Tipps zum Wohnungskauf Worauf Wohnungskäufer achten sollten

Eine Wohnung zu kaufen, ist für viele Menschen ein erstrebenswertes Ziel. Worauf Du dabei besonders achten solltest, erfährst Du in diesem Ratgeber.

Bevor Du in die konkrete Suche einsteigst, solltest Du Dir erst mal Klarheit über das Budget verschaffen. Nutze dafür den folgenden Budgetrechner.

Nutze zunächst den Finanztip-Budgetrechner:

Eigentumswohnungen sind in den vergangenen Jahren immer teurer geworden. Das war allerdings nicht immer so: Zwischen den frühen 90er-Jahren und der Finanzkrise 2008/09 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen kaum. Erst danach gab es ein gutes Jahrzehnt lang, bis zum Zinsanstieg Anfang 2022, einen rasanten Preisanstieg. Wie sich die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland insgesamt entwickelt haben, siehst Du an der Entwicklung des German Real Estate Index (Greix) für Eigentumswohnungen.

Wenn Du das Budget für die Wohnung kennst, solltest Du für die Suche nach dem passenden Objekt genügend Zeit einplanen, am besten mehrere Monate.

Je besser Du den Immobilienmarkt kennst, in dem Du suchst, desto besser kannst Du neue, gute Angebote von den Ladenhütern unterscheiden.

Wie bestimmt die Wohngegend Deine Lebensqualität?

Die Wohngegend bestimmt Deine Lebensqualität maßgeblich. Überleg also vor der Suche nach Deiner Traumwohnung, wo Du wohnen willst.

Bedenk dabei, dass Du in jüngeren Jahren andere Ansprüche an die Wohngegend stellst als im Rentenalter. Je nach der Lebensphase sollten Schulen und Kitas, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche und kulturelle Einrichtungen gut erreichbar sein. Das gleiche gilt für Bus und Bahn.

Wie findest Du gute Wohnungsangebote?

Zum Verkauf stehende Eigentumswohnungen findest Du auf Online-Portalen wie Immobilienscout 24, Immonet oder Immowelt. Das Portal Kleinanzeigen ist ebenfalls eine gute Anlaufstelle. Im Freundes- und Bekanntenkreis nachzufragen, lohnt sich auch. Außerdem inserieren private Verkäufer häufig in Lokalzeitungen.

Oft führt allerdings kein Weg am Makler vorbei, weil Makler sich den Maklerauftrag vom Verkäufer sichern, bevor die Wohnung überhaupt auf den Markt kommt. 

Anstatt dem Makler nur auf der Verkäuferseite zu begegnen, kannst Du auch selbst einen Makler beauftragen oder große regionale Makler direkt nach Wohnungsangeboten fragen. Mit etwas Glück erfährst Du so von guten Angeboten, bevor sie überhaupt auf den Immobilienportalen landen.

Bei der Besichtigung schaust Du Dir die Eigentumswohnung unbedingt bei Tageslicht an, damit Dir offensichtliche Mängel sofort auffallen.

Bereits der erste Eindruck bestimmt über den Wohnungskauf. Plane dennoch genügend Zeit für die Besichtigung der Eigentumswohnung ein. Achte darauf, ob Schnitt und Ausstattung zu Deinen Bedürfnissen passen. Ist die Immobilie lichtdurchflutet oder eher dunkel? Bemerkst Du laute Geräusche oder unangenehme Gerüche? All diese Punkte beeinflussen Dich in der Entscheidungsfindung.

Worauf solltest Du beim Umfeld der Wohnung achten?

Beim Umfeld der Wohnung solltest Du vor allem auf den Zustand des Wohnhauses achten. Der Zustand des Wohnhauses bestimmt auch den Wert und die Wertentwicklung der Eigentumswohnungen.

Ist die Fassade noch gut erhalten oder bröckelt bereits der Putz ab? Hochrankender Efeu sieht an Häuserwänden zwar schön aus, beschädigt allerdings das Mauerwerk.

Erkundige Dich auch nach den letzten Modernisierungen: Wann wurde das Dach zuletzt neu gedeckt? Ist die Hausfassade gedämmt? Und aus welchem Jahr sind die Leitungen und die Elektrik? 

Wenn das Gebäude zwischen 1920 und 1980 gebaut wurde, könnten Schadstoffe wie Asbest oder Teerölkleber ein Thema sein. Frag daher unbedingt nach, ob solche oder andere giftige Stoffe gefunden und fachgerecht beseitigt wurden.

Warum sind Grundbuch und Bebauungsplan wichtig?

Grundbuch und Bebauungsplan sind wichtig, weil Du mit einem aktuellen Grundbuchauszug des bisherigen Eigentümers ablesen kannst, mit welchen Rechten das Grundstück belastet ist. Aus dem örtlichen Bebauungsplan erfährst Du, welche Bauvorhaben im Wohngebiet geplant sind.

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wirst Du automatisch Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Damit erwirbst Du bestimmte Rechte und Pflichten, an die Du Dich genauso zu halten hast wie die übrigen Hauseigentümer. Die Eigentümergemeinschaft trifft ihre Entscheidungen in der Eigentümerversammlung.

