Immobilie statt ETF, was ist cleverer?

    Zitat von McProfit

    Dennoch empfehle ich dir auch heute mal wieder einfach zu akzeptieren, dass andere Menschen andere Wege gehen und damit offensichtlich zufrieden sind auch wenn du noch so oft penetrant begründen willst, warum dein Weg besser sein soll

    „Jeder ist selbst seines Glückes Schmied“

    Was hat das mit der Feststellung zu tun, dass ein Eigenheim im Alter auch erheblich Nachteile mit sich bringt und du dich nur auf die Vorteile beschränkt hast? Anstatt wieder mit ad hominem zu kommen, wäre es nicht besser die Sache zu diskutieren?

    Der Remanenzeffekt insbesondere bei selbst genutztem Wohnraum ist ja kein Geheimnis. Die Wohnfläche pro Person steigt kontinuierlich (war noch nie so hoch wie heute) und der Hauptgrund sind nachweislich ältere Personen, die nach dem Auszug der Kinder in den (sehr großen) Häusern und Wohnungen wohnen bleiben. Dieser Effekt ist beim Eigenheim deutlich mehr ausgeprägt. Mit allen negativen ökologischen, finanziellen und gesellschaftlichen Folgen. Damit spreche ich niemandem ab so zu wohnen. Ich behaupte auch nicht, dass ich nicht verstehe warum sich viele entscheiden wohnen zu bleiben. Ich gehen sogar soweit, dass ich behaupte, dass diese Entscheidung für viele die einzige logische Entscheidung darstellt, weil die steuerlichen und gesellschaftlichen Anreize falsch gesetzt sind. Aber das Problem ist trotzdem Fakt und wird sich in den kommenden 20-30 Jahren demografisch bedingt verstärken.

    Wer im Alter auf 150-250qm alleine oder zu zweit wohnt, muss die Bude unterhalten und instandhalten. Und zwar meistens mit sehr großen Summen genau dann, wenn das Teil abbezahlt ist und eigentlich die ,,mietfreie Zeit" kommen soll. Mietersparnis ist ja eine tolle Sache. Gebundenes Kapital in sechs- oder siebenstelliger Höhe hat jedoch Opportunitätskosten und trägt nicht oder kaum zum Lebensunterhalt bei. Warum wird das nie erwähnt?

    Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Haus oder eine Wohnung, die in jungen Jahren gebaut oder gekauft wurde, heute altersgerecht ist, geht gegen Null. Und ob sich die Erben mehr über ein altes Haus (vermutlich nicht am Wohnort) und weniger über 500k oder 1 Mio. Euro in ETF-Anteilen freuen, möchte ich stark bezweifeln. Zumal letzteres relativ einfach aufzuteilen ist.

    Ich will damit nur sagen, dass man das Eigenheim nicht zu verherrlichen braucht und man neben den vorhandenen Vorteilen auch die Nachteile sehen sollte. Deine ,,Jeder-wie-er-will-Keule" wird einer solchen Abwägung jedenfalls nicht gerecht und klingt für mich wie eine Ausrede, weil man nicht wahrhaben will, dass es zwei Seiten der Medaille gibt.

    Zitat von Marcus_II

    Hintergrund ist das ich überlege ein vermietetes Haus zu verkaufen um in 10-15 Jahren an das Geld zu kommen.

    Hallo Marcus,

    Ich hatte für mich ja grad gemeint, man sollte bei seiner einmal getroffenen Entscheidung bleiben. 1x Aktien = immer Aktien - 1x Immobilien = immer Immobilien.

    Wie kommt es dass du deine vermietete Immobilie veräußern willst? Das hat doch auch sicher wieder seine Kosten, vom Auwand mal abgesehen. Und die Vermietung sollte sich doch gut eingespielt haben, dass du das quasi gewohnt bist und beherrscht?

