Eigentumswohnung kaufen

Worauf Wohnungskäufer achten sollten

Anja Ciechowski Stand: 16. Januar 2019
Das Wichtigste in Kürze
  • Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt Anteile an Gebäude und Grundstück nach gesetzlichen Regeln: Es gibt Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
  • Sondereigentum ist vor allem die Wohnung. Was sonst noch zum Sondereigentum gehört und welche Teile Gemeinschaftseigentum sind, regelt die sogenannte Teilungserklärung.
  • Mit dem Kauf werden Sie außerdem Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihre Rechte und Pflichten gehen aus der Gemeinschaftsordnung hervor.
  • Als Eigentümer einer Wohnung zahlen Sie nicht nur die üblichen Betriebskosten, sondern auch Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten.
So gehen Sie vor
  • Gehen Sie bei der Wohnungssuche systematisch vor und nehmen Sie sich genügend Zeit. So erkennen Sie die wirklichen Schnäppchen. Nutzen Sie außerdem den Finanztip-Hypothekenrechner, für eine realistische Einschätzung Ihres Budgets.
  • Schauen Sie unbedingt in das Grundbuch, den Bebauungsplan und in die Teilungserklärung.
  • Die Protokolle der Eigentümergemeinschaft verraten Ihnen, welche Kosten für Modernisierungen künftig auf Sie zukommen.
  • Wenn Sie eine passende Immobilie gefunden haben, sollten Sie mehrere Finanzierungsangebote einholen, um sich die günstigsten Konditionen zu sichern. Wenden Sie sich nicht nur an Ihren Bankberater, sondern auch an große Kreditvermittler wie Dr. Klein, Interhyp und Planethome.
  • Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie den Vertragsentwurf genau studieren. Lassen Sie sich bei Bedarf von einem versierten Anwalt beraten.
  • Bestehen Sie auf einer Auflassungserklärung, damit der Verkäufer nicht noch nachträglich vom Verkauf zurücktritt.

Die gesetzliche Rente wird immer weniger zum Leben reichen. Privat für das Alter vorsorgen ist daher umso wichtiger. Neben betrieblicher Altersvorsorge, Rürup-Rente oder Riester-Verträgen sind Immobilien eine sinnvolle Investition in die Zukunft. Denn müssen Sie im Alter keine Miete zahlen, haben Sie mehr von Ihrer Rente. Positiver Nebeneffekt: Die eigenen vier Wände sind die einzige Altersvorsorge, von der Sie bereits jetzt etwas haben.

Die passende Eigentumswohnung finden – aber wie?

Für die Suche nach dem passenden Objekt sollten Sie genügend Zeit einplanen, am besten mehrere Monate. Je besser Sie den Immobilienmarkt kennen, desto einfacher können Sie die wirklich guten Angebote von den vermeintlichen Schnäppchen unterscheiden.

Die Wohngegend bestimmt die Lebensqualität

Bevor Sie online nach Ihrer Traumwohnung suchen oder verschiedene Zeitungen nach attraktiven Angeboten durchforsten, fragen Sie sich, wo Sie wohnen wollen. Die richtige Lage bestimmt die Lebensqualität maßgeblich mit.

Bedenken Sie dabei, dass Sie im Rentenalter andere Ansprüche an Ihre Wohngegend stellen. Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche und kulturelle Einrichtungen sollten fußläufig erreichbar sein. Das gleiche gilt für Bus und Bahn. Und Parkanlagen in der näheren Umgebung garantieren ausgiebige Spaziergänge an der frischen Luft, zum Beispiel mit den Enkeln.

Zum Verkauf stehende Eigentumswohnungen finden Sie auf Online-Portalen wie Immobilienscout 24, Immonet oder Immowelt. Ebay Kleinanzeigen ist ebenfalls eine gute Anlaufstelle. Im Freundes- und Bekanntenkreis nachzufragen, lohnt sich auch. Außerdem inserieren private Verkäufer häufig in Lokalzeitungen.

Diejenigen, die den Aufwand scheuen, sind mit einem Makler gut beraten. Sie bringen nicht nur die notwendige Marktkenntnis mit, sondern bereiten potenziell interessante Wohnungsangebote detailliert und anschaulich für ihre Kunden auf.

Genügend Zeit für die Besichtigung einplanen

Sie haben eine interessante Immobilie gefunden? Dann steht als nächstes die Besichtigung an. Schauen Sie die Eigentumswohnung unbedingt bei Tageslicht an. So fallen Ihnen offensichtliche Mängel sofort auf. Es kann auch nicht schaden, das ein oder andere Hilfsmittel mitzunehmen: Stift, Block, Kamera und Zollstock gehören auf jeden Fall in Ihre Tasche.

