Mieterhöhung

Nicht jede Mieterhöhung ist zulässig

Dr. Britta Beate Schön Stand: 29. September 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung dürfen Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben.
  • Der Preisaufschlag darf innerhalb von drei Jahren nicht höher sein als 20 Prozent, in vielen Städten sogar nicht höher als 15 Prozent. Das besagt die sogenannte Kappungsgrenze.
  • Bist Du als Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, kannst Du unter Umständen Deine Zustimmung verweigern. Dein Vermieter muss dann auf Zustimmung klagen.
So gehst Du vor
  • Stimm keiner Mieterhöhung zu, die Du nicht überprüft hast. Dazu kannst Du unsere Checkliste nutzen:

Zum Download

  • Hilfe findest Du bei einem Mieterverein, falls Du Mitglied bist, oder lass die Erhöhung von wenigermiete.de überprüfen. Bei Erfolg zahlst Du als Honorar die Ersparnis für vier Monate an das Unternehmen.

Die nächste Mieterhöhung kommt bestimmt. Viele Mietverträge laufen über Jahrzehnte. Der neue Mietspiegel veranlasst Vermieter oft dazu, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Allerdings dürfen sie nicht einfach unbegrenzt erhöhen.

Wann sind Mieterhöhungen erlaubt?

Vermieter dürfen die Miete auf den ortsüblichen Satz anheben. Ortsüblich sind die Mieten, die im Schnitt innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend vereinbart wurden (§ 558 Abs. 2 BGB).

Nettomiete - Bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter die Nettomiete zugrunde legen. Es gibt Vermieter, die neben Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlung auch noch einen monatlichen Betrag für Schönheitsreparaturen verlangen. Dieser Zuschlag ist hinzuzuzählen, wenn der Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen will (AG Stuttgart, Urteil vom 8. März 2016, Az. 35 C 5555/15).

Form - Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform übermitteln (§ 558a BGB). Er kann also einen Brief, aber auch eine E-Mail an den Mieter schicken. Dies gilt auch dann, wenn im Vertrag Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist (BGH, Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 300/09).

Begründung mit Mietspiegel - Jede Erhöhung muss begründet werden. Städte und Gemeinden ermitteln regelmäßig per Umfrage, wie hoch die aktuelle durchschnittliche Miete in den verschiedenen Ortsteilen ist. Der Vermieter orientiert sich bei der Erhöhung meist am aktuellen Mietspiegel. Dazu legt er eine Kopie des Mietspiegels bei oder zitiert aus ihm und erklärt, wo er seine Wohnung dort bezüglich Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung einordnet. Der Mietspiegel muss nicht mitgeschickt werden, wenn er frei zugänglich bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung ausliegt oder er auf der Website der Stadt zu finden ist.

Der Vermieter kann die Erhöhung aber nicht mit dem Mietspiegel der Nachbargemeinde begründen, falls es in seiner Gemeinde keinen Mietspiegel gibt. Schon aus diesem formalen Grund kann es sein, dass der Vermieter zu Unrecht mehr Miete verlangt (AG Leonberg, Urteil vom 25. Mai 2016, Az. 8 C 702/15).

Alle Mietspiegel sehen ein bisschen anders aus. Als Beispiel findest Du hier Auszüge aus dem Mietspiegel für Bielefeld in Nordrhein-Westfalen. Die Nettomieten sind nach Baujahren gestaffelt und werden immer in einer Spanne von unterem, mittlerem und oberen Wert angegeben. Die eigene Wohnung kann man als Mieter dann mit den Ab- und Zuschlägen entsprechend einordnen.

Auszug aus dem Mietspiegel für Bielefeld

BaujahrNettokaltmietepro Monatin €/m²
 unterer WertMittelwertoberer Wert
bis 19185,47 €6,36 €7,56 €
1919 - 19495,38 €5,88 €6,66 €
1950 - 19605,39 €5,75 €6,39 €
1961 - 19775,27 €5,88 €6,69 €
1978 - 19945,81 €6,76 €7,66 €
1995 - 20016,36 €6,94 €7,61 €
2002 - 20105,88 €7,05 €8,48 €
2011 - 20177,76 €9,50 €10,59 €

Gilt für Standardwohnungen in Mehrfamilienhäusern in normaler Wohnlage mit einer Größe von 20 bis 120 Quadratmeter und Bad, WC und Sammelheizung. Gilt nicht für öffentlich geförderte Wohnungen, für Untermietverträge, gewerblich genutzte Wohnungen.

