Mache doch bitte mal ein konkretes Beispiel: Welcher aktuelle Tarif ist für welchen Anleger mit Immobilienwunsch attraktiver, als eine Standard-Finanzierung?
Zur Klarstellung, Du erwartest, dass ich jetzt eine Einschätzung ALLER vorhanden Bauspartarife und ALLER Bausparkassen in Korrelation zu was stelle?
Hornie erwartet 1 konkretes Beispiel.
Ich bin übrigens auch gespannt!
Hornie erwartet 1 konkretes Beispiel.
Ich bin übrigens auch gespannt!
Da wird voraussichtlich nichts kommen.
Da wird voraussichtlich nichts kommen.
Also, ich weiß nicht, wie es euch geht, aber ich muss für mein 6-stelliges Gehalt noch aufstehen und arbeiten.
Mal entspannt durch die Hose atmen. Ihr bekommt schon ein Beispiel.
Das Produkt grundsätzlich zu cancel halte ich allerdings für verfehlt. Wichtig, meine Meinung.
Es gab früher durchaus interessante Tarife. Meine Kinder z.B. sind direkt nach der Geburt zum Bausparer geworden, Guthabenzins 5,00%. Die Verträge existieren heute, 21 Jahre später noch (leider zugeteilt, also Kündigung absehbar). Hinzu kommt die direkt ausgezahlte WOP.
Vielleicht gibt es auch noch einen interessanten Kleinstvertrag (Bausparsumme ca. 10k) für jemanden, der alle Förderungen mitnimmt. Auch als reiner Sparvertrag.
Mir ist jedoch kein aktueller Tarif bekannt, der auch nur halbwegs interessant für einen Finanzierer sein kann!
Die Zinswende scheint bei den Bausparkassen noch nicht angekommen zu sein. Die Guthabenzinsen sind unverändert bei "fast Null", die Differenz zwischen Guthabenzins und Darlehenszins sehr hoch. Der Zinsverlust in der Ansparphase ist extem hoch. Entsprechend unrealistisch stark müssten die Zinsen steigen, damit sich die Kreditaufnahme nach Kosten und Zinsverlust lohnt.
Ich habe jedoch auch keinen vollen Überblick über die aktuelle Tariflandschaft. Daher würde mich tatsächlich interessieren, ob Du einen neuen Tarif kennst, der in besonderen Fällen halbwegs interessant ein könnte.
Zusätzlich zu deinen Ausführungen:
Es geht beim Bausparen nicht nur um Guthabenzins und Darlehenszins, sondern auch um den realistischen Einsatz vom Bausparvertrag.
Bei den Tarifen, die ich kenne, hat man eine Annuität von 8,4-9,6% p.a.
Bausparbanken geben die Annuität oftmals in Promile pro Monat und da sieht man dann 0,7 -0,8 Promille pro Monat.
Für kleinere Sanierungen mag man diese Annuität hinbekommen, aber nicht für den Hauskauf oder Neubau.
Wenn ein 6-stelliges Gehalt es zulässt, kannst du ja gerne mal ein praktiches Beispiel nennen.
Bin sehr gespannt 
Ein Bausparvertrag ist - wie beispielsweise ein Riestervertrag - ein Doppelvertrag, bestehend aus einem bewußt miserabel verzinsten Sparvertrag und einem Darlehensvertrag zu verhältnismäßig günstigem Zins.
Die Idee dahinter ist, daß der Sparer in der Sparphase bewußt auf Zinsen verzichtet, damit implizit ein Zinsguthaben aufbaut, mit dem er sich in der Darlehensphase den Darlehenszins selbst heruntersubventioniert. In der Sparphase macht der Sparer also Verlust, in der Darlehensphase Gewinn.
Ein kleiner Steuereffekt ist auch dabei (das ist für Deutsche ja immer extrem wichtig!). Auf wenig Zins in der Sparphase fallen natürlich dann auch wenig Steuern an, die Zinsen in der Darlehensphase sind regelmäßig steuerlich nicht absetzbar, sie fallen also aus der Rechnung heraus.
Das Wichtigste für den Finanzprodukteverkäufer kommt ganz am Anfang, nämlich die Abschlußgebühr von 1 bis 1,6% auf die Bausparsumme. Sie hängt wie ein Mühlstein an der Rentabilität und wird aus begreiflichen Gründen vom Finanzprodukteverkäufer gern weggeplaudert. Die Sparraten der ersten Monate gehen in seine Tasche.
Die Rentabilität dieser relativ komplizierten Konstruktion hängt am Timing: Der Sparer erreicht das Optimum dann, wenn der Bausparvertrag genau passend zum Bau oder Kauf zugeteilt und auch abgerufen wird: Der Sparer hat dann die minimale Zeit zu schlechtem Zins gespart und holt das Maximum an Darlehen zu vergünstigtem Zins heraus.
