Finanzierung MFH mit teilweisem Nießbrauchrecht

    Hallo zusammen,

    ich suche eine Finanzierung für ein Mehrfamilienhaus in guter Lage in Bielefeld in einer etwas spezielleren Konstellation. Würde mich freuen, wenn jemand helfen kann.

    Parameter:

    • 4 Wohnungen
    • 2 davon vermietet, 1 Nießbrauch (Nießbraucher 97 Jahre), 1 eigengenutzt
    • Kaufpreis 300.000 € (1.190 €/m² WF, Notartermin bereits erfolgt)
    • Bruttomietrendite IST: 5,2% (bei Ansatz Eigennutzung zu Marktmiete)
    • Bruttomietrendite SOLL:10,6%
    • Älteres Haus, durchschnittliche Substanz

    Käufer ist mein Bruder mit seiner Frau mit guter Bonität (Lehrer verbeamtet, städtisch angestellt).

    Scheinbar tun sich Banken mit dieser Konstellation schwer. Bisherige Finanzierungsanfragen endeten mit der Aussage, dass eine Finanzierung nur möglich ist, wenn die Bank im Grundbuch vor das Nießbrauchrecht kommt. Dies ist keine Option.

    Da ich mich auch beruflich im Immobilienbereich tätig bin, unterstütze ich nun. Der Kaufpreis wird nun erstmal über Eigenmittel verauslagt. Finanzierungsziel wären zumindest 100 k €. Eine Beleihung anderer Immobilien oder sonstiger Werte sollte nicht stattfinden.

    Da der Kaufpreis locker 50% unter Marktwert liegt, hoffe ich, dass diese Konstellation doch für die ein- oder andere Bank attraktiv sein könnte.

    Gibt es hierzu Lösungsideen?

    Bei Interesse an einer Vermittlung sende ich das ausführliche Exposee. Es besteht eine professionelle, umfangreiche Dokumentation.

    Danke und Beste Grüße

    Hallo,

    leider hat ja bisher keiner geantwortet: bist du denn bei der Suche nach einer Lösung für dieses "Finanzierungsproblem" weitergekommen?

    Ich bin nämlich in einer ähnlichen Situation: Kauf eines vermieteten Objekts ist geplant, ein Rangrücktritt des Nießbrauchnehmers hinter ein Bankdarlehen kommt nicht in Frage; der Kauf muss aber trotzdem über ein Darlehen finanziert werden - und wie findet man nun eine Bank, die das mitmacht... Der Zins ist fast egal, solange eine Bank überhaupt bereit wäre, trotz Nießbrauch zu finanzieren. Aber ich komme bei der Suche nicht weiter.

    Vielleicht hat noch jemand eine kreative Idee? :)

    Danke und beste Grüße

    Hallo,

    einmal ein Bauspar- Sofort- Darlehn in den Raum geworfen. Grundsätzlich sind BSK bereit, in den zweiten Rang zu gehen. Ob im konkreten Fall und bei etwas höheren Kreditsummen, muss man prüfen. Billig ist die Lösung nicht.

    Gruß Pumphut

    Wie viel soll denn finanziert werden, prozentual und in EUR?


    Was wäre mit einer Teilung/Trennung in eigene Wohneinheiten? Dann könnte man die Wohnung mit dem Nießbrauch ggf. ausklammern bzw. extra finanzieren und die sonstigen Wohneinheiten regulär beleihen.


    Was heißt der Notartermin ist erfolgt? Kauf abgeschlossen ohne Finanzierung?

    Zitat von MK_Alpspitze

    Bruttomietrendite IST: 5,2% (bei Ansatz Eigennutzung zu Marktmiete)
    Bruttomietrendite SOLL:10,6%

    Wo kommen denn die Zahlen her?


    Ich habe von meinem Finanzierungsvermittler einmal gehört, dass alles ab bzw. über drei eigene Wohneinheiten von Banken wg. einer eigenen Gebäudeklasse gerne finanziert wird (also lieber als ein Haus mit Einliegerwohnung oder nur zwei Parteien). Da ging es um einen Neubau, ggf. gilt das hier auch?

    Ich würde mal mit einem Baufinanzierungsvermittler sprechen und mir deren Einschätzung anhören. Schon erfolgt oder nur mit einzelnen Banken gesprochen?

    Offtopic-Frage: Wo kommen diese idiotischen Zeilenumbrüche seit dem Update der Forumssoftware her, mal mit etwa 1,5 fachem Zeilenabstand, mal nur 1-fach. Was soll das und wo ist da der Mehrwert?

    Microsoft hat das seinerzeit mit der XML-Einführung so verbaselt, das ist aber rund 20 Jahre her. Versucht man das jetzt hier nachzumachen?

    Zitat von FinanztipUser

    Offtopic-Frage: Wo kommen diese idiotischen Zeilenumbrüche seit dem Update der Forumssoftware her, mal mit etwa 1,5 fachem Zeilenabstand, mal nur 1-fach. Was soll das und wo ist da der Mehrwert?

    Der neue Foreneditor ist halt buggy. Schon der alte hatte mit dem Statement "br" seine Probleme. Wenn es Dich stört, geh halt auf Code-Ebene und editiere es raus.

