Anteiliger Abzug von Zinszahlungen für Mieteinnahmen

Zitat von veinar

Letztes Jahr haben meine Frau und ich eine kleine Wohnung gekauft, die wir seit Oktober 2024 vermieten.

Mach es nicht zu kompliziert!

Wenn Du eine Wohnung zur Selbstnutzung kaufst, ist das steuerlich Dein Privatvergnügen. Die Kosten dafür zahlst Du aus versteuertem Geld.

Wenn Du eine Wohnung vermietest (das beginnt regelmäßig mit dem Kauf derselben zu diesem Zweck), dann sind Ausgaben in diesem Zusammenhang steuerlich relevant (wobei bauliche Maßnahmen ggf. zu den Anschaffungskosten zählen).

Ein Abgrenzungsproblem ergibt sich eigentlich immer nur beim Wechsel zwischen privater Nutzung und Fremdvermietung. Das liegt bei Dir aber nicht vor. Du hast die Wohnung zum Zweck der Vermietung gekauft und sie dann zeitnah auch vermietet. In meinen Augen kannst Du die Kosten dafür absetzen ohne einen Anteil für unvermietete Tage abzuziehen.

So sehe ich das als Steuerlaie und würde es selbst auch so einreichen. Der Fachmann weiß es vielleicht besser als ich (oder genauso), kostet aber halt Geld (das Du dann wieder absetzen kannst ...).

Zitat von Achim Weiss

So sehe ich das als Steuerlaie und würde es selbst auch so einreichen. Der Fachmann weiß es vielleicht besser als ich (oder genauso), kostet aber halt Geld (das Du dann wieder absetzen kannst ...).

Richtig. Einfach alles „laienhaft“ (das Wort ist jetzt richtig…) bei der Steuererklärung so angeben und fertig.

Streichen bzw. anpassen kann das Finanzamt dann immer, wenn es will.

Du kannst dem Finanzamt dazu schreiben, dass die Wohnung ausschließlich als Mietobjekt gekauft und nicht selbst genutzt wurde.

Zitat von veinar

Bitte beachte, dass ich nicht den gesamten Zeitraum ausschließe, in dem die Wohnung leer stand, sondern nur den Zeitraum, bevor sie fertig war bzw. auf dem Markt angeboten wurde.

Das Vermieten einer Wohnung ist eine unternehmerische Tätigkeit. Als Unternehmer hat man einen gewissen Gestaltungsspielraum, auch ist nicht jeder steuerliche Sachverhalt eindeutig zu bewerten. Es ist das gute Recht des Steuerbürgers, seine Steuersituation mit seinen Augen zu sehen. Er ist kein Finanzbeamter in eigener Sache.

Für mich als außenstehenden Laien ist die Situation klar: Du hast eine Wohnung erworben mit dem Ziel der Fremdvermietung. Diese Fremdvermietung ist auch zeitnah erfolgt. Also sind alle Kosten im Zusammenhang mit dieser Wohnung steuerlich relevant (wobei - ich hatte es schon erwähnt - Anschaffungskosten und laufende Kosten zu trennen sind, diesbezüglich kann der Teufel im Detail stecken).

Ich glaube nicht, daß der Finanzbeamte auf den Trichter kommt zu sagen: Im August und im September war die Wohnung aber noch nicht vermietet, also sind die anteiligen Zinsen Privatsache. Aber das könnte rein theoretisch sein. Man kann zu bestimmten Sachverhalten unterschiedlicher Ansicht sein. Wenn das passiert, rechnet man sich den Unterschied aus und entscheidet dann, ob man dagegen angeht oder nicht.

Steuererhebung hat etwas von Basar. Manche Leute schreiben bewußt eine völlig haarsträubende Angabe in ihre Steuererklärung als Köder für den Finanzbeamten, damit dieser etwas zu streichen hat, in der Hoffnung, daß er dafür dann andere zweifelhafte Ausgaben passieren läßt.

Für den durchschnittlichen Angestellten spielt das aber nur eine geringe Rolle, allenfalls bei den Werbungskosten.

Bei Unternehmen mag das anders sein. Bei jeder Steuerprüfung wird verhandelt.

Zitat von veinar

Ich könnte also in die Endmeldung der Steuererklärung an das Finanzamt schreiben, dass ich kein Sachverständiger bin und alles nach bestem Wissen und Gewissen ausgefüllt habe, sowie dass die Wohnung ausschließlich zu Vermietungszwecken erworben wurde?

Man kann erwarten, daß Du Deine Steuererklärung nach bestem Wissen und Gewissen ausfüllst. Du darfst Sachverhalte aber in einer für Dich günstigen Weise darstellen, solange Du bei der Wahrheit bleibst. Das sehe ich im vorliegenden Fall aber überhaupt nicht. In meinen Augen machst Du Dir unnötigerweise einen Kopf.

