Haus vorzeitig geschenkt bekommen und Geschwister auszahlen | Fragen

    Hallo Forum,


    ich würde mich freuen, wenn ich zu meinem Sachverhalt Anregungen oder Tipps bekommen würde.


    Mein Vater wohnt alleine im abbezahlten 2-Familien-Elternhaus (Wert 190.000 €). Er will es mir und meiner Schwester schenken, aber weiterhin dort wohnen. Es wird keine schriftliche Vereinbarung (Nießbrauch, Wohnrecht) geben. Er zahlt alle anfallenden Neben- und Betriebskosten sowie Unterhaltung und soweit möglich Investitionen.

    Meine Schwester und ich haben selber Einfamilienhäuser.

    Nun ist es so, dass meine Schwester Geld für einen Ausbau braucht. Es wurde vereinbart, dass ich ihr 55.000 € gebe und damit das Haus alleine überschrieben bekomme. Meine Bank hat mir ein Angebot gemacht (4,0 % Zinsen; 10 Jahre Volltilgung; 550 €). Mittelfristig kann eine Wohnung vermietet werden; dort müssten vorher ca. 10.000 € investiert werden. Erwartete Kaltmiete 500 €.


    • Wie schätzt ihr den "Deal" ein?
    • Kann ich die Zinsleistung des Darlehns von der Steuer absetzen?

    Probleme hier ggf.: die 55k€ gebe ich ja nicht explizit für das Haus, sondern sie gehen an meinen Bruder. Dazu kann vielleicht jemand etwas dazu sagen, ob es problematisch ist, dass momentan und auf absehbare Zeit keine Vermietung stattfindet?


    • Abschließend noch die Frage, ob es sinnvollere Finanzierungsmöglichkeiten gibt?


    Vielen Dank schon mal.

    Grüße

    Ab zum Notar, kann man da nur sagen.


    Ein Haus schenken funktioniert sowieso nicht ohne notarielle Vereinbarung. Und im gemeinsamen Interesse aller Beteiligten sollten auch alle sonstigen Vereinbarungen mindestens schriftlich fixiert werden.


    Ohne schriftliche Vereinbarung gibt es sonst ggf. irgendwann böses Blut in der Familie, wenn irgendwer vom Handschlag-Deal nichts mehr wissen will und/oder sich übervorteilt fühlt.


    Und auch so Themen wie etwaige Schenkungsteuer sollte man im Auge behalten und sich fachkundig beraten lassen (sowohl um eine steuerlich möglichst günstige Gestaltung zu erreichen, als auch um nicht - ggf. "aus Versehen"/aus Unwissenheit - Steuer zu hinterziehen).

    Hallo stinn,


    vorab, wie schon 12345 betont hat, alle Fragen, auch Nießbrauch und Verpflichtungen des Nießbrauchers, unbedingt schriftlich regeln.


    Das Rechtskonstrukt wäre eine sog. gemischte Schenkung. Ihr Vater behält den Nießbrauch im Wert von 80k und schenkt Ihnen ein halbes Haus im Wert von 55k. Die andere Haushälfte kaufen Sie Ihren Vater für 55k ab. Das Geld schenkt Ihr Vater dem anderen Kind (egal ob Schwester oder Bruder), steuerfrei.


    Sie können zwar für die Herrichtung später zu vermietenden Wohnraumes vorgezogene Werbungskosten (u.a. auch die Kreditzinsen) geltend machen. Das Finanzamt will aber in absehbarer Zeit Gewinn sehen. Was der noch akzeptierte Zeitrahmen ist, ist Einzelfall. 10 Jahre sind es garantiert nicht.

    Zitat von stinn

    Wie schätzt ihr den "Deal" ein?

    Solange keine Vermietung stattfindet oder Ihr Vater lebt, ist es für Sie ein glattes Zuschussgeschäft. Später kann das Geschäft vielleicht Gewinn abwerfen. Ob Ihnen der Familienfrieden das wert ist, müssen Sie selbst entscheiden.


    Gruß Pumphut

    Hallo stinn und willkommen im FT Forum,

    in der Anfrage schreibst du von Geschwistern, sind da noch mehr, oder nur du und deine Schwester? Sonst wird die ganze Sache noch komplizierter. Meine Laienmeinung sagt, Haus an beide verschenken und du kaufst deiner Schwester ihren Anteil ab. Wie das genau funktioniert müsste der Notar wissen, ansonsten mal einen Fachanwalt fragen, wenn dir die Überweisung an deine Schwester als Schenkung ausgelegt wird, sind Steuern fällig. Ansonsten hat 12345 schon erwähnt alles schriftlich zu fixieren um Unklarheiten auszuschließen und spätere Forderungen zu umgehen.

    Was ist wenn dein Vater pflegebedürftig wird und die Kosten für die Pflege aus seinem Vermögen bestritten werden müssen. Da kannst du nicht einfach sagen: Aber Papa hat mir das Haus geschenkt und dafür habe ich meine Schwester ausgezahlt.

