Bauspar Badenia

Hallo.

Die Finanzierung läuft bereits? Seit wann?

Hallo Yerrick19 ,

da willst Du Dir von einem Produktenverkäufer ein tolles Paket verkaufen lassen. Der Bausparvertrag wird als das Ei des Kolumbus verkauft, da Du später dort einen günstigeren Kreditzins sicherst. Damit sollen alle Nachteile der Kombi übertüncht werden.

Zitat von Yerrick19

Wir sind dran eine Immobilie über Kredit zu finanzieren.

Du brauchst also eine Finanzierung. Dann gehe doch zu einem Finanzierungsvermittler und lasse Dir ein vernünftiges Finanzierungsangebot machen. Am billigsten ist meistens ein ganz normales Annuitätendarlehen!

Auf keinem Fall brauchst Du jetzt ein Sparprodukt. Wenn Du jetzt einen Bausparvertrag abschließt, sparst Du Geld zu einem Minizinssatz von z.B. 0,1% an. Parallel läuft ein Kredit über z.B. 4%. Das bedeutet, dass Du bei jedem Euro, den Du ansparst eine Rendite von -3,9% hast. Jährlich!

Warum willst Du das machen? Besser ist es, mit jedem Euro, den Du übrig hast, Deine Schulden zu reduzieren! Dann bringt jeder zusätzliche Euro eine Rendite von +4,0%.

Solche Kombiangebote, wie dieses der Badenia, haben nur einen Hintergrund: Viel Provision so zu verpacken, dass es der Kunde nicht merkt! Du kennst nicht den effektiven Zins der Kombi und bist auch nicht in der Lage, ihn zu berechnen. Also lasse die Finger davon!!!

auf jeden Fall Müll. Zu einem freien Finanzmakler gehen! Namhafte bürgen hier eigentlich schon ein Stück weit für kundenorientierte Beratung.

Blackrock ist im Übrigen bestimmt am Kauf deiner Immobilie interessiert...

Wann soll denn der Bausparvertrag den Kredit ablösen?

Vielleicht kann man an der Stelle etwas optimieren.

Zitat von Yerrick19

ok hier mal konkrete Daten
der Kredit hat eine Solutions von 1,77% p.a
Auf ein Anullierungskredit zu wechsel,was Badenia ablehnt.

Ich bin zu den Begriffen etwas Irritiert.
Was meinst Du mit Solutions`?

Was ist ein Anullierungskredit?

Hast Du eine Bausparfinanzierung mit verbundenem Vorausdarlehen?

Und vermutlich Anullierungskredit # Annuitätenkredit.

Also willst Du keine Immobilie finanzieren, sondern hast das bereits vor 7 Jahren getan.

Ok, ist so. Es ist jetzt irrelevant, ob das damals gut war.

Vertrag ist Vertrag.

Du musst Dir den Vertrag genau anschauen. Wie lange läuft der? Welche Kündigungsmöglichkeiten gibt es? Hilft Dir das gesetzliche Kündigungsrecht nach 10 Jahren? Wie sind Darlehen und Bausparvertrag verbunden?

Wenn Du keine präzisen Informationen über die Situation lieferst, kannst Du keine sinnvolle Hilfe erhalten können.

Was für eine Art von Darlehen hast du denn aktuell, wenn du zu einem Annuitätendarlehen wechseln möchtest?

Das ganze ist ja weiterhin recht unklar.

Zitat von Hornie

[Du willst] also keine Immobilie finanzieren, sondern hast das bereits vor 7 Jahren getan.

Ok, ist so. Es ist jetzt irrelevant, ob das damals gut war.

Vertrag ist Vertrag.

Wenn Du keine präzisen Informationen über die Situation lieferst, kannst Du keine sinnvolle Hilfe erhalten.

Klar.

Vermutlich hat sich unser Threadersteller zur Immobilienfinanzierung einen Bausparvertrag mit Sofortdarlehen andrehen lassen und merkt jetzt, daß die Konstruktion suboptimal ist: Er steckt seine "Tilgung" zu quasi Nullzinsen in den Bausparer, und die zu verzinsende Restschuld bleibt unvermindert hoch.

Vermutlich kommt er aus der Nummer nicht heraus.

Er kann froh sein, daß der Bausparvertrag pünktlich zum geplanten Zeitpunkt zugeteilt wird, so daß er keine Zwischenfinanzierung braucht, die die Chose weiter verteuert.