Zuschläge / Abschläge pro Monat in €/m² 
gute/sehr gute Wohnlage+ 0,50 €
Kleinwohnung 20 m² bis unter 40 m²+ 1,46 €
große Wohnungen mehr als 120 m² bis 250 m²- 0,87 €
Barrierearmut und energetische Vollmodernisierung+ 1,21 €

Quelle: Bauamt der Stadt Bielefeld (Stand: September 2020)

Begründung mit drei Vergleichswohnungen - In kleinen Gemeinden gibt es oft keinen Mietspiegel. Dann kann der Vermieter die Mieterhöhung auch begründen, indem er drei vergleichbare Wohnungen benennt, die jetzt schon das kosten, was er verlangen will. Vergleichbar heißt, dass die Wohnungen von Ausstattung, Lage und Größe her ähnlich sein müssen. Auch in Städten, in denen es einen Mietspiegel gibt, können Vermieter die Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen begründen.

Vermieter müssen die Wohnungen so angeben, dass ein Mieter sie ohne größere Schwierigkeiten finden kann. So kannst Du als Mieter die Vergleichsmieter nach Ausstattung und Quadratmeterpreis befragen. Du hast aber keinen Anspruch darauf, die Wohnung zu besichtigen.

Tatsächliche Wohnfläche ist entscheidend

Auch wenn im Mietvertrag die Wohnfläche zu groß oder zu klein angegeben ist, darf der Vermieter die Miete laut Bundesgerichtshof nur auf der Grundlage der tatsächlichen Größe bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (BGH, Urteil vom 18. November 2015, Az. VIII ZR 266/14). Dabei muss der Vermieter eine eventuell geltende Kappungsgrenze beachten.

Fehlt die Größenangabe im Vertrag, kommt es bei einer Erhöhung auf die wirkliche Wohnungsgröße an. Will Dein Vermieter zum Beispiel mehr Miete haben und geht er dabei von einer etwa 60 Quadratmeter großen Wohnung aus, die tatsächlich nur 50 Quadratmeter groß ist, darf er die Erhöhung auch nur für die 50 Quadratmeter berechnen.

Aber: Es reicht nicht, dass Du als Mieter einfach die vom Vermieter angenommene Größe bestreitest. Im Zweifel musst Du die Wohnfläche selbst berechnen und ein Aufmaß vorlegen. Dazu musst Du keinen Sachverständigen beauftragen; Du kannst die Ergebnisse Deiner eigenen Vermessung vorlegen, auch wenn die Wohnung Dachschrägen hat (BGH, Urteil vom 31. Mai 2017, Az. VIII ZR 181/16).

Tipp: Miss als Mieter Deine Wohnung immer selbst nach und verlass Dich nicht auf die Angabe im Mietvertrag. Das kann einiges an Miete sparen. Du brauchst dazu eventuell fachkundige Hilfe. Die Fläche unter einer Dachschräge wird nicht in vollem Umfang mitgezählt, gleiches gilt für Balkone und Terrassen. Wie diese Flächen zu berechnen sind, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung.

Wie oft darf die Miete steigen?

Vermieter dürfen frühestens ein Jahr nach dem Einzug eine Mieterhöhung schicken und müssen dann eine Überlegensfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats einräumen. Tatsächlich kann die Miete also erst nach 15 Monaten steigen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ähnliches gilt für Mieterhöhungen in schon lange bestehenden Mietverhältnissen: Frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung dürfen Vermieter die nächste Mieterhöhung ankündigen, die dann wieder zum Ablauf des übernächsten Monats gilt.

Achtung: Diese Frist von einem Jahr gilt aber nur bei Mieterhöhungen, mit denen der Vermieter den Betrag an die ortsübliche Vergleichsmiete anpasst. Wurde die Miete erst kurz zuvor aufgrund einer Modernisierung erhöht, kann sie trotzdem zusätzlich an die ortsüblichen Mieten angepasst werden.

