Mieterhöhung in Neubauten

    Hallo,


    ich beabsichtige eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (Bj. 2020, in einem großen Neubaugebiet) anzumieten, für die der lokale Mietspiegel nicht gilt, da sie nach 2014 erbaut wurde.


    Um zu vermeiden, dass ich in eine Kostenfalle gerate: Nach welchen Kriterien kann der Vermieter nach meinem Einzug die Miete weiter erhöhen? 20% innerhalb von 3 Jahren bzw. 40% innerhalb von 6 Jahren usw? Oder gar beliebig bis zur Wuchergrenze und/oder bis die Wohnung wegen des Baujahrs vom Mietspiegel erfasst wird? Muss er 3 Vergleichswohnungen nennen oder gibt es andere Vorgaben, nach denen er sich für eine Begründung der Erhöhung richten muss?

    Den Beitrag hatte ich natürlich auch schon entdeckt. In unserer Stadt ist der Wohnraum "per Verordnung" auch knapp.


    "Bei 120 Prozent ist Schluss - Wenn die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel liegt, ist sie überhöht. In Städten, in denen Wohnraum knapp ist, kann der Mieter seine Zahlungen bei 120 Prozent deckeln (§ 5 Abs. 2 WiStG). Außerdem kann er die zu viel bezahlten Beträge für die letzten drei Jahre zurückfordern."


    Aber gilt das auch für Neubauten?

    Schau mal hier: https://deutschesmietrecht.de/mietvertrag/mietpreisbremse/92-miethoehe-neuvermietung.html#:~:text=Neubauten,halten%20(§%20556f%20BGB).

    Mietpreisbremse gilt nicht, immerhin sind Mieten mehr als 20% über den Mietspiegel idR unerlaubt:


    Zitat

    So schützen § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes und § 291 des Strafgesetzbuches den Mieter vor missbräuchlich hohen Mieten. Nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes darf die Miete nicht mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Grenze darf nur überschritten werden, wenn dies zur Deckung der laufenden Kosten des Vermieters erforderlich ist.

    Die "Wuchergrenze" des § 291 des Strafgesetzbuches muss dabei freilich eingehalten werden. Das heißt: Die Miete darf nicht im "auffälligen Missverhältnis" zur Leistung des Vermieters stehen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist dies bei Mieten der Fall, die um 50 % die ortsübliche Vergleichsmieten überschreiten.

    Dass der Vermieter kein Stafel oder Indexmiete gedrängt hat wundert mich. Kann es sein, dass es sich um einen unerfahrenen Vermieter handelt? Wenn ja, kann das bedeuten, dass er die o.g. Regelung nicht kennt und nicht folgen wird, oder zumindest das versuchen, sie zu ignorieren.

    Nachtrag: Der Mietspiegel greift nicht bei Neuvermietungen von Wohnungen, die ab 2014 gebaut worden sind (bundeseinheitlich), bei Mieterhöhungen greift der Mietspiegel, soweit vorhanden.


    D.h. in meinem Fall: die Höhe der Miete ist frei verhandelbar, vor Mieterhöhungen bin ich jedoch so lange geschützt bis die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) die Höhe meiner Miete erreicht.

    Zitat von Alexander2018

    Nachtrag: Der Mietspiegel greift nicht bei Neuvermietungen von Wohnungen, die ab 2014 gebaut worden sind (bundeseinheitlich), bei Mieterhöhungen greift der Mietspiegel, soweit vorhanden.

    ...

    Das ist falsch. Wer erzählt denn so einen Quatsch?

    Zitat von Alexander2018

    ...

    D.h. in meinem Fall: die Höhe der Miete ist frei verhandelbar, vor Mieterhöhungen bin ich jedoch so lange geschützt bis die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) die Höhe meiner Miete erreicht.

    Das ist auch Quatsch. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch auf andere Weise als durch den Mietspiegel nachgewiesen werden, z. B. durch drei Vergleichswohnungen, für die eine höhere Miete gezahlt wird. Das können auch drei Wohnungen aus dem eigenen Bestand des Vermieters sein. Es ist dann egal, was der Mietspeiegel besagt (der aber doch angeblich sowieso nicht anzuwenden sein soll).

    Zitat von SV-Kfz

    Das ist falsch. Wer erzählt denn so einen Quatsch?

    Das ist auch Quatsch. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch auf andere Weise als durch den Mietspiegel nachgewiesen werden, z. B. durch drei Vergleichswohnungen, für die eine höhere Miete gezahlt wird. Das können auch drei Wohnungen aus dem eigenen Bestand des Vermieters sein. Es ist dann egal, was der Mietspeiegel besagt (der aber doch angeblich sowieso nicht anzuwenden sein soll).

    Kannst du das begründen? Die Aussage beim Mieterverein war: Wenn es sich nicht um eine "Luxuswohnung" handelt, die nach einem unabhängigen Gutachten eine höhere Miete rechtfertigt, orientieren sich Gerichte im Streitfall i.d.R. am qualifizierten Mietspiegel.

    Zitat von SV-Kfz

    Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch auf andere Weise als durch den Mietspiegel nachgewiesen werden, z. B. durch drei Vergleichswohnungen, für die eine höhere Miete gezahlt wird. Das können auch drei Wohnungen aus dem eigenen Bestand des Vermieters sein.

    Das stimmt. Allerdings gilt das nur in Fällen, in denen es keinen offiziellen Mietspiegel gibt.

    Zitat von Achim Weiss

    Das stimmt. Allerdings gilt das nur in Fällen, in denen es keinen offiziellen Mietspiegel gibt.

    Verstehe das BGB dahingehend nicht so:

    https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558a.html


    Zitat

    (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stütz

    ... und der Richter dürfte ihn dann fragen, warum er nicht den Mietspiegel als Maßstab genommen hat.


    Hat einer ein Aktenzeichen eines Verfahrens parat, in dem ein Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen beim Vorhandensein eines Mietspiegels auf drei eigene Wohnungen gestützt hat und damit dann durchgekommen ist?


    Vor Gericht und auf hoher See sind die Menschen in Gottes Hand.