Hilft mir bitte den Bauzinsverlauf zu analysieren, zu werten und zu verstehen

Lange Frage, kurze Antwort: Niemand kann die zukünftige Zinsentwicklung vorhersehen.

Du schließt Dein Darlehen zu dem Zeitpunkt ab, an dem Du es brauchst und zahlst dann den Zins, der zu diesem Zeitpunkt aktuell ist.

Standardkonditionen beziehen sich auf 10 Jahre Zinsfestschreibung (nach dieser Zeit kannst Du nach BGB auch ein längeres Darlehen kündigen). Wenn Dir die Sicherheit einer längeren Zinsbindungsfrist den Zinsaufschlag wert ist, dann zahlst Du ihn. Wenn nicht, dann nicht.

Du wirst diese allgemeingültige Erwägung auch durch einen langen Thread hier nicht ändern und kannst auch mit einer Forendiskussion den Zinssatz nicht herunterverhandeln.

Zitat von fz_chicken

Hier die erste Frage: Woher kommt es das die Sparkasse solch komplett andere zahlen ausspuckt? Sind die einfach langsamer weil sie noch viel teuer ertendertes Geld rumliegen haben? Die Raiffeisenbank ist zwar günstiger aber auch nochmal teurer als Interhyp und Dr. Klein Angebote.

Naja, der Punkt ist relativ klar zu beantworten: Banken schlagen unterschiedliche Gewinnmargen auf, haben unterschiedliche Kosten u.s.w. und machen deshalb unterschiedliche Angebote! Da wundert es mich nicht, dass die Sparkasse (erstmal) teurer ist, als Banken z.B. ohne Filialvertrieb…

Ansonsten:

Aktuell würde ich schätzen, dass in den Baufi-Zinsen runde 3 Zinssenkungen bereits eingepreist sind. Sollten die mehr werden oder die Zinssenkungen wegen fallender Inflation stärker ausfallen, dürften die Baufi-Zinsen schneller und stärker fallen. Bleiben diese aus oder zieht die Inflation nochmal an, was ggf. gleichbleibende oder sogar wieder stärker steigende Leitzinsen bedeuten könnte, dann wäre mit einer Stagnation oder Steigerung des Baufi-Zinsniveaus zu rechen. All das werden wir aber erst in den nächsten Monaten sehen bzw. erleben. Prognosen sind da mittel- bis langfristig definitiv kaum möglich…

Wie bist du denn zeitlich festgelegt? Musst du jetzt finanzieren oder kannst du noch 1-2 Jahre warten mit dem Projekt, geht es also nur um die Frage der Zinsfestschreibungsdauer?

Zitat von fz_chicken

also im grunde war es immer so angedacht erstmal grundstück final in 2026 abgezahlt zu haben und dann erst zu bauen.

Ok, dann ist aber die zweite große Variable in euren Überlegung die Entwicklung der Baukosten! Und da fällts mir noch schwerer zu prognostizieren, wie die in 2-3 Jahren aussehen werden…

Zitat von fz_chicken

deswegen im allgemeinen die frage das man blöd gesagt die erkenntnis hat. hey die 2,7 jetzt sind besser als die 3,0 in zwei jahren obwohl man 2 jahre lang nur zinsen zahlt und erst in 2026 das tilgen, nach abbezahlen des grundstücks, des hauskreditsstartet.

Um das exakt entscheiden zu können, bräuchtet ihr ziemlich genaue und belastbare Zahlen zur zukünftigen Zinsentwicklung. Und die Prognosen dazu sind wie gesagt leider weder genau noch belastbar…

Zitat von fz_chicken

wichtigste frage ist eigentlich 10 oder 20j zinsbindung.

Das würde ich in der konkreten Situation bzw. zum Zeipunkt der Kreditaufnahme dann ganz konkret entscheiden. Mein Vorgehen wäre ein Kompromiss: Also rund die Hälfte der Summe länger (ggf. 15-20 Jahre) festzuschreiben als Versicherung gegen stark steigende Zinsen, ein Viertel mittelfristig (5-10 Jahre) und ein letztes Viertel kurzfristig (ggf. sogar variabel falls nicht zu teuer). Dabei kannst du dann, falls gewünscht, so wie der von dir genannte Banker etwas mehr kurzfristiger festschreiben, das ist dann aber eben eine Wette auf bald fallende Zinsen…

Zitat von fz_chicken

weil ich eben wissen will ob es vllt schon Sinn macht sich die finanzierung zu holen um sich den Zinssatz zu sichern und erstmal mal Bereitstellungzinsen zahle und trotzdem besser weg komme. Wir haben eigentlich keine Eile. Aber nun ja - die Kinderplanung steht auch an und lieber wäre uns Haus vor Kind als anders herrum (Luxusprobleme - ich weiß).