Bereits der erste Eindruck bestimmt über den Wohnungskauf. Planen Sie dennoch genügend Zeit für die Besichtigung der Eigentumswohnung ein. Achten Sie darauf, ob Schnitt und Ausstattung zu Ihren Bedürfnissen passen. Ist die Immobilie lichtdurchflutet oder eher dunkel? Bemerken Sie laute Geräusche oder unangenehme Gerüche? All diese Punkte beeinflussen Sie in der Entscheidungsfindung.

Auch das Umfeld anschauen

Konzentrieren Sie sich nicht nur auf die Eigentumswohnung. Der Zustand des Wohnhauses ist genauso wichtig. Ist die Fassade noch gut erhalten oder bröckelt bereits der Putz ab? Hochrankender Efeu sieht an Häuserwänden zwar schön aus, beschädigt allerdings das Mauerwerk.

Erkundigen Sie sich auch nach den letzten Modernisierungen: Wann wurde das Dach zuletzt neu gedeckt? Ist die Hausfassade gedämmt? Und aus welchem Jahr sind die Leitungen und die Elektrik? 

Werden Sie hellhörig, wenn das Gebäude zwischen 1920 und 1980 gebaut wurde. Damals wurde besonders häufig Asbest oder Teerölkleber als Baustoff verwendet. Fragen Sie daher unbedingt nach, ob solche oder andere giftige Stoffe gefunden und fachgerecht beseitigt wurden.

Grundbuch und Bebauungsplan einsehen

Eine umfassende Wohnungsbesichtigung macht auch vor Papier nicht Halt. Sie sollten sich einen aktuellen Grundbuchauszug vom bisherigen Eigentümer zeigen lassen. So können Sie ausschließen, dass die Eigentumswohnung mit einer Hypothek belastet ist.

Aus dem örtlichen Bebauungsplan erfahren Sie, ob und welche Bauvorhaben in dem Wohngebiet geplant sind. Und aus den Protokollen der Eigentümergemeinschaft geht unter anderem hervor, welche Sanierungen anstehen und wie viel Hausgeld jeder Miteigentümer monatlich zu zahlen hat.

Von Kompromissen Abstand nehmen

Die besichtigte Wohnung ist groß, hell, geräumig und verfügt über eine gute Verkehrsanbindung. Doch hundertprozentig entspricht sie nicht Ihren Vorstellungen. Überlegen Sie lieber zweimal, ob Sie sich für den Kauf entscheiden – auch wenn der Preis unschlagbar ist. Denn obwohl Ihnen die Wohnung später gehört, können Sie sie nicht beliebig umgestalten und müssen unter Umständen erst Ihren Nachbarn fragen, ob Sie nachträglich bei sich einen Kamin einbauen dürfen.

Eigentümergemeinschaft und Teilungserklärung: Was ist das?

Der Kauf einer Eigentumswohnung ähnelt in vielen Punkten dem Hauskauf. Dennoch gibt es einen entscheidenden Unterschied: Mit dem Kauf werden Sie automatisch Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Damit erwerben Sie bestimmte Rechte und Pflichten, an die Sie sich genauso zu halten haben wie die übrigen Hauseigentümer.

Die WEG gibt beispielsweise den dringend notwendigen Fassadenanstrich in Auftrag, plant die Gestaltung und Pflege von Grünflächen oder legt die Gemeinschaftsordnung fest. Die dabei anfallenden Kosten tragen alle Mitglieder gemeinsam. Dafür zahlen sie monatlich ein sogenanntes Hausgeld. Wieviel jeder zu zahlen hat, ergibt sich aus der Größe, dem Zustand und der Ausstattung der Immobilie. Grundsätzlich gilt: Je größer der Komplex beziehungsweise je älter das Objekt, desto mehr Hausgeld ist zu zahlen.

Spätestens jetzt einen Blick in die Teilungserklärung werfen

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, erwerben Sie sowohl Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehören alle Räume Ihrer Wohnung, die Decken, der Fußboden, alle nicht tragenden Wände und auch alle Türen, einschließlich der Innenseite der Wohnungstür.

Das Treppenhaus, der Aufzug, Fenster oder Balkone gehören hingegen zum Gemeinschaftseigentum, genauso wie die Außenseite Ihrer Wohnungstür. Die Innenseite Ihrer Wohnungstür dürfen Sie also nach Belieben verschönern, mit Stickern bekleben oder rot anstreichen. Hauptsache, die Außenseite bleibt in ihrer ursprünglichen Form und Farbe.

