Hallo Kater.Ka,
danke für die Infos. Zum Inhalt sind zwei Seelen in meiner Brust. Zum einen, wie schon von Ihnen erwähnt, dürft für einige „nicht so vermögende“ Privatpersonen es noch weniger möglich sein, sich den Traum von der Immobilie zu erfüllen. Zum anderen beruhigt sich vielleicht dadurch etwas der Markt und die exorbitanten Kaufpreissteigerungen lassen nach.
Gruß Pumphut
Der größte Sprengstoff steckt meines Erachtens in folgender Passage:
"So könnte sie [die BaFin] beispielsweise gemäß § 48u Kreditwesengesetz und gemäß § 308b Versicherungsaufsichtsgesetz eine Obergrenze für den Fremdkapitalanteil bei Wohnimmobilienfinanzierungen vorgeben."
Bei 0% Zins und deutlich höherer Inflation ist es schon seit geraumer Zeit schwierig wirklich zu sparen.
Das hingegen ist schwammig formuliert:
"Sie erwartet eine konservative Bewertungs- und Kreditvergabepraxis, die Finanzierungen mit hohem LTV („loan-to-value“) restriktiv behandelt und eine solide Schuldentragfähigkeit der Kreditnehmer dauerhaft, also auch in Stressphasen, sicherstellt. Kreditnehmer sollten jederzeit in der Lage sein, die monatlichen Zahlungen für Zins und Tilgung aufbringen zu können, auch wenn Zinsen steigen."
Eine konkrete Umsetzung dessen könnte bedeuten, dass die Bank beispielsweise mit einem hypothetischen Zinssatz von 4 oder 5 % rechnet und vielleicht zusätzlich noch 1% für Rücklagen/Unterhalt (wie in der Schweiz). Dann dürften in der Tat viele "rausfliegen", auch jene, die es sich eigentlich leisten können.
Finde ich nicht unbedingt gut.
Wohin man hingegen in meinen Augen vorgehen sollte sind so Sachen wie offensiv beworbene 110% Immofinanzierungen wie ich sie bei der Postbank sehe.
Bei 0% Zins und deutlich höherer Inflation ist es schon seit geraumer Zeit schwierig wirklich zu sparen.
Jou. Die Realzinsen liegen aber schon sein viiiiiiiieeeeeelen Jahren deutlich unter Null 
Hier gilt es zwischen dem Sparen und Investieren zu unterscheiden.
Dann dürften in der Tat viele "rausfliegen", auch jene, die es sich eigentlich leisten können.
Finde ich nicht unbedingt gut.
Ich find's gut... dass Finanzierungen dann potentiell weniger 'auf heiße Nadel gestrickt' werden könnten und/oder sich die Wünsche nach Immobilienbesitz zur Eigenverwendung zwangsläufig eher an der Zweckmäßigkeit und Bedienbarkeit der Hypotheken 'auch in schwierigen Zeiten' ausrichten werden müssen, als an der Größe der Bude der Nachbarn
dürft für einige „nicht so vermögende“ Privatpersonen es noch weniger möglich sein, sich den Traum von der Immobilie zu erfüllen.
Weiter zu träumen ist ja auch schön.
Geht jetzt das Geschäftsmodell von den Dicke-Hose-YouTube-Fix-und-Flippern den Bach runter?
Bin da auch gespalten. Auf der einen Seite hab ich schon einige Finanzierungen gesehen bei denen man die Leute unbedingt vor sich selbst schützen muss...und dem Vermittler der ihnen eine derartige Finanzierung besorgt hat. Da kommt die Katastrophe mit Ansage. Auf der anderen Seite...hier in KN werden für Altbauwohnungen im Wohnblock 5000€/qm aufwärts aufgerufen, da ist man mit 3 Zimmern schnell bei einer halben Million und versenkt 60 000€ in Kaufnebenkosten. Da noch Küche und Bad neu, dann sind 20% echtes Eigenkapital verdammt happig und eine vernünftige Rate auch. Deswegen ziehen wir ja auch weg...schön wohnen ist hier einfach nicht mehr mit gesundem Menschenverstand finanzierbar.
Ob das die Preissteigerungen bremst...ich weiß nicht. In Deutschland gibt es noch genügend Geld das rumliegt und investiert werden will. Entscheidender wäre meiner Meinung nach dass Banken bei der Finanzierung auch das Sanierungsrisiko stärker bewerten. Da kommt auf viele Altbauten in den nächsten Jahren einiges zu
ZitatJou. Die Realzinsen liegen aber schon sein viiiiiiiieeeeeelen Jahren deutlich unter Null
Hier gilt es zwischen dem Sparen und Investieren zu unterscheiden.
