Nach Todesfall Verkehrswertermittlung durch Gutachterausschuss ANZWEIFELN ?

    Hallo zusammen,


    mein (geschiedener) Vater ist vor einigen Monaten plötzlich und unerwartet verstorben; aufgrund diverser Vorgeschichten war eigentlich der Plan, (ganz kurz zusammengefasst), dass ich ihm das Haus abkaufe und somit die Pflichtteilsansprüche meines Bruders über die Jahre abschmelzen sollen. Dazu war ich konkret in der Einarbeitung des Themas um das ganze vertraglich sicher gemeinsam mit einem Anwalt / Steuerberater / Notar aufsetzen zu können. Leider ist mein Vater dann unerwartet verstorben.


    Nun geht es um die Berechnung des Pflichtteils, den ich meinem Bruder zahlen muss. Glücklicherweise hatte mein Vater ein Testament errichtet, welches mich als Alleinerben einsetzt und somit "darf" ich mich auch um alle Rechtsnachfolgeangelegenheiten kümmern.


    Nun zur konkreten Frage:

    Da das Vermögen ausschließlich aus einem MFH bestand, wovon mein Vater eine Wohnung selbst bewohnt hatte, gilt es nun, den Pflichtteil anhand dieses Verkehrswerts zu berechnen. Auf Anraten meines Anwalts habe ich den Gutachterausschuss der Gemeinde damit beauftragt. Hintergrund dieses Ratschlags war, dass man sich nicht auf das Spiel <<Ich beauftrage einen Billigheimer, mein Bruder beauftragt einen, der sehr hoch schätzt; dann hätte man zwei auseinanderklaffende Werte und Außer 2x Kosten für das jeweilige Gutachten auch nicht viel gewonnen...>>


    Das Gutachten liegt mir nun vor.


    Konkrete Streitfrage meinerseits: In dem Gutachten werden lediglich 15.000€ für allgemeine Reparaturen veranschlagt, welche dem Verkehrswert abgezogen werden. Dieser Wert ist in meinen Augen lächerlich niedrig, da alleine die gesamte selbstbewohnte Wohnung meines Vaters seit ca. 30 Jahren nicht saniert o.Ä. wurde - sämtliche Böden sind zerkratzt, alle Wände stark abgenutzt (Starkraucher- Nebenwirkungen inklusive), das Bad ist älter als 30 Jahre, die Küche ist ca 25 Jahre alt, Herd/Ofen und Spülmaschine sind kaputt, die Mängelliste würde noch weiter gehen.


    - ist insbesondere dieser veranschlagte Wert beanstandbar?

    - meiner Meinung nach könnte man da eine Null dranhängen (150.000€) und man käme auf einen realistischen Wert um die Wohnung soweit herzurichten, dass diese "normal" bewohnt werden kann, also ohne Schickimicki oder Luxussanierung oder dergleichen

    - wie erfolgversprechend ist so eine Beschwerde? :/


    Nach der Gutachtenermittlung ist nun die Stelle des Gutachtenausschusses momentan nicht mehr besetzt :thumbdown:X/X/ und anscheinend fühlt sich in der Gemeinde auch keiner mehr für das erstellte Gutachten zuständig...


    Vielleicht habt Ihr ja schon ähnliche Erfahrungen gemacht?

    Danke bereits vorab!

    Abgesehen von dem Gutachterausschuß darf jeder vereidigte oder zertifizierte Gutachter ein solches Gutachten anfertigen. Der TÜV Süd als eine Akkreditierungsstelle bietet das auch bundesweit an. Kostet dann natürlich nochmals.


    Mit dem Billigheimer wärest du beim Finanzamt bei der Erbschaftssteuerfestsetzung oder vor Gericht eh nicht durchgekommen.

    Eine Sanierung ist m.E. schon etwas anderes als eine bloße "allgemeine Reparatur", die nur den aktuellen (Rest-)Wert der verwohnten Wohnung erhält. Warum sollten werterhöhende Maßnahmen noch vom (Rest-)Wert abgezogen werden können?


