Mieterhöhung

Viele Mietverträge laufen über Jahrzehnte, doch bei den wenigsten bleibt die Miete über die Dauer unverändert. Sie wird oft angepasst, wenn das Haus modernisiert wird oder ein neuer Mietspiegel erscheint. Doch nicht alle Erhöhungen sind erlaubt, denn es gibt klare rechtliche Vorgaben für das Heraufsetzen der Miete. Wir erklären Dir, wie Du am besten vorgehst, wenn eine Mieterhöhung ins Haus flattert.

Zu Beginn eines Mietverhältnisses einigen sich Vermieter und Mieter auf einen Preis für die Wohnung. Der kann sich während der Laufzeit des Vertrags erhöhen, weil zum Beispiel vergleichbare Wohnungen in der Umgebung im Durchschnitt teurer geworden sind. Dann dürfen Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben.

Vermieter dürfen die Miete auf den ortsüblichen Satz anheben. Ortsüblich sind die Mieten, die laut Mietspiegel im Schnitt innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend vereinbart wurden (§ 558 Abs. 2 BGB).

Zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmieten sollen in Zukunft die Mietverträge der vergangenen sieben Jahre einfließen (Koalitionsvertrag, Seite 71).

Bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter immer die Nettomiete zugrunde legen. Es gibt Vermieter, die neben Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlung auch noch einen monatlichen Betrag für Schönheitsreparaturen verlangen. Wenn der Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen will, dann wird ein solcher Zusatzbeitrag als Teil der Nettomiete gewertet (AG Stuttgart, Urteil vom 8. März 2016, Az. 35 C 5555/15).

Form der Mieterhöhung

 Der Vermieter muss dem Mieter die Erhöhung in Textform übermitteln (§ 558a BGB). Er kann also einen Brief, aber auch eine E-Mail schicken. Dies gilt auch dann, wenn im Vertrag die Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist (BGH, Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 300/09).

Begründung der Mieterhöhung

 Jede Erhöhung muss begründet werden (§ 558a BGB). Viele Vermieter begründen die Erhöhung mit dem aktuellen Mietspiegel, aus dem sich ergibt, dass die Preise für vergleichbare Wohnungen insgesamt gestiegen sind. Der Mietspiegel muss nicht mitgeschickt werden, wenn er frei zugänglich bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung ausliegt oder auf der Website der Stadt zu finden ist.

Alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen ab 2023 einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB). Dabei haben sie aber einen gewissen Freiraum, so dass die Mietspigel alle ein bisschen anders aussehen. Als Beispiel findest Du hier Auszüge aus dem Mietspiegel für Bielefeld in Nordrhein-Westfalen. Die Nettomieten sind nach Baujahren gestaffelt und werden immer in einer Spanne von unterem, mittlerem und oberen Wert angegeben. Die eigene Wohnung lässt sich dann mit den Ab- und Zuschlägen entsprechend einordnen.

Auszug aus dem Mietspiegel für Bielefeld 2022

Gilt für Standardwohnungen in Mehrfamilienhäusern in normaler Wohnlage mit einer Größe von 20 bis 120 Quadratmeter und Bad, WC und Sammelheizung. Gilt nicht für öffentlich geförderte Wohnungen, für Untermietverträge, gewerblich genutzte Wohnungen.

Quelle: Bauamt der Stadt Bielefeld (Stand: Juni 2022)

Wichtig: Auch wenn die Verbraucherpreise insgesamt gestiegen sind, wie zum Beispiel derzeit wegen der Erhöhung der Energiepreise, dann darf der Vermieter die Miete wegen der aktuellen Inflation nicht erhöhen, es sei denn im Vertrag ist eine sogenannte Indexmiete vereinbart. Die Nebenkostenvorauszahlung darf der Vermieter unter besonderen Voraussetzungen anheben. Mehr dazu im Ratgeber Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung.

Drei Vergleichswohnungen - In kleinen Gemeinden gibt es oft keinen Mietspiegel. Dann kann der Vermieter die Mieterhöhung auch begründen, indem er drei vergleichbare Wohnungen benennt, die jetzt schon das kosten, was er verlangen will. Vergleichbar heißt, dass die Wohnungen von Ausstattung, Lage und Größe her ähnlich sein müssen. Auch in Städten, in denen es einen Mietspiegel gibt, dürfen Vermieter die Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen begründen.

