Bodenrichtwert-Stichtag - Hilfe bei Abschreibung

    Hallo Leute,

    folgendes Szenario:

    Neubauwohnung zur Eigennutzung im Oktober 2016 gekauft, diese wurde dann im Juni 2018 fertiggestellt und an mich übergeben. Ich habe bis Ende Dezember 2024 die Wohnung selbst genutzt und ab Januar 2025 vermietet.

    Für die Berechnung der AfA habe ich auf https://geoportal-hamburg.de/boris/ die Adresse angegeben und werde nach dem Bodenrichtwertstichtag gefragt. Man kann immer den Jahresanfang 01.01.xxxx auswählen.

    Was ist denn hierfür jetzt entscheidend? Ich hätte gedacht, es geht ja bei der Gebäude-AfA um den Gebäudewert bzw. Bodenwert zum Kaufzeitpunkt: das wäre bei mir Oktober 2016 -->würde man dann den näheren Stichtag wählen also 01.01.2017 oder den Beginn des Jahres: also 01.01.2016?

    Oder ist das komplett falsch, und geht es um Fertigstellung und Übergang auf mich, dann wäre es 2018 oder auch falsch und es geht um Beginn Erzielung von Einnahmen? Dann wäre es 2025?

    Kann jemand Licht ins Dunkle bringen?

    Vielen Dank und LG

  • Zur hilfreichsten Antwort springen

    Vielen Dank Dir :)


    Weißt du zufällig auch: wenn man den Bodenrichtwert ermitteln will, ist immer standardisiert eine wertrelevante Geschossflächenzahl vorgegeben, z.B.: 4,00 Diese kann man z.B. selbst manuell anpassen auf 2,00, dann wird der Bodenrichtwert entsprechend niedriger, wenn man höher, dann höher. Wie lässt sich dieser WGFZ für das entsprechende Mehrfamilienhaus berechnen? Grundstücksgröße durch Gesamtgeschossfläche? Oder andersrum? Oder ganz anders?

    12:47 PM

    meine Logik wäre so, je nachdem ob es z.B. individuell ausgerechnet, für mich vorteilhaft wäre, also geringerer Bodenwert (und somit indrekt auch höherer Gebäudewert und somit höhere Abschreibung), würde ich den ganz genauen WGFZ nehmen, ansonsten den standardisierten

    Ich bin zwar kein Experte für Immobilien, aber soweit ich weiß, handelt es sich beim Bodenrichtwert um einen Durchschnittspreis für unbebaute Grundstücke, der jährlich durch einen Gutachterausschuss bestimmt wird . Dass man Grundstücke abschreiben kann, wäre mir allerdings neu.

    Der Bodenrichtwert ist lediglich dazu geeignet, den Wert eines Grundstückes in einem bestimmten Ort abzuschätzen. Auch für die Ermittlung der Grundsteuer ist er relevant.

    Kann es sein, dass du hier etwas verwechselst?

    Zitat von sam51

    Dass man Grundstücke abschreiben kann, wäre mir allerdings neu.

    Der Bodenrichtwert ist lediglich dazu geeignet, den Wert eines Grundstückes in einem bestimmten Ort abzuschätzen. Auch für die Ermittlung der Grundsteuer ist er relevant.

    Grundstücke kann man nicht abschreiben, da hast du natürlich recht. Wenn man aber eine Immobilie kauft, dann gibt es dafür einen Preis, der nicht weiter nach Grundstück und Bebauung unterschieden wird. Für die AfA bei vermieteten Immobilien darf jedodch nur der Wert des Gebäudes herangezogen werden. Und genau da kann der Bodenrichtwert helfen, weil dieser Betrag als nicht abschreibungsfähig vom Kaufpreis abgezogen wird. Der Rest kann dann steuerlich abgeschrieben werden.

  • youknowwhy 21. November 2025 um 15:06

    Hat einen Beitrag als hilfreichste Antwort ausgewählt.
    Zitat von Finanzinvestor

    So. Also Gesamtgeschossfläche geteilt durch die Grundstücksfläche.

    Kann ich dir heute Abend genauer sagen wenn du magst. Bin gerade unterwegs.


    Würde mich freuen, wenn Du da nochmal genauer drauf eingehen könntest.

    Gerne anhand eines Beispiels in Hamburg:

    Geschwister-Scholl-Straße 92

    wenn ich hier auf https://geoportal-hamburg.de/boris/

    die Adresse eingebe und den Bodenrichtwrtstichtag zum 01.01.2025 für Mehrfamilienhäuser:

    kommt ein Bodenrichtwert von 3.498,41€/m2 bei einer voreingestellten WGFZ von 2.00.

    Jetzt kann ich dort auch "Umrechnung auf individuelles Grundstück" auswählen, und die WGFZ selbst eingeben:

    Gesamtgeschossfläche = 650m2

    Grundstückgröße = 450m2

    WGFZ = 1,444

    Wenn ich diese WGFZ dann eingebe anstelle der 2.00, ergibt sich ein Bodenrichtwert von: 2683,99€/m2


    Den Bodenrichtwert brauche ich dann ja in der Excel Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, und tendenziell je geringer Bodenrichtwert, desto höher wird mein Gebäudeanteil, und somit meine Abschreibung.


    Habe ich einen Denkfehler? Mein Steuerberater hat sich bisher mit der individuellen Berechnung des WGFZ nicht auseinandergesetzt, aber das muss ja nichts heißen...


    Danke euch und schönes WE!

    Meine Erfahrung mit Finanzämtern ist: Wenn man eine halbwegs vernünftige Rechnung vorlegt, akzeptieren die fast alles.

    Bei einem alten Fachwerkhaus habe ich 10% AfA eingetragen. Ich bin fest davon ausgegangen, dass die das ändern und ich nach Einspruch ein Gutachten beauftragen muss. Wurde aber akzeptiert.