    Willst Du Dich wirklich mit Deinem Bruder über das geerbte Haus Deines verstorbenen Vaters streiten? Egal was zwischen Euch passiert ist, bleibt er doch Dein Bruder - vielleicht wäre jetzt eine gute Gelegenheit für einen Neustart zwischen Euch?

    Normalerweise ist doch der sichtbare innere und äußere Zustand schon dei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt. Wenn dann am Ende zusätzlich noch 15.000 € für die Reparatur nicht erkennbarer möglicher Schäden abgezogen werden, ist das doch in der geschilderten Situation erfreulich.

    Zitat von Wanderslust

    Eine Sanierung ist m.E. schon etwas anderes als eine bloße "allgemeine Reparatur", die nur den aktuellen (Rest-)Wert der verwohnten Wohnung erhält. Warum sollten werterhöhende Maßnahmen noch vom (Rest-)Wert abgezogen werden können?

    Danke erstmal für deine Antwort und Einschätzung.




    Naja, das ist eben genau der springende Punkt meiner Frage. Ich bin mir eben nicht sicher, wie man hier "richtig" rechnet...

    Fakt ist: Der momentane Zustand der Wohnung ist wirklich nicht bewohnbar, also muss man definitiv viel Geld investieren um einen bewohnbaren Zustand herzustellen, wofür die 15.000€ niemals reichen.

    Der (Rest-)Wert laut Gutachten würde sich dementsprechend meiner Meinung nach so nicht erzielen lassen....

    Zitat von Wanderslust

    Willst Du Dich wirklich mit Deinem Bruder über das geerbte Haus Deines verstorbenen Vaters streiten? Egal was zwischen Euch passiert ist, bleibt er doch Dein Bruder - vielleicht wäre jetzt eine gute Gelegenheit für einen Neustart zwischen Euch?

    Von wollen kann hier leider wirklich keine Rede sein...

    In den letzten Jahren habe ich mich allein um die Pflege meines Vaters gekümmert, meinen Bruder hat es nie interessiert, hat meinen Vater nicht in Krankenhäusern o.Ä. besucht, hat seine Anrufe und Nachrichten ignoriert und kaum als er gestorben war, kam Post vom Anwalt.

    Mein Bruder hat es nichtmal fertig gebracht, auf die Beerdigung zu gehen, geschweige denn irgendwo mit anzupacken oder Dinge im Nachgang zu erledigen.

    Das einzige, was im Raum stand, war direkt die Forderung nach Geld.


    ... also leider ist hier kein Raum für einen Neustart gegeben,...

    Zitat von R.F.

    Normalerweise ist doch der sichtbare innere und äußere Zustand schon dei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt. Wenn dann am Ende zusätzlich noch 15.000 € für die Reparatur nicht erkennbarer möglicher Schäden abgezogen werden, ist das doch in der geschilderten Situation erfreulich.

    Danke für deine Antwort!


    Nun, so hatte ich es anfangs auch gedacht ehrlich gesagt... nur leider kamen mir in der Zwischenzeit immer mehr Zweifel aufgrund des Status Quo in der fraglichen Wohnung, ob der Wert auch diese ganzen beschriebenen Schäden tatsächlich berücksichtigt?

    Für mich stellt sich die Frage, nach welchen Bewertungskriterien das Gutachten erstellt wurde. Also Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswertverfahren. Entscheidend ist häufig die Lage der Immobilie und damit der Bodenwert. Für das Gebäude gibt es eine Altersminderung, wobei der Wert nicht unter 30% fällt, falls es keine Abrissaufforderung gibt. Häufig ist der Bodenwert der größte Anteil am Gesamtwert und das womöglich ältere Gebäude nur Nebensache.

    Zitat von Janda

    Für mich stellt sich die Frage, nach welchen Bewertungskriterien das Gutachten erstellt wurde. Also Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswertverfahren. Entscheidend ist häufig die Lage der Immobilie und damit der Bodenwert. Für das Gebäude gibt es eine Altersminderung, wobei der Wert nicht unter 30% fällt, falls es keine Abrissaufforderung gibt. Häufig ist der Bodenwert der größte Anteil am Gesamtwert und das womöglich ältere Gebäude nur Nebensache.

