Wohnrecht auf Lebenszeit

Möchtest Du als Hauseigentümer bis an Dein Lebensende in den eigenen vier Wänden bleiben, kannst Du ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Das Wohnrecht kann für Dich infrage kommen, wenn Du Dein Haus oder Deine Wohnung schon zu Lebzeiten an Deine Kinder überschreiben möchtest. So regelst Du nicht nur Deinen Nachlass selbst, sondern kümmerst Dich auch um Deinen Verbleib im Alter.

Wenn Du gerade überlegst, Deine Immobilie an Deine Kinder zu verschenken oder anderweitig zu verkaufen, solltest Du auch planen, wo Du Deinen Lebensabend verbringen möchtest. Du bist nicht gezwungen, einen Umzug auf Dich zu nehmen. Mit einem lebenslangen Wohnrecht kannst Du in Deinem Eigenheim wohnen bleiben, auch wenn Du nicht mehr Eigentümer bist.

Wohnungsrecht versus Wohnrecht 

Kleiner, aber feiner Unterschied: Das Wohnungsrecht gibt Dir das Recht, die Immobile unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen (§ 1093 BGB). Das heißt: Du allein darfst die Immobilie nutzen. Das bloße Wohnrecht ist nur ein Mitbenutzungsrecht. Gesetzlich geregelt ist das in Paragraf 1090 BGB. Neben dem Eigentümer darfst Du zusätzlich die Immobilie nutzen. Das kommt beispielsweise in Betracht, wenn Du Dir gemeinsam mit Deinen Kindern ein Haus teilen möchtest. 

Geht es Dir darum, bis zum Ende Deines Lebens allein die Immobilie zu nutzen, dann solltest Du ein lebenslanges Wohnungsrecht vereinbaren. 

Notariell beurkundeter Vertrag

Das Wohnungsrecht wird in einem notariell beurkundeten Vertrag festgehalten, meist in Kombination mit einem Schenkungs- oder Kaufvertrag. Anschließend sollte das Wohnungsrecht im Grundbuch eingetragen werden. Darum kümmert sich ebenfalls der Notar. So wird sichergestellt, dass Du auch im Falle eines Verkaufs weiter in dem Haus oder der Wohnung wohnen bleiben kannst. 

Ohne Grundbucheintrag sparst Du Dir zwar die Grundbuchkosten, allerdings gilt dann Dein Wohnungsrecht nur gegenüber dem jetzigen Eigentümer. Deine Kinder dürfen Dich also nicht ohne Weiteres vor die Türe setzen. Sollten Deine Kinder aber irgendwann verkaufen, dann gilt Dein Wohnungsrecht nicht mehr gegenüber dem neuen Eigentümer. 

Ist das Wohnungsrecht hingegen im Grundbuch eingetragen, dann gilt es auch Dritten gegenüber (Dingliches Wohnungsrecht). Sollten Deine Kinder einmal die Immobilie verkaufen, dann bleibt Dein Wohnungsrecht auch gegenüber dem neuen Eigentümer bestehen.  

Diese Rechte und Pflichten hast Du

Neben dem Recht, Dein Haus allein zu nutzen, gehen mit einem Wohnungsrecht weitere Rechte und Pflichten einher. 

Du hast ein sogenanntes Nutzungsrecht an der Immobilie. Ist Dein Wohnrecht beispielsweise nur auf eine Wohnung in einem Mehr­fa­mi­lien­haus beschränkt, dann darfst Du trotzdem Gemeinschaftsräume wie den Garten oder den Keller nutzen.

Personen in Haushalt aufnehmen 

Mit einem Wohnungsrecht Du darfst Du auch andere Personen in Deinen Haushalt aufnehmen, wie Deine Kinder oder Deinen Lebensgefährten. Auch Haushaltshilfen oder Pflegedienstleister darfst Du in die Immobilie aufnehmen. Beim einfachen Wohnrecht steht Dir das nicht zu.  

Nebenkosten und Instandhaltungen  

Miete musst Du zwar keine zahlen, dafür gehen aber Nebenkosten für Heizung, Strom und Wasser auf Deine Rechnung (§ 1041 BGB). 

Auch gewöhnliche Reparaturen und Erneuerungen musst Du zahlen. Wenn Du also einen neuen Teppich verlegen oder eine neue Küche einbauen möchtest, musst Du die Kosten dafür übernehmen. Außergewöhnliche Kosten trägt hingegen der Eigentümer. Wenn die Immobilie ein neues Dach benötigt oder die Heizung ausgetauscht werden muss, zahlt das der Eigentümer.

Häufig wird ein lebenslanges Wohnungsrecht vereinbart, wenn die Immobilie schon zu Lebzeiten verschenkt werden soll. Möchtest Du Dein Haus an Deine Kinder überschreiben, aber dennoch wohnen bleiben, dann ist das Wohnungsrecht eine sinnvolle Möglichkeit. Damit hast Du das Erbe schon zu Lebzeiten geregelt und musst dennoch nicht auf die Vorzüge Deines Eigenheims verzichten. 

Sinnvoll ist ein Wohnungsrecht auch dann, wenn Deine Immobilie einen besonders hohen Wert hat. Denn liegt der Wert Deiner Immobilie über den möglichen Freibeträgen für eine Schenkung, kann Schenkungsteuer anfallen. Das Wohnungsrecht verringert den Wert der Immobilie, wodurch auch die Schenkungsteuer geringer ausfallen kann. Entscheidet Ihr Euch zusätzlich für eine stufenweise Schenkung, könnt Ihr Euch die Steuer womöglich komplett sparen. Und durch eine Schenkung zu Lebzeiten spart Ihr Euch außerdem die Erbschaftsteuer.  