    Bei ETFs gilt ja immer: Mindesthaltedauer 10 bis 15 Jahre, weil erst dann so gut wie immer eine positive Rendite herauskommt.

    Zitat von Thomas.Schreiber

    Was hat das mit der Feststellung zu tun, dass ein Eigenheim im Alter auch erheblich Nachteile mit sich bringt und du dich nur auf die Vorteile beschränkt hast? Anstatt wieder mit ad hominem zu kommen, wäre es nicht besser die Sache zu diskutieren?

    Ich meine all das ist sehr komplex.

    Wenn man sich z.B. mit 30 entschieden hat, eine Immobilie zu erwerben, zieht man es halt durch, mit allen Konsequenzen.

    Genau so ist es mit dem Invest in Aktien, mit 30. Zieht man durch, mit allen Konsequenzen.

    Und ich meine beides hat seine Nachteile, die man aber auch immer abfedern kann.

    So könnte man z.B. ein Immobilie im Akter auf Leibrente bei lenenslangem Wohnrecht verkaufen.

    Oder sie verkaufen und in ein passrnders Objekt ziehen, so haben es z.B. Verwandte genacht.

    Wenn man auf ETFs gesetzt hat, gilt ähnliches.

    Kann man natürlich das angesammelte Geld für sich nutzen.

    Hallo Fuchs73
    Der Forumsfreund Marcus_II hat ja geschrieben, dass er seine vermieteten Eigentumswohnungen verkaufen will und den Erlös in ETF anlegen will.

    Als Grund hat er genannt, dass ihm langfristig der Aufwand mit Immobilien zur Vermietung zu groß wird

    Ich konnte dieses Argument voll und ganz verstehen, weil ich mich ja selbst auch dazu entschlossen habe

    Wenn sich ein Schwabe im Land ider Häuslebauer dazu entschließt, dann muss das schon was heißen

    Im Gegensatz zum selbstbewohnten Haus Sind Immobilien zum vermieten ausschließlich als Kapitalanlage gedacht

    Daher ist die Frage:

    Immobilie oder ETF ?

    schon berechtigt

    Vor allem dann, wenn man schon das Kapital zur Verfügung hat und nicht erst ansparen muss

    Bitte beachte,

    für einen Kapitalanleger in Immobilien, wie auch in Aktien, geht es weniger um die Wertentwicklung, sondern um die Erträge

    Bei Immobilien sind das bekanntlich die Mieten

    und bei den Aktien die Dividenden.

    In der Regel reichen die Summen zur Aufstockung des normalen Einkommens

    oder manchmal auch für den gesamten Lebensunterhalt, so wie bei mir

    Die Wertentwicklung, der Aktienkurse oder der Immobilienpreise ist für einen Anleger daher immer zweitrangig.

    Die von dir genannte 10- oder 15-Jahresfrist ist nur dann von Bedeutung, wenn man kurzfristig die Anlagen verkaufen müsste

    Das Risiko hast du jedoch auch bei Immobilien.

    Auch dort gibt es Zeiten, wo man nur bei entsprechender Preisreduzierung einen Käufer findet, , -

    genauso wie an der Börse

    Ich selbst habe die Umschichtung von Immobilien auf Aktien bis heute nie bereut.

    Im Gegenteil,

    ich würde es wieder so machen.

    Viele Grüße von Mcprofit (immer noch von der Côte d’Azur , was bei Immobilien-Verwaltung kaum so entspannt möglich wäre

    Die Dividende bei Aktien reduziert ja immer 1:1 den Kurswert der Aktie.

    Während Mieteinahmen natürlich nicht den Wert der Immobile beeinflussen.

    Daher hinkt der Vergleich etwas.

    Aber danke, den Grund für die Veräußerung hatte ich übersehen. Wird ja oft gesagt, dass vermietete Immobilien Aufwand bedeuten.

    Zitat von Fuchs73

    Während Mieteinahmen natürlich nicht den Wert der Immobile beeinflussen.