Zitat von veinar

Sollte ich den Zeitpunkt erwähnen, an dem die Wohnung zum ersten Mal inseriert wurde, damit sie die Berechnung des Teilabzugs selbst durchführen können, falls erforderlich, oder sollte ich warten, bis sie sich zuerst an mich wenden und dann weiter erklären (wiederum, falls erforderlich)?

Bist Du Dir ganz sicher, daß Du keine masochistische Ader hast?

Hallo Herr Wachtmeister, gut, daß ich Sie sehe. Ich habe mein Auto dort um die Ecke im Parkverbot abgestellt. Es sind nur ein paar Schritte, dann sehen Sie das auch!

Zitat von veinar

Ich habe ein paar Jahre in den USA gelebt und bin immer traumatisiert, wenn ich einen Fehler in der Steuererklärung mache - deshalb denke ich immer zu viel darüber nach.

Den Eindruck habe ich auch.

Zitat von Achim Weiss

Bist Du Dir ganz sicher, daß Du keine masochistische Ader hast?

Hallo Herr Wachtmeister, gut, daß ich Sie sehe. Ich habe mein Auto dort um die Ecke im Parkverbot abgestellt. Es sind nur ein paar Schritte, dann sehen Sie das auch!

Hier gibt es ja noch nichtmal ein Auto im Parkverbot (im übertragenen Sinne).

Die Wohnung wurde gekauft, Ende August übergeben, Mitte September inseriert, ab Oktober vermietet. Schneller geht es ja kaum. Ich kann mir auch kaum vorstellen, dass ein Finanzbeamter mit diesen Daten auch nur eine Rückfrage stellen würde. Das ist eine wirklich klare und eindeutige Vermietabsicht.

WENN ein Finanzbeamter auf die Idee käme, da müsste für den Zeitraum zwischen Ende August und Anfang Oktober irgendwas abgezogen werden, dann wird er sich bei Dir melden und ggf. um nähere Aufschlüsselung bitten. Ich kann mir aber, wie gesagt, kaum vorstellen, dass das passiert.

Du darfst natürlich keine unwahren Angaben machen (also zum Beispiel behaupten, die Wohnung sei schon ab September vermietet worden, wenn sie erst ab Oktober vermietet wurde, oder Kosten angeben, die Du tatsächlich gar nicht hattest). Die steuerliche Einordnung (= darf auf Basis dieses Sachverhalts etwas abgesetzt werden) trifft dann das Finanzamt.

Ich stimme meinen Vorpostern zu, auch meiner Meinung (als Laie) nach kannst du die gesamten Zinsen in Abzug bringen. Du hast das Objekt mit der Absicht der Vermietung gekauft und somit sind auch alle mit dem Objekt zusammenhängenden Kosten abzugsfähig.

Ich nehme dein Beispiel mal und verschiebe es in eine andere Einkommensart:

Eine Person X beschließt, sich selbstständig zu machen und ab sofort lila-gelb karierte Maiglöckchen zu produzieren und zu verkaufen. Damit er das machen kann, benötigt er aber eine Maschine, um die Maiglöckchen zu produzieren. Außerdem noch passende Räumlichkeiten.

Was meinst du, kann er die Miete für die Räumlichkeiten schon als Aufwand absetzen, bevor er überhaupt produziert hat?

Spoiler: Ja, das sind schon steuerrelevante Aufwendungen.

Disclaimer: Bin kein Steuerberater oder sonst wie ein Steuerfachmann.

Zitat von veinar

Hältst du es für sinnvoll, im Voraus die Nachricht (innerhalb der Steuererklärung) an das Finanzamt zu schreiben?

Gehe nicht zu Deinem Ferscht,

wenn Du nicht gerufen werscht!

Das Finanzamt kommt schon auf Dich zu, wenn es weitere Informationen von Dir haben will.

Zitat von veinar

Hältst du es für sinnvoll, im Voraus die Nachricht (innerhalb der Steuererklärung) an das Finanzamt zu schreiben, mit den zeitlichen Abläufen (notariell beglaubigt im Juli, Übergabe Ende August, vermietungsbereit Mitte September, vermietet Ende Oktober), weil sie sonst nur die Beträge sehen (d.h. Mieteinnahmen, gezahltes Hausgeld, sonstige gezahlte Kosten usw.), aber keine Möglichkeit haben, andere Informationen zu erfahren (vielleicht können sie selbst nachforschen und herausfinden, wann es gekauft / notariell beglaubigt wurde, aber das ist alles).

Du machst dir eindeutig zu viele Gedanken. Die Sachbearbeiter im Finanzamt sind in der Regel keine Bluthunde, die sich auf jede vermutete Steuerhinterziehung von 3,58 Euro stürzen.