Aber mal doofe Frage von mir als Häuslebauer, ein verbindliches Angebot kriegst Du nur, wenn die neben dem Grundstück auch mit der Bauplanung fertig bist und auch schon ein Angebot von der Baufirma hast? Da bist du ja schon soweit fortgeschritten, dass dein Wunsch doch "Haus jetzt" zu sein scheint.

10 oder 20 Jahre ist halt dein persönliches Sicherheitsding. Wie die Frage nach Aktienquote bei der Geldanlage.

Weiterhin für mich ein ? ist, ob die Bank dein noch nicht abgezahltes Grundstück überhaupt als Eigenkapital behandelt und in welcher Höhe. Ich hatte ein Grundstück geschenkt bekommen und prompt haben Banken das nur mit der Hälfte an Wert als Eigenkapital behandelt, dadurch schlechteren Zins erhalten.

Im Zweifelsfall 20 Jahre und nach 10 Jahren in eine günstigere Finanzierung als nach 10 Jahren Zinsbindung in einen teure Finanzierung zu fallen und das ganze noch mit "teurem" Kind.

Ist aber nur une unfundierte Aussage aus dem Bauch heraus.....

Zitat von DidiRich

Ein verbindliches Angebot kriegst Du nur, wenn [Du] ... mit der Bauplanung fertig bist und auch schon ein Angebot von der Baufirma hast.

Der Threadstarter hat ein Grundstück gekauft, das er erstmal abbezahlen will. Von Bauplanung ist noch längst nicht die Rede, geschweige denn von einem Bauantrag. Man kann sich sicherlich als Trockenübung über die Mechanismen schlaumachen, die bei einer Immobilienfinanzierung gelten, mehr aber nicht. Die Finanzierung jetzt bis ins Detail austentern zu wollen, halte ich für Spiegelfechterei.

Zitat von DidiRich

Weiterhin für mich ein ? ist, ob die Bank dein noch nicht abgezahltes Grundstück überhaupt als Eigenkapital behandelt und in welcher Höhe. Ich hatte ein Grundstück geschenkt bekommen und prompt haben Banken das nur mit der Hälfte an Wert als Eigenkapital behandelt, dadurch schlechteren Zins erhalten.

"Banken" nicht, sondern die Bank, bei der Du letztlich abgeschlossen hast. Baukredite sind Verhandlungssache (wobei die Bank der bedeutend mächtigere Verhandlungspartner ist). Letztlich zählt der Preis. Wie der begründet wird, ist sekundär. Für mich ist es nicht logisch, daß ein Grundstück nicht als Eigenkapital zählt, weil es nicht gekauft, sondern geschenkt worden ist. Aber die Bank hat mit dieser vermeintlich logischen Erklärung halt ein Zehntel oder zwei mehr beim Zins durchgesetzt.

Bin nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter.

Zitat von fz_chicken

Wie kann ich das richtig deuten?

(Zukünftige oder selbst aktuelle) Zinsenentwicklungen konkret zu "deuten" scheint mir ähnlich schwer bis nahezu unmöglich wie Wechselkurse bzw. deren Entwicklung zu "deuten".

Wer hätte noch Anfang 2021 gedacht oder antizipieren können, daß man für eine Immobilienfinanzierung anstatt beispielsweise 0,7 % (10-jährige Zinsfestschreibung) nur gut 24 Monate später um 4,25% (mithin mehr als den sechsfachen Zins) bezahlen muß ?

Zitat von fz_chicken

Ich lernte zuletzt das in die Bauzinsen Zinssenkungen der EZB schon eingepreist werden bevor Sie von der EZB auch wirklich bestätigt werden. Erklärung wie Bauzins und Leitzins zusammen hängen von Dr. Klein. Wie ich finde doch sehr einleuchtend erklärt ohne Ökonom sein zu müssen.