    Mit dem "natürlich nicht den Wert beeinflussen" wäre ich vorsichtiger bzw. ich sehe das differenzierter.

    Den Wert (präziser den Preis) des Grundstücks betreffend ist zwar das prinzipiell zutreffend.

    Den Wert des Gebäudes (auf dem Grundstück) betreffend eher nicht: Vermietete Immobilien pflegen sich nämlich abzunutzen bzw. abzuwohnen.

    Unabhängig von der Tatsache, daß vermietete Immobilien (im Verkaufsfall) nicht selten niedriger notieren als mietfreie Immobilien.

    Zitat von Sovereign

    Den Wert des Gebäudes (auf dem Grundstück) betreffend eher nicht: Vermietete Immobilien pflegen sich nämlich abzunutzen bzw. abzuwohnen.


    Unabhängig von der Tatsache, daß vermietete Immobilien (im Verkaufsfall) nicht selten niedriger notieren als mietfreie Immobilien.

    Stimmt, das hatte ich nicht bedacht. Das stimmt natürlich beides. Interessant ist hier auch, dass die immer gleich bleibt. Ich wohne seit über 20 Jahren in meiner Wohnung, die hinterlegte Kaution bei Anmietung ist heute ein Witz.

    Für ersteres gibt es eine Mietkaution, die aber sicher nicht alles abdeckt.

    Für den zweiten Punkt gilt böse gesagt eine Enteignung zugunsten des Mieters. Solange der sich an den Vertrag hält, muss dieser nicht ausziehen. Und Eigenbedarf ist auch mehr und mehr eingeschränkt. Verkauf wäre z.B. kein Argument.

    Das Thema ist super komplex.

    Zitat von Fuchs73

    Die Dividende bei Aktien reduziert ja immer 1:1 den Kurswert der Aktie.

    Während Mieteinahmen natürlich nicht den Wert der Immobile beeinflussen.

    Wenn du Immobilien und Eigenkapital in Unternehmen vergleichen willst, solltest du immer die langfristige Gesamtrendite nach Kosten vergleichen. Also die Wertentwicklung einer Immobilie + Mieteinnahmen - Instandhaltung im Vergleich zur Eigenkapitalrendite bei Unternehmen.

    Im Schnitt liegt die Eigenkapitalrendite von Unternehmen deutlich über denen von Immobilien. Das kann langfristig auch gar nicht anders sein, weil ALLE Immobilien dieses Planeten von den Unternehmen, deren Angestellten oder dem von den Unternehmen und deren Angestellten finanzierten Staat gemietet oder finanziert werden.

    Nur mal so als Denkanstoß: Die durchschnittliche Wertsteigerung von deutschen Wohnimmobilien liegt bei 0,3% p.a. nach Inflation in den letzten 50 Jahren. Selbst in den 15-minutes-of-fame ab 2013 lag sie bei nur 3,3% p.a.

    Der MSCI World rentierte während den 50 Jahren real bei 6,6%. Also ein Vielfaches von Immobilien. Auch der relativ günstige Hebel kann das bei den Unterschieden nicht einmal ansatzweise ausgleichen.

    Die Immobilienfraktion versucht das mit ,,skill" zu relativieren und so gut wie jeder denkt, dass die Daten bei seiner Immobilien (also im Einzelfall) deutlich besser sei. Es gibt dazu allerdings zahlreiche Studien, die die realen Zahlen von Privatinvestoren untersucht haben. Die Ergebnisse sind katastrophal schlecht. Sogar noch schlechter als bei stock pickern am Aktienmarkt. Und das mag was heißen...

    Zitat von Thomas.Schreiber

    Nur mal so als Denkanstoß: Die durchschnittliche Wertsteigerung von deutschen Wohnimmobilien liegt bei 0,3% p.a. nach Inflation in den letzten 50 Jahren. Selbst in den 15-minutes-of-fame ab 2013 lag sie bei nur 3,3% p.a.

