ETF Sparplan oder Hauskauf als Altersvorsorge?

    Hi ich bräuchte bitte fachlichen Input zu der Frage, ETF Sparplan oder Hauskauf als Altersvorsorge?



    Annahme

    1 Haus komplett abbezahlt vorhanden, welches aktuell in Eigennutzung ist

    Dieses soll zukünftig vermitet werden (Mieteinnahme ~1200 €)

    Eigenkapital 70.000€

    Alter 38 Jahre, verheiratet


    Ziel --> Vermögensaufbau, schuldenfrei bis zur Rente zu sein und ein festes Nebeneinkommen in der Rente zu haben.


    Option 1

    Wir möchten uns gerne verändern und hätten die Möglichkeit ein für uns passendes Haus zu kaufen:

    550.000€ Kaufpreis

    Die aktuell selbst bewohnte Immobilie würde dann zur Tilgung des Kredites dienen und später als monatliches Einkommen dienen.


    Option 2

    Verzicht auf die Immobilie und Anlage des Eigenkapital + monatlichen Sparplan als Altersvorsorge.



    Welche Vorteile bieten die beiden Optionen? :thumbup:

    Hallo DoWe,


    Ihre beiden Optionen sind keine Frage vorrangig der Altersvorsorge sondern des Lebensstils, den Sie sich leisten wollen und können.


    In mindestens 30 Jahren passiert so viel, was Sie heute beim besten Willen nicht prognostizieren können. Nur zwei Beispiele: Ihr vermietetes EfH muss so saniert werden, dass es keine Einkünfte generiert, sondern große Verluste. Oder Ihre Anlagen werden so entwertet, dass sie für die Altersvorsorge nicht mehr viele bringen.


    Detailfrage: Ich würde nie ein EfH langfristig vermieten. Sie können Glück haben und einen Mieter finden, der das Haus wie sein eigenes pflegt. Es geht aber auch anders und sie schießen laufend Geld zu oder müssen den Substanzverlust hinnehmen. Wenn es nicht aus nichtmonetären Gründen in der Familie bleiben soll, würde ich zum Verkauf raten.


    Gruß Pumphut

    Schwierig dir da Empfehlungen zu geben.


    Wo sind die Immobilien? Bleibt ihr die ganze Zeit da wohnen?

    Familienplanung abgeschlossen? Beruf sicher für 30 Jahre?


    Mach das womit ihr euch wohl fühlt. Was nutzen Dir später 20000€ mehr im ETF Vermögen wenn deine Sakramentshälfte nur rumnörgelt das andere Haus wäre aber besser gewesen.

    Wenn die neue Immobilie vom Schwamm zerfressen wird heulst du rum und hättest lieber die alte zurück.


    Musst du wohl alleine rausfinden. Bekommst du aber bestimmt hin. Ich würde das auch mit meiner Frau besprechen und eine gemeinsame Entscheidung treffen. Wir haben die Entscheidung getroffen auf Miete wohnen zu bleiben und die Depot’s zu füttern.

    Das muss für euch aber nicht richtig sein.


    Viel Erfolg bei der Entscheidung.

    Vermietete EFH sind zur Kapitalanlage eher mäßig geeignet. Man bekommt einfach nicht die gleichen Renditen wie bei Wohnungen. 1200€ für ein Haus sind dann vermutlich unter 10€/qm und den Garten haben wir an der Stelle noch gar nicht eingerechnet. Dafür verteilen sich die Kosten wie neue Heizung, etc. immer nur auf eine Partei.

    Zu bedenken ist auch, dass der Kauf von Haus2 50-60k in Kaufnebenkosten unwiderruflich vernichten wird.

    Option 1 ist steuerlich relativ ungeschickt. Du bezahlst Zinsen für das selbstgenutzte Haus statt auf die vermiete Immobilie, sprich sie sind nicht absetzbar. Bei den aktuellen Zinsen dürfte das einiges an Unterschied machen.


    Daher würde ich statt 1 auch die "neue 3" vorziehen: Verkaufen, die selbstgenutzt Immobilie mit EK kaufen, und zum vermieten etwas mit besserer Rendite suchen das dann finanziert ist.


    Ob das besser ist als Variante 2 kann dir rein finanziell keiner sagen. Tendenziell dürfte es aber mit dem Plan (einmaliges Invest als buy and hold) schwierig werden die Rendite zB des MSCI World langfristig zu schlagen. Dazu hast du mehr Aufwand und ein nicht zu verachtendes Klumpenrisiko. Ich persönlich habe auch vermietete Wohnungen, aber eben auch ein ETF Depot so dass immer noch eine gewisse Streuung gegeben ist. Wenn finanziell nur entweder oder geht, würde ich für mich selbst eher nicht auf die Karte Immobilien setzen.

    Ich danke euch für die zahlreichen Anregungen und Gedanken zu den Varianten.


    Sicherlich ist Variante 1 steuerlich nicht die geschickteste Art, da man die Zinsen nicht geltend machen kann. Gibt es dazu noch steuerliche Tricks dies doch in einer Art geltend machen zu können?


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    Einen Verkauf der Immobilie (Neue Variante 3) sehe ich allerdings nicht wirklich als sinnvoll an da:


    Die aktuelle Immobilie einen geringeren Gegenwert als die Neue hat und daher eine Finanzierung auch mit erhöhtem Eigenkapital (Verkauf der jetzigen Immobilie) notwendig ist. Wenn man sich die Monatliche Raten anschaut, würde dies zwischen Verkauf der Immobilie und Vermietung (Miete in die Tilgung einfließen lassen) tatsächlich nur einen geringen Unterschied im Abschlag machen.


    Daher tendiere ich die Immobilie zu halten und die Mieteinkünfte nach Tilgung des Darlehens als Einkunft im Alter zu haben oder übersehe ich etwas?

    Zitat von DoWe

    Die aktuelle Immobilie einen geringeren Gegenwert als die Neue hat und daher eine Finanzierung auch mit erhöhtem Eigenkapital (Verkauf der jetzigen Immobilie) notwendig ist.

    Was würde denn die aktuelle Immobilie (voraussichtlich) als Erlös bringen, und was kostet die neue inkl. Kaufnebenkosten?

    Zitat von DoWe

    Daher tendiere ich die Immobilie zu halten und die Mieteinkünfte nach Tilgung des Darlehens als Einkunft im Alter zu haben oder übersehe ich etwas?

    Muss man wollen. Du bleibst damit Vermieter und trägst das Leerstandsrisiko sowie alle Instandhaltungskosten. Wenn im "alten" Haus ein neues Dach oder eine neue Heizung für 30.000 - 50.000 EUR fällig werden, trägst Du die Kosten. Da ist schnell mal das Äquivalent von 3 bis 5 Jahren Miete weg. Klar, kann man ggf. auch steuerlich geltend machen, aber das Geld zahlst Du erstmal, und den Stress und Ärger eines Vermieters hast Du auch, ohne dass Dir das jemand vergütet. Aktien / ETFs sind da doch "pflegeleichter" und stressfreier.


    Außerdem ist ein Haus ein massives Klumpenrisiko. Mir wäre nicht wohl dabei, neben der selbstbewohnten Immobilien noch einen signifikanten Teil meines Vermögens in nur eine einzige Vermietimmobilie zu stecken. Ich weiß, dass das nicht so unüblich ist und (gerade in der älteren Generation / auf dem Dorf) viele Leute "Betongold" Aktien / ETFs und anderen Anlageklassen vorziehen. Für mich wäre es nichts.