    Es wurde das Ertragswertverfahren angewendet, hierbei stellt der Bodenwert mit ca 46% zwar einen großen Teil, allerdings bei Weitem nicht der größte Teil dar.

    Erbstreitigkeiten sind Anwalts Freude und Brot.


    Wenn Dein Bruder bereits einen Anwalt beauftragt hat, tust Du im Interesse der Waffengleichheit vermutlich gut daran, Dir rechtzeitig auch einen zu besorgen, wobei Du füglich vorher recherchierst, wer in Deiner Stadt bezüglich Erbrecht gut aufgestellt ist. Anwälte rechnen prinzipiell nach einer festen Gebührenordnung ab, der gute Anwalt ist somit vermutlich nicht teurer als der weniger gute.


    Das vorab.


    Was man in jeglicher rechtlichen Auseinandersetzung zwangsläufig verliert (auch wenn man hinterher rechtlich gesehen "gewinnt") sind Zeit und Nerven. Es geht bei Dir um ein Erbe, also um quasi ein Geschenk, das Dir unversehens zugefallen ist. Wenn das kleiner ist als erwartet/erhofft, ist es immer noch ein Geschenk, das Du Dir nicht in dem Sinne hast erarbeiten müssen.

    Nach dem, was Du skizzierst, kann ich mir vorstellen, daß Du dem pflichtvergessenen Bruder gern eins auswischen möchtest. Ich rate Dir aber dazu, diesen Gedanken nicht allzunah an Dich herankommen zu lassen. Der Bruder ist ohnehin "enterbt" (also auf den Pflichtteil zurückgesetzt, somit die Hälfte des eigentlichen Erbteils), das sollte Dir als "Rache" genügen. Du tust vermutlich gut daran, wenn Du danach trachtest, möglichst ohne großen Streit aus der Sache herauszukommen und im Zweifelsfall halt nachgibst.


    Bei rechtlichen Dingen kommt es sehr aufs Detail an, deswegen braucht man dafür einen Fachmann, vorzugsweise einen guten. Den bekommst Du aber nicht durch Forenpostings, sondern durch lokale Recherche. Der Anwalt sagt Dir dann auch, ob er es für sinnvoll hält, das Gutachten anzugehen. Wenn es um wenig Geld geht (das bei einem Mehrfamilienhaus ganz schön viel Geld sein kann!), würde ich eher zurückziehen als angreifen.


    Wenn ich Dich recht verstanden habe, willst Du das Haus behalten und die Wohnung Deines Vaters sanieren und weitervermieten. Du wirst für die Handwerker noch sehr viele Nerven brauchen. Verschwende sie nicht durch eine Auseinandersetzung mit Deinem Bruder!

    Frage doch beim Gutachter nach, warum die Instandhaltungskosten so gering ausfallen und weise evt. auf Bauschäden hin, die nicht berücksichtigt wurden.

    Zitat von Janda

    Frage doch beim Gutachter nach, warum die Instandhaltungskosten so gering ausfallen und weise evt. auf Bauschäden hin, die nicht berücksichtigt wurden.

    Das habe ich bereits versucht, leider ist in der Zwischenzeit der Gutachterausschuss nicht mehr besetzt und anscheinend ist niemand in der Stadtverwaltung in der Lage, mir Fragen auf meine Auskünfte hin zu geben :rolleyes::rolleyes::rolleyes:

    Danke, Achim Weiss für deine vielen Punkte.

    Tatsächlich triffst du den Nagel ganz gut auf den Kopf.

    In meinem Kopf kreist seit Tagen eigentlich folgende Frage: Ich finde 15K sehr wenig angesetzt für die Größe der Wohnung (ca 120m^2) und den Zustand. Zumal wenn man die momentanen Preise für Material, Handwerkerkosten, etc. sieht. Wenn man mit 150K kalkulieren würde, würde das wahrscheinlich auch knapp werden (alle Böden, Wände, Küche, Bad). Somit stehe ich gerade vor der Rechnung (150-15)= 135K (geteilt durch Pflichtteil = 4) => 135/4 = ca 34K €, welche mein Bruder, der vor allem meinen Vater die letzten Jahre allein im Stich Gelassen hat, nunmehr mehr bekommen würde, als wenn ich einen realistischen Wert ansetzen würde.


