Zinssicherung oder doch nicht?

Hallo.

Die Flexibilität würde ich mir eher nicht erkaufen wollen, sondern ein konkretes Ziel anpeilen.

Wenn Sondertilgungen möglich sind, könnte man darüber versuchen, die Restschuld in 9 Jahren zu drücken.

Egal ob Sondertilgung, Bausparvertrag oder Alternativanlage, das käme ja alles oben auf die Rate drauf, die man sich ausgesucht hat. Ist dann natürlich die Frage, was tragbar ist.

Bausparen ist entgegen der Werbung ein hoch komplexes Produkt mit sehr hohen Kosten. Es kann sich lohnen, wenn Du in einer Niedrigzinsphase ansparst und in einer Hochzinsphase den Kredit aufnimmst.

Ist Deine Erwartung, dass die Zinsen in den nächsten 10 Jahren niedrig sind und dann steigen?

Ein flexibler Vertrag kann Sinn machen, wenn Du stark steigende Zinsen erwartest und nicht weißt, wann Du den Kredit brauchst. Bei einer Refinanzierung ist der Termin jedoch fest. Also brauchst Du keinen flexiblen Tarif, sondern einen optimierten Tarif, bei dem Mindestbewertungszahl und Mindestsparsumme genau gleichzeitig erreicht werden, und zwar fix zum Zeitpunkt der Refinanzierung.

Bis 50T€ sind i.d.R. Darlehen als Blankodarlehen möglich, darüber ist eine dingliche Sicherung notwendig, jedoch reicht zweitrangig. Hilfreich können Bauspardarlehen daher sein, wenn damit die erstrangige Finanzierung z.B. unter 60% gedrückt werden können. Dann verbilligen sie die Gesamtfinanzierung.

Meine Meinung: Es macht wenig Sinn, zu 0,10% oder 0,25% über 10 Jahre anzusparen (Nach Kosten sind die Renditen deutlich negativ!), wenn Du parallel die Möglichkeit hast Sondertilgungen zu leisten. Sondertilgungen sind die beste Zinssicherung!

Eventuell kannst Du Dir das Thema in 4-5 Jahren noch einmal anschauen, je nach Zinseinschätzung und Einkommenseinschätzung. Meistens tilgt man mehr, als geplant, da auch Dein Einkommen mit der Inflation steigen wird.

Wie war der Plan denn ursprünglich als das Darlehen aufgenommen wurde?

Wie sähe denn die künftige Belastung in 9 Jahren aus, wenn man das heutige Zinsniveau annehmen würde? Mehr als das, was aktuell für Kapitaldienst, Sanierung und eventuelle andere Zahlungen (Sparrate Bausparvertrag, Sondertilgungen, ...) anfällt?

Von außen betrachtet sollte zunächst das Hochzinsdarlehen weg, dann sollte Kapital für die Anschlussfinanzierung beschafft werden, entweder direkt im Einsatz (Sondertilgungen) oder erst später (auf Tagesgeld zwischenlagern, wenn da der Zins besser ist als beim Darlehen).

Wie gesagt, von außen, wir stecken nicht in den Details.

Anknüpfend an das, was Hornie schrieb:

Wenn man die Lebenshaltungskosten im Griff hat, sollte sich die Situation eigentlich von Jahr zu Jahr bessern. Also, Kopf hoch!

Kurz zur Klarstellung. Ich habt Ende 2021 zu vermutlich ca 1% Zins finanziert? Wieviel habt ihr denn finanziert, was ist die Rate, Tilgung und was ist euer Einkommen? Ist in den 400k auch die Nachfinanzierung eingerechnet?

400k Restschuld ist erst einmal viel, aber falls ihr ein Ärzepaar o.ä. seid, ist das vielleicht halb so schlimm. Umgekehrt, falls euch die aktuelle Rate gerade genug zum Leben übrig lässt oder das Einkommen absehbar durch Elternzeit o.ä. reduziert ist, dann ist auch kein Geld für einen BSV übrig.