Die WEG gibt beispielsweise den dringend notwendigen Fassadenanstrich in Auftrag, plant die Gestaltung und Pflege von Grünflächen oder legt die Gemeinschaftsordnung fest. Die dabei anfallenden Kosten tragen alle Mitglieder gemeinsam. Dafür zahlen sie monatlich ein sogenanntes Hausgeld. Wie viel jeder zu zahlen hat, ergibt sich aus der Größe, dem Zustand und der Ausstattung der Immobilie. 

Grundsätzlich gilt: Je größer die Eigentümergemeinschaft, desto schwieriger ist es tendenziell, gemeinsame Entscheidungen zu treffen.

Was regelt die Teilungserklärung genau?

Die Teilungserklärung regelt genau, welche Flächen und Gebäudeteile jeweils zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Vom Grundsatz her gilt: Zum Sondereigentum gehören alle Räume Deiner Wohnung, die Decken, der Fußboden, alle nicht tragenden Wände und auch alle Türen, einschließlich der Innenseite der Wohnungstür.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören dagegen das Treppenhaus, der Aufzug, Fenster oder Balkone sowie die Außenseite Deiner Wohnungstür. 

Außer dem Sondereigentum gibt es auch noch Sondernutzungsrechte, zum Beispiel an einem Stellplatz oder einem Kellerraum.

Wie die Aufteilung der verschiedenen Eigentumsformen ist, kannst Du auch aus dem Aufteilungsplan zur Teilungserklärung ablesen.

Ergänzt wird die Teilungserklärung häufig von der Gemeinschaftsordnung. Sie dokumentiert alle Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft. 

Spielst Du mit dem Gedanken, eine Eigentumswohnung zu kaufen, solltest Du die Erklärung aufmerksam lesen. 

Die Finanzierung einer Wohnung solltest Du so angehen wie eine Hausfinanzierung. Um Dir die günstigsten Konditionen zu sichern, holst Du zunächst Angebote ein. Dein Bankberater ist eine erste gute Anlaufstelle. Greif aber auch auf große Kreditvermittler zurück.

Finanztip empfiehlt die folgenden Vermittler von Baufinanzierungen:

Fördermittel findest Du besonders bei der staatlichen KfW-Bank. Die KfW fördert mit ihren Programmen sowohl den Neubau und Kauf von Wohnungen als auch Maßnahmen wie eine energetische Sanierung. 

Außer der Kfw gibt es noch weitere Stellen, die bestimmte Baumaßnahmen fördern. So haben die Bundesländer etwa eigene Förderbanken und Programme. Wichtig sind auch die Förderungen auf Ebene der Kommunen und Landkreise. So kann es etwa sein, dass eine Gemeinde günstig Grundstücke an bestimmte Zielgruppen verkauft oder in Erbpacht vergibt.

Als Kaufnebenkosten fallen unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und die Maklercourtage an.

Die Höhe der Nebenkosten unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Auch der Makler ist ein wichtiger Kostenfaktor. Grundsätzlich kannst Du aber noch einmal mit Kosten von fünf bis zwölf Prozent des Kaufpreises rechnen.

Welche laufenden Kosten musst Du einplanen?

Laufend zahlst Du für Deine Wohnung vor allem das Hausgeld. Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss für die Betriebskosten und alle laufenden Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Ein Teil des Hausgeldes fließt in eine Rücklage, aus der zukünftige Reparaturen und Sanierungen bezahlt werden, die Instandhaltungsrücklage.

Allerdings hast Du damit noch nicht für alle anfallenden Baumaßnahmen vorgesorgt: Reparaturen und Sanierungen, die nur Dein Sondereigentum betreffen, zahlst Du aus eigener Tasche. Auch dafür solltest eine Rücklage bilden, etwa auf einem separaten Tagesgeldkonto.

Beim Kaufvertrag musst Du vor allem auf die Zahlen achten. Am wichtigsten sind der Kaufpreis und die Bankdetails.

Du erhältst zunächst einen Vertragsentwurf. Den Entwurf solltest Du aufmerksam prüfen, er ist die Grundlage für den späteren Kaufvertrag. Falls Du Rückfragen hast, wende Dich an den Notar; er ist verpflichtet, beiden Parteien den Entwurf zu erläutern. Willst Du Dich umfassender beraten lassen, kannst Du einen Anwalt hinzuziehen. 

Den Entwurf des Kaufvertrags bekommst Du mindestens zwei Wochen vor Vertragsabschluss vom Notar zugeschickt. 

Wie wird der Kaufvertrag geschlossen?

Wenn sich Käufer und Verkäufer einig sind, kommt es zur Beurkundung des Kaufvertrags. Dafür verliest der Notar noch einmal den Vertragstext, beantwortet etwaige Fragen, ergänzt kleinere Änderungswünsche und fordert beide Parteien auf, den Kaufvertrag zu unterschreiben. Abschließend bestätigt der Notar mit seiner Unterschrift, dass er den Vertrag amtlich geprüft hat.

Ab wann bist Du Eigentümer der Wohnung?

Trotz unterschriebenem Kaufvertrag gehört Dir die Wohnung noch nicht. Erst wenn Du als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurdest, bist Du Eigentümer der Immobilie. Dazu muss der Notar einen Eigentümerwechsel beim zuständigen Grundbuchamt beantragen.

Da zwischen dem Antrag und der eigentlichen Eintragung oft einige Wochen vergehen, beantragt der Notar zunächst, eine Auflassungsvormerkung einzutragen. Du wirst damit im Grundbuch als zukünftiger Eigentümer vorgemerkt.