    So lange das Haus nicht mindestens 10 Jahre auf dich überschrieben ist kann es zurück gefordert werden.


    Und wenn ihr Niesbrauch vereinbart dann fallen die Mieterträge deinem Vater zu.


    Und für den Kredit bezahlst du noch mindestens 11000€ und wieso kommt dein Bruder auch noch Geld?


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    Zitat von stinn

    Wie schätzt ihr den "Deal" ein?

    Ziemlich unausgegoren, das ihr euch damit Ärger in die Familie holt ist sehr wahrscheinlich.

    Zitat von ichbins

    Hallo stinn und willkommen im FT Forum,

    in der Anfrage schreibst du von Geschwistern, sind da noch mehr, oder nur du und deine Schwester? Sonst wird die ganze Sache noch komplizierter. Meine Laienmeinung sagt, Haus an beide verschenken und du kaufst deiner Schwester ihren Anteil ab. Wie das genau funktioniert müsste der Notar wissen, ansonsten mal einen Fachanwalt fragen, wenn dir die Überweisung an deine Schwester als Schenkung ausgelegt wird, sind Steuern fällig. Ansonsten hat 12345 schon erwähnt alles schriftlich zu fixieren um Unklarheiten auszuschließen und spätere Forderungen zu umgehen.

    Guten Morgen. Nein, da sind nur meine Schwester und ich.

    Ich hatte es mir ein wenig "einfacher" vorgestellt. Die Hinweise auf den Familienfrieden hier an anderer Stelle will ich aber auch gerne mitnehmen. Im Moment ist alles harmonisch und ich will, dass es so bleibt.

    Die Idee der Schenkung bzw. Übertragung ist genau deshalb entstanden, weil die 10-Jahresfrist schnellstmöglich beginnen soll. Mein Vater ist topfit, aber das kann sich ja schnell ändern.

    Nun fühlt es sich für mich erstmal am besten an, die Schenkung / Übertragung zu gleichen Teilen an mich und meine Schwester zu erreichen. Danach / gleichzeitig kann man sich vom Notar die möglichen weiteren Vorgehen erläutern lassen.

    Mein Vater hat eine so gute Rente, dass dieser Fall sehr unwahrscheinlich ist.


    Wir wollen eben keinen Nießbrauch festhalten.


    Meine Laienmeinung zu dem Deal war:


    Ich kann damit meiner Schwester helfen.

    Ich komme an ein Haus, dass ich mittelfristig für 1.000 € Monat kalt (zwei Wohnungen) vermieten kann, für 55.000 €.

    In 10 Jahren ist das Haus im Wert von 190.000 € meins.

    Zitat von stinn

    Nun fühlt es sich für mich erstmal am besten an, die Schenkung / Übertragung zu gleichen Teilen an mich und meine Schwester zu erreichen. Danach / gleichzeitig kann man sich vom Notar die möglichen weiteren Vorgehen erläutern lassen.

    In welcher Reihenfolge was übertragen/geschenkt wird und wie man das konkret ausgestaltet, macht ggf. einen großen Unterschied bei der Frage, welche und wieviel Steuer anfällt. Beispielsweise weil die Freibeträge von einem Elternteil an ein Kind bei (ich glaube) 400.000 EUR/10 Jahre liegen, unter Geschwistern aber nur bei 20.000 EUR/10 Jahre. Unwissenheit bzw. unkluge Gestaltung kostet euch da schnell fünfstellige Beträge, wenn es dumm läuft.


    Zitat von stinn

    Wir wollen eben keinen Nießbrauch festhalten.

    Auch euer Vater sollte sich beraten lassen, wie er sein Wohnrecht bestmöglich absichert. Mir ist klar, dass ihr euch alle einig seid, aber erstens kann sich das persönliche Verhältnis auch ändern (ich wünsche es euch nicht, aber leider passiert das manchmal), und zweitens können sich z.B. auch eure finanziellen Verhältnisse verändern. Wenn Du z.B. im worst case das Haus aus finanziellen Gründen nicht mehr halten könntest, könnte ein Erwerber ggf. Deinen Vater rauswerfen. Wenn er ein im Grundbuch abgesichertes Wohnrecht hat, geht das nicht. Ein solches Wohnrecht reduziert übrigens ggf. auch den Wert der Immobilie (was wiederum bei der Frage, ob/in welcher Höhe Schenkungsteuer anfällt, hilfreich sein kann).


    Ich kann es nur wiederholen, lasst euch da fundiert beraten.

    Wenn Du vermieten willst, kann es sich steuerlich ("Abschreibung") lohnen, das Haus zu kaufen.

    Also eventuell eine Option: Du kaufst das Haus regulär von Deinem Vater und er schenkt Euch beiden dann den Erlös zu gleichen Teilen.