Die Phase wo man das Eigenkapital anspart ist ja eben nur Sparen und noch kein Investieren. Und da ist es doch frustrierend, wenn es mickrige, keine oder mittlerweile negative Zinsen gibt. Auf der anderen Seite steigen jedes Jahr die Immobilienpreise, so dass man mit der Sparrate eigentlich immer nur hinterherhinkt.
In vielen Regionen haben Immobilien solche Preislagen erreicht, dass es selbst als Gutverdiener kaum möglich ist aus eigener Kraft in sinnvoller Zeit genug Eigenkapital anzusparen. Wenn die BaFin etwaige Verschärfungen ungeschickt anstellt, dann könnte es den Fakt oder Zustand zementieren, dass nur noch (vorgezogene) Erbschaften innerhalb der Familie den Erwerb von Eigentum in vielen Gegenden Deutschlands möglich machen. Und das kommt mir einfach nicht gerecht vor.
Hinzu kommt die schon angesprochene Thematik, dass die Kaufnebenkosten - die ja auch keine Investition darstellen - 1:1 an den steigenden Preisen gekoppelt sind. Ohne dass für die "Begünstigten" der Aufwand dadurch gestiegen wäre. Das Geld welches da zwangsläufig verpulvert wird, schafft keine Werte.
Die Phase wo man das Eigenkapital anspart ist ja eben nur Sparen und noch kein Investieren. Und da ist es doch frustrierend, wenn es mickrige, keine oder mittlerweile negative Zinsen gibt. Auf der anderen Seite steigen jedes Jahr die Immobilienpreise, so dass man mit der Sparrate eigentlich immer nur hinterherhinkt.
Ja, mMn alles richtig dargestellt! Aber das ist nicht neu! Diese Situation mit negativem Realzins haben wir schon gefühlt seit ewig! Und wenn denn die Erkenntnis bei den Immobilienträumern soweit gereift ist, dass man sich (schon lange) auf diese Umstände einstellen muss, wird es "einfacher". Einfacher in dem Sinne, dass man halt 10+ Jahre lang seine Sparraten vernünftig investiert und ggfs. den Immobilienwunsch erst zeitlich verzögert realisiert, sollten die Kurse in 10+ Jahren gerade mal etwas 'unfreundlich' sein. Als Alternative zu den volatilen Investitionen bieten sich seit ewig und drei Tagen aber auch andere Varianten an. Man kann auch mit wenig Eigenkapital sehr preiswerte Immobilien erwerben und diese vermieten, wobei die Mieteinkünfte die Annuitäten ganz, oder wenigstens zu einem Großteil, bedienen. Hierbei wirken die steigenden Immobilienpreise vorteilhaft.
Gestiegene und steigende Immobilienpreise sehe ich per se nicht als problematisch an. Wenn man sich allerding die Entwickung der Relation von Familieneinkommen (p.a.) zu den Immobilienpreisen anschaut, ist ein sanftes Kopfschütteln durchaus angebracht.
Und das kommt mir einfach nicht gerecht vor.
Wer sich den Luxus einer selbstgenutzten Immobilie nicht leisten kann, der kann sich den Luxus einer selbstgenutzten Immobilie nicht leisten. So einfach ist das
Wer sich den Luxus einer selbstgenutzten Immobilie nicht leisten kann, der kann sich den Luxus einer selbstgenutzten Immobilie nicht leisten. So einfach ist das
Ich würde es nicht als Luxus definieren, wenn man sich eine selbstbewohnte Immobilie kaufen möchte, bei welcher Tilgung und Zins nicht höher sind, als die entsprechende hypothetische oder reale Kaltmiete für das Objekt.
Lieber lieberjott,
wenn es bei deinem "wenn" bleibt, dann passt es ja auch.
Die Opportunitätsverluste durch den Einsatz von EK darf man dabei aber auch nicht vergessen. Mit anderen Worten... so richtig rechnen tut sich die selbstgenutzte Immobilie in der heutigen Zeit nicht... und mit dieser Brille auf der Nase darf man durchaus schon von dem Luxus sprechen, den man sich gerne gönnen kann, wenn man ihn sich denn auch auf Sicht leisten kann und mag.
Wohnen muss man ja irgendwie und irgendwo, daher ist das per se kein Luxus.
Wohnen muss man ja irgendwie und irgendwo
Da gibt's Mietwohnungen, Tiny Homes, Yachten (live a board) und und und...
Wohnen muss man ja irgendwie und irgendwo, daher ist das per se kein Luxus.