Mieterhöhung bei Staffel- und Indexmiete unzulässig

Manchmal ist im Mietvertrag auch eine Staffelmiete vereinbart. Das bedeutet, dass sich die Miete automatisch jedes Jahr um einen bestimmten Betrag erhöht. Der Anstieg darf auch mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren ausmachen. Das hat für den Vermieter den Vorteil, dass der Mieter nicht bei jeder Erhöhung erneut zustimmen muss: Es reicht, dass er dies einmal bei Vertragsabschluss erklärt hat.

Der Vermieter darf darüber hinaus nicht mehr erhöhen. Gleiches gilt für eine Indexmiete, bei der der Preis einmal im Jahr gemäß der Inflationsrate steigt. Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel sind dann tabu.

Unsere Checkliste hilft Dir zu überprüfen, ob Deine Mieterhöhung zulässig ist.

Welche Grenzen müssen Vermieter bei Mieterhöhungen beachten?

Vermieter dürfen im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren die Miete um 20 Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Hat ein Vermieter diese Kappungsgrenze mit seiner Erhöhung bereits ausgeschöpft, muss er drei Jahre warten, bis er die Miete das nächste Mal erhöhen darf. Bei der Kappungsgrenze bleiben mögliche Erhöhungen wegen Modernisierungen außen vor.

Achtung: Die Kappungsgrenzen gelten während des laufenden Mietverhältnisses, die Mietpreisbremse hingegen bei Neuvermietungen.

Abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent

Die Bundesländer dürfen die Kappungsgrenze für jeweils fünf Jahre auf 15 Prozent für Städte und Gemeinden absenken, falls der Mietwohnungsmarkt dort besonders angespannt ist (§ 558 Abs. 3 BGB). Der Vermieter darf dann die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Das gilt derzeit in folgenden Bundesländern:

  • Baden-Württemberg – bis zum 30. Juni 2025 in 89 Städten und Gemeinden
  • Bayern – bis zum 31. Dezember 2021 für 162 Städte und Gemeinden
  • Berlin – bis zum 10. Mai 2023 im gesamten Stadtgebiet
  • Brandenburg – bis zum 31. Dezember 2020 in 30 Städten und Gemeinden
  • Bremen – bis zum 31. August 2024
  • Hamburg – bis zum 31. August 2023
  • Hessen – bis zum 26. November 2020 in 30 Städten und Gemeinden
  • Mecklenburg-Vorpommern – bis zum 30. September 2023 für Rostock
  • Niedersachsen – bis zum 30. November 2021 in 19 Städten und Gemeinden
  • Nordrhein-Westfalen – bis zum 30. Juni 2025 in 18 Städten und Gemeinden
  • Rheinland-Pfalz – bis zum 30 September 2024 in 4 Städten
  • Sachsen – bis zum 30. Juni 2025 in Dresden und Leipzig
  • Thüringen - bis zum 30. September 2024 in Erfurt

Der Bundesgerichtshof musste in einem Verfahren die Kappungsgrenzen-Verordnung in Berlin überprüfen und hat sie für rechtmäßig erklärt (Urteil vom 4. November 2015, Az. VIII ZR 217/14). Das Land Berlin dufte für das gesamte Stadtgebiet eine einheitliche Kappungsgrenze festlegen. Mieter in Berlin können deshalb ihre Zustimmung verweigern, sofern Vermieter die Miete um mehr als 15 Prozent erhöhen wollen.

Bei 120 Prozent ist Schluss - Wenn die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel liegt, ist sie überhöht. In Städten, in denen Wohnraum knapp ist, kann der Mieter seine Zahlungen bei 120 Prozent deckeln (§ 5 Abs. 2 WiStG). Außerdem kann er die zu viel bezahlten Beträge für die letzten drei Jahre zurückfordern.

Mietendeckel in Berlin

In Berlin gilt ein besonderes Gesetz zur Mietenbegrenzung (Mietendeckel). Danach sind Mieterhöhungen bis Ende 2021 nicht mehr möglich. Die Mieten sind eingefroren. Wer nach dem 18. Juni 2019 eine Erhöhung von seinem Vermieter bekommen hat, muss keine höhere Miete zahlen, selbst wenn er der Mieterhöhung vor Inkrafttreten des Gesetzes zugestimmt hat. Ausnahmen vom Mietendeckel gelten für Neubauten, die ab 2014 fertig wurden.

