Bausparer zur Zinssicherung - oder doch lieber alles in ETFs?

Hallo Der Buhmann,

es ehrt Sie ja, dass Sie mit so viel Herzblut dabei sind. Aber Ihr Beitrag ist auch ein Indiz, dass die große Zeit der Bausparkassen vorbei ist.

Was Sie zum Schluss aufführen, sind alles Spezialanwendungen. Da möchte ich sogar noch ergänzen, einen BSV auf den (möglichst zwei) Vermögenswirksame Leistungen laufen, sehe ich auch heute noch als sinnvoll an. In der klassischen Anwendung für die Erstfinanzierung einer neu zu bauenden oder kaufenden Immobilie kann man zwar immer noch einen BSV einbauen, es geht auch ohne.

Einer der ganz großen Vorteile der BSV vergangener Zeit war die Sondertilgung. Dies bietet heute fast jedes Annuitätendarlehen auch an.

Der ganz große Nachteil eines BSV ist seine Komplexität im Vergleich zum Annuitätendarlehen mit vorherigem Ansparen über Festgeld/ETF oder was immer. Ohne guten Berater, nicht Verkäufer, ist der durchschnittliche Kunde überfordert.

Zusammenfassung: Bausparen kann man machen, im Spezialfall ist es sinnvoll, aber für viele Kunden nicht mehr zwingend.

PS: Frallemand: Sorry, dass Ihr Tread so gekapert wurde.

Gruß Pumphut

Genau vor diesen Überlegungen stand ich auch. Ich bin seit zwei Jahren Beamter A13 mit Steuerklasse 1. Die maximale Rate für ein Eigenheim lag nach einigen Beratungsterminen bei 35 bis maximal 40% von Nettogehalt. Passt nicht zur 3-Zimmer-Wohnung, die auch bei uns 400 bis 500k Euro kosten. Die Besparung eines ETF mit angenommenen 8% Wertsteigerung pro Jahr und die derzeit vielfach prognostizierten Wertsteigerungen bei Immobilien in gleicher Höhe in den kommenden 10 Jahren bringt einen am Schluss auch nicht weiter, obwohl ich das mache. Zinsen werden wahrscheinlich mittelfristig wieder sinken, so dass Bausparen wenig Sinn hat. Einzig eine Immobilienblase könnte helfen

Zitat von Jevertom

Genau vor diesen Überlegungen stand ich auch. Ich bin seit zwei Jahren Beamter A13 mit Steuerklasse 1. Die maximale Rate für ein Eigenheim lag nach einigen Beratungsterminen bei 35 bis maximal 40% von Nettogehalt. Passt nicht zur 3-Zimmer-Wohnung, die auch bei uns 400 bis 500k Euro kostet. Die Besparung eines ETF mit angenommenen 8% Wertsteigerung pro Jahr und die derzeit vielfach prognostizierten Wertsteigerungen bei Immobilien in gleicher Höhe in den kommenden 10 Jahren bringt einen am Schluss auch nicht weiter, obwohl ich das mache.

Was genau machst Du?

Die Immobilienpreise, die in den letzten Jahren stark gestiegen waren, stagnieren im Moment, kommen teilweise sogar leicht zurück. Das dürfte die Folge der Zinssteigerungen sein. Klar ist allerdings, daß man mit den 0,01% Zins eines Bausparvertrags gegen die Inflation nicht ansparen kann.

Zitat von Jevertom

Zinsen werden wahrscheinlich mittelfristig wieder sinken, so dass Bausparen wenig Sinn hat. Einzig eine Immobilienblase könnte helfen

Vermutlich meinst Du das Platzen derselben. Für mich hat die Preisentwicklung der Immobilien in den letzten Jahren sehr wohl etwas Blasenartiges. Die Leute haben ja geradezu jeden Preis für eine Immobilie bezahlt, nachdem man ihnen den Kredit für 0,7% Zins hinterhergeworfen hat.

Mal schauen, ob, wann und wie das Heizungsgesetz kommt. Wenn offenbar ist, daß jede Bestandsimmobilie beim Besitzerwechsel erstmal für 100 T€ saniert werden muß, werden die Preise nicht so bleiben können, wie sie heute sind.