Welche Räume und Gebäudeteile im Einzelnen wozu gehören und welche Verpflichtungen jeder Miteigentümer hat, legt der in der Teilungserklärung enthaltene Aufteilungsplan fest. 

Ergänzt wird die Teilungserklärung häufig von der Gemeinschaftsordnung. Sie dokumentiert alle Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft. Inhalt der Satzung ist unter anderem, wieviel jeder Miteigentümer für gemeinschaftliche Aufwendungen zu tragen hat. Außerdem listet die Gemeinschaftsordnung alle zusätzlich vergebenen Sondernutzungsrechte auf, zum Beispiel für Auto-Stellplätze, (Dach-)Terrassen oder Kellerräume. 

Da die Teilungserklärung in das Grundbuch eingetragen wird, ist sie für den Käufer einer Eigentumswohnung verbindlich. Spielen Sie mit dem Gedanken, eine Eigentumswohnung zu kaufen, sollten Sie die Erklärung daher aufmerksam lesen. Andernfalls können böse Überraschungen drohen. Dort festgeschriebene Regelungen können sich nämlich nachteilig auswirken, beispielsweise wenn Sie übersehen haben, dass Sie für Hausgeldrückstände des Vorbesitzers aufkommen sollen.

Wie lässt sich die Wohnung finanzieren?

Wenn Sie Ihr Wunschobjekt gefunden haben, ist jetzt der richtige Zeitpunkt gekommen, die Finanzierung anzugehen. Um sich die günstigsten Konditionen zu sichern, sollten Sie mehrere Angebote einholen. Ihr Bankberater ist eine erste gute Anlaufstelle. Greifen Sie aber auch auf große Kreditvermittler zurück. Diese haben in ihrem Portfolio Angebote von mehreren Hundert Banken, Versicherungen und Bausparkassen. Finanztip empfiehlt Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

Fördermittel ausschöpfen

Mit den Förderangeboten der staatlichen KfW-Bank können Sie unter Umständen noch einmal kräftig sparen bei der Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung. So fördert die KfW altersgerechte Umbaumaßnahmen mit einem Investitionszuschuss oder unterstützt Sie mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm finanziell beim Kauf Ihrer Eigentumswohnung. 

Die KfW hat keine eigenen Bankfilialen. Stattdessen arbeitet sie bundesweit mit Finanzierungspartnern zusammen, die Sie über die KfW-Förderprogramme informieren und Ihnen beim Beantragen helfen. Informationen zu den einzelnen KfW-Produkten erhalten Sie sowohl von den Kreditvermittlern Dr. Klein, Interhyp und Planethome als auch von Banken, Sparkassen oder Versicherungen.

Egal ob Hausbank oder Kreditvermittler, wichtig ist, dass das Finanzierungskonzept, die Laufzeit und der Zinssatz zu Ihren Lebensumständen passen. Worauf Sie sonst noch achten sollten, wie viel Eigenkapital Sie mitbringen müssen und welche weiteren Finanzierungsmöglichkeiten es gibt, erfahren Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

  • Mit der passenden Baufinanzierung sparen Häuslebauer schnell Tausende Euro.
  • Unsere Anbieter-Empfehlung: Interhyp, Dr. Klein, Planethome

Zum Ratgeber

Mit dem Hypothekenrechner ermitteln, welche Rate machbar ist

1. Wie hoch darf Ihre monatliche Rate sein?

Finanztip: Bedenken Sie bei der monatlichen Rate, dass Sie diesen Betrag über die gesamte Laufzeit aufbringen müssen.

2. Wie viel Geld haben Sie bereits angespart?

Finanztip: Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto günstiger wird der Zinssatz, den Sie von der Bank erhalten.

3. In wie vielen Jahren möchten Sie schuldenfrei sein?

Finanztip: Je länger Sie Zeit haben, umso mehr darf die Immobilie kosten. Achten Sie aber darauf, dass Sie bis zum Renteneintritt schuldenfrei sind.

4. Wo wollen Sie die Immobilie kaufen?

Finanztip-Kommentar: Wir gehen bei der Berechnung davon aus, dass ein Makler beteiligt ist. Ohne Makler können Sie einen entsprechend höheren Betrag finanzieren.

Welche Kosten neben dem Kaufpreis kommen auf Sie zu?

Damit Sie sich bei der Finanzierungssumme nicht verkalkulieren, sollten Sie alle anfallenden Kosten berücksichtigen. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen üblicherweise Kaufnebenkosten an. Dazu gehören unter anderem die Grunderwerbssteuer, Notarkosten oder Maklercourtage.