Ja, aber mieten ist auch eine Option und auch nicht unbedingt rausgeworfenes Geld. Viele unterschätzen was eine Immobilie (gerade ältere) wirklich an Unterhalt kostet und wenn Immobilien dann für 40, 50 oder noch mehr Jahreskaltmieten angeboten werden, dann spricht nicht mehr so viel fürs Eigentum.
Mit ist klar dass in vielen Gegenden auch der Mietmarkt kein Spaß ist. Hier bekommt man auch nur etwas vernünftiges wenn man jemand kennt der jemand kennt der gerade umzieht. Aber ich finde die Folgerung "Wohnen = Grundrecht => Eigentum kein Luxus" etwas zu stark vereinfacht.
Aber ich finde die Folgerung "Wohnen = Grundrecht => Eigentum kein Luxus" etwas zu stark vereinfacht.
Dies ist auch nicht meine Folgerung. Aber es kann ja auch nicht sinnvoll sein (auch für das Gemeinwohl), wenn es kaum noch selbstbewohnte Immobilien gibt und der Großteil von Investoren (mit genug EK und oder Fremdkapital-Hebel) mieten muss.
Aber es ist natürlich leicht, anderen etwas abzusprechen, nur weil man selbst (auch wegen besserer Bedingungen in der Vergangenheit) schon ausgesorgt hat
Ich habe auch nichts gegen eine Verschärfung der aktuellen Regeln wenn eine Blasegefahr droht, aber diese muss sinnvoll sein, beispielsweise durch Festlegung von Mindestilgungsraten, längerer Zinsfestschreibung bei niedrigen Zinsen in Kombination mit eher wackeliger Finanzierung oder einer Tragbarkeitsrechnung, welche von höheren Zinsen zum Zeitpunkt X ausgeht.
Aber es kann eben IMHO nicht sein, dass ein großer Teil des Eigenkapitals vor allem für die Kaufnebenkosten drauf geht - ohne dass es dafür einen Ausgleich gibt.
Im SPIEGEL (Paywall) gab's dazu kürzlich einen interessanten Artikel - er listet auf, in welcher Region wie lang allein schon für die Grunderwerbssteuer (eines EFH oder ETW) gespart werden muss, basierend auf "einer monatlicher Sparrate von 10,8 Prozent des mittleren Nettoeinkommens eines Paars (1,5 Gehälter)".
In Berlin sind's über 10 Jahre.
Das Thema Nebenkosten sehe ich auch kritisch. Die Grunderwerbssteuer ist ein Punkt (aber im Vergleich zur Mehrwertsteuer die man bei einem Neubau zahlt...), viel mehr hat mich aber das Thema Makler geärgert. Bei unserer Suche haben wir von keinem Makler eine Leistung bekommen die auch nur annähernd etwas wert war. In der Regel läuft es ja so dass der Makler ein paar Bilder macht und die bei Immowelt/scout reinstellt, einen Tag lang alle halbe Stunde Termine vereinbart und dann sammelt er die Gebote. Alle wichtigen Informationen muss man dem Makler aus der Nase ziehen und am Ende empfiehlt er dem Verkäufer noch ein Bieterverfahren und treibt den Preis hoch. Die Interessen des Maklers und Verkäufers sind sich deutlich näher als denen des Käufers.
Auch beim Notar sehe ich eine gewisse Diskrepanz zwischen dem was es kostet und der Leistung die in der Realität geboten wird.
Aber letztendlich kommt das Problem nicht von den Nebenkosten sondern davon dass in vielen Regionen die Nachfrage das Angebot massiv übersteigt. Woran liegt das? Zum einen an der Demographie...die Baby Boomer sitzen alle alleine oder zu zweit in ihren Häusern während deren Kinder gerade Familien gründen und Platz brauchen. Und zum anderen daran dass seit Jahren viel zu wenig gebaut wird. Heute morgen habe ich diesen Artikel gesehen, interessant daran ist die rechte Grafik. Auch wenn man den anderen Eindruck haben könnte, verglichen mit früher (Generation Baby Boomer) wird wenig gebaut. Und zum anderen sind da die Niedrigzinsen die sich natürlich schnell in den Preisen niederschlagen da bei gleicher Rate ein höherer Preis gezahlt werden kann. Höhere Nachfrage trifft langsam wachsendes Angebot...
Was man dagegen tun könnte? Mehr Bauland ausweisen und mehr bauen. Technologisch einfacher und entsprechend günstiger bauen. Weniger teure Auflagen machen, insbesondere bei der Sanierung.
Und die Wohnbauförderung reformieren. Abseits von Förderkrediten qualifiziert man sich aktuell nur für eine Wohnbauförderung wenn das Projekt Immobilie finanzielles Kamikaze ist.