Was die Immobilienpreise und die Zinsentwicklung in der Zukunft anlangt:

Prognosen sind immer schwierig, vor allem dann, wenn sie die Zukunft betreffen.

Zitat von Sovereign

Das mit dem "zweistelligen Zins" [für ein Hypothekendarlehen in den 70er Jahren] ist zutreffend. Dieser lag damals für "normale" Bank-Immobiliendarlehen bei um die 11% herum. Der damals deutlich günstigere Zins für das Bauspardarlehen war aber (wie schon geschrieben) nicht meine hauptsächliche Intention, diesen Finanzierungs-Baustein dominant zu verwenden. Hauptmotiv war bei mir [die optionale Sondertilgungsmöglichkeit]

Dies passte zu meinem Wunsch der möglichst schnellen Entschuldung der eigengenutzten Immobilie und der Erwartung meines weiter zeitnah deutlich steigenden Einkommens.

Es gab auch Jahre, in denen die Gehälter damals zweistellig stiegen. Sowas erleichtert einem Schuldner natürlich die Tilgung.

Dennoch bist Du eine große Ausnahme, der Du Deine Immobilie in lediglich 5 Jahren schuldenfrei hattest. Das war damals nicht der Normalfall, das ist heute nicht der Normalfall.

Zitat von Sovereign

Bei der Bewertung von Finanz-Strategien und insbesondere beim Einsatz von "Finanzinstrumenten" und den "Finanzprodukten" kommt es eben immer auf den Einzelfall an.

Das stimmt. Und zur Bewertung des Einzelfalls braucht man Zahlen. Die Aussage: "Das sage ich nicht, das ist mir zu persönlich." hilft in diesem Zusammenhang wenig.

Mann beim Arzt:

"Was fehlt Ihnen denn?"

"Das sage ich nicht, schließlich sind Sie ja hier der Arzt!"

Zitat von Sovereign

Es geht mir nur darum, nicht mißverstanden zu werden. Das ist bei uns beispielsweise schon mal passiert ("Jetzt langfristig in Gold anlegen"). Für meinen Teil hatte ich die fünf Nachteile von Gold erwähnt - worauf Du (Nr. 12) erwidert hast (zu meiner Verwunderung), daß ich "sehr für Gold plädiere" ...

Ich kann das nicht nachvollziehen.

Ich habe nach dem Thread gesucht, ihn aber nicht gefunden.

Wenn Du darüber reden willst, müßtest Du die exakte Fundstelle angeben.

Hallo Frallemand,

zu Ihrer Frage "Wie habe ich das zu verstehen: Wenn ich eine Immobilie gefunden habe und diese kaufen möchte, kann ich dann einfach so einen weiteren Bausparer abschließen und sofort das ganze Geld, das zum Erreichen der Zuteilungsreife erforderlich ist, einzahlen und damit sozusagen gleich die niedrigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern?"

Nein, so - Anschlussfinanzierung - war das nicht gemeint. Das sollten Sie auch auf keinen Fall machen, das liefe auf das "Tilgungsaussetzungsdarlehen" hinaus - meistens keine gute Idee, weil sofortige Tilgung eines normalen Annuitätendarlehens meistens wirtschaftlicher ist. Sogar Der Buhmann hat daraufhingewiesen, dass derartige Modelle in der Regel nur für die Bausparkasse, aber nicht unbedingt für den Kunden gut sind.

Es ging mir um das was Der Buhmann seinem Post #57 unter Nr. "4) Ein noch nicht zugeteilter Bausparvertrag kann durch eine Zwischenfinanzierung ausgezahlt werden" meinte, wobei das Wort "ausgezahlt" hier "unglücklich" ist, richtiger müsste es hier m. E. heißen "vorfinanziert" werden. Das sollte man aber allenfalls mit relativ kleinen Beträgen machen, wenn am Ende noch wenige Tausend Euro fehlen und man mit diesen wenigen Tausen Euro Blankodarlehen oder Nachrangdarlehen z. B. einen günstigeren Zinssatz bei dem erstrangigen Annuitätendarlehen erwirken kann (auch dieser Aspekt wurde hier angesprochen von Sovereign).

