Aber das ist ja genau der Punkt. Ich glaube alle sind sich einig, dass wenn man eine Wohnung mit 6-7% Rendite kauft, sich das Projekt lohnt. Das entspricht dann irgendwie einem Vervielfältiger von 14-16. In der <1% Phase war der bei uns in der Regel irgendwas um die 30-35. Alles was ich bei uns mit einem Vervielfältiger von ca. 20 finde, ist Schrott und hat einen enormen Sanierungsstau.
Mieteinnahme vs. Ausschüttender Welt-ETF
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Herzerle -
13. April 2023 um 12:41 -
Erledigt
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Immobilien für unter 20 Jahreskaltmieten findest du fast nie.
"fast nie" bedeutet, man findet sie! Wie sonst willst Du über 5% Rendite erreichen? Man muss halt suchen und das ist zeitintensiv. Es gibt das Sprichwort "Der Gewinn liegt im Einkauf".
Mal ein anderes, aber besonderes Beispiel: Mein letzter Verkauf war keine Wohnung, sondern ein kleiner Garagenplatz. Einkauf vor 22 Jahren mit Faktor 6,5 (ungehebelt, d.h. 100% EK). Die ersten ca. 4-5 Jahre alle Einnahmen reinvestiert, dann nichts mehr. Mietrendite bezogen auf den Kaufpreis zuletzt merklich über 30% p.a.. Vor 2 Jahren verkauft mit Faktor 18, ca. zum 6-fachen Einstandspreis (steuerfrei). Mein persönliches Nvidia.
Der Käufer hat inzwischen gut investiert und die Mieten verdoppelt. Auch für ihn ein Schnäppchen.
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Auch das Argument mit dem runterhandeln funktioniert in der Regel nicht so wie du dir das vorstellst. Aber wenn du das kannst, kannst du mir gerne eine PM schreiben, dann fahren wir mal nach München und du handelst mir eine Wohnung von 1 Mio auf 500k runter damit ich 7% Mietrendite bekomme.
Das erwähnte 7%er-Objekt hatte ich von 139k auf 105k verhandelt. Über viele Wochen und immer mit dem Risiko, dass jemand anderes sie mir wegschnappt.
Und Überraschung: Sie liegt nicht im Zentrum von München!
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Aber das ist ja genau der Punkt. Ich glaube alle sind sich einig, dass wenn man eine Wohnung mit 6-7% Rendite kauft, sich das Projekt lohnt. Das entspricht dann irgendwie einem Vervielfältiger von 14-16. In der <1% Phase war der bei uns in der Regel irgendwas um die 30-35. Alles was ich bei uns mit einem Vervielfältiger von ca. 20 finde, ist Schrott und hat einen enormen Sanierungsstau.
Das ist genau das, was Hornie als Nieten bezeichnet und die sollte man genauso ignorieren wie Projekte jenseits der 30/35. Heißt das denn im Umkehrschluss, dass es am Markt gar keine attraktiven Objekte gibt?
Genau die gilt es eben zu finden und die gilt es teilweise auch durch Verhandlungen (Abstriche bei den jeweiligen Ansprüchen, Kompromisse) selbst zu schaffen. Auch nach dem Kauf lässt sich die Mietrendite auch in Absprache mit den Mietern im Gegenzug z.B. zu Renovierungen doch steigern. Es ist und bleibt eben ein Projekt, eine Immobilie zu bewirtschaften…
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Im neuesten Newsletter von FT steht ein Plan über Immobilien als Anlage, diese Punkte decken sich mit meinen Erfahrungen deutlich. Ich bin mittlerweile froh, dass mein Ausflug in die Weit der Vermieter beendet ist.
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"fast nie" bedeutet, man findet sie! Wie sonst willst Du über 5% Rendite erreichen? Man muss halt suchen und das ist zeitintensiv. Es gibt das Sprichwort "Der Gewinn liegt im Einkauf".
