Wohnung als Kapitalanlage -wieviel finanzieren?

    Hallo,

    ich bin leider ein totaler Laie und wende mich bezgl. folgendem Anliegen an Euch:

    Ich (w, 40) bewohne eine abbezahlte Eigentumswohnung. Ich möchte nun eine weitere Wohnung als Kapitalanlage kaufen, in welche meine Mutter (71) dann zur Miete einziehen soll. Eigenkapital von ca 210.000 ist vorhanden, die Wohnung plus Renovierung und NK wird ca 175.000 kosten. Nun stellt sich mir die Frage: Macht es Sinn alles aus Eigenkapital zu bezahlen? Bei einer Vermietung kann ich ja die Kreditzinsen absetzen.

    Mein erster Besuch beim Baufinanzierer hat mir zu einem 100.000 € Kreditaufnahme geraten, mit Argumenten konnte er mich aber nicht wirkloch gut überzeugen.

    Daher bin ich auf der Suche nach weiteren Meinungen...

    Danke

    Hallo Daniela ! Nur spontan und aus der Hüfte geschossen ...

    Zitat von DanielaSch

    Ich (w, 40) bewohne eine abbezahlte Eigentumswohnung. Ich möchte nun eine weitere Wohnung als Kapitalanlage kaufen,

    Eine übergeordnete ganz generelle Frage wäre vorab, ob eine weitere Immobilie (zu Dir, Deiner Lage und Deiner Einstellung sprich) in Deine persönliche Asset-Allocation paßt ... ?!

    Für manche (so wie meine Wenigkeit) ist Diversifikation unabdingbar - andere setzen (auch durchaus erfolgreich) auf das Gegenteil sprich Konzentration. Sollte man dann nur bewußt machen und in Kenntnis der typischen Vor- und Nachteile.

    Zitat von DanielaSch

    in welche meine Mutter (71) dann zur Miete einziehen soll.

    "Kapitalanlage" und die eigene "Mutter" (als Mieterin) ist - zumindest auf den ersten Blick - nicht unbedingt eine völlig logische bzw. zwingende sich aufdrängende Konstellation (nichtsdestotrotz "kann" das in bestimmten Konstellationen durchaus Sinn entfalten).

    Um nur einen Aspekt zu nennen: Ist Deine Mutter finanziell so aufgestellt, daß sie eine ortübliche Miete zahlen kann (und man lediglich eine Eigenbedarfskündigung samt neuer Wohnungssuche und Umzug usw. vermeiden will) - oder wird das nur angedacht, weil Deine Mutter gerade das (also eine "normale" Miete entrichten) nicht kann ?

    Zitat von DanielaSch

    Nun stellt sich mir die Frage: Macht es Sinn alles aus Eigenkapital zu bezahlen? Bei einer Vermietung kann ich ja die Kreditzinsen absetzen.

    Ohne Deine persönliche finanzielle Situation näher zu kennen, wird es diesbezüglich schwer bis unmöglich einen fundierten Rat zu geben (sonstiges ggf. Anlagen, sonstiges ggf. Vermögen, insbesondere Höhe des Einkommens, Sicherheit desselben, Deine steuerliche Situation (!), Idee bzw. Strategie (so denn vorhanden) bezüglich Deiner Altersvorsorge, subjektive Risikobereitschaft, Bereitschaft sich um eine weitere Immobilie zu kümmern usw. - mal ganz unabhängig von den Details der Immobilie wie Makrolage, Mikrolage (in Deutschland stehen m. W. 1,5 Mio. Wohnungen leer ... - hier vor Ort kommen aber auf eine Wohnungs-Anzeige binnen kürzester Zeit einige Hundert Anfragen ...), Zustand, Kaufpreis im (gesunden) Verhältnis zur objektiv erzielbaren JNK (Jahres-Netto-Kaltmiete) etc. pp.

    Kommt es Dir auf einen möglichst günstigen Zins an beim Kredit empfiehlt sich das (relevante) Einbringen von Eigenkapital (EK). Stichwort: Beleihungsauslauf - zwischen einer 100% Finanzierung (so Du diese denn in einer solchen Konstellation bekommst) und einer nur 60%-Finanzierung können schnell 100 Basispunkte (oder mehr) beim Zinssatz des Immobilienkredits liegen.