Vermieter müssen die Wohnungen so angeben, dass ein Mieter sie ohne größere Schwierigkeiten finden kann. So kannst Du als Mieter die Vergleichsmieter nach Ausstattung und Quadratmeterpreis befragen. Du hast aber keinen Anspruch darauf, die Wohnung zu besichtigen.

Tatsächliche Wohnfläche ist entscheidend

Auch wenn im Mietvertrag die Wohnfläche zu groß oder zu klein angegeben ist, darf der Vermieter die Miete nur auf der Grundlage der tatsächlichen Größe bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (BGH, Urteil vom 18. November 2015, Az. VIII ZR 266/14). Dabei muss der Vermieter eine eventuell geltende Kappungsgrenze beachten.

Fehlt die Größenangabe im Vertrag, kommt es bei einer Erhöhung auf die wirkliche Wohnungsgröße an. Will Dein Vermieter zum Beispiel mehr Miete haben und geht er dabei von einer etwa 60 Quadratmeter großen Wohnung aus, die tatsächlich nur 50 Quadratmeter groß ist, darf er die Erhöhung auch nur für die 50 Quadratmeter berechnen.

Aber: Es reicht nicht, dass Du als Mieter einfach die vom Vermieter angenommene Größe bestreitest. Im Zweifel musst Du die Wohnfläche selbst berechnen und ein Aufmaß vorlegen. Dazu musst Du keinen Sachverständigen beauftragen; Du kannst die Ergebnisse Deiner eigenen Vermessung vorlegen, auch wenn die Wohnung Dachschrägen hat (BGH, Urteil vom 31. Mai 2017, Az. VIII ZR 181/16).

Tipp: Miss als Mieter Deine Wohnung immer selbst nach und verlass Dich nicht auf die Angabe im Mietvertrag. Das kann einiges an Miete sparen. Du brauchst dazu eventuell fachkundige Hilfe. Die Fläche unter einer Dachschräge wird nicht in vollem Umfang mitgezählt, gleiches gilt für Balkone und Terrassen. Wie diese Flächen zu berechnen sind, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung.

Vermieter dürfen frühestens ein Jahr nach dem Einzug eine Mieterhöhung schicken und müssen dann eine Überlegensfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats einräumen. Tatsächlich kann die Miete also erst nach 15 Monaten steigen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ähnliches gilt für Mieterhöhungen, wenn das Mietverhältnis schon länger besteht: Frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung dürfen Vermieter die nächste Mieterhöhung ankündigen, die dann wieder zum Ablauf des übernächsten Monats gilt.

Achtung: Diese Frist von einem Jahr gilt aber nur bei Mieterhöhungen, mit denen der Vermieter den Betrag an die ortsübliche Vergleichsmiete anpasst (§ 558 BGB). Wurde die Miete erst kurz zuvor aufgrund einer Modernisierung erhöht, kann sie trotzdem zusätzlich an die ortsüblichen Mieten angepasst werden.

Besonderheit bei Staffel- und Indexmiete

In einigen Mietverträgen gibt es eine Staffelmiete. Das bedeutet, dass sich die Miete automatisch jedes Jahr um einen bestimmten Betrag erhöht. Der Anstieg darf auch mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren ausmachen. Das hat für den Vermieter den Vorteil, dass der Mieter nicht bei jeder Erhöhung erneut zustimmen muss: Es reicht, dass er dies einmal bei Vertragsabschluss erklärt hat.

Der Vermieter darf darüber hinaus nicht mehr erhöhen. Gleiches gilt für eine Indexmietvertrag, bei dem der Preis einmal im Jahr gemäß der Inflationsrate steigen kann. Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel sind dann tabu. Weitere Informationen dazu findest Du im Ratgeber Indexmiete.

Vermieter müssen bei der Mieterhöhung nach Mietspiegel die sogenannte Kappungsgrenze beachten. Das bedeutet: Sie dürfen innerhalb von drei Jahren die Miete nur um 20 Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Es kann vorkommen, dass Vermieter mit der geplanten Steigerung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben, aber an die Kappungsgrenze stoßen, insbesondere wenn Vermieter über Jahre nicht erhöht haben und dann die Miete an den aktuellen Mietspiegel anpassen wollen.