Das mag richtig sein. Letztendlich landen wir in der Diskussion immer bei "anektodischer Evidenz". Irgendjemand hatte mal Glück und eine super Rendite eingefahren. Das gleiche gilt für Bitcoin, Nvidia,...dem gegenüber stehen die anderen 99% der Investoren, die dann Varta oder Bayer gekauft haben oder eben eine Immobilie zu einem Vervielfältiger von 30+, weil das "halt so üblich ist". Der Geheimtrick zu schnellem Reichtum ist es aber eben nicht, außergewöhnlich gute Anlagen bekommt man nicht so einfach. Und wenn ich dann solche Tipps höre:
Oder weil man größere Objekte mit vielen Wohneinheiten kauft, die vielen kleineren Investoren zu groß ist
...dann reden wir garantiert nicht mehr vom privaten Kleinanleger, der 50-100k übrig hat. Hier geht es manchen doch nur noch darum, unbedingt in der Diskussion recht zu behalten und nicht mehr um den typischen Anleger, der in einer Grundsatzdiskussion im Mittelpunkt stehen sollte
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Glaube wir nähern uns wirklich langsam aber sicher den Glaubenskriegen, bei denen die einen grundsätzlich pro- und die anderen contra-Immobilien sind.
Für beispielsweise meinen Teil bin ich weder "grundsätzlich pro noch contra Immobilien" eingestellt. Zudem unterscheide ich generell - und zwar deutlich - zwischen selbst genutzten und vermieteten Immobilien, da dabei (für mich jedenfalls) andere Kriterien einfließen.
Vermietete Immobilien haben aus meiner Sicht überhaupt nur einen gewissen Charme aufgrund der Melange aus a) den Leverage-Effekten (man vergleiche diese nur mal mit Lombardkrediten also Wertpapier-Kredite betreffend von den Rahmenbedingungen her), b) dem Gedanken der Diversifikation (die dann auch innerhalb der Anlageklasse greift) sowie c) den steuerlichen Aspekten bzw. Rahmenbedingungen. Ansonsten hätte ich Immobilien niemals auch nur in Betracht gezogen (anderes gilt für mein Eigenheim - da würde ich das Mieten nicht in Betracht ziehen; angefangen von den Möglichkeiten der Gestaltung meiner Behausung, des Gartens usw. bis hin zu einem Thema wie einer Eigenbedarfskündigung. Was aber natürlich eine Art Geschmacksache ist).
Was mich vermutlich von einem Herrn Kommer (und ähnlichen Protagonisten) runterscheidet ... die in der Realität weder über das eine (selbst genutzte Immobilien) noch das andere (vermietete Immobilien - samt den entsprechenden Erfahrungen über Jahrzehnte hinweg) verfügen. Die überzeugtesten und apodiktischsten Äußerungen zu einzelnen Anlageklassen (Tangible Assets wären da - neben Immobilien und Gold - ein weiteres Beispiel) kommen nicht selten ausgerechnet von Leuten, die da gar nicht investiert waren und sind und demzufolge auch über Null Erfahrungen in den Bereichen verfügen ... Das nur am Rande.
verstehe ich diese pauschale Aussage ohne Belege ... nicht.
Bei allem gebotenen Respekt: "Belege" lege ich - wenn denn überhaupt - nur meinem Wohnsitzfinanzamt vor ...
Mal ganz generell: Hätte wir nicht das Geldsystem welches wir haben (seit dem Ende von Bretton ungedecktes Zettelgeld also ein tendenziell inflationistisches Fiat-Money-System) - und später noch dazu ein Experiment wie die Europäische Einheitswährung - würde ich auf eher "risikoreichere" Anlagen (wie Immobilien) oder sehr "risikoreiche" Anlagen (wie Aktien) mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit ganz verzichten. Nach meinen Beobachtungen hat aber unser staatliches Geld schon lange die wichtige Geldfunktion als "Wertaufbewahrungsmittel" verloren (Definition von Geldes anhand der drei Geldfunktionen Zahlungsmittel, Recheneinheit, Wertaufbewahrungsmittel). Dieser "Schatzcharakter" (funktionierenden Geldes aus Sicht eines Sparers, Anlegers, für das Alter Vorsorgenden usw.) ist sukzessive immer mehr in den Hintergrund getreten (erinnert sei hier nur an die sehr vielen Jahre (seit 2009) mit immer weiter ins Negative verschobenen Realzinsen in der Eurozone).