    Ist hier auch schon die Mietrendite einberechnet?

    Wenn man die goldenen ca. 10 Null-Zins-Jahre mit eingerechnet hat, möchte ich nicht wissen, wie sie Rendite für die kommenden Jahre aussieht.

    Dann wird mir klar, warum die Verwaltung hier mit dem spitzen Bleistift rechnet.

    Aber gut, man sagt ja auch Beton-Gold. Gold ist ja auch nur ein Wertspeicher. Schützt also vor Inflation.

    Zitat von Fuchs73

    Solange der sich an den Vertrag hält, muss dieser nicht ausziehen. Und Eigenbedarf ist auch mehr und mehr eingeschränkt. Verkauf wäre z.B. kein Argument.

    Auch das würde ich differenzierter sehen - insbesondere den letztgenannten Punkt.

    Nach meiner Erinnerung kann das den Bereich des "berechtigten Interesses des Vermieters/Eigentümers" i.V.m. der sog. "angemessenen wirtschaftlichen Verwertung" tangieren (Verkauf, Renovierung/Sanierung, Abriss) - könnte im § 573 Abs. 2 BGB. Punkt 3. geregelt sein. Dazu gibt es Kriterien und Kautelen in der ständigen Rspr. Verkauf "muß" nicht zwingend "kann" aber wohl ein Argument für die Auflösung des MV sein.

    (Da sollte man sich zumindest näher mit beschäftigen (für meinen Teil nur eine Meinung aus der Laiensphäre; mich interessieren nur die Cashflows aus Immobilien und nicht die Verkaufserlöse aus Immobilen)).

    Zitat von Fuchs73

    Ist hier auch schon die Mietrendite einberechnet?

    Wenn man die goldenen ca. 10 Null-Zins-Jahre mit eingerechnet hat, möchte ich nicht wissen, wie sie Rendite für die kommenden Jahre aussieht.

    Dann wird mir klar, warum die Verwaltung hier mit dem spitzen Bleistift rechnet.

    Aber gut, man sagt ja auch Beton-Gold. Gold ist ja auch nur ein Wertspeicher. Schützt also vor Inflation.

    Wertsteigerung ohne Mieten. Aber auch ohne Transaktionskosten, Zinsen und Instandhaltung. Fazit: Die Renditen sind bei Immobilien im Schnitt sehr schlecht und deutlich schlechter als viele vermuten.

    Als Inflationsschutz eignen sich Immobilien kurz- und mittelfristig überhaupt nicht. Genauso wenig wie Gold, Aktien und Anleihen. Langfristig schützen alle Assets von Inflation. Am besten Aktien. Bedenkt man dann noch das Klumpenrisiko und die erheblichen Risiken bzgl. Gesetzesänderungen und lokale Veränderungen, sind Immobilien als Kapitalanlage und Wertspeicher völlig ungeeignet und machen rational nur als Eigenheim Sinn, weil hier finanzielle Aspekte oft ignoriert werden und emotionale Gründe im Vordergrund stehen.

    Zitat von Thomas.Schreiber

    Bedenkt man dann noch das Klumpenrisiko und die erheblichen Risiken bzgl. Gesetzesänderungen und lokale Veränderungen, sind Immobilien als Kapitalanlage und Wertspeicher völlig ungeeignet und machen rational nur als Eigenheim Sinn, weil hier finanzielle Aspekte oft ignoriert werden und emotionale Gründe im Vordergrund stehen.

    Und diese emotionalen Gründe sind jeden Euro wert, weil das Geld zum Leben zu verwenden um dieses angenehmer / luxuriöser (Platz, Garten, Unabhänigkeit, ...) zu gestalten, der Sinn der Sache ist. In einem Aktien-Depot kann ich nicht wohnen (ich kann es in meinem Klumpenrisiko) und Deine Remanenz interessiert mich nicht.