Ein pfiffiger Sparer könnte nun darauf spekulieren, daß er den günstigen Darlehenszins möglichst lang nutzt. Dem hat die Bausparkasse aber einen Riegel vorgeschoben, indem sie eine vergleichsweise hohe Tilgung (und somit Rate) verlangt. Das sowie die jederzeit mögliche Sondertilgung wird als Vorteil für den Sparer dargestellt, was es in Wirklichkeit nicht ist. Das Gegenteil ist der Fall: Die hohe Tilgung verhindert richtig große Bausparsummen (weil damit nämlich die Monatsrate zu hoch würde), die Sondertilgungsmöglichkeit sorgt dafür, daß der Sparer Teile seines impliziten Zinsguthabens verschenkt. Wenn man mehrere Darlehen parallel bedient, spart es am meisten Darlehenszins, wenn man zusätzliches Geld in das Darlehen mit dem höchsten Zins steckt, und das ist meistens nicht der Bausparvertrag.
Verschiebt sich das Timing, wird also der Bausparvertrag später zuteilungsreif oder später abgerufen oder das Darlehen vielleicht überhaupt nicht abgerufen, so verschlechtert sich die Rentabilität für den Sparer, weil die verlustträchtige Sparphase gegenüber der gewinnträchtigen Darlehensphase immer stärker überwiegt.
Über allem schwebt eine Zinsspekulation, also etwas, was der typische Bausparer eigentlich gerade nicht möchte. Spekulation ist ja bekanntlich Teufelswerk. Nennen wir sie also besser mit ihrem deutschen Namen, nämlich Erwartung. Bausparverträge werden regelmäßig verkauft über den Darlehenszins, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses optisch niedrig scheint. Der Bausparer kennt das aktuelle Zinsniveau (z.B. 4%) und möchte es sich zehn oder zwölf Jahre im voraus sichern. Dafür bezahlt er zwei Prämien, nämlich die Abschluß"gebühr" und den erniedrigten Sparzins. Natürlich kennt niemand die Zinssituation in zehn Jahren. Der typische Bausparer ist aber ein sicherheitsorientierter Mensch, der befürchtet, daß die Zinsen dann sehr viel höher sind, wogegen er sich versichern möchte. Da gibt er lieber beim Sparzins nach. Das, was er nicht kriegt (nämlich den Habenzins) schmerzt ihn weniger als das, was er zahlen muß (nämlich den Darlehenszins).
Diese Spekulation ist in der Zinsbaisse nicht aufgegangen: Jahrelang hat er sein Geld zu schlechtem Zins angesammelt, und als er dann ans Bauen kam, hat man ihm für ein ganz normales Hypothekendarlehen einen niedrigeren Zinssatz angeboten, als im Bausparvertrag festgelegt war. Also hat er das normale Darlehen genommen und das Bauspardarlehen sausenlassen. Wenn er schlau war, hat er den Bausparvertrag aufgelöst. So mancher aber hat ihn sogar stehen lassen für den Fall, daß er für das jetzt neu gebaute Haus in zwanzig Jahren Geld für eine Renovierung braucht. Damit hat er seine Verlustphase letztlich nur verlängert.
Generell tun sich Bausparkassen beim aktuellen Zinsniveau schwer mit ihrer Kalkulation. So richtig hoch sind Darlehenszinsen aktuell nicht, so daß sie diese nicht spektakulär unterbieten können. Die Verwaltungskosten sind einigermaßen konstant, somit wiegen sie prozentual bei niedrigem Zinsniveau schwerer als bei hohem.
Aber schon Opa hat sein Haus mit Bausparverträgen finanziert! Klar, und was damals gut war, kann heute ja nicht schlecht sein.
Auf diese Steine können Sie bauen!
Wie hier vermutlich bekannt ist, halte ich nichts von Etiketten. Hornie beispielsweise auch nicht. Wenn also ein Sparvertrag das Etikett eines notorisch schlechten Sparvehikels trägt - nämlich das Etikett "Bausparvertrag" - die Konditionen bei näherem Hinsehen aber unerwartet gut sind (So wie bei Hornie: Sparvertrag mit 5% Sparzins), so würde ich das natürlich machen, wenn es in meinen Plan paßt. Vom Etikett allein lasse ich mich aber nicht beeindrucken.
Soweit die Grundlagen.
Und nun bin ich gespannt, welches tolle Beispiel uns unser neuer Finanzproduktefachverkäufer präsentieren wird (und ob überhaupt!).