Der Entschuldigung von Pumphut für das "Kapern" dieses Threads für eine Grundsatzdiskussion über Sinn und Unsinn, Grenzen und Möglichkeiten von Bauspardarlehen schließe ich mich einerseits an, andererseits sollten Sie diese Diskussion stets im Hinterkopf habe, wenn Sie mit Menschen sprechen, die Ihnen einen Bausparvertrag verkaufen möchten. Die Aussage von Der Buhmann "In Schieflage geratene Bausparkassen, aber auch gesunde Bausparkassen sind bis dato immer von gesünderen/größeren Bausparkassen übernommen oder fusioniert worden" ist so nicht richtig - die BSQ wurde / wird von einer eigens gegründeten Gesellschaft lediglich abgewickelt, und das - folgt man den Diskussionen in anderen Threads dieses Forums - wohl mit durchaus fragwürdigen Methoden.

Auch die Aussage " Bausparkassen haben bewiesen, sich den Marktbedürfnissen anzupassen und zu überleben, was die Jahre von 2000 bis 2021 eindrucksvoll bewiesen haben." muss man im Lichte des vorangegangenen Posts, in dem von "Spargeldabwehr" (und das ebenfalls mit z. T. maximal kundenvertreibenden Methoden) die Rede war, lesen - das hat Der Buhmann offenkundig ironisch gemeint. Besonders gut in der Spargeldabwehr war nach meiner Erinnerung an Diskussionen in diesem Forum wohl auch die von Der Buhmann empfohlene Alte Leipziger ...

Viele Grüße

BSHKunde

Hier zu dem Thema Off-Top - nur der guten Ordnung halber, weil nachgefragt wurde ...

Zitat von Achim Weiss

Ich kann das nicht nachvollziehen.

Ich habe nach dem Thread gesucht, ihn aber nicht gefunden.

Wenn Du darüber reden willst, müßtest Du die exakte Fundstelle angeben.

Die Fundstelle hatte ich doch mit Strangtitel und der Nr. Deines Beitrages dort genannt ... ?!

Zitat von Sovereign

Es geht mir nur darum nicht mißverstanden zu werden. Da ist bei uns beispielsweise schon mal passiert ("Jetzt langfristig in Gold anlegen"). Für meinen Teil hatte ich die fünf Nachteile von Gold erwähnt - worauf Du (Nr. 12) erwidert hast (zu meiner Verwunderung), daß ich "sehr für Gold plädiere" ... Hatte dann versucht dieses Mißverständnis (Nr. 13) auszuräumen.

Es ging um den oben genannten Strang (nachträglich von mir jetzt gefettet) und Deinen Beitrag dort mit der Nr. 12 (nachträglich von mir jetzt gefettet).

Der Strang wurde eröffnet von swik am 18. Juni 2023 (wohl unter der Rubrik Geldanlage).

Zitat von Sovereign

Nur der guten Ordnung halber, weil nachgefragt wurde:

Die Fundstelle hatte ich doch mit Strangtitel und der Nr. Deines Beitrages dort genannt

Bei solchen Fragen ist die einzig richtige Antwort ein Link.

Die Suchfunktion, die ich mangels eines solchen bemüht hatte, hat nichts gebracht.

Zitat von Frallemand

DennyK Finde ich interessant. Klappt das, gleichzeitig einen Immo-Kredit abstottern und noch Geld in einen ETF beiseite räumen? Wie gesagt, in meiner Gegend (Uni-Stadt) sind die Preise so hoch, dass ich so ziemlich alles zusammenkratzen müsste, was ich habe. Leben Sie auf dem Land?

Ich lebe zwar in einem Dorf, aber im Speckmantel von Mainz. Neue Doppelhaushälften kosten hier auch ca. 500k und für Eigentumswohnungen bist mit 300k für 100m2 dabei, hier im Dorf.

Gleichzeitig Immokredit und in ETFs zu sparen kann sicherlich nicht jeder finanziell stemmen. Wir haben damals den Immokredit für 2,1% mit 15 Jahre gewählt und wir werden ziemlich genau die Immo nach diesen 15 Jahren abgezahlt haben. Was aber auch daran liegt das ich neben Immokredit und ETFs auch noch jedes Jahr eine kleine Sondertilgung mache.