@Yerrick19

Wie hoch ist den der GESAMTeffektivzinsatz? Der Muß angegeben sein.

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Ist denn mehr Geld da als die derzeitigen Raten?

Die softe Methode ist, den Bausparer ab sofort entsprechend den finanziellen Möglichkeiten maximal zu besparen, um ihn schneller zuteilungsreif zu bekommen.

Die trickreiche Methode, die Zahlungen in den Bausparer einzustellen. Die beiden Verträge werden zusammenhängen und der Kredit die Bedingung haben, dass der Bausparer mit rate X bedient wird. Der Kredit könnte daraufhin gekündigt werden und wenn die andere Seite das macht, zahlst Du keine Vorfälligkeitsentschädigung. Das sollte aber intensiv durchgesprochen werden mit jemand, der sich wirklich auskennt...

Mal andersherum: Wie schlecht ist die aktuelle Finanzierung denn wirklich? Sicher hättest Du 2017 günstiger finanzieren können, aber wie wären die Konditionen, wenn Du heute umschuldest? Hast Du das mal bei z.B. fmh.de nachgesehen? Eventuell würdest Du Dich verschlechtern. Es ist allerdings nicht ganz trivial, die Zinsen des Kombiprodukts korrekt zu berechnen.

Zitat von Pantoffelheld

Die softe Methode ist, den Bausparer ab sofort entsprechend den finanziellen Möglichkeiten maximal zu besparen, um ihn schneller zuteilungsreif zu bekommen.

Man muß sich das im Einzelfall ganz genau anschauen.

Zitat von Pantoffelheld

Die trickreiche Methode, die Zahlungen in den Bausparer einzustellen. Die beiden Verträge werden zusammenhängen und der Kredit [könnte] die Bedingung haben, dass der Bausparer mit Rate X bedient wird. Der Kredit könnte daraufhin gekündigt werden, und wenn die andere Seite das macht, zahlst Du keine Vorfälligkeitsentschädigung. Das sollte aber intensiv durchgesprochen werden mit jemand, der sich wirklich auskennt.

Ich kann vor Tricks solcher Art nur warnen. Der Threadstarter fragt recht laienhaft. Leuten mit so wenig Ahnung zu raten, Verträge zu brechen, um eine Kündigung einer Immobilienfinanzierung zu provozieren, halte ich für sehr gefährlich.

Zitat von Pantoffelheld

Mal andersherum: Wie schlecht ist die aktuelle Finanzierung denn wirklich? Sicher hättest Du 2017 günstiger finanzieren können, aber wie wären die Konditionen, wenn Du heute umschuldest?

Eigentlich spielt es keine Rolle, wie günstig oder ungünstig die Finanzierung tatsächlich ist, weil der Threadstarter aus der aktuellen Finanzierung nicht geordnet herauskommt. Er muß die Zähne zusammenbeißen und hat vermutlich den geringsten Schaden, wenn er die Finanzierung einfach durchsteht.

Es stellt sich einer Maus, die bereits in der Falle sitzt, nicht die Frage, wie sie vermeiden kann, in die Falle zu tappen.

Bei Konstruktionen wie dieser verdeckt der Finanzverkäufer regelmäßig die Kosten, indem er bewußt etwas nicht nennt, das es eben nicht gibt, nämlich den Zins auf den rechnerischen Tilgungsanteil. Der ist nicht oder quasi nicht vorhanden.

Ein typisches Annuitätendarlehen bedient man mit einer Annuität (deswegen heißt es so), also einer monatlichen Zahlung*, die aus einem Zinsanteil besteht und einem Tilgungsanteil. Der anfänglich kleine Tilgungsanteil reduziert die Restschuld mit jeder Zahlung. Für diesen Teil des Darlehens muß der Häuslebauer dann keinen weiteren Zins mehr bezahlen. Es hat ein psychologisches Moment zu sehen, daß die Schulden langsam kleiner werden. Auch eine Sondertilgung etwa reduziert die Restschuld unmittelbar: Was getilgt ist, darauf muß man keine Zinsen mehr zahlen.

(*Streng genommen kommt "Annuität" von lat. annus, das Jahr, also ist eine Annuität eigentlich eine jährliche Zahlung und keine monatliche. Die oben dargestellte Sichtweise ist aber die allgemein übliche.)