    Zitat von MK_Alpspitze

    Hallo zusammen,

    ich suche eine Finanzierung für ein Mehrfamilienhaus in guter Lage in Bielefeld in einer etwas spezielleren Konstellation. Würde mich freuen, wenn jemand helfen kann.

    Parameter:

    • 4 Wohnungen
    • 2 davon vermietet, 1 Nießbrauch (Nießbraucher 97 Jahre), 1 eigengenutzt
    • Kaufpreis 300.000 € (1.190 €/m² WF, Notartermin bereits erfolgt)
    • Bruttomietrendite IST: 5,2% (bei Ansatz Eigennutzung zu Marktmiete)
    • Bruttomietrendite SOLL:10,6%
    • Älteres Haus, durchschnittliche Substanz


    Ich habe es noch nie erlebt, dass eine Bank im Nachgang nach einem Nießbrauch finanziert hat. Egal wie solvent die Käufer bzw. wie günstig der Kaufpreis und egal wie betagt der Nießbraucher ist.

    Bleibt nur, sich private Geldgeber zu suchen.

    Alternativ, falls ich die Konstellation richtig verstanden habe: die jetzigen Eigentümer sollen vor Veräußerung den Nießbrauch löschen lassen gegen Bezahlung oder z.B. Einräumung eines Wohnrechtes. Der Restwert des Niesbrauchs kann man ja berechnen / verhandeln.

    Das kann steuerlich natürlich für die andere Seite problematisch sein und muss von deren Steuerberater geprüft werden.

    *bayfex: Das dürfte nicht möglich sein, sonst hätten die Eigentümer dies sicher vor dem Verkauf gemacht und den Kaufpreis nicht reduzieren müssen.

    Grundsätzlich gilt ein mit Nießbrauch belastetes Grundstück deshalb als unverkäuflich. So was kann man günstig kaufen, sollte aber alles mit Eigenkapital zahlen können. Man wettet quasi auf das Ableben des Nießbrauchers und so lange hat man nichts vom eingesetzten Kapital. Der Nießbraucher erhält alle Einkünfte, selbst der Eigentümer muss an ihn Miete zahlen, wenn er sein eigenes Eigentum nutzen möchte.

    Zitat von Naseweis

    *bayfex: Das dürfte nicht möglich sein, sonst hätten die Eigentümer dies sicher vor dem Verkauf gemacht und den Kaufpreis nicht reduzieren müssen.

    Grundsätzlich gilt ein mit Nießbrauch belastetes Grundstück deshalb als unverkäuflich. So was kann man günstig kaufen, sollte aber alles mit Eigenkapital zahlen können. Man wettet quasi auf das Ableben des Nießbrauchers und so lange hat man nichts vom eingesetzten Kapital. Der Nießbraucher erhält alle Einkünfte, selbst der Eigentümer muss an ihn Miete zahlen, wenn er sein eigenes Eigentum nutzen möchte.

    Ein Niesbrauch kann auf jeden Fall abgelöst werden.

    Es ist ja in so einem Fall sogar grob zu berechnen: Mieteinnahmen über die statistische Lebenszeit bzw. würde ich, wenn ich einen solchen Niesbrauch hergeben sollte, auf eine Hochrechnung aufs 100 Lebensjahr bestehen und nicht auf meine statistische Lebenserwartung ;)

    Da es aber zu dem Niesbrauch sicherlich einen steuerlichen Vorteil für den Niesbrauchsgeber bzw. dem Eigentümer gab/gibt, muss das mit dem Steuerberater besprochen werde.

    Oft wird das ja genutzt, um Schenkungssteuern zu sparen.

    Wenn der Nießbraucher mitwirkt, ist das natürlich möglich. Allerdings kenne ich keinen Fall, wo das der Eigentümer nicht vor dem Verkauf versucht hat. Wenn also der Nießbrauch noch nicht abgelöst ist, bedeutet das zu 99 %, dass der Nießbraucher nicht mitwirkt. Kann sein, dass er nicht will - und niemand kann ihn zwingen! - oder dass er nicht geschäftsfähig ist und keine notarielle Vollmacht ereilt hat bzw. der rechtliche Betreuer und/oder das Betreuungsgericht nicht mitspielen.

    Zitat von Naseweis

    Wenn der Nießbraucher mitwirkt, ist das natürlich möglich. Allerdings kenne ich keinen Fall, wo das der Eigentümer nicht vor dem Verkauf versucht hat. Wenn also der Nießbrauch noch nicht abgelöst ist, bedeutet das zu 99 %, dass der Nießbraucher nicht mitwirkt. Kann sein, dass er nicht will - und niemand kann ihn zwingen! - oder dass er nicht geschäftsfähig ist und keine notarielle Vollmacht ereilt hat bzw. der rechtliche Betreuer und/oder das Betreuungsgericht nicht mitspielen.

    Ja klar, wenn er nicht will, dann natürlich nicht. Aber das ist, wie in so fast allen Dingen, eine Frage des Angebots ;)

    Zitat von blayfex

    Ja klar, wenn er nicht will, dann natürlich nicht. Aber das ist, wie in so fast allen Dingen, eine Frage des Angebots ;)

    Da der Nießbraucher 97 Jahre alt ist, kann ich mir vorstellen, dass da Geld nicht mehr alles ist und man da jetzt nicht mehr zu größeren "Aktionen" bereit ist. Ich würde mit 97 zumindest auf das Nießbrauchsrecht nicht verzichten.