    Das ist für mich sehr viel Geld, wobei mich vor allem die Familiensituation der letzten Jahre auch sehr belastet.
    Auf der anderen Seite denke ich mir, sei es drum um das Geld, wenn man sich dadurch Zeit, Nerven und einen Gerichtsprozess spart, was am Ende wahrscheinlich auch nochmal viel kostet... und ob ich am Ende dadurch wirklich glücklicher wäre, wenn ich mir die 34K € sparen würde... ?


    PS: Einen guten Anwalt, der auch auf Erbrecht spezialisiert ist, habe ich mir bereits besorgt.

    Zitat von Achim Weiss

    Erbstreitigkeiten sind Anwalts Freude und Brot.


    Wenn Dein Bruder bereits einen Anwalt beauftragt hat, tust Du im Interesse der Waffengleichheit vermutlich gut daran, Dir rechtzeitig auch einen zu besorgen, wobei Du füglich vorher recherchierst, wer in Deiner Stadt bezüglich Erbrecht gut aufgestellt ist. Anwälte rechnen prinzipiell nach einer festen Gebührenordnung ab, der gute Anwalt ist somit vermutlich nicht teurer als der weniger gute.

    Es gibt auch welche, die nach Aufwand abrechnen.

    Im Zweifel im Erstgespräch nachfragen, wie abgerechnet wird.

    Zitat von POW

    [Ich habe bereits versucht, beim Gutachterausschuß der Stadt nachzufragen], leider ist in der Zwischenzeit der Gutachterausschuss nicht mehr besetzt und anscheinend ist niemand in der Stadtverwaltung in der Lage, mir Fragen auf meine Auskünfte hin zu geben :rolleyes::rolleyes::rolleyes:

    Ein städtischer "Gutachterzuschuß" kann ja wohl nicht dauerhaft "nicht besetzt" sein.

    Für manche Dinge braucht man halt eine gewisse Hartnäckigkeit und Geduld.

    Zitat von POW

    PS: Einen guten Anwalt, der auch auf Erbrecht spezialisiert ist, habe ich mir bereits besorgt.

    Wunderbar! Wenn der der Stadt schreibt, hat das vermutlich mehr Gewicht, als wenn Du als Otto Normalbürger das versucht.


    Meine Erfahrung in Rechtsdingen ist die, daß man besser fährt, wenn Emotion aus dem Spiel bleibt. Eben drum beauftragt man ja einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung der eigenen Interessen. Ich hatte mal einen Schadenersatzprozeß gegen einen Rechtsanwalt. Der hat (bei klarer Sache gegen sich) einen Kollegen mit der Wahrnehmung seiner Interessen beauftragt. Ich habe mich damals gefragt: Warum macht der das? Warum erzeugt der zusätzliche Kosten? Der Grund ist genau der genannte: Ein an der Sache selbst Unbeteiligter geht mit weniger (am besten keiner) Emotion in den Prozeß. Das kommt regelmäßig der Argumentation zugute.

    Zitat von POW

    Somit stehe ich gerade vor der Rechnung (150-15)= 135K (geteilt durch Pflichtteil = 4) => 135/4 = ca 34K €, welche mein Bruder, der vor allem meinen Vater die letzten Jahre allein im Stich Gelassen hat, nunmehr mehr bekommen würde, als wenn ich einen realistischen Wert ansetzen würde.

    Das ist für mich sehr viel Geld, wobei mich vor allem die Familiensituation der letzten Jahre auch sehr belastet.

    Ich kann Dein Barmen menschlich verstehen, aber es stützt meine Argumentation: Du bittest uns hier um Hilfe, die einerseits gern gegeben wird, andererseits in der Sache nicht richtig groß weiterhelfen kann (anonymes Umfeld, unvollständige Sachstandsbeschreibung, unklare Qualifikation der Diskutanten).


    Die belastende Familiensituation ist so, wie sie ist. Sie dürfte eine faire Einigung nicht eben erleichtern. Am besten wäre es möglicherweise, die Streithähne (nämlich Du und Dein Bruder) würden sich heraushalten und die gegenseitigen Rechtsanwälte allein machen lassen.