Den Beitrag #57 von Der Buhmann halte ich für eine interessante Übersicht zu dem nicht trivialen Thema Bausparen.

Richtig ist, dass es Spezialthemen gibt, bei denen BSV hilfreich sind. Hierzu gehört, dass BSV zweitrangig gesichert werden können und dadurch die erstrangige Hypothek unter z.B. 60% gedrückt werden kann.

Richtig ist auch, dass ein BSV ein hochkomplexes Produkt ist. Ich mag manchmal so etwas, weil man versuchen kann, es auszuarbitrieren. Voraussetzung ist aber, dass man in der Lage ist, den Tarif komplett in Excel zu programmieren. Das trifft auf die meisten Bausparer jedoch nicht zu.

Wie in #27 beschrieben, kann sich ein BSV nur rechnen, wenn er optimiert ist, d.h.

a) Zuteilungsreife und Finanzierungswunsch treffen zeitlich zusammen und

b) bei Zuteilungsreife sind alle Mindestbedingungen gleichzeitig erfüllt (und nicht übererfüllt).

Daher widerspreche ich diesem Fazit:

Zitat von Der Buhmann

Bausparen, ein Bausparvertrag kann durchaus seine Berechtigung finden, sei es als:

- Krankenschein fürs Haus bei Immobilieneigentümern

- Sofortfinanzierer bei unerwartenden Modernsisierungs-, Reparaturbedarf und fehlenden, freien Mitteln für die Modernsierung/Reparatur

- Prämienvertrag insbesondere für junge und/oder wohnungsbauprämienberechtigten Sparern

- als flexibles, nicht an die Bank angetretenes Zinssicherungsinstrument für auslaufende Zinsfestschreibungen annuitätisch getilgter Hypothekendarlehen

- Beimischung festverzinsliche Anlage des Anlageportefolios

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- Krankenschein: Hier ist weder a) noch b) erfüllt. Das ist nur etwas für das gute Gefühl, aber das Vorhalten kostet täglich einen Zinsverlust. Tagesgeld oder kurzlaufende, börsennotierte Anleihen sind sinnvoller.

- Sofortfinanzierer: Während der Vorfinanzierung zahle ich hohe Zinsen auf die volle Summe und spare gleichzeitig zu Minizinsen an. Sollte sich kaum rechnen.

Gerade bei diesen "Kleinverträgen" wird gerne noch der Vorteil des Blankodarlehens hervorgehoben. Das stimmt durchaus für das Bauspardarlehen. Beim Vorfinanzierungsdarlehen müssen jedoch erhöhte Zinsen für ein ungesichertes Darlehen bezahlt werden!

- Prämienvertrag: Ich habe meinen ersten BSV als Student abgeschlossen, alle WOP-Prämien und Junge-Sparer-Vorteile mitgenommen. Zuteilungsreif war der Vertrag perfekt zur ersten Immobilie. Nach einigen Jahren mit fallenden Zinsen habe ich das Restdarlehen vorzeitig getilgt. War für mich perfekt. Aufgrund der Vertragsgröße (10 TDM) natürlich nicht entscheidungsrelevant für die Immobilie, nur Mitnahmeeffekt.

Man sollte sich aber genau ausrechnen, ob die Prämien die hohen Kosten wirklich decken!

- festverzinsliche Anlage: Uff. In der Nullzinsphase habe ich 2 BSV (Sparzins 5% bzw. 3%) längstmöglich als festverzinsliche Anlage erhalten. In den nächsten 20 Jahren sehe ich da keine Anwendung.

Zitat von Pumphut

Was Sie zum Schluss aufführen, sind alles Spezialanwendungen. Da möchte ich sogar noch ergänzen, einen BSV auf den (möglichst zwei) Vermögenswirksame Leistungen laufen, sehe ich auch heute noch als sinnvoll an.

Noch sinnvoller ist es m.E., die VL direkt auf den Kredit zu zahlen. Mein Finanzierer hatte eine höhere Tilgung nicht zugelassen, sondern sofort die Abbuchungen bei mir um die VL reduziert. Unter dem Strich hatte ich also die VL sofort zur freien Verfügung.