Auch die (seit 1999 abenteuerliche) Ratio "Euro versus Gold" deutet in diese Richtung. Da ist inzwischen der Faktor 9 sehr nahe.
Da für die Politik der direkte Weg zur Lösungen der Probleme (Reformen, Sparen, Wachstum, noch höhere Steuern) eher unangenehm, schwierig und mit erheblichen Widerständen verbunden ist - dürfte der Weg über die Inflationierung weiter und zunehmend der bevorzugte sein (inkl. Finanzieller Repression samt Monetarisierung der Staatsschulden) - als der des geringsten Widerstandes.
Instruktiv dazu ist auch der Blick auf die sog. "offizielle Inflationsrate" (samt dazu erfolgter "Modifikationen" wie Zusammenstellung des Warenkorbs, Kerninflationsrate, hedonistische Methode, Substitutionsmethode, Weglassen von Vermögenpreisen (Immobilien)). Interessant fand ich damals auch immer die Berechnung der Inflation wie früher üblich (für die USA gab es damals die Seite "shadowstats.com" - oder so ähnlich; danach kamen auf die "offizielle Inflationsrate" nochmal mehrere Prozentpunkte obendrauf ...).
Zumal dann auch die Kausalität ("Schuldfrage") verschwimmt. Erst letztens wieder gehörter Tenor: "Die bösen/gierigen Handwerker", "die bösen/gierigen Restaurantbesitzer", "die böse/gierige Autowerkstatt ... etc. pp., "die alle ständig nur die Preise erhöhen" ... Dabei wäre es originäre und prioritäre Aufgabe der staatlichen Notenbank EZB für Kaufkraftstabilität zu sorgen (siehe Art. 119 Abs. 2, Art. 127 Abs. 1 usw. AEUV) ...
Insofern führt dann (und zwar leider aus meiner Sicht) an einem gewissen Anteil (je nach persönlicher Meinung und Gewichtung) an Aktien und/oder Immobilien nix vorbei. In meinem Fall ergänzt noch durch eine ultimative "Versicherung" (in Form von Gold) sowie ausgewählten Tangible Assets.
Für meinen Teil wäre mir Geld, welches noch als Wertaufbewahrungsmittel taugt (deutlich) lieber. Dann könnte ich auf den ganzen Kram gerne verzichten. Und bei einem soliden Geldsystem wäre mir dann auch eine Bank mit einem Konto völlig ausreichend. Das scheint aber politisch nicht (bzw. auf keinen Fall) erwünscht zu sein ...
Der entscheidende (und einzige) Grund also (siehe oben), warum ich mir das mit einer Anlageklasse wie Immobilien überhaupt "antue". Denn: Wer wird schon gerne permanent - jedenfalls implizit sprich wertmäßig - enteignet ... ?
Dir weiter ganz viel Glück mit Deinen privaten Finanzen samt den (ganz wenigen) vermieteten Immobilien !
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Mal ein anderes, aber besonderes Beispiel: Mein letzter Verkauf war keine Wohnung, sondern ein kleiner Garagenplatz. Einkauf vor 22 Jahren mit Faktor 6,5 (ungehebelt, d.h. 100% EK). Die ersten ca. 4-5 Jahre alle Einnahmen reinvestiert, dann nichts mehr. Mietrendite bezogen auf den Kaufpreis zuletzt merklich über 30% p.a.. Vor 2 Jahren verkauft mit Faktor 18, ca. zum 6-fachen Einstandspreis (steuerfrei). Mein persönliches Nvidia.
Kenne auch einige Leute, die mit Einzel-Garagen und/oder TG-Plätzen in größeren und großen Städten über die letzten Jahrzehnte hinweg beste Erfahrungen gemacht hatten. Noch dazu ohne die Regulatorik wie beim Thema Wohnen üblich (bezüglich Miethöhe, Kündigungsfristen, Kündigungsschutz usw.).
Der Käufer hat inzwischen gut investiert und die Mieten verdoppelt. Auch für ihn ein Schnäppchen.