    Passen die sonstigen Rahmenbedingungen (Höhe des Einkommens, Sicherheit desselben, freies Vermögen in der Hinterhand usw.) würde man aber tendenziell eher zu so wenig wie möglich EK raten, um die Vorteile (Rendite bzw. Hebelwirkung auf das EG, steuerliche Vorteile wie (u. a.) Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen usw.) optimal zu nutzen. Gleiches gilt dann auch für eine möglichst geringe Anfangstilgung beim Einstellen der Annuität (z. B. mit nur 1% oder max. 1,5% Anfangstilgung).

    Wie gesagt, ohne nähere Infos (s. o,) wird und muß das eher "Stochern im Nebel" bleiben.


    Gute Gedanken und ebensolche Entscheidungen wünsche ich !

    Hallo.

    Wirst Du Deiner Mutter denn ausreichend Miete abknöpfen um hinterher Steuern zahlen zu müssen?

    Wenn Du Dich nur wenig verschuldest, dann bleibt Dir mehr Spielraum für alternative Anlagen außerhalb der Immobilienklasse. Im Sinne der Diversifikation wäre das überlegenswert. Hängt aber alles (auch) vom Zinssatz ab.

    Vermiete (prinzipiell) nicht an Angehörige - im Notfall lasse ich aber schon mal jemand (aus meinen nahen Umfeld) kostenfrei wohnen oder zumindest nur gegen Zahlung der NK aber ohne Miete. Zu dem Thema (Vermietung an Angehörige) weiß ich daher fast nix.


    Generell dürfte aber (aus Sicht der Finanzämter) stets der Aspekt "Gewinnerzielungsabsicht" (zumindest mal langfristig) eine wichtige Rolle spielen (vermutlich auch in Abgrenzung zur reinen "Liebhaberei), wenn die üblichen steuerlichen Regelungen beim Vermieten gelten sollen.

    Zudem behandelt man die Mutter (Angehörige) vermutlich am besten wie eine "fremde Dritte", um da rechtlich und steuertechnisch auf der sicheren Seite zu ein. Also auch ein Vertrag wie unter "fremden Dritten": Mietvertrag schriftlich, unbefristet, keine Mitbenutzung der Immobilie als Vermieter, angemessene Nebenkostenvorauszahlung, bei der Miete keine Barzahlung sondern nur via Dauerauftrag bzw. via Überweisung etc.

    Nach meiner Erinnerung gab es damals auch eine Mindestanforderung an die Miethöhe (meine mind. 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete - habe mal aufgeschnappt, daß inzwischen (ab 2021 rum ?) auch eine Miete im Korridor zwischen 50 - 65% der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreichen kann; jedenfalls dann, wenn man von einem positiven Gesamt- bzw. Totalüberschuß ausgehen kann, um die üblichen steuerlichen Regelungen auszulösen.

    Wobei das ja alles schon die konkrete Umsetzungsebene "en detail" wäre. Da sollte man davon ausgehen können, daß sich die gute DanielaSch da schon vorab selbst Gedanken gemacht hat und/oder dies zumindest noch rechtzeitig tun wird. Blauäugigkeit gegenüber dem Finanzamt samt der zumeist komplexen Regelungen ist ja generell und niemals zu empfehlen.

    Zitat von Referat Janders

    Hallo.

    Wirst Du Deiner Mutter denn ausreichend Miete abknöpfen um hinterher Steuern zahlen zu müssen?

    Wenn Du Dich nur wenig verschuldest, dann bleibt Dir mehr Spielraum für alternative Anlagen außerhalb der Immobilienklasse. Im Sinne der Diversifikation wäre das überlegenswert. Hängt aber alles (auch) vom Zinssatz ab.

    Also ich würde hier noch den Steueraspekt ergänzen wollen und der macht die Nummer interessant! Das Finanzamt akzeptiert m.W.n. aktuell Vermietungen innerhalb der Familie bis zu 50% der marktüblichen Miete, alles darunter gilt als Liebhaberei. Wenn man also die 100T€ aufnimmt kann man die Zinsen absetzen. Zusätzlich kann man die gesamte Abschreibung absetzen (Gebäudeanteil zu 2% p.a.). Ausserdem alle Wohnungsbezogenen Kosten (Handwerker, Fahrten, etc.)! Steuerlich wird da also relativ schnell ein Verlustgeschäft draus, was die Einkommenssteuer senkt und aus dem ganzen Projekt ein Steuersparmodell macht… Gerade bei gutem Einkommen sicherlich relevanter als die Detailfragen zur Finanzierungshöhe! Sollte man ggf. mal mit einem Steuerberater (am besten auf Stundenbasis) einmal durchrechnen…

    LG!