    Aber natürlich darfst Du Dich für einen anderen Weg entscheiden, der meinetwegen alle von Dir beschriebenen Vorteile hat. Nur wären diese für mich irrelevant.

    Zitat von Sovereign

    Nach meiner Erinnerung kann das den Bereich des "berechtigten Interesses des Vermieters/Eigentümers" i.V.m. der sog. "angemessenen wirtschaftlichen Verwertung" tangieren (Verkauf, Renovierung/Sanierung, Abriss) - könnte im § 573 Abs. 2 BGB. Punkt 3. geregelt sein. Dazu gibt es Kriterien und Kautelen in der ständigen Rspr. Verkauf "muß" nicht zwingend "kann" aber wohl ein Argument für die Auflösung des MV sein.

    Einem ehemaligen Kollege sollte die Wohnung gekündigt werden, weil das Gebäude einsturzgefährtet sein sollte, worauf Sanirungsbedarf bestand. Nachdem er geklagt hat, musste ihm sein Vermieter eine vergleichbare Wohnung stellen.

    Ist vielleicht ein Einzelfall. Zeigt aber, dass ein bestehender Mietvertag einen Wert hat.

    Zitat von Sparbuch-Bunkerer

    Und diese emotionalen Gründe sind jeden Euro wert, weil das Geld zum Leben zu verwenden um dieses angenehmer / luxuriöser (Platz, Garten, Unabhänigkeit, ...) zu gestalten, der Sinn der Sache ist. In einem Aktien-Depot kann ich nicht wohnen (ich kann es in meinem Klumpenrisiko) und Deine Remanenz interessiert mich nicht.

    Aber natürlich darfst Du Dich für einen anderen Weg entscheiden, der meinetwegen alle von Dir beschriebenen Vorteile hat. Nur wären diese für mich irrelevant.

    Wer Konsum und Investment unterscheiden kann und weiß, dass ein Eigenheim in fast allen Fällen ein schlechtes finanzielles Investment darstellt, soll in seinem Eigenheim glücklich werden. Das ist völlig akzeptabel und verständlich. Problematisch ist, dass bei vielen der Irrglaube herrscht, dass es sich auch finanziell auszahlen wird. Das ist nachweislich in so gut wie jedem Fall nicht so. Außerdem werden m.E. viele emotionalen Gründen (Unabhängigkeit, Garten, Platz,...) verherrlicht und die vielen Nachteile ausgeblendet (Unflexibel bei Jobwechsel/Scheidung, Pflege im Alter, Instandhaltung, fixe Wohnfläche, weniger verfügbares Einkommen, usw.)

    Zitat von Thomas.Schreiber

    machen rational nur als Eigenheim Sinn, weil hier finanzielle Aspekte oft ignoriert werden und emotionale Gründe im Vordergrund stehen.

    Die emotionalen Gründe haben mich u.a. auch immer davon abgehalten, eine Immobilie zu erwerben. Ich habe zweimal neagive Erfahrungen in der Familie mit diesen Themen gehabt.

    Ich halte nichts davon, Emotionen zu Dingen aufzubauen. Wobei einem das auch mit einer Mietwohnung passieren kann, so einfach sie auch ist. Der Mensch ist wohl so.

    Zitat von McProfit

    Lieber Forumsfreund Thomas.Schreiber ...

    Allerdings hat sich dabei sofort wieder bestätigt, dass ich schon lange den Eindruck habe, dass es für dich offensichtlich die größte Freude ist, mit deinen Antworten zu provozieren

    Das mit der Provokation sehe ich inzwischen ebenso. Kann man natürlich machen - hat aber für Fragende, Unbedarfte (z. B. noch Unbedarftere als mich als Finanz-Laie) usw. in praxi keinen Nutzen und/oder ist sogar kontraproduktiv bzw. verwirrend.