Ob man das so "Eins zu Eins" fortschreiben kann - scheint mir aber eher fraglich. Einer sagte mir erst jüngst, daß er früher noch Wartelisten für seine Stellplätze (immerhin 42 an der Zahl) in der TG-Anlage hatte - und nunmehr dort ein seit einigen Jahren steigender Leerstand von immerhin schon knapp > 25% herrscht (im Zentrum einer Großstadt). Hintergrund ist (dort) vor allen Dingen eine Politik, die das Auto vermutlich gerne aus den Städten heraus hätte - oder die Zahl der Autos jedenfalls signifikant reduzieren möchte.
Dazu kommt, daß nicht ganz wenigen Leuten ein Auto (samt aller Folgekosten) inzwischen auch zu teuer wird und/oder man versucht - gerade im innerstädtischen Bereich - beispielsweise von zwei auf ein Fahrzeug im Haushalt zu reduzieren.
So gesehen könntest Du mit Deinem "letzten Verkauf" vom Timing her genau richtig gelegen haben ...
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...dann reden wir garantiert nicht mehr vom privaten Kleinanleger, der 50-100k übrig hat. Hier geht es manchen doch nur noch darum, unbedingt in der Diskussion recht zu behalten und nicht mehr um den typischen Anleger, der in einer Grundsatzdiskussion im Mittelpunkt stehen sollte
Und die anderen Punkte bzw. Möglichkeiten, an ein Objekt über dem Marktdurchschnitt zu kommen, siehst du nicht? Gerade so als ob es diese Möglichkeiten alle nicht gäbe, und man als Privatperson folglich nur in Aktien-ETF investieren kann? 🤔
Der Kandidat, den ich für besagtes MFH meinte, ist der hier, auch zu finden als Podcast:
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Mit nicht mal Mitte 30 hat er den ziemlich gut bezahlten Job (Bank/Beratung) aufgegeben und sich nur noch den Immobilieninvestments zugewendet. Ich hab mich damals gewundert, dass er so stark auf Immobilien gesetzt hat und hab damals selbst noch zur Miete gewohnt.
Wenn man dir zuhört, hat man den Eindruck so etwas wäre grundsätzlich nicht möglich…
Es ist heute auf Grund der Zinsen finanzierungstechnisch etwas schwieriger, dafür kommen aber auch mehr Objekte zu günstigeren Preisen auf den Markt. Das ergibt im Ergebnis wieder Chancen. Man muss es wie gesagt wirklich wollen, dann findet man auch als Privatanleger attraktive Angebote und Optionen…
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So gesehen könntest Du mit Deinem "letzten Verkauf" vom Timing her genau richtig gelegen haben
Ich habe noch so einige Garagen ...
Aber nicht in Großstadtzentren, eher in Wohngebieten am Ortsrand. Bisher problemlos vermietet.
Wobei sicherlich nicht immer ein Auto drin steht. Aber ok, mein Auto passt auch nicht mehr in meine Garage ...
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Ich habe noch so einige Garagen ...
Aber nicht in Großstadtzentren, eher in Wohngebieten am Ortsrand. Bisher problemlos vermietet.
Garagen sind dankbare Vermietobjekte.
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Bei einem Welt ETF braucht es wesentlich weniger Kenntnisse der Materie.
Daher die grundsätzliche Tendenz zu ETFs.
Das ist wohl unstrittig.
Es hat hier m.W. keiner "Immo statt Aktien-ETF" geschrieben.
Ausgangspunkt der Diskussion war doch, ob man die Diversifizierung erhöhen sollte durch Nutzen einer anderen Assetklasse mit langfristig ähnlichen Renditen.
Die einen machen es und sind damit zufrieden. Andere haben es noch nie probiert und sehen nur die Risiken (oft vom Hörensagen).
Toll wäre es, wenn es hier auch noch jemanden geben würde, der sagt: "Ich habe es probiert, ich war Vermieter aber habe es wieder aufgegeben und alle Immobilien verkauft. Gründe waren ... Aufgrund meiner eigenen Erfahrungen empfehle ich: Finger weg."
