Geldanlage bei Immobilienbesitz und auslaufenden Darlehen

    Hallo zusammen. Auf Finanztip gibt es ja mehr als ausreichend Tipps und Leitlinien zur Geldanlage, wie Teile ich meine Finanzen auf (Notgroschen, Tagesgeld, ETFs) als Altersvorsorge oder mit Blick auf eine mittelfristig anstehenden Immobilienerwerb. Wozu ich allerdings nichts gefunden habe: Wie sollte ich mein freies, dh nicht in einer Immobilie gebundenes Kapital anlegen, wenn

    1.) Ich bereits eine Immobilie gekauft habe,

    2.) die Zinsbindung des dazugehörigen Darlehens in absehbarer Zeit (5-10 Jahre) ausläuft

    3.) ich zum Ende der Zinsbindung eine signifikante Restschuld nachfinanzieren muss


    Konkret ist es bei mir so, dass das Darlehen über ca die Hälfte des Immobilienwertes zu extrem niedrigen Zinsen (0,85%/a) noch ca 6 Jahre läuft. Freies Kapital ist heute ca ein Drittel vom Darlehen bzw 1/6 vom Immobilienwert vorhanden. Da der Darlehenszins so niedrig ist, machen Sondertilgungen keinen Sinn. Als Altersvorsorge möchte ich nicht ausschließlich auf die Immobilie setzen. Wie also heute das freie Kapital anlegen?

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  • Elena H.

    Hat das Thema freigeschaltet.

    Ich kann dir nur sagen wie ich es in einer ähnlichen Situation gemacht habe:


    Kreditvertrag läuft 2028 aus, voraussichtliche Restschuld rund 70k €.


    2023 wurden ca. 25k € durch Auszahlung eines Bausparvertrags frei (also auch etwa ein Drittel der Restschuld) und ich habe diese in den Aktienmarkt investiert (schon mit der Absicht sie zur Tilgung 2028 zu verwenden).


    Und zwar unter folgenden Annahmen:


    1. Historisch hat man ungefähr eine 80% Chance, dass ein Investment in den Aktienmarkt nach 5 Jahren im Plus steht, zumindest nach meiner oberflächlichen Recherche. Das war für mich gut genug.


    2. Was soll schon schief gehen, im worst Case müssen wir halt 70k € anschlussfinanzieren Es wäre nicht existenzbedrohend.


    3. Wir können gut sparen, führen Haushaltsbuch und wissen, dass man auch noch z.B. zwei Jahre vor Kreditablauf unser Geld (Gehalt) in die richtige Richtung lenken könnte, um Risiken abzumildern.


    Eure Situation (Alter, Höhe der Restschuld) kann aber natürlich anders aussehen, so dass man pauschal darauf nicht antworten kann.

    Ist die Immobilie selbstgenutzt oder vermietet? Habe das irgendwie nicht gelesen...


    Und um welche Beträge geht es hier?

    Denn es macht mMn schon einen Unterschied, ob du 70k Restschulden hast, die nicht existenzbedrohend sind, wenn man sie mit z.B. 6% Zinsen anschlussfinanzieren müsste. So wie es bei csh der Fall ist.

    Oder ob ihr noch eine Millionen auf dem Deckel habt.


    Wieviel % Tilgung habt ihr denn zurzeit?

    • Hilfreichste Antwort

    Das kommt halt drauf an!

    Zitat von jocheno

    Konkret ist es bei mir so, dass das Darlehen über ca die Hälfte des Immobilienwertes zu extrem niedrigen Zinsen (0,85%/a) noch ca 6 Jahre läuft. Freies Kapital ist heute ca ein Drittel vom Darlehen bzw 1/6 vom Immobilienwert vorhanden. Da der Darlehenszins so niedrig ist, machen Sondertilgungen keinen Sinn. Als Altersvorsorge möchte ich nicht ausschließlich auf die Immobilie setzen. Wie also heute das freie Kapital anlegen?

    Ansichtssache. Daß Du nicht sondertilgst, ist klar. Was Du mit dem Geld auch machst, es sollte Dir mehr als 0,85% bringen, selbst wenn Du die Rendite versteuern mußt.


    Wenn Du auf Nummer sicher gehen willst, kaufst Du Dir was Festverzinsliches oder einen Geldmarktfonds. Spezialisten gestalten eine umgekehrte Festgeldtreppe, würden das Geld, das Du jetzt hast, möglichst für 6 Jahre anlegen, das, was Du im Laufe des Jahres sammelst, dann 5 Jahre festlegen usw. Damit würde alles Geld pünktlich zur Fälligkeit des Darlehens frei werden, so daß Du es dann in die Finanzierung stecken kannst.