Grundsätzlich würde ich erst einmal die 85k für die Nachfinanzierung wegbekommen, denn das sind die teuren Schulden. Danach würde ich entweder Sondertilgen oder das Geld anderweitig anlegen (z.B. Festgelder) um die Restschuld zu reduzieren. Ein BSV mit teurer Abschlussgebühr und 9 Jahren Nullzins ist da eher unattraktiv.

PS: Ich habe auch nur Zinsbindung bis 2031, aber mit deutlich geringerer Restschuld sodass ich das Sache erst einmal gelassen entgegen sehe. Mehr Details dazu in meinem Blogartikel: https://www.juergen-baut-ein-h…mmt-kein-grund-zur-panik/

Noch zu bedenken ist beim Bausparen die hohe Tilgung. Bauspardarlehen sind darauf ausgelegt, dass sie innerhalb von 10-15 Jahren zurückgezahlt werden.

Eine Restschuld von 400k dürfte da eine sehr hohe monatliche Rate produzieren.

Ich habe das spaßeshalber einmal bei BHW durchgerechnet: Das wären zusätzlich zum Darlehen eine Sparrate von 1600 € und für das Darlehen (~224.000 €) eine monatliche Rate von 1559 €. Und das bei 2,35% Zinsen.

Mit Sondertilgung fährt man da (ohne gerechnet zu haben) m.E. deutlich besser.

Zahn- oder Tierärztepaar?

Scherz beiseite. Aber das geht manchen Leuten so, die einen guten Job machen, der aber außerhalb des "Finanzgedöns" liegt. Worauf es ankommt, ist, dass man noch rechtzeitig die Kurve kriegt.

Ich würde die Nachfinanzierung übrigens nicht für 10 Jahre machen, sondern z.B. nur 5-6 Jahre. Dann liegt nicht das volle Zinsrisiko auf einen Termin.

Die Nachfinanzierung würde doch nicht parallel zum Hauptdarlehen fällig werden, es sei denn, man nimmt 9 Jahre Laufzeit, oder sehe ich das falsch?

Ich kann jetzt nicht ganz verstehen warum ihr nicht gleich eine deutlich längere Zinsfestschreibung angeboten bekommen habt. Normalverdienern kann so eine Restschuld das Genick brechen. Kürzer wäre dann ja trotzdem gegangen, da ihr nach 10 Jahren mit ner Kündigungsfrist von 6 Monaten aus dem Vertrag rausgekommen wärd.

KillerTomate

Mit wieviel % Tilgung habt Ihr denn angefangen?

Zitat von Referat Janders

Die Nachfinanzierung würde doch nicht parallel zum Hauptdarlehen fällig werden, es sei denn, man nimmt 9 Jahre Laufzeit, oder sehe ich das falsch?

Nein, das ist formell korrekt.

Jedoch ist 1 Jahr nicht der ganz große Unterschied. Ok, die letzten 12 Monate sind natürlich das totale Gegenbeispiel, hier hat sich die Zinswelt in kurzer Zeit total verändert.

Generell kann ich nur bedingt verstehen, warum die Meisten eine Finanzierung über nur eine Laufzeit machen. Ich bin bei einer Standardfinanzierung über 10 Jahre halt voll davon abhängig, wie die Zinsen zufällig zu einem Stichtag aussieht. Heute ist ja gar nicht abschätzbar, ob wir uns in 10 Jahren in einer Hochzinz- oder Tiefzinsphase befinden.

Ich habe meine Kredite immer über verschiedene Laufzeiten aufgeteilt. Wenn dann ein (kleiner) Kredit in einer Hochzinsphase verlängert werden muss, haut es mich nicht um. Zusätzlich habe ich die Möglichkeit, beliebig viel davon sonderzutilgen.