Ausgangspunkt für die Berechnung der Grenze ist nicht die zuletzt geschuldete aktuelle Miete, sondern die Ausgangsmiete, die drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens galt.

Achtung: Die Kappungsgrenzen gelten während des laufenden Mietverhältnisses, die Mietpreisbremse betrifft ausschließlich Neuvermietungen.

Kappungsgrenze von 15 Prozent

Die Bundesländer dürfen die Kappungsgrenze für jeweils fünf Jahre auf 15 Prozent für Städte und Gemeinden absenken, falls der Mietwohnungsmarkt dort besonders angespannt ist (§ 558 Abs. 3 BGB). Der Vermieter darf dann die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Die abgesenkte Kappungrenze gilt derzeit in folgenden Bundesländern:

• Baden-Württemberg – bis zum 30. Juni 2025 in 89 Städten und Gemeinden
• Bayern – bis zum 31. Dezember 2025 für 203 Städte und Gemeinden
• Berlin – bis zum 10. Mai 2023 im gesamten Stadtgebiet
• Brandenburg – bis zum 31. Dezember 2025 in 19 Städten und Gemeinden
• Bremen – bis zum 31. August 2024
• Hamburg – bis zum 31. August 2023
• Hessen – bis zum 25. November 2025 in 49 Städten und Gemeinden
• Mecklenburg-Vorpommern – bis zum 30. September 2023 für Rostock
• Niedersachsen – bis zum 31. Dezember 2027 in 18 Städten und Gemeinden
• Nordrhein-Westfalen – bis zum 30. Juni 2025 in 18 Städten und Gemeinden
• Rheinland-Pfalz – bis zum 30 September 2024 in 4 Städten
• Sachsen – bis zum 30. Juni 2025 in Dresden und Leipzig
• Thüringen - bis zum 30. September 2024 in Erfurt

Der Bundesgerichtshof musste in einem Verfahren die Kappungsgrenzen-Verordnung in Berlin überprüfen und hat sie für rechtmäßig erklärt (Urteil vom 4. November 2015, Az. VIII ZR 217/14). Mieter in Berlin können deshalb ihre Zustimmung verweigern, sofern Vermieter die Miete um mehr als 15 Prozent erhöhen wollen.

In Zukunft soll die Kappungsgrenze in angespannten Märkten auf elf Prozent in drei Jahren gesenkt werden (Koalitionsvertrag, Seite 71).

Bei 120 Prozent ist Schluss - Wenn die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel liegt, ist sie überhöht. In Städten, in denen Wohnraum knapp ist, kann der Mieter seine Zahlungen bei 120 Prozent deckeln (§ 5 Abs. 2 WiStG). Außerdem kann er die zu viel bezahlten Beträge für die letzten drei Jahre zurückfordern.

Mietendeckel in Berlin unwirksam

Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel für nichtig erklärt (Az. 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20). Den hatte das Bundesland Berlin vor zwei Jahren eingeführt. Mieterhöhungen sind deshalb wieder möglich. Die Mieten sind nicht mehr eingefroren. Weitere Informationen dazu findest Du in unserem Blog-Artikel Mietendeckel.

Im Gesetz ist vorgesehen, dass Du als Mieter jeder Mieterhöhung zustimmen musst. Dazu muss der Vermieter Dich in seinem Erhöhungsschreiben auffordern. Du kannst allerdings nicht einfach „Nein“ sagen, sondern die Zustimmung nur dann verweigern, falls die Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Dein Vermieter die Erhöhung damit begründet, dass die Wohnung besonders gut ausgestattet sei, sie aber tatsächlich nur Durchschnitt ist.

Überlegensfrist - Für die Zustimmung müssen Vermieter eine Frist einräumen. So kann der Mieter in Ruhe prüfen, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Diese Bedenkzeit oder auch Zustimmungsfrist beginnt mit dem Zugang des Vermieterschreibens und endet mit Ablauf des zweiten Monats (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Frist beträgt deshalb mindestens zwei Monate und höchstens einen Tag weniger als drei Monate.

