der Regel eine Abfindung für Dein Wohnrecht auf Lebenszeit gezahlt. Damit kannst Du dann die Kosten für das Pflegeheim finanzieren.

Verschenkst Du Deine Immobilie, wird in der Regel Schenkungsteuer fällig. Je höher der Wert der Immobilie, desto mehr Schenkungsteuer müssen die Beschenkten zahlen. Es gibt jedoch Freibeträge, für die das Finanzamt keine Schenkungsteuer erhebt. Weitere Informationen dazu findest Du im Ratgeber zur Schenkungssteuer.

Nun gibt es mehrere Wege, Schenkungsteuer zu sparen. Ein Weg ist die stufenweise Schenkung. Das nennt sich auch Kettenschenkung. Alle zehn Jahre können die Freibeträge für eine Schenkung neu ausgeschöpft werden. Das ist besonders interessant, wenn Du eine sehr wertvolle Immobilie besitzt oder Deine Immobilie an Neffen, Nichten oder Geschwister verschenken möchtest. Denn in diesem Fall habt Ihr nur geringe Freibeträge bei der Schenkungsteuer. Mehr dazu liest Du in unserem Ratgeber zur Kettenschenkung. 

Ein anderer Weg geht über das lebenslange Wohnrecht. Denn ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie und damit auch die Schenkungsteuer. 

Wie hoch der Wert Deines Wohnrechts ist, muss ein Notar berechnen. Für die genaue Berechnung des Wohnrechts benötigst Du zudem ein Wertgutachten für Deine Immobilie. Meistens reicht hierfür ein Kurzgutachten durch einen Immobiliensachverständigen. 

Solltest Du bereits wissen, welchen Verkehrswert Deine Immobilie hat, dann kannst Du den Wohnwert mit einer Formel berechnen: 

Jahresmiete x Kapitalwertfaktor = Wert Wohnrecht 

Die Jahresmiete ist ohne Nebenkosten anzusetzen. Hilfreich sind die offiziellen Mietpreisspiegel und Berechnungsprogramme, die bereits von vielen Städten angeboten werden. 

Der Kapitalwertfaktor oder Vervielfältiger ergibt sich aus Deiner statistischen Lebenserwartung und kann aus einer Tabelle des Bundesfinanzministeriums der Finanzen abgelesen werden. Die wird regelmäßig aktualisiert.

Wohnrecht Auszahlungstabelle (Auszug)

Quelle: Bundesministerium der Finanzen (BMF), Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2024 (Stand: August 2024)

Beispiel: Bewertung des Wohnrechts auf Lebenszeit

Ariane ist 65 Jahre alt. Sie möchte Ihrem Sohn Boris ihr Haus überschreiben. Das Haus hat einen Verkehrswert von 450.000 Euro. Die Nettokaltmiete beträgt 1.000 Euro im Monat, im Jahr also 12.000 Euro. Der Kapitalwertfaktor liegt laut Tabelle bei 12,580. Das Wohnrecht hat damit einen Wert von 150.960 Euro (12.000 Euro x 12,580). Damit liegt der Gesamtwert der Immobilie bei nur noch 299.040 Euro, es fällt keine Schenkungsteuer für Boris an. Mit dem Wohnrecht liegt der Wert der Immobilie noch unterhalb des steuerlichen Freibetrags von 400.000 Euro für den Sohn.