Altersvorsorge durch Immobilienkauf (Kapitalanlage zum vermieten),. aber selber zur Miete wohnen?

    Hallo!

    Ich lese von mehreren Immobilien-Coaches in Instagram und Youtube immer wieder, dass eine Investition in eine ETW oder gar Haus der fatalste Fehler sei den man langfristig machen kann wenn man unabhängig sein will / wirklich Altersvorsorge aufbauen will. Anstelle dessen solle man lieber selber zur Miete wohnen und ein ETW kaufen, am besten kleine Wohnungen, und die dann vermieten, und den Kredit für diese ETW durch die Mieteinnahme tilgen.

    Klappt soetwas wirklich oder ist das großteils utopisch für einen absoluten Anfänger der 0 Ahnung von Immobilien hat und all die Tricks etc nicht kennt und dann extrem wahrscheinlich auf die Nase fällt?

    Klar wollen diese Coaches Leute anwerben, aber gibt es auch unabhängige Experten die soetwas empfehlen?

    Mich macht es einfach stutzig, wenn ich dann ETWs anschaue und rechnerisch sehe dass die Kaltmiete erst in 40-45 Jahren die Kaufkosten deckt (Kredit-Summe sowie Renovierungsarbeiten und Hausgeld noch nicht mal dazu gerechnet), dann macht es doch überhaupt 0 Sinn, besonders nicht wenn ich schon 40 bin und in 45 Jahren eh sehr wahrscheinlich schon im Grab liege? Wie kann man da überhaupt Profit machen und wie kann man soetwas vorher schon wissen? Und wer weiß was noch für Faktoren dazukommen? Ich bin gerade in der Situation dass ich aus meiner Wohnung raus muss und nicht weiß ob ich eine ETW für Eigenbedarf kaufen soll oder nun den richtigen Schritt gehen soll indem ich wie empfohlen miete und ETW vermiete. Ich weiß auch überhaupt nicht wo man nach unabhängigen und seriösen Infos suchen soll. Mir kommt es so vor als wollen alle selber nur verdienen und andere austricksen.

    Eigengenutzte und vermietete Immobilie sind zwei sehr verschiedene Dinge.


    Eine eigengenutzte Immobilie ist zunächst eine Frage des Lebensstils. Voraussetzung ist, dass Du Dir vorstellen kannst, für eine längere Zeit an diesem Ort zu wohnen. Vielen ist das "eigener Herr im Hause" einiges wert, andere geben Probleme gerne an den Vermieter ab. Finanziell ist es eine Rechenaufgabe. Oft sind die Belastungen am Anfang merklich höher, später aber geringer.


    Eine vermietete Immobilie ist ein langfristiges Anlageprodukt. Die Wohnung muss Dir nicht gefallen, sondern gut vermietbar sein. Immobilienmärkte sind recht regional, daher sind allgemeine Aussagen immer schwierig. Aufgrund der leichten Beleihbarkeit kann die gehebelte Rendite sehr hoch sein. Aber es ist auch pflegeintensive Anlageform.

    Worauf der Coach wohl hinaus will, ist, dass man bei einer vermieteten Wohnung halt gewisse Dinge - im Gegensatz zur Eigennutzung - steuerlich geltend machen kann. So im Sinne von der Mieter zahlt für dich den Kredit ab...

    Problem Nummer 1 ist halt, jeder der der Meinung ist, er müsste in sozialen Medien etwas posten, der kann das auch tun. Wissen zu dem was da zum Besten gegeben wird spielt keinerlei Rolle. Heißt im Umkehrschluss, man sollte sich mit seriösen Quellen beschäftigen. Wenn man für die Altersvorsorge Vermieter werden möchte, ist das in Ordnung. Allerdings sollte das dann nicht die einzige Option sein, es gibt für alles ein für und wider. Risiko Vermietung sind ausbleibende Mieteinnahmen, hier gibt es die verschiedensten Gründe, ebenso unerwartete Kosten. Eine eigene Immobilie sollte dem Wohnkomfort und dem persönlichen Wohlbefinden dienen, dieses kann man dann mit eventuellen Mehrkosten „verrechnen“.

    Zitat von mm5577

    Ich lese von mehreren Immobilien-Coaches in Instagram und Youtube immer wieder, dass eine Investition in eine ETW oder gar Haus der fatalste Fehler sei den man langfristig machen kann wenn man unabhängig sein will / wirklich Altersvorsorge aufbauen will.

    Sich via YouTube, Instagram usw. (jedenfalls ausschließlich) zu solchen Themen zu informieren, scheint mir wenig zielführend - um es möglichst höflich zu formulieren.


    Wenn mein Geschäftsmodell (in dem Fall Immobilien-Investor/Vermietungen) funktioniert, dann betreibe ich es - und muß in aller Regel nicht versuchen mein Geschäftsmodell an andere zu verkaufen ...

    Zitat von mm5577

    Anstelle dessen solle man lieber selber zur Miete wohnen und ein ETW kaufen, am besten kleine Wohnungen, und die dann vermieten, und den Kredit für diese ETW durch die Mieteinnahme tilgen.

    Von Pauschalregeln, Faustformeln, Slogans etc. pp. halte ich in dem Bereich "Finanzen" eher wenig.


    "Der Profi wohnt zur Miete und hat Wohnungen, die er vermietet" wäre so ein Slogan ...


    Wohneigentum ist eine Melange aus diversen Aspekten (insbesondere auch aus Einstellung und Lebensstil). Vermietung ist (ab mehreren Immobilien aufwärts und wenn es auch nur halbwegs rentierlich sein soll) eine unternehmerische Tätigkeit, die a) Aufwand und b) Know-How und c) nicht ganz unerhebliche Mittel plus Top-Bonität erfordert. Zudem empfiehlt sich ein nicht ganz kleines Einkommen (steuerliche Aspekte) samt adäquaten Rücklagen.


    Wenn Dich das Thema ernsthaft interessiert, lies dazu besser einige Fachbücher und/oder versuche mit Leuten ins Gespräch zu kommen, die diesbezügliche Praxiserfahrung haben (am besten einige Jahrzehnte und mit 10 oder 20 Immobilien aufwärts - das sorgt für Realitätsbezug).


    Von einer Bekannten weiß ich, daß es im Internet auch ein Forum für Vermieter geben soll (Vermieter-Forum - oder so ähnlich). Vielleicht könnte das auch ein Einstieg in eine solidere Recherche sein. Hier dürfte eher der Fokus auf DIY in Form eines "ETF-Sparbüchsen-Ansatzes" vorherrschen, denn einer, der sich auf vermietete Immobilien bezieht.


    Neben der Direktanlage in Immobilien gibt es auch noch andere Formen sich da zu engagieren, wie Immobilienfonds, Immobilien-Aktien, Real-Estate-ETFs usw.



    Gute Gedanken und ebensolche Entscheidungen wünsche ich !

    Hier mal interessanter Artikel zu dem Thema, der zu einem deutlichen Schluss kommt:

    Zitat
    Für private Haushalte, die nur ein bis drei Objekte vermieten können, lohnt es ... in der Mehrzahl der Fälle vermutlich nicht, eine Wohnimmobilie zu erwerben und als Vermieter tätig zu werden. Private Vermieter haben gegenüber gewerblichen Vermietern gravierende kostenmäßige und steuerliche Nachteile, die es ihnen schwer machen, eine akzeptable Rendite auf ihr eingesetztes Eigenkapital zu erzielen.

    Quelle: Sind Vermietungs­immobilien attraktive Vermögens­anlagen?