Das ist bei dieser Umgehungskonstruktion anders: Hier wird dem Darlehensnehmer ein Bausparvertrag verkauft. Man faßt sich an den Kopf: Einem Menschen, der ein Darlehen haben will, verkauft man einen Sparvertrag (!). Weil er ja eigentlich ein Haus kaufen will, verkauft man ihm ein Darlehen obendrein, das aber nicht getilgt wird. Die Schulden bleiben trotz aller Sparbemühungen in unveränderter Höhe. Auch der zu zahlende Darlehenszins bleibt in unveränderter Höhe. Ein rechnerischer Tilgungsanteil wird nicht ins Darlehen gesteckt, sondern in den Bausparvertrag, wofür es dort - tataa! - vielleicht 0,01% Zinsen gibt, wenn überhaupt. Irgendwann (hoffentlich nach Plan) wird der Bausparvertrag zugeteilt. Das Bauspardarlehen (mit hoffentlich niedrigem Zinssatz) löst dann auf einen Schlag das Darlehen ab. Es mag sein, daß man mit Sonderzahlungen die Zuteilung beschleunigt. Aber bis zur Zuteilung liegt auch das Geld aus Sonderzahlungen bei einem Zins von gleich oder quasi gleich null im Vertrag fest. Grundsätzlicher Haken von Bauspardarlehen ist, daß sie verhältnismäßig hoch bedient werden müssen, was den Darlehensnehmer ggf. in Liquiditätsschwierigkeiten bringt. Ich hoffe, daß das im vorliegenden Fall berücksichtigt worden ist. Ich hoffe auch, daß der "Bausparer" seine Zuteilung bekommt, bevor die Zinsbindung des tilgungslosen Darlehens ausläuft. Die Bausparkassen sind in diesem Fall zwar gern bereit zu einer Zwischenfinanzierung, lassen sich dieselbe aber regelmäßig vergolden.

Der Threadstarter hat nun vermutlich bei der Bausparkasse angefragt, ob er nicht seine Sparraten statt zu 0,01% in den Bausparvertrag zu vielleicht 2,5% ins Darlehen stecken könnte. Das macht die Bausparkasse selbstverständlich nicht, sie verdient ja an dem billigst zur Verfügung gestellten "Bauspargeld".

Der Threadstarter schreibt, er hätte gern ein "normales" Immobiliendarlehen, also einen Vertrag, in den er einzahlt und sieht, wie die Schulden mit jeder Zahlung ein kleines bißchen weniger werden. Das wäre vermutlich von Anfang an günstiger für ihn gewesen (natürlich nicht für den Finanzprodukteverkäufer, denn dem bringt die realisierte Konstruktion viel mehr Provision). Dieser Zug ist allerdings bereits vor etlichen Jahren abgefahren. Jetzt gilt nur noch: Zähne zusammenbeißen und durch.

Für sein nächstes Haus wird sich der Threadstarter aber hoffentlich nicht mehr in eine solche Konstruktion hineinlocken lassen.

Yerrick19 : Bitte lade doch einmal die Unterlagen neutralisiert hoch! Dann kann man Dir vielleicht helfen.

Wie ist denn die Laufzeit des Kredites bzw. die Ansparphase des Bausparvertrages (Über 10 Jahre?) und wie lange soll die Tilgung des Bausparvertrages dauern?

Zitat von Achim Weiss

Eigentlich spielt es keine Rolle, wie günstig oder ungünstig die Finanzierung tatsächlich ist, weil der Threadstarter aus der aktuellen Finanzierung nicht geordnet herauskommt.

Eigentlich hättest Du den restlichen Text Deines recht langen Beitrages dann auch weglassen können. Ein solches Kombidarlehen würde er beim zweiten Hauskauf auch ohne Deinen Hinweis nicht mehr abschließen.

Zitat von Pantoffelheld

Wie schlecht ist die aktuelle Finanzierung denn wirklich? Sicher hättest Du 2017 günstiger finanzieren können, aber wie wären die Konditionen, wenn Du heute umschuldest?

Die Fragestellung finde ich nach wie vor interessant, selbst wenn man am Ergebnis nichts ändern kann. Erstens lernt man dabei viel über die etwas seltsame Mechanik dieser Konstruktion und zweitens könnte dabei herauskommen, dass man durch die zwischenzeitlichen Änderungen am Markt heute gar nicht so schlecht fährt und sich weitere Grübeleien und Verrenkungen sparen kann. (Auch das wäre kein Grund für einen Dankesbrief an die Badenia, weil wir nur in die Zukunft sehen und die versunkenen Kosten der Vergangenheit -Abschlussgebühr des Bausparers usw.- außen vor lassen.)