    Aber paß auf! Immobilienkonditionen bekommst Du nur ab 50 T€. Ist die Restschuld dann niedriger, mag Deine Bank oder eine andere Bank das nicht mehr machen.


    Eine andere Überlegung ist: Du gehst davon aus, daß Du die Prolongation aus dem laufenden Geld problemlos bedienen kannst, also nimmst Du das jetzt übrige Geld und kaufst Dir Aktien davon und siehst, was damit passiert. Die Hausse kann weitergehen, dann hast Du in 6 Jahren mehr Geld als mit einer Festzinsanlage. Es kann aber auch ein Einbruch kommen, dann hast Du mit Zitronen gehandelt.


    Wenn es dann zur Prolongation kommt, entscheidest Du neu: Nimmst Du das angesammelte Kapital und steckst es ins Haus oder läßt Du die Schulden stehen und auch das ETF-Depot. Das hängt von verschiedenen Parametern ab, maßgeblich vom Zinsniveau in 6 Jahren, das heute noch keiner ahnt.


    Eine klare Richtschnur, also die für alle Leute einzig richtige Lösung gibt es hier nicht. Sie hängt auch von den Beträgen ab, die Du hier nicht nennst. Wohlgemerkt: Du mußt hier finanziell nicht die Hosen herunterlassen. Wenn Du das aber nicht tust, kann derjenige, den Du um Rat fragst, Dir halt keinen konkreten Rat geben. Letztlich trifftst ohnehin Du die Entscheidung.

    Hätte hätte…

    Die Immobilie ist selbst genutzt. Restschuld in 2031 zum Ende

    Die Immobilie ist selbst genutzt. Restschuld in 2031 zum Ende der Zinsbindung liegt bei 650 T€. Verfügbares Kapital liegt herze bei 160T€ (exkl private Altervorsorge für meine Frau und mich, die mit ca 80% ETF und 20% Geldmarktfonds angelegt ist und bespart wird). Meine Idee war, diese 160T€ ebenfalls in 20% Geldmarktfonds oder Festanlagen und in 80% ETFs anzulegen und besparen und den ETF Anteil dann kontinuierlich zu reduzieren, also z.B.

    5 Jahre vor Ende Zinsbindung: 75% ETF / 25% GMF/Festgeld

    4 Jahre: 65% / 35%

    3 Jahre: 50% / 50%

    2 Jahre: 35% / 65%

    1 Jahr: 20% / 80%

    Voraussichtlich werden wir eine Anschlussfinanzierung der vollständigen Restschuld in 6 Jahren stemmen können, sodass Sicherheit für den aktuellen Überschuss nicht im Vordergrund steht. Aber es gibt natürlich viele Risiken: Zinsen Anschlussfinanzierung von 6% und mehr, Scheidung, Arbeitsunfähigkeit usw, die man nicht vollständig ausblenden kann und sollte..,

  • jocheno

    Hat einen Beitrag als hilfreichste Antwort ausgewählt.
    Zitat von jocheno

    Die Immobilie ist selbst genutzt. Restschuld in 2031 zum Ende der Zinsbindung liegt bei 650 T€.

    Alter Verwalter 😲. Was ist das für eine Immobilie? Das ist mehr als der Gesamtpreis unserer Immobilie.


    Dein Plan klingt für mich aber gut, also das Risiko mit den Jahren immer mehr rausnehmen.

    Zitat von csh

    Alter Verwalter 😲. Was ist das für eine Immobilie? Das ist mehr als der Gesamtpreis unserer Immobilie.

    2020 wurden bei uns in der Nachbarschaft ETW für etwas über 1 Mio. € angeboten und verkauft (ca. 120 qm, gehobene Ausstattung). Und ich lebe wirklich nicht in einem der angesagten Stadtteile Hamburgs.

    Insofern klingt eine Anschlussfinanzierung in der genannten Höhe durchaus realistisch.

    Da kann man dann nur hoffen, dass der Zinssatz dann nicht auf 5% oder 6% steht.

    Evtl. wäre seinerzeit geschickter gewesen eine Laufzeit von 20 oder gar 30 Jahren zu vereinbaren, zumal man ja ohnehin nach 10 Jahren sonderkündigen könnte, wenn es sich lohnt.