    Ebenso Pauschalaussagen wie jüngst hier

    Zitat von Thomas.Schreiber

    sind Immobilien als Kapitalanlage und Wertspeicher völlig ungeeignet und machen rational nur als Eigenheim Sinn

    Nur am Rande: "Sinn machen" gibt es in der deutschen Sprache m. W. nicht sondern nur "Sinn ergeben" - und als Eigenheim ergeben diese oftmals eher "emotional" denn "rational" einen Sinn.

    Zitat von McProfit

    Dennoch empfehle ich dir auch heute mal wieder einfach zu akzeptieren, dass andere Menschen andere Wege gehen und damit offensichtlich zufrieden sind auch wenn du noch so oft penetrant begründen willst, warum dein Weg besser sein soll

    Da habe ich kaum noch Hoffnung. Siehe beispielsweise hier:

    Zitat von Thomas.Schreiber

    Man wählt einen Lebensentwurf frühzeitig so, dass man überhaupt kein Auto benötigt.

    Derartig (m. E. abwegige) Thesen können mit einem "Ich" sprich der persönlichen Haltung aber schwerlich mit einem allgemeinverbindlichen "Man" verknüpft werden.

    Zitat von Thomas.Schreiber

    Problematisch ist, dass bei vielen der Irrglaube herrscht, dass es sich auch finanziell auszahlen wird.

    Für mich war es finanziell vielleicht schlechter als die letzten 12 Jahre das Geld im Aktien ETF gehabt zu haben, aber ich kann mich nur wiederholen: Gut und angenehm zu wohnen ist jeden Euro wert. In der Zeit davor war es finanziell mindestens vergleichbar, denn die Börse kannte auch andere Zeiten als seit der Bankenkrise. Und wer weiß wie lange das noch anhält. Sovereign hatte dazu ja auch schon ein paar nicht ganz abwegige Gedanken.

    Wer lieber in einer Hutschachtel lebt und sich daran erfreut, dass sein Depot wächst und wächst (so es das das denn weiter tut) soll es tun.

    Zitat von Thomas.Schreiber

    Wer Konsum und Investment unterscheiden kann und weiß, dass ein Eigenheim in fast allen Fällen ein schlechtes finanzielles Investment darstellt, soll in seinem Eigenheim glücklich werden. Das ist völlig akzeptabel und verständlich.

    Ich denke, die meisten wollen einfach nur ein schönes Leben. Daher leisten sie sich die Immobilie.

    Ein Depot bringt einem erstmal nichts, erst später, wenn man es entspart.

    Von daher finde ich es besser, sein Geld gleich für einen höheren Lebensstandard zu nutzen.

    Nur muss das eigene Leben auch dazu passen. Man muss im Idealfall schon mit 30 wissen mit wem man wo und wie Leben möchte. Mein Leben ist nicht so verlaufen.

    Zitat von Sparbuch-Bunkerer

    Für mich war es finanziell vielleicht schlechter als die letzten 12 Jahre das Geld im Aktien ETF gehabt zu haben, aber ich kann mich nur wiederholen: Gut und angenehm zu wohnen ist jeden Euro wert. In der Zeit davor war es finanziell mindestens vergleichbar, denn die Börse kannte auch andere Zeiten als seit der Bankenkrise. Und wer weiß wie lange das noch anhält. Sovereign hatte dazu ja auch schon ein paar nicht ganz abwegige Gedanken.

    Wer lieber in einer Hutschachtel lebt und sich daran erfreut, dass sein Depot wächst und wächst (so es das das denn weiter tut) soll es tun.

    Nein, es war finanziell noch nie attraktiver ein Eigenheim zu besitzen.

    Ich finde es auch einigermaßen arrogant als Eigenheim-Besitzer zu glauben, dass für angenehmes Wohnen der Besitz des Wohnobjekts notwendig wäre und alle, die nicht kaufen oder bauen in einer Hutschachtel leben würden. Vermutlich beruht diese Meinung auf Unwissen.