    Und oft werden die Streitigkeiten nicht direkt aus der Familie erzeugt, sondern von angeheirateten.


    Wie findet es der Mann deiner Schwester wenn du in 10 Jahren die dicke Miete einstreichst und Sie damals mit 55000€ ausbezahlt wurde, euer Vater liegt im Pflegeheim und übersetzt die Raufasertapete und erkennt keinen mehr......und wer fährt dann am Wochenende zum besuchen hin? Schon wieder Du weil dir ja das Haus gehört?


    Müsst ihr selber wissen, aber ein Wasserdichter Vertrag hilft Stress vorzubeugen.

    Wenn alles glatt läuft ist alles prima, aber ihr könnt in Emotionale Ausnahmezustände geraten in der sich Menschen nicht mehr so verhalten wie sie es im Normalfall tun.


    Erlebe ich gerade leider in der eigene Familie und ich bin sehr froh das wir diesen Notarvertrag haben. Mein Schwager hat eine Krebsdiagnose bekommen die kein Mensch haben möchte und da wundert man sich wie Menschen (Schwester) reagieren können obwohl man sie schon sein ganzes Leben kennt.


    Mehr als raten kann ich es dir nicht, dein Leben deine Entscheidung.

    Zitat von 12345

    Ich kann es nur wiederholen, lasst euch da fundiert beraten.

    Würde ich auch sagen. Und das heißt definitv nicht Notar (der hier auch rechtlich an seine Grenzen stößt, rechtlich beraten dürfen nur Anwälte).

    Zitat von Horst Talski

    Müsst ihr selber wissen, aber ein Wasserdichter Vertrag hilft Stress vorzubeugen.

    Halleluja, ich bin tatsächlich einmal mit Horst einer Meinung.

    Taxation is not charity. It is not voluntary. As we shrink the state and make government smaller, we will find that more and more people are able to take care of themselves.


    Grover Norquist

    Zitat von JackDawson

    ... nicht Notar (der hier auch rechtlich an seine Grenzen stößt, rechtlich beraten dürfen nur Anwälte ...

    Natürlich dürfen Notare rechtlich beraten, sie müssen es sogar in den Angelegenheiten, in denen sie tätig werden. Geht man mit so einer Frage erst zum Anwalt und dann zur Beurkundung zum Notar wird es deutlich teurer als wenn der Notar zuerst umfassend berät und dann das beurkundet, was gewünscht wird. Bei mehreren Beteiligten hat der Notar auch den Vorteil, dass er unabhängig und ergebnisoffen beraten muss, während der Anwalt Interessenvertreter nur desjenigen ist, der ihn beauftragt. Insofern, in so einem Fall besser gleich zum Notar und dort zunächst über die verschiedenen Möglichkeiten mit ihren spezifischen Vor- und Nachteilen beraten lassen, dann das beurkunden lassen, was gewünscht wird. Ich bin übrigens kein Notar.

    Zitat von epsilon2

    Natürlich dürfen Notare rechtlich beraten, sie müssen es sogar in den Angelegenheiten, in denen sie tätig werden. Geht man mit so einer Frage erst zum Anwalt und dann zur Beurkundung zum Notar wird es deutlich teurer als wenn der Notar zuerst umfassend berät und dann das beurkundet, was gewünscht wird. Bei mehreren Beteiligten hat der Notar auch den Vorteil, dass er unabhängig und ergebnisoffen beraten muss, während der Anwalt Interessenvertreter nur desjenigen ist, der ihn beauftragt. Insofern, in so einem Fall besser gleich zum Notar und dort zunächst über die verschiedenen Möglichkeiten mit ihren spezifischen Vor- und Nachteilen beraten lassen, dann das beurkunden lassen, was gewünscht wird. Ich bin übrigens kein Notar.

    Der Notar hat im Regelfall einen festgelegten Bereich, in dem er berät.

    Der hier geschilderte Fall geht weit über das heraus, was ein Notar im Regelfall tut.

    Und wenn man sich einen gemeinsamen Anwalt nimmt, ist auch die Parteilichkeit kein Problem.

    Taxation is not charity. It is not voluntary. As we shrink the state and make government smaller, we will find that more and more people are able to take care of themselves.


    Grover Norquist

    Nein, eine solche Beschränkung gibt es nicht. Nach § 24 BNotO darf der Notar auf dem gesamten Feld der "vorsorgenden Rechtspflege" betreuen und beraten. Und das umfasst letztlich alles außer der Interessen- und Prozessvertretung in Streitfällen. Auch in der fachlichen Eignung sind Notare Anwälten im Regelfall mindestens ebenbürtig. Anwaltsnotare müssen außer der Zusatzqualifikation für das Notariat viele jahre Berufserfahrung als Anwalt haben, die Stellen für Nur-Notare gehen regelmäßig an die Jahrgangsbesten der juristischen Staatsexamina.