Die Höhe der Nebenkosten hängt von individuellen Faktoren ab, beispielsweise von der Lage. Ein pauschaler Wert lässt sich daher nicht festlegen. Grundsätzlich sollten Sie aber noch einmal mit Kosten von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Monatlich laufende Kosten nicht vergessen

Anders als beim Hauskauf fallen noch weitere Ausgaben an, die monatlich beglichen werden müssen. Neben den Betriebskosten sollten Sie auch an das Hausgeld denken – der monatliche Vorschuss für alle laufenden Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Wenn in Ihrer Eigentumswohnung der Warmwasserboiler ausgetauscht werden muss, kommen Sie allein für die Reparaturkosten auf. Ist hingegen das Gemeinschaftseigentum betroffen, werden die Kosten mithilfe der Instandhaltungsrücklage finanziert. Wie hoch der Betrag ist, den die Miteigentümer monatlich in die Instandhaltungsrücklage einlegen, hängt ab vom Alter und Zustand des Wohngebäudes. Je älter das Objekt und je schlechter sein Zustand, desto mehr sollten Sie für die Rücklage einkalkulieren.

Der Kaufvertrag: Auf welche Besonderheiten müssen Sie achten?

Ist die Finanzierung der Eigentumswohnung geklärt, können Sie sich um den Vertragsabschluss kümmern. In erster Linie bedeutet das, den Vertragsentwurf aufmerksam zu studieren – er ist die Grundlage für den späteren Kaufvertrag. Ziehen Sie unter Umständen einen Fachanwalt für Vertragsrecht hinzu. Den Entwurf bekommen Sie mindestens zwei Wochen vor Vertragsabschluss vom Notar zugeschickt. Dieser ist dafür zuständig, den Kauf zu beurkunden.

Bei Unklarheiten können Sie sich im Übrigen auch immer an den Notar wenden. Als unabhängiger Berater ist er dazu verpflichtet, Sie über Ihre Rechte und Pflichten aufzuklären und Ihnen alle Details genauestens zu erläutern.

Die Vertragsunterlagen sind in der Regel sehr umfangreich: Verweisungsurkunde mit Baubeschreibung und Bauplan, Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Nehmen Sie sich also genügend Zeit, um alle Dokumente zu überprüfen. Achten Sie vor allem darauf, dass Ihre Daten stimmen – angefangen von Ihren Personalien über den Kaufpreis bis hin zur Größe der Eigentumswohnung. 

Kaufvertrag und Teilungserklärung müssen zwingend übereinstimmen

In der Praxis beachten Kaufinteressenten die Teilungserklärungen viel zu wenig – mit weitreichenden Konsequenzen. Ein Beispiel: Ein Kellerraum, der laut Teilungserklärung zum Sondereigentum gehört, ist im eigentlichen Kaufvertrag nicht aufgelistet. Aus dem Sondereigentum wird so auf einmal Gemeinschaftseigentum. Damit darf der Käufer den Kellerraum nicht mehr privat nutzen. Stattdessen gehört er nun allen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft. 

Achten Sie daher unbedingt darauf, dass die Angaben im Kaufvertrag mit denen aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und dem Aufteilungsplan übereinstimmen und dass das Sondereigentum korrekt und vollständig in den jeweiligen Unterlagen aufgelistet ist.

Bestehen Sie auf einer Auflassungsvormerkung

Wenn sich Käufer und Verkäufer einig sind, kommt es zur Beurkundung des Kaufvertrags. Dafür verliest der Notar noch einmal den Vertragstext, beantwortet etwaige Fragen, ergänzt kleinere Änderungswünsche und fordert beide Parteien auf, den Kaufvertrag zu unterschreiben. Abschließend bestätigt der Notar mit seiner Unterschrift, dass er den Vertrag amtlich geprüft hat.

Trotz unterschriebenem Kaufvertrag gehört Ihnen die Wohnung noch immer nicht. Erst wenn Sie als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurden, sind Sie tatsächlich Besitzer der Immobilie. Dazu muss der Notar einen Eigentümerwechsel beim zuständigen Grundbuchamt beantragen.

Da zwischen dem Antrag und der eigentlichen Eintragung oft einige Wochen vergehen, sollten Sie auf einer sogenannten Auflassungsvormerkung bestehen. So werden Sie im Grundbuch vorgemerkt und stellen sicher, dass der Verkäufer zwischenzeitlich nicht vom Vertrag zurücktritt und die Eigentumswohnung an einen Höherbietenden veräußert.

Autor
Anja Ciechowski

Stand: 16. Januar 2019


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