    Laß den Rachegedanken aus dem Spiel! So gut ich den nachvollziehen kann, er bringt Dich nicht weiter. Wenn das Gutachten tatsächlich zu hoch ausgefallen ist, muß Dein Rechtsanwalt das Gutachten angreifen. Aber laß Deinen Bruder aus dem Spiel.


    Es kommt bei Erbstreitigkeiten immer wieder vor, daß sich die Erben nicht einigen und ein Haus dann tatsächlich verkauft werden muß, häufig im Zuge einer Zwangsversteigerung unter Wert. Dann haben alle Erben letztlich weniger.

    1) Das ist eine gute Idee, ich werde das morgen mal meinem Anwalt vortragen, dass er sich an die Stadt wendet


    2) ich verstehe das voll und ganz. Für mich wäre interessant gewesen, ob evtl andere Forenteilnehmer bereits ähnliches erlebt haben und so ein Gutachten (wie gesagt, vom "offiziellen" Gutachterausschuss und eben nicht eine parteiisch bezahlte sonstige Person/Institution) erfolgreich angefochten haben

    Obwohl unter Menschen nichts unmöglich ist, unterstelle ich einem öffentlichen Gutachter keine Parteilichkeit.


    Ich habe das Gutachten selbst auch nicht gesehen, kann somit nicht ermessen, wie umfangreich und/oder sorgfältig es erstellt ist. Unsorgfältige Arbeit hingegen soll bei öffentlichen wie auch privaten Institutionen gelegentlich vorkommen. Irren soll ja angeblich menschlich sein.


    Hier wird gerade eine Straße neu asphaltiert. Im Plan findet sich ein Zahlendreher. Den kann man prinzipiell einfach durch Nachmessen belegen, damit ist er in einem hochoffiziellen Plan noch lange nicht korrigiert.


    Wenn man den Eindruck einer unsorgfältigen Arbeit hat, ist es vermutlich sinnvoll, die Person direkt anzusprechen. Ich habe diesbezüglich aber keine eigenen Erfahrungen, Du außer dem vorliegenden Fall vermutlich auch nicht. Ich könnte mir aber vorstellen, daß Dein Rechtanwalt diese hat. Den wirst Du jetzt aber nicht erreichen können, also wird die Klärung dieser Frage vermutlich bis morgen warten müssen. :)

    Zitat von Achim Weiss

    Wenn man den Eindruck einer unsorgfältigen Arbeit hat, ist es vermutlich sinnvoll, die Person direkt anzusprechen. Ich habe diesbezüglich aber keine eigenen Erfahrungen, Du außer dem vorliegenden Fall vermutlich auch nicht. Ich könnte mir aber vorstellen, daß Dein Rechtanwalt diese hat. Den wirst Du jetzt aber nicht erreichen können, also wird die Klärung dieser Frage vermutlich bis morgen warten müssen. :)

    Richtig, ich habe keine Erfahrungen damit, daher habe ich gehofft, dass vielleicht andere Menschen in diesem Forum Erfahrungen damit haben :)


    Eine entsprechende Mail an den Anwalt ist bereits aufgesetzt und ich denke, ich werde morgen im Lauf des Tages mit ihm kurz sprechen können.

    Zitat von POW

    Danke für deine Antwort.


    Wen meinst du jetzt mit Billigheimer?

    Maklergutachten, die z.B. von Banken kostengünstig angeboten werden. Wenn man die mit Erbproblemen konfrontiert, räumen die aber auch ehrlicherweise ein, dass ihr Gutachten in dem Fall nichts wert ist.


    Ich bezweifle aber auch, dass Reparaturkosten vom Verkehrswert abgezogen werden dürfen.

    Im Zweifel kannst du dir das Bewertungsgesetz auch selber durchlesen.

    Welchen Wert hat denn das Finanzamt zum Zweck der Grundsteuerfestsetzung ermittelt?

    Sollte nämlich nach dem gleichen Bewertungsgesetz geschehen, aber ohne Mitwirkung von Gutachtern.