Für kleinere Sanierungen mag man diese Annuität hinbekommen
Auch das wird gerne gemacht, dass BSV als Notfallpflaster für kleine Sanierungen o.ä. verkauft werden. Problem hier ist aber, dass man einen zugeteilten BSV nicht liegen lassen sollte, da er dann weiter jedes Jahr hohen Zinsverlust bedeutet. Jedes Übersparen macht den Vertrag auch unrentabler.
Wenn ein neuer BSV in 7,5 Jahren zuteilungsreif ist, müsste ich also heute schon wissen, dass genau dann meine Heizung kaputt geht oder ein neues Dach ansteht.
Also lohnt sich ein BSV nur für Finanzierungen, die sich genau terminieren lassen. Da fällt mir nur eine Anschlussfinanzierung ein. Da macht es aber idR auch keinen Sinn, jetzt mit einem Minizins zu sparen, statt ab sofort höher zu tilgen.
Die Suche nach einem sinnvollen Anwendungsfall geht also weiter ...
Die Suche nach einem sinnvollen Anwendungsfall geht also weiter ...
Gebe dir vollkommen Recht.
Jaaaa, die Vermisstensuche gestaltet sich hier als sehr schwierig. Nur einer kann noch Licht ins Dunkle bringen.
Die Suche nach einem sinnvollen Anwendungsfall geht also weiter ...
Warts doch ab!
Unser Finanzfachverkäufer ist doch schon dabei, eine eindrucksvolle Beispielrechnung auszuarbeiten.
Ganz generell in dem Kontext
Ein kleiner Steuereffekt ist auch dabei (das ist für Deutsche ja immer extrem wichtig!)
Nach meinen Erfahrungen hierzulande und auch in anderen Ländern sind die allermeisten Menschen - die selbst Einkommen generieren jedenfalls - steuersensibel. Zwischen dem Grad der Steuersensibilität und der Steuer- und Abgabenlast in dem betreffenden Land besteht (sehr) häufig eine gewisse Kongruenz. Beispielsweise die Ratio betreffend Länder mit "moderater Steuer- und Abgabenbelastung" (Schweiz, USA usw.) versus "Hochsteuer- und/oder Hochabgabenländer" (Belgien, Deutschland usw. - auf Platz 1 und Platz 2 gemäß OECD mit der höchsten Steuer- und Abgabenbelastung unter allen Industrienationen für Alleinstehende).
Sind Deine internationalen Erfahrungen in Sachen Steuersensibilität andere ?
Vom speziellen Thema BSV en Detail verstehe ich noch weniger als von anderen Finanz-Themen. Nichtsdestotrotz meine ich - aus meinem diesbezüglich nur ganz rudimentären Verständnis heraus (das Instrument BSV habe ich nur einmal in meinem Leben verwandt (*)) - daß Deine Ausführungen in Nr. 46 zutreffend sind. Noch unglücklicher kann das ganze Thema wohl werden, wenn komplexe Finanzierungs-Konstruktionen mit BSV gestrickt werden (Vor- und Zwischenfinanzierung im Rahmen einer Immobilienfinanzierung).
(*) Für meinen speziellen Fall in den 70ern hat das Vehikel BVS damals optimal gepasst (zuteilungsreife BSVs vorhanden, Hochzinsphase mit zweistelligem Baufi-Zins bankseitig, eigengenutztes Häuschen (Schuldzinsen nicht abzugsfähig), Wunsch nach möglichst flexibler und zügiger Tilgung nach eigenem, freiem Belieben und ohne jede Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) an die Bank).
Der Bereich Immobilienfinanzierung gehört nach meiner Einschätzung im ansonsten eher einfachen bis schlichten Bereich des Retail-Bankings zu den anspruchsvollsten. Zudem geht es für den Kunden (als Darlehensnehmer) in der Regel um relevante Summen (im Bereich "Otto Normalverbraucher" nicht ganz selten das größte "Finanzgeschäft" in seinem Leben). Als kompletter Laie kann dies daher schnell unangenehm Wendungen und Verläufe annehmen. Die Lektüre einiger Büchlein und/oder das Hinzuziehen eines objektiven Beraters würde ich daher generell empfehlen (zumal nicht ganz wenige auch nur ein- oder zweimal in ihrem Leben eine solche Immobilienfinanzierung in Angriff nehmen ( nach dem 5. oder 10 Mal ist man schon via Praxis ("learning by doing") sozusagen automatisch etwas versierter in Sachen Immobilienfinanzierung; zudem sind eigengenutzte Immobilien und vermietete auch bezüglich der Finanzierung zwei unterschiedliche "Sportarten").