Wir haben ein Volltilgerdarlehen, darüber bin ich auch täglich froh. Zwar ist kein vertragliches Sondertilgungsrecht vereinbart, aber nach 10,5 Jahren hilft ja das BGB.

Der KfW-Anteil hat nur 10 Jahre Zinsbindung, für die Anschlussfinanzierung haben wir tatsächlich einen Bausparvertrag gemacht. Falls das Angebot der KfW in 6 Jahren besser ist als der Zins des Hauptdarlehens, könnte man umdisponieren, aber das deutet sich ja eher nicht an.

Das Schöne an einem Annuitätendarlehen ist ja, das die monatliche Belastung immer gleich bleibt. Aber ist das überhaupt sinnvoll bei langen Laufzeiten? Optimal wäre es m.E., wenn sich die Raten an Deine Gehaltsentwicklung anpassen würde.

Du wirst also daneben Geld ansparen, insbesondere in den späteren Jahren. Damit kannst Du in 10 Jahren eine Sondertilgung machen. Dann wirst Du aber das Bauspardarlehen nicht ausnutzen. Damit wird der BSV aber total unrentabel, da nicht optimiert.

Nicht vergessen: Der starke Zinsanstieg der letzten Monate erhöht zwar den Wert Deines fixierten Volltilgerdarlehens, aber erhöht parallel die Opportunitätskosten Deines schlecht verzinsten BSV.

Zitat von Hornie

Das Schöne an einem Annuitätendarlehen ist ja, das die monatliche Belastung immer gleich bleibt. Aber ist das überhaupt sinnvoll bei langen Laufzeiten? Optimal wäre es m.E., wenn sich die Raten an Deine Gehaltsentwicklung anpassen würde.

Du wirst also daneben Geld ansparen, insbesondere in den späteren Jahren. Damit kannst Du in 10 Jahren eine Sondertilgung machen. Dann wirst Du aber das Bauspardarlehen nicht ausnutzen. Damit wird der BSV aber total unrentabel, da nicht optimiert.

Nicht vergessen: Der starke Zinsanstieg der letzten Monate erhöht zwar den Wert Deines fixierten Volltilgerdarlehens, aber erhöht parallel die Opportunitätskosten Deines schlecht verzinsten BSV.

Mit dem Bausparer hebele ich mir die KfW vom Hals. (So der alte Plan.)

Da geht es auch nicht um Lukrativität, sondern um Planungssicherheit und das Erkaufen von Entspanntheit. Also hat der Bausparvertrag den Charakter einer Versicherung und die Prämie muss ich dann zahlen. Damit kann ich gut leben.

Zitat von Hornie

Nein, das ist formell korrekt.

Jedoch ist 1 Jahr nicht der ganz große Unterschied. Ok, die letzten 12 Monate sind natürlich das totale Gegenbeispiel, hier hat sich die Zinswelt in kurzer Zeit total verändert.

Generell kann ich nur bedingt verstehen, warum die Meisten eine Finanzierung über nur eine Laufzeit machen. Ich bin bei einer Standardfinanzierung über 10 Jahre halt voll davon abhängig, wie die Zinsen zufällig zu einem Stichtag aussieht. Heute ist ja gar nicht abschätzbar, ob wir uns in 10 Jahren in einer Hochzinz- oder Tiefzinsphase befinden.

Ich habe meine Kredite immer über verschiedene Laufzeiten aufgeteilt. Wenn dann ein (kleiner) Kredit in einer Hochzinsphase verlängert werden muss, haut es mich nicht um. Zusätzlich habe ich die Möglichkeit, beliebig viel davon sonderzutilgen.

Die Aufteilung hat in der Regel den Nachteil, dass man an die finanzierende Bank gebunden ist und den Kredit nicht bei einer anderen Bank ablösen kann.

Ich habe das auch so gemacht, aber nur weil ich wusste, dass eines der beiden Darlehen schnell getilgt ist, bevor das zweite in die Verlängerung geht.