Ohne der Artikel gelesen zu haben. Nach meinen Erfahrungen sind der Leitzins und die Bauzinsen zwar nicht voneinander isoliert zu sehen - stehen aber auch nicht in einem unmittelbaren und direkten Wirkungsverhältnis. In der Vergangenheit lief das mit dem Baufi-Zins eher über die Pfandbriefrendite, die wiederum an dem Zins der Bundesanleihe (10-jährige) hängt. Entscheidend dürfte sein, wie die Märkte und Marktteilnehmer auf die zukünftigen Inflationsraten im jeweiligen Währungsraum blicken.

Zitat von fz_chicken

Ich musste zwar feststellen das die Angebote die mir die Interhyp und Dr. Klein zukommen haben lassen alle doch noch eher dem abweichen was mir die örtliche Sparkasse und Raiffeisenbank zu kommen hat lassen.

Zum einen gibt es auch da - also unter den Banken - einen gewissen Wettbewerb. Und zum anderen spielen da auch noch weitere Kriterien hinein wie die jeweilige Geschäftspolitik der unterschiedlichen Banken (kann sich sogar binnen Jahresfrist deutlich ändern, ob man gerne noch Darlehen ausreichen will oder eher bzw. unbedingt nicht) und/oder mit welchen Margen die jeweiligen Banken in dem Bereich kalkulieren wollen bzw. müssen.

Da sich die Rahmenbedingungen im Einzelfall sehr bis extrem unterscheiden, ist es ohne konkrete Infos und Zahlen tendenziell schwer bis unmöglich, da irgendwelche Ratschläge zu geben (da fängt schon damit an, daß ein Eigennutzer der Immobilie anders rechnen wird als ein Vermieter von Immobilien). Oder ob eine Finanzierung eher knapp bis auf Kante genäht ist (spricht für eine eher lange Zinsbindung mit dem § 489 BGB im Hinterkopf) oder finanzieller Spielraum besteht. Eine Splittung des Darlehens mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen kann in manchen Fällen auch eine sinnvolle Möglichkeit sein (wenn denn die Bank den Aufwand mitmacht).

Daneben bieten die heutigen Darlehens-Verträge ohnehin deutlich mehr Spielraum i. V. z. früheren Zeiten (Forward-Darlehen, jährliche Sondertilgungsmöglichkeit ohne VFE, Wechsel des Tilgungssatzes in der Annuität).

Ein meist recht gut informierter Profi - im Vergleich zu mir jedenfalls - der einige Hundert Objekte im Bestand hat und über die Hälfte davon noch mit Finanzierungen, meinte jüngst, daß er in zwei Jahren von Konditionen um die 2,5% (bei 10-jähriger Zinsfestschreibung) ausgeht (aktuell liegt der Zins eher bei etwas über 3%, was dann also immerhin ca. 60 bis 90 Basispunkten weniger entsprechen würde). Und er dann einiges an Darlehen "wieder länger festzurren" will. Was immer man auch von so eine "Prognose" halten mag ... Zwei mir bekannte Banker sehen das ähnlich. Was immer man davon halten mag ... Die Unwägbarkeiten dürften im Bereich der weiteren Entwicklung der (offiziellen) Inflationsrate liegen (siehe schon oben). Jedenfalls ist die Zinslandschaft diesbezüglich (Baufi-Zins) wieder normalisiert (mit einer längeren Zinsbindung steigt der Zins, also der Preis für Geld) sprich nicht mehr invers, wie zeitweise noch zuvor (Zins bei 10-jähriger Zinsfestschreibung lag über dem mit 15-jähriger Zinsfestschreibung).

Zitat von fz_chicken

Das kommt darauf an wie das bewertet wird. über ecken weiß ich das es defintiv zu 100% als EK angesehen wird. Abbezahlt wäre es morgen. das Geld ist da. Ich vermute eben wie gesagt nur dass das geld bis 2026 mehr rendite macht als die ersparnis der zinsen.

Bist du da "sicher"? Mal verglichen, was z.B. eine Bundesanleihe brutto bringen würde, die genau bis zur Fälligkeit läuft? Und dabei auch berücksichtigt, dass du von den Habenzinsen noch 25% Steuer runterrechnen musst, um auf die Nettorendite zu kommen, die du mit dem Sollzins vergleichen kannst? Aktienmarktrisiken würde ich bei gesetzten 2 Jahren Laufzeit nicht eingehen wollen...