Jedenfalls sind in dem Bereich erstaunliche Kniffe denkbar. Habe selbst gesehen, wie ein - in dem Kontext Immobilienfinanzierung aufgenommenes - (teures) minimales "Konsumentendarlehen" (Ratenkredit) tatsächlich sinnvoll in eine Immobilienfinanzierung eingebaut wurde, weil damit der Beleihungsauslauf gesenkt wurde und die Kondition für das sehr große "Hauptdarlehen" (Immobilienkredit) verbessert wurde. Bei Differenzbetrachtung mit spitzem Bleistift hatte sich das tatsächlich gerechnet. Zugegebenermaßen eine sehr besondere Konstellation.
Kenne die Untiefen, Kniffe und Verästelungen im Bereich BSV nicht annähernd gut genug, um da fundierte Ausnahmen und/oder Anwendungsfälle nennen zu können (allein die staatliche Förderung kann da schon einen Aspekt ausmachen). Könnte mir ggf. aber vorstellen, daß es da dennoch Bereiche geben könnte ? Beispiel: Beleihungsauslauf und Nachrangdarlehen ? Alles, was die Bank nicht finanzieren muß, könnte den Beleihungsauslauf verbessern ? Je nach Summe begnügen sich manche Bausparkassen m. W. mit solchen Nachrangdarlehen ? Bis zu bestimmten Summen (30.000 €) könnten diese teilweise sogar Darlehen ohne jeden Grundbucheintrag vergeben ? (bis max. 80% des Beleihungswertes ?) ... ?
Da wird meines Erachtens i Sachen BSV und dessen Sinnhaftigkeit nur ein (möglichst objektiv-neutraler) Fachmann Licht ins Dunkel bringen können )den jeweiligen Einzelfall betreffend).
Bin nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter mit zudem ein bißchen eigenen Erfahrungen. Den ganzen Strang hier habe ich nicht gelesen geschweige denn inhaliert.
Bezüglich Deiner Frage in Nr. 1:
Die Vorgehensweise (Vorhalten bzw. Anlage der Mittel) würde ich entscheidend davon abhängig machen, wie wichtig Dir/Euch das mit der Immobilie tatsächlich ist. Vom absolutem Lebenstraum und/oder "Must have" bis runter zu "Nice to have" oder nur eine "Option" samt Graubereichen dazwischen. Ebenso von der Ratio "vorhandene Mittel" vs "avisierter Kaufpreis" - sprich kann (aufgrund der eigenen Asset-Allocation) ein heftiger Einbruch an den Börsen das Projekt dann zum Platzen bringen und/oder den Zinssatz (Beleihungsauslauf) für das Darlehen so erhöhen, daß man das Projekt Immobilie (vorerst oder sogar dauerhaft) begraben kann bzw. muß.
Nur ein Hinweis mit Realitätsbezug: Was ich in meinem Umfeld (leider) - hier vor Ort (Ballungsgebiet) - schon diverse (eher zig) Male gesehen habe in der Konstellation: Es werden Mittel sozusagen "lege artis" flexibel und "risikoarm" für das Projekt "Eigenheim" vorgehalten - aber man hat dann nach drei, fünf oder auch 10 Jahren das "Traumhaus" (die "Traumwohnung") immer noch nicht gefunden (nur am Rande aber in dem Kontext: So manches Mal fielen dabei auch die Wunschvorstellungen, der tatsächliche Markt vor Ort und das finanziell Machbare (signifikant) auseinander ...). Nicht ganz wenige hatte so am Ende und damit über zig Jahre weder eine sinnvolle Geldanlage getätigt - noch die eigene Immobilie realisiert. Nach meinem Dafürhalten eine ziemlich unglückliche Variante. Zur Vermeidung dieser "Variante" könnte es ein Ansatz sein, sich für die Realisierung eines solchen Projekts selbst eine Art "zeitlichen Korridor" zwecks Realisierung zu setzen.
Generell: Eine solche (eigengenutzte) Immobilie ist in aller Regel eine Melange aus einerseits "Konsum und Lebensstil" und andererseits "Vermögensaufbau und Altersvorsorge" - mit im Einzelfall ggf. (sehr) unterschiedlicher Gewichtung der beiden Aspekte. Auf jeden Fall ist eine selbst später lastenfreie eigengenutzte Immobilie allein keine auch nur ansatzweise finanziell auskömmliche Ruhestandsregelung. Man sollte diese daher unbedingt als "integralen Baustein" einer (aus mehreren Bausteinen bestehenden) Altersvorsorgeplanung verstehen, die später organisch in eine konkrete Ruhestandsplanung übergeht.
Gute Gedanken, ebensolche Lebens- und Finanzentscheidungen wünsche ich und dabei Gutes Gelingen !