Interessanterweise kenne ich mehrere ehemalige Aktienanleger, die heute beim "Nie wieder" angekommen sind, aber keinen ehemaligen Immobilienanleger, der diese Assetklasse heute verteufelt.
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Toll wäre es, wenn es hier auch noch jemanden geben würde, der sagt: "Ich habe es probiert, ich war Vermieter aber habe es wieder aufgegeben und alle Immobilien verkauft. Gründe waren ... Aufgrund meiner eigenen Erfahrungen empfehle ich: Finger weg."
Wenn ich richtig gelesen habe, dann hat ichbins das gemacht
Ich bin mittlerweile froh, dass mein Ausflug in die Weit der Vermieter beendet ist.
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Toll wäre es, wenn es hier auch noch jemanden geben würde, der sagt: "Ich habe es probiert, ich war Vermieter aber habe es wieder aufgegeben und alle Immobilien verkauft. Gründe waren ... Aufgrund meiner eigenen Erfahrungen empfehle ich: Finger weg."
Interessanterweise kenne ich mehrere ehemalige Aktienanleger, die heute beim "Nie wieder" angekommen sind, aber keinen ehemaligen Immobilienanleger, der diese Assetklasse heute verteufelt.
McProfit hat sein Vermögen mit Immobilien aufgebaut.
Meines Wissens hat er das Immobiliengeschäft nach vielen Jahren einfach deswegen aufgegeben, weil Immobilien mehr Arbeit machen als Wertpapiere.
Vielleicht liest er dies und ergänzt es selber, das ist besser, als daß ich über fremder Leute Motive spekuliere.
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Wobei sicherlich nicht immer ein Auto drin steht. Aber ok, mein Auto passt auch nicht mehr in meine Garage ...
Da gibt es einige Gegenden (Stichwort: Bayern - um nur ein Beispiel zu nennen) in denen man es dann schnell - seitens der Kommune, Straßenverkehrsbehörde, Bauaufsicht usw. - mit dem Thema "Zweckentfremdung" zu tun bekommt.
Hatte hier in meinem näheren Umfeld auch schon einige solche Fälle gesehen (von der Umnutzung der Garage als Werkstatt, Hobbyraum, Fitnessraum bis hin zu Wohnraum war da einiges dabei). Und das nicht mehr in der besagten Garage "parkbare" Auto verschärfte dann die Parksituation in der Straße bzw. Gegend. Zumal es an nicht wenigen Stelle ohnehin immer weniger Parkplätze bei gleichzeitig immer mehr Park- und Halteverboten gibt.
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Garagen sind dankbare Vermietobjekte.
Das scheint sich - jedenfalls in einigen Gegenden bzw. manchen Städten - sukzessive etwas zu ändern (siehe schon Nr. 171).
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Interessanterweise kenne ich mehrere ehemalige Aktienanleger, die heute beim "Nie wieder" angekommen sind, aber keinen ehemaligen Immobilienanleger, der diese Assetklasse heute verteufelt.
Weil vermutlich die meisten kleinen privaten Immobilienanleger ihre Rendite gar nicht wirklich berechnen, geschweige denn mit einem marktbreiten Welt-ETF vergleichen, und weil Immobilien anders als Aktien kein tagesaktuelles Preisschild haben.
Es gibt auch jede Menge Leute, die mit ihren Lebensversicherungen, aktiven Fonds mit 5% Ausgabeaufschlag und 2% TER, ihren Bauspar-, Riester- und Rürupverträgeb total zufrieden sind. Weil sie es nicht besser wissen und nie nachgerechnet und verglichen haben.
Man muss eine Assetklasse oder ein Anlageprodukt nicht selbst besessen haben, um sich ein Urteil erlauben zu können, ob es sich in der Mehrheit der Fälle oder für einen selbst lohnt.
Mag sein, dass es einige wenige kleine Privatanleger gibt, die es schaffen, die ganz wenigen Perlen im weitestgehend unrentablen Immobilienmarkt zu identifizieren, die die damit verbundene Arbeit renditereduzierend mit einrechnen, und die das Glück haben, dass sich das Klumpenrisiko bei ihnen nicht realisiert. Es dürfte aber mehr geben, die sich da etwas vormachen.