Ab 2022 sind Mieterhöhungen wieder möglich, aber um höchstens 1,3 Prozent im Jahr. Eine Erhöhung nach Modernisierung ist auf 1 Euro pro Quadratmeter gedeckelt. Weitere Informationen dazu findest Du in unserem Blog-Artikel Mietendeckel.

Müssen Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?

Im Gesetz ist vorgesehen, dass Du als Mieter jeder Mieterhöhung zustimmen musst. Dazu muss der Vermieter Dich in seinem Erhöhungsschreiben auffordern. Du kannst allerdings nicht einfach „Nein“ sagen, sondern die Zustimmung nur dann verweigern, falls die Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Dein Vermieter die Erhöhung damit begründet, dass die Wohnung besonders gut ausgestattet sei, sie aber tatsächlich nur Durchschnitt ist.

Überlegensfrist - Für die Zustimmung müssen Vermieter eine Frist einräumen. So kann der Mieter in Ruhe prüfen, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Diese Bedenkzeit oder auch Zustimmungsfrist beginnt mit dem Zugang des Vermieterschreibens und endet mit Ablauf des zweiten Monats (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Frist beträgt deshalb mindestens zwei Monate und höchstens einen Tag weniger als drei Monate.

Beispiel: Geht Dir das Schreiben Deines Vermieters am 5. Mai zu, dann endet die Frist am 31. Juli. Geht Dir die Mieterhöhung am 30. Juli zu, kannst Du bis zum 30. September überlegen.

Verweigerst Du als Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung, kann Dein Vermieter die höhere Miete nur verlangen, indem er sich an ein Gericht wendet und auf Zustimmung klagt. Das muss er innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist tun (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Möglich ist auch, dass Du als Mieter nur teilweise zustimmst, etwa weil Dein Vermieter die Kappungsgrenze nicht beachtet hat.

Formfreie Zustimmung - Die Zustimmung zur Mieterhöhung ist formfrei. Das heißt, sie kann auch mündlich ausgesprochen werden oder sogar stillschweigend erfolgen, indem Du als Mieter einfach die höhere Miete zahlst. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter auf jeden Fall zustimmen, sofern sie mehrmalig ohne Vorbehalt die erhöhte Miete überweisen, auch wenn sie keine schriftliche Zustimmung abgegeben haben (BGH, Beschluss vom 30. Januar 2018, Az. VIII ZB 74/16).

Tipp: Zahl nicht einfach direkt die erhöhte Miete, sondern nimm die Bedenkzeit und prüf in Ruhe, ob die Mietsteigerung in der geforderten Höhe zulässig ist.

Kein Widerrufsrecht

Hast Du der Mieterhöhung einmal zugestimmt, kannst Du Deine Zustimmungserklärung nicht widerrufen. Ein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht besteht nicht, weil der Mieter durch die gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung ausreichend geschützt ist (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2018, Az. VIII ZR 94/17). Nutz deshalb die Frist aus, die Du zum Überlegen hast – und stimm nicht vorschnell der Erhöhung zu. Denn das kannst Du nicht wieder rückgängig machen.

Sonderkündigungsrecht

Außerdem steht Dir als Mieter bei einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht zu. Innerhalb der Zustimmungsfrist kannst Du die Wohnung mit einer Frist von nur zwei Monaten kündigen.

Dürfen Vermieter nach einer Modernisierungen die Miete erhöhen?

Neben der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gibt es für Vermieter die Möglichkeit, die Miete nach einer Modernisierung zu erhöhen. Wertet der Vermieter seine Immobilien auf, indem er Balkone anbringen oder einen Aufzug einbauen lässt, kann er die Kosten für die Modernisierung auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Aber nicht jede Renovierung ist Grund für eine Mieterhöhung.

Ersetzt der Vermieter nur ein kaputtes Fenster durch ein gleichwertiges, dann ist das die übliche Instandhaltung. Dein Vermieter darf die Kosten nicht auf die Miete umlegen.