Zitat von Achim Weiss

Baukredite sind Verhandlungssache

Wohl wahr.

Zitat von Achim Weiss

(wobei die Bank der bedeutend mächtigere Verhandlungspartner ist).

Das kann muß aber nicht in allen Fällen so sein.

Als sich dies bei mir damals geändert hatte (benötigte keine Darlehen mehr bzw. ein solches konnte ich auch jederzeit von einer anderen Bank bekommen) fing die "Verhandlungssache" an etwas Spaß zu bereiten (auch wenn es natürlich eine Art "Arbeit" blieb).

Verändert präziser verschlechtert - und zwar signifikant - hatte sich dies dann erst wieder mit der im Frühjahr 2016 in Deutschland implementierten EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (EU-WIKR). Wobei sich über die Jahre zeigte, daß da zum einen in 2018 mit der ImmoKWPLV zumindest ein wenig nachgebessert wurde (Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfung-Leitlinienverordnung - bin ein bißchen stolz mir dieses Bürokratie-Monsterwort für die Monster-Bürokratie gemerkt zu haben ...) - und zum anderen die Banken natürlich zwar seitens der BaFin seitdem unter Kuratel (sprich strenger Aufsicht samt Stichproben) stehen, aber im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten dann nach Stellschrauben suchen, um das Darlehen dennoch möglichst wenigstens halbwegs bürokratiearm für den Kunden auszureichen. Jedenfalls für die Kunden, mit denen man unbedingt Geschäft machen oder im Geschäft bleiben will. Trotzdem kein auch nur annähernder Vergleich zur Zeiten vor der EU-WIKR. Als "Otto Normalverbraucher" würde ich diesbezüglich (Immobiliendarlehen) heutzutage nur noch sehr bis äußert ungern bei einer Bank aufschlagen wollen.

Meine damalige Finanzierung (70er Jahre) für mein Häuschen hätte ich unter den heutigen EU-WIKR Bedingungen niemals erhalten - und damals war ich nur ein Student mit gutem Nebenverdienst. Dennoch dauerte das Bankgespräch zur Darlehensbewilligung keine 45 Minuten, es brauchte zunächst nur drei Unterlagen ("den Rest reichen Sie einfach nach") bzw. Nachweise (da ist die Copy meines Personalausweises schon inkludiert) und mein Darlehensvertrag hatte nur gut eine Seite - meine heutigen haben 60, 70 oder noch mehr Seiten. Obwohl ich heute nicht mehr ganz so mittellos bin. Eigentlich müßte es von der Sache her genau andersherum sein ...

Zitat von fz_chicken

jein - ich hab zwar n angebot hier vorliegen damit ich weiß welche zahlen mich plus minus erwarten.

Ich kann dir versprechen, dass ein erstes Angebot ganz sicher nicht dem Endpreis entspricht. Das Thema ist zu komplex, um es als Laie einfach so zu überblicken und die Baufirmen wissen schon, wie man Kosten versteckt. Ein Angebot ist nur so viel wert, wie die Baubeschreibung. Und die ist nur so viel wert, wie du davon auch wirklich verstehst. Dazu kommen noch die grundstücksspezifischen Faktoren. Sinnigerweise sucht man sich jemand, der sich mit dem Thema auskennt und die BLB auseinanderpflückt. Idealerweise macht man eine Vorbemusterung. Und solche Kleinigkeiten wie Außenanlagen nicht vergessen, da geht richtig Geld weg.

Grundsätzlich kann ich dir auch den Rat geben, dass du bei der Finanzierung nicht so sehr auf die Frage schielen solltest, wie man die Zinsen voraussagt. Stattdessen solltest du schauen, welche Restschuld in den verschiedenen Fällen nach X Jahren übrigbleibt und wie groß das Risiko wäre, dass die Anschlussfinanzierung zusammenbricht.

Beim Thema Restschuld sind dann auch zwei andere Faktoren wichtig: Erstens die Rate. Je mehr man tilgt, desto besser. Und zweitens die Frage, wieviel man überhaupt aufnimmt. Etwas Zurückhaltung beim Bau bringt hier eine Menge. 130qm statt 160qm, Carport statt Garage, selbst pflastern statt Gartenbauer und so weiter. Jeder Euro, den man zusätzlich aufnimmt, muss man durch die gesamte bisherige Laufzeit durchschleppen und verzinsen.