Beispiel: Geht Dir das Schreiben Deines Vermieters am 5. Mai zu, dann endet die Frist am 31. Juli. Geht Dir die Mieterhöhung am 30. Juli zu, kannst Du bis zum 30. September überlegen.

Verweigerst Du als Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung, kann Dein Vermieter die höhere Miete nur verlangen, indem er sich an ein Gericht wendet und auf Zustimmung klagt. Das muss er innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist tun (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Möglich ist auch, dass Du als Mieter nur teilweise zustimmst, etwa weil Dein Vermieter die Kappungsgrenze nicht beachtet hat.

Formfreie Zustimmung - Die Zustimmung zur Mieterhöhung ist formfrei. Das heißt, sie kann auch mündlich ausgesprochen werden oder sogar stillschweigend erfolgen, indem Du als Mieter einfach die höhere Miete zahlst. Laut Bundesgerichtshof stimmen Mieter auf jeden Fall zu, wenn sie mehrmalig ohne Vorbehalt die erhöhte Miete überweisen (Beschluss vom 30. Januar 2018, Az. VIII ZB 74/16).

Tipp: Zahl nicht einfach direkt die erhöhte Miete. Nutze die Bedenkzeit und überprüfe, ob die Mietsteigerung in der geforderten Höhe zulässig ist.

Kein Widerrufsrecht, aber Son­der­kün­di­gungs­recht

Hast Du der Mieterhöhung einmal zugestimmt, kannst Du Deine Zustimmungserklärung nicht widerrufen. Ein Widerrufsrecht besteht nicht, weil der Mieter durch die gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung ausreichend geschützt ist (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2018, Az. VIII ZR 94/17).

Bei einer Mieterhöhung steht Dir als Mieter bei einer Mieterhöhung ein Son­der­kün­di­gungs­recht zu. Innerhalb der Zustimmungsfrist kannst Du die Wohnung mit einer Frist von nur zwei Monaten kündigen.

Neben der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete wegen einer Modernisierung erhöhen. Wertet der Vermieter seine Immobilien auf, indem er Balkone anbringen oder einen Aufzug einbauen lässt, kann er die Kosten für die Modernisierung auf die Miete umlegen (§ 559 BGB).

Seit 2019 dürfen Vermieter bis zu 8 Prozent von den Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Zudem dürfen die Mieten modernisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 Euro pro Quadratmeter dürfen Vermieter sogar nur um 2 Euro anheben (§ 559 Abs. 3a BGB). Ausführliche Informationen dazu findest Du in unserem Ratgeber Modernisierung einer Mietwohnung.

Wenn Du als Mieter unsicher bist, ob die Mieterhöhung rechtens ist, solltest Du Dir Hilfe holen.

Rechtsdienstleister

Mieter können sich gegen unzulässige Mieterhöhungen an den Rechtsdienstleister conny.legal wenden, ehemals weniger.miete.de. Ist die Erhöhung aus Sicht des Unternehmens unzulässig, bietet es dem Mieter einen sogenannten Schutzbrief gegen Mieterhöhung an. Der beinhaltet die Kostendeckung für Anwalt und Gericht. Der Mieter zahlt an den Dienstleister nur im Erfolgsfall die Ersparnis von vier Monaten. Kann der Anbieter die Erhöhung nicht erfolgreich abwehren, entstehen dem Mieter keine Kosten.

Aus Sicht von Finanztip ist das ein faires Angebot, die Bedingungen des Schutzbriefs sind transparent. Gerade für Mieter ohne Rechts­schutz­ver­si­che­rung ist das eine gute Möglichkeit, sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren.

Mieterverein

Für Mieter gibt es auch Vereine, die dabei helfen, die Rechtslage zu klären und Briefe zu schreiben, in denen diese eindeutig dargelegt wird. Mieter können einem Mieterverein am Ort beitreten.

Rechtsanwalt für Mietrecht

Als Mieter kannst Du Dich auch an einen Rechtsanwalt für Mietrecht wenden. Der prüft die Mieterhöhung und erhebt Einwände, falls die Erhöhung nicht rechtmäßig ist. Wer eine Rechts­schutz­ver­si­che­rung hat, hat in der Regel kein Kostenrisiko bei Mietstreitigkeiten.