Gib einfach die korrekten Zahlen an, also die gesamten Zinsen seit Abschluss des Darlehens, die (anteilige) AfA für die Immobilie (Achtung: Grund und Boden dürfen nicht abgeschrieben werden und die Kaufnebenkosten müssen ebenfalls abgeschrieben werden), Kosten für die Anzeigen (falls entstanden), laufende Kosten und erhaltene Mietzahlungen inkl. Nebenkostenvorauszahlung. Wenn das Finanzamt dann Fragen hat, wird es dir diese stellen. Und zwar absolut sachlich und ohne Vorverurteilung.

Zitat von veinar

Anteilige, d. h. seit dem Kauf der Wohnung (Also ca. 1/2 Jahr, seit dem Juli 2024) oder seit der Bereitstellung der Wohnung zur Vermietung (ca. 1/4 Jahr)?

Seit Übergang des Objektes auf dich. In dem Fall also 4/12 der Jahres-AfA (September bis Dezember). Man könnte jetzt auch noch über 5/12 diskutieren (also ab August), aber das macht den Kohl nicht fett. Im Zweifel hilft auch ein Blick in den Kaufvertrag, ab wann Lasten und Pflichten auf dich übergegangen sind.

Zitat von veinar

Dann sollten es 5 Monate sein, denke ich.

Schreib das doch einfach rein.

Mach dir nicht so viel unendlich Gedanken über alles.

Ich habe wegen meinen Wohnungen schon so viel Post vom Finanzamt bekommen mit Fragen dazu.

Aber ich wäre doch nie auf die Idee gekommen, Romane ans Finanzamt zu schreiben.

Zitat von veinar

Laut Vertrag gingen die Lasten und Pflichten nach der Schlüsselübergabe auf uns über, die entweder am 30. oder 31. August, auf jeden Fall aber im August stattfand. Wird die Abschreibung generell für den vollen Monat geltend gemacht? Dann sollten es 5 Monate sein, denke ich.

Dann kannst du ruhig die 5 Monate ansetzen, die Fachliteratur und auch das EStG geben dir da Recht:

Aber wie schon von mir geschrieben und auch nochmal von Tomarcy , mach dir nicht so viele Gedanken. Wenn das FA zusätzliche Infos haben will, wird es dich ganz normal kontaktieren und die nicht gleich die Steuerfahndung auf den Hals jagen. Das mag vielleicht in den USA anders gewesen sein, in Deutschland sind die Finanzämter durchaus vernünftig und mit denen lässt sich reden.

veinar

Hi, mach dir keinen Kopp. In der Regel sind die Mitarbeiter beim Finanzamt nicht darauf aus dich sofort zu verklagen und ins Gefängnis zu bringen.

Ich hatte mich bei der Erstberechnung der AfA bei einer vermieteten Wohnung mal um ein paar Euro vertan.

Reihenfolge war so:

Ich habe die Steuererklärung abgegeben. FA hat mich gebeten die Unterlagen für die AfA einzureichen.

Ich fann also Kaufvertrag, Kaufnebenkosten und Berechnung meiner Aufteilung von Wohnung+Grundstückswert zugeschickt.

Wahrscheinlich war meine Aufteilung des Kaufpreises ganz leicht falsch.

Mitarbeiterin vom FA hat mir das dann mitgeteilt. Musste die paar Euro aber noch nichtmal nachzahlen. Wahrscheinlich, weil das mehr Aufwand für die gewesen wäre. Ich solle das einfach für die Zukunft so machen und gut is.

Kommt sicherlich auf die MitarbeiterIn an, aber prinzipiell braucht man da keine allzu große Angst zu haben.

Und zu deiner Frage: da du von Anfang an die Vermietungsabsicht hattest, kannst du für mein (laienhaftes) Daherhalten die Kosten von Beginn an absetzen.

Es gilt hier wie gesagt die Absicht zu vermieten und nicht den Beginn eines Mietvertrages.

Nach ein paar Jahren Leerstand kann das Finanzamt das vielleicht anzweifeln, aber nicht wegen ein paar Monate.

Und bitte: keine Anmerkungen in der Steuererklärung von wegen "ich habe versucht das hinzubekommen, kenne mich aber gar nicht aus".

Wenn das FA Unterlagen haben will oder Ffagen dazu hat, dann melden die sich schon.

Das ist doch ein ganz üblicher Sachverhalt. Man kauft eine leere Wohnung, muss vielleicht noch renovieren und hat dadurch ein paar Monate leerstand. Das ist vollkommen normal und ändert nichts an der Absicht zu vermieten. Wahrscheinlich habt ihr ja auch Rechnungen von Handwerker oder Material in der Zeit was ihr auch absetzt. Alles kein Problem. Strittig wäre es ggf. wenn das jetzt alles sehr lange gedauert hätte.