Seit dem 1. Januar 2019 darf er bis zu 8 Prozent von den Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Hat er öffentliche Fördermittel für die Modernisierung erhalten, verringert sich der Betrag, den er tatsächlich an Modernisierungskosten hatte. Dementsprechend weniger darf er auf die Miete umlegen.

Weitere Informationen dazu findest Du in unserem Ratgeber Modernisierung einer Mietwohnung.

Wer unterstützt Mieter im Fall einer Mieterhöhung?

Wenn Du als Mieter unsicher bist, ob die Mieterhöhung rechtens ist, solltest Du Dir Hilfe holen.

Rechtsdienstleister

Mieter können sich gegen unzulässige Mieterhöhungen an das Verbraucherportal wenigermiete.de wenden. Der Anbieter hat mit der Durchsetzung von Mieterinteressen bei der Mietpreisbremse bereits viel Erfahrung gesammelt. Dazu müssen Mieter online Angaben zur Mieterhöhung und zu ihrer Wohnung machen. Ist die Erhöhung aus Sicht des Unternehmens unzulässig, bietet es dem Mieter einen sogenannten Schutzbrief gegen Mieterhöhung an. Das beinhaltet die Kostendeckung für Anwalt und Gericht, sollte der Vermieter seine Forderungen gerichtlich durchsetzen wollen. Der Mieter zahlt an wenigermiete.de nur im Erfolgsfall die Ersparnis von vier Monaten. Kann der Anbieter die Erhöhung nicht erfolgreich abwehren, entstehen dem Mieter keine Kosten.

Aus Sicht von Finanztip ist das ein faires Angebot, die Bedingungen des Schutzbriefs sind transparent. Gerade für Mieter ohne Rechtsschutzversicherung ist das eine gute Möglichkeit, sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren.

wenigermiete.de
Angebot der Conny GmbH, Berlin
  • Prüfung von Mieterhöhungen in ganz Deutschland
  • bei Klage des Vermieters übernimmt der Anbieter Anwalts- und Gerichtskosten
  • Erfolgshonorar in Höhe der Ersparnis von vier Monatsmieten

Mieterverein

Für Mieter gibt es auch Vereine, die dabei helfen, die Rechtslage zu klären und Briefe zu schreiben, in denen diese eindeutig dargelegt wird. Mieter können einem Mieterverein am Ort beitreten.

Rechtsanwalt für Mietrecht

Als Mieter kannst Du Dich auch an einen Rechtsanwalt für Mietrecht wenden. Der prüft die Mieterhöhung und erhebt Einwände, falls die Erhöhung nicht rechtmäßig ist. Wer eine Rechtsschutzversicherung hat, hat in der Regel kein Kostenrisiko bei Mietstreitigkeiten.

Video: 5 Gründe, warum Du eine Mieterhöhung nicht zahlen musst

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

Zum Ratgeber

Autor
Dr. Britta Beate Schön

Stand: 29. September 2020


* Was der Stern bedeutet:

Wir wollen mit unseren Empfehlungen möglichst vielen Menschen helfen, ihre Finanzen selber zu machen. Daher sind unsere Inhalte kostenlos im Netz verfügbar. Wir finanzieren unsere aufwändige Arbeit mit sogenannten Affiliate Links. Diese Links kennzeichnen wir mit einem Sternchen (*).

Bei Finanztip handhaben wir Affiliate Links aber anders als andere Websites. Wir verlinken ausschließlich auf Produkte, die vorher von unserer unabhängigen Experten-Redaktion empfohlen wurden. Nur dann kann der entsprechende Anbieter einen Link zu diesem Angebot setzen lassen. Geld bekommen wir, wenn Du auf einen solchen Link klickst oder beim Anbieter einen Vertrag abschließt.

Ob und in welcher Höhe uns ein Anbieter vergütet, hat keinerlei Einfluss auf unsere Empfehlungen. Was Dir unsere Experten empfehlen, hängt allein davon ab, ob ein Angebot gut für Verbraucher ist.

Mehr Informationen über unsere Arbeitsweise findest Du auf unserer Über-uns-Seite.