Wer das machen will, soll es gerne machen. Ich weiß, dass es sich für mich nicht rechnen würde (schon allein weil meine Zeit ohnehin schon knapp ist und eine Reduktion meiner Arbeitszeit - und ohne hätte ich schlicht nicht die Zeit für Immobilien - derart viel entgangenes Gehalt kosten würde, dass sich das niemals rechnen würde). Zumal es mit marktbreiten Aktien-ETF eine Alternative mit vergleichbarer oder höhere Rendite und null renditereduzierendem Aufwand gibt.
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Und die anderen Punkte bzw. Möglichkeiten, an ein Objekt über dem Marktdurchschnitt zu kommen, siehst du nicht? Gerade so als ob es diese Möglichkeiten alle nicht gäbe, und man als Privatperson folglich nur in Aktien-ETF investieren kann? 🤔
Natürlich kann man Glück haben und eine gute Immobilie finden. Genau wie man eine 10x Aktie finden kann. Besonders realistisch oder gar typisch für die Anlageklasse ist das aber beides nicht. Und selbst eine Menge Arbeit für Recherche garantiert eben nichts. Weder beim professionellen Fondsmanager, noch beim privaten Kleinanleger. Gerade wenn man Immobilien aktiv betreuen will, macht man das schnell zum Hobby statt zur einfachen Geldanlage.
Und gerade in den letzten 15 Jahren konnte man dank niedriger Zinsen und explodierender Preise im Immobilienbereich fast nichts falsch machen. Nur weil jemand in kurzer Zeit ein dutzend Immobilien mit hohem Hebeln gekauft hat, bedeutet das noch lange nicht, dass das Konstrukt gut war. Der Grat zwischen maximaler Ausnutzung und einem Kartenhaus ist extrem schmal. Monstermania kennt gefühlt jeden Finanzblog und hat uns hier auch schon Fälle verlinkt, die sich dann definitiv auf der Seite des Kartenhauses wiederfinden. Dabei ist dann auch zu beachten, dass man in Deutschland (anders als z.B. in den USA) auch nach dem Verkauf der Immobilie für eventuelle Restschulden geradestehen muss. Während man beim Aktieninvestment nur den Totalverlust erleiden kann, sind bei Immobilien auch mehr als 100% möglich, gerade wenn wir hier über Hebel von 10 oder mehr reden. Aktuell spricht jedenfalls sehr wenig dafür, dass sich die Erfolgsgeschichten der letzten 15 Jahre nochmal wiederholen. Die Bewertungen für Immobilien sind immer noch sehr hoch, die Zinsen spielen wieder eine deutliche Rolle und in den nächsten Jahren werden viele alte Immobilien von Sanierungspflichten der einen oder anderen Art betroffen sein. Die Umlage von Sanierungskosten auf den Mieter ist schon heute deutlich begrenzt, das wird sich die nächsten Jahre nicht bessern. Überhaupt herrscht ein politisches Klima, das Mieterhöhungen schwer macht.
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Stimmt.
ichbins , kannst Du Deine Gründe nennen? War es eher Pech gehabt oder falsches Objekt/mangelnde Erfahrung oder unvermeidbare Nachteile dieser Assetklasse?
Es gab recht viel was mich einfach nur genervt hat und mir einiges an Freizeit gekostet hat. Das Objekt hatte 14 Wohnungen mit 12 Eigentümern, diese kamen aus dem gesamten Bundesgebiet. Wenn ich nur an die Versammlungen denke, diese wurden zigmal angesetzt und wieder abgesagt. Wenn sie dann statt fanden, waren mehrere Stunden oft vergeudete Zeit, jede Renovierung wurde zur Farce, von den 12 Eigentümern hatte jeder andere Ideen. Wenn mal kurzfristige Entscheidungen gefragt waren, ging dann gar nichts. Vom Gewinn her liegt mein ETF geringfügig besser, aber ohne jeglichen Streß. Die Wohnung habe ich dann an den Mieter verkauft, ab und an sehen wir uns noch, aber die Probleme mit den anderen Eigentümern und der Verwaltung sind wohl nicht besser geworden.