Ein ähnliches, aber noch stärkeres Recht als das Wohnungsrecht ist der Nießbrauch: Solltest Du irgendwann in ein Seniorenheim ziehen, kannst Du die Immobilie vermieten und mit den Mieteinnahmen Deine Unterkunft zahlen. Das ist bei einem Wohnrecht hingegen nicht möglich.

Ein lebenslanges Wohnungsrecht endet grundsätzlich erst mit dem Tod. Selbst bei Umzug in ein Pflegeheim bleibt das Wohnungsrecht bestehen. Sollte es Dir also gesundheitlich irgendwann wieder besser gehen, kannst Du in Deine eigenen vier Wände zurückkehren. 

Allerdings kannst Du jederzeit Dein Wohnungsrecht freiwillig aufgeben und aus dem Grundbuch löschen lassen. 

Aufhebung des Wohnrechts 

Das Wohnungsrecht kann Dir aber in einigen Fällen ohne Deine Zustimmung entzogen und aus dem Grundbuch gelöscht werden:

Grundsätzlich erlischt das Wohnungsrecht bei einer Zwangsversteigerung. Solltest Du das Haus verkaufen und der Käufer kann den Baukredit nicht mehr zahlen, kann die Bank die Immobilie zwangsweise verkaufen. Du erhältst dann lediglich den Wert Deines Wohnungsrechts ausgezahlt. Daher solltest Du bei einem Kauf- oder Schenkungsvertrag immer auch eine Rückübertragungsklausel einfügen. Dadurch fällt die Immobilie wieder an Dich zurück, wenn der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen sollte und das Haus zwangsversteigert werden muss. 

Auch wenn die Räume nicht mehr bewohnbar sind, beispielsweise nach einem Brand, endet Dein Wohnungsrecht. 

Das Wohnungsrecht kann ebenfalls aufgehoben werden, wenn es befristet wurde oder die Aufhebung an eine bestimmte Bedingung geknüpft wurde, die nun eintritt. Beispielsweise kann vereinbart werden, dass bei einer Wiederheirat das Wohnungsrecht endet. 

Solltest Du einen gesetzlichen Betreuer haben, kann er bei einer dauerhaften Unterbringung in einem Seniorenheim entscheiden, das Wohnungsrecht löschen zu lassen. Dazu muss er aber erst die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts einholen.

Verschenkst Du Deine Immobilie, wird in der Regel Schenkungsteuer fällig. Je höher der Wert der Immobilie, desto mehr Schenkungsteuer müssen die Beschenkten zahlen. Es gibt jedoch Freibeträge, für die das Finanzamt keine Schenkungsteuer erhebt. 

Tabelle Freibeträge für Schenkungsteuer

Quelle: Finanztip, eigene Darstellung (Stand: Dezember 2021) 

Nun gibt es mehrere Wege, wie Ihr Euch die Schenkungsteuer sparen könnt. Einer davon geht über das lebenslange Wohnrecht. Denn ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie und damit auch die Schenkungsteuer. Wie Du den Wohnwert berechnest, zeigen wir Dir. 

Ein anderer Weg ist die stufenweise Schenkung. Alle zehn Jahre können die Freibeträge für eine Schenkung neu ausgeschöpft werden. Das ist besonders interessant, wenn Du eine sehr wertvolle Immobilie besitzt oder Deine Immobilie an Neffen, Nichten oder Geschwister verschenken möchtest. Denn in diesem Fall habt Ihr nur geringe Freibeträge bei der Schenkungsteuer.

Wie hoch der Wert Deines Wohnrechts ist, muss ein Notar berechnen. Den Weg über einen Rechtsanwalt kannst Du Dir in der Regel sparen. Ein Notar ist grundsätzlich dazu verpflichtet, Dich zu beraten (§ 17 BeurkG).

Für die genaue Berechnung des Wohnrechts benötigst Du zudem ein Wertgutachten für Deine Immobilie. Meistens reicht hierfür ein Kurzgutachten durch einen Immobiliensachverständigen. Die Kosten belaufen sich in der Regel auf 100 bis 500 Euro. 

Solltest Du bereits wissen, welchen Verkehrswert Deine Immobilie hat, dann kannst Du den Wohnwert mit einer Formel berechnen: 

Jahresmiete x Kapitalwertfaktor = Wert Wohnrecht 

Die Jahresmiete ist ohne jegliche Nebenkosten anzusetzen. Hilfreich sind die offiziellen Mietpreisspiegel und Berechnungsprogramme, die bereits von vielen Städten angeboten werden. 

Der Kapitalwertfaktor (oder Vervielfältiger) ergibt sich aus Deiner statistischen Lebenserwartung und kann aus einer Tabelle des Bundesfinanzministeriums der Finanzen abgelesen werden. 

Wohnrecht Auszahlungstabelle (Auszug)

Quelle: Bundesministerium der Finanzen, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2021 (Stand: Dezember 2021)

Beispielrechnung Wohnwert 

Angenommen Du bist eine 65-jährige Frau und möchtest Deinem Kind zu Lebzeiten eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 450.000 Euro überschreiben. Die Nettokaltmiete beträgt 1.000 Euro im Monat, im Jahr also 12.000 Euro. Der Kapitalwertfaktor liegt laut Tabelle bei 12,648. Das Wohnrecht hat damit einen Wert von 151.776 Euro (12.000 Euro x 12,648). Damit liegt der Gesamtwert der Immobilie bei nur noch 298.224 Euro, es fällt keine Schenkungsteuer an.