Immobilie statt ETF, was ist cleverer?

    Zitat von volcanosaucin

    Um den internen Zins zu berechnen müsste man zumindest das genaue Datum jeder einzelnen Zahlung vom Kauf bis heute kennen.

    Die Reparatur und vor allem die Handwerkerkosten kommen mir auch viel zu wenig vor für 27 Jahre.

    Hier dürfte der Knackpunkt bei fast allen Renditeüberlegungen bei Privatinvestoren liegen (egal ob Immobilien oder Einzelaktien oder Flohmarkt): Habe ich sauber gerechnet und alle Punkte in der Rechnung stehen?

    Eigenleistungen werden faktisch nie mit einem vernünftigen Stundensatz berechnet. Kostet ja nix. Doch! Weil man die bei einer passiven Aktienalternative nicht hat und zur Vergleichbarkeit wichtig sind. Jede Anfahrt zum Objekt, jeder Anruf vom Mieter, jede Nebenkostenabrechnung, jeder Baumarktbesuch.... welcher Privatinvestor führt das über 20-30 Jahre sauber auf?

    Welcher Privatinvestor setzt 7-8% Opportunitätskosten p.a. auf jeden Euro gebundenes Kapital an und alle Kosten an?

    Zitat von Thomas.Schreiber

    Bei uns kostet ein durchschnittliches EFH mit 150qm Wohnfläche heute 700.000 Euro.

    ,,Das ist ein tolles Investment, weil wenn ich das abbezahlt habe, spare ich mir die Miete"

    Wenn Kapital langfristig gebunden ist, muss ich 8% Opportunitätskosten ansetzen (MSCI World). Also 4666 Euro im Monat.

    Nein eben genau nicht. Und das ist das so Du einfach nicht drauf eingehst und was Du die ganze Zeit falsch machst. Die Opportunität rechnest Du nur aufs eingebrachte EK und auf den Rest "nur" die Zinsen.

    @Thomas.Schreiber

    Ich habe einen Teil deiner Beiträge hier gelesen…

    Auch vergisst du die Frage es Erstellers…

    Und ich habe auch schon geschrieben das ich den Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie ehr bis zum 30. Lebensjahr sehe max bis zum 35.

    Zum Thema Arbeitszeit.

    Ich war beim Erwerb ca. 27 Jahre alt. Stundenlohn im 2.-Level-Support eines großen Computerherstellers 1997 ca. 26DM oder 13€

    Zeitaufwand ca. 6 Monate, 5 Tage die Woche nach Feierabend ca. 4h

    6 Monate = 26 Wochen

    Also 26x5x4x13€=6760€

    Ca. Die Hälfte der Zeit hat meine Frau geholfen, die etwas weniger verdiente also nochmals 3300€

    Man kann jetzt streiten ob man die 10.000€ mit berücksichtigt muss.

    Hätten wir nicht umgebaut wären wir wohl ehr unterwegs gewesen und hätten Geld ausgegeben. Klamotten, Eis, Getränke…

    Wir hatten 60.000€ Punkt.

    Die Frage die sich stellt was wäre daraus geworden?

    Wenn ich in einen Vorsorgerechner

    60.000€, 27 Jahre, 7% Zinsen eingebe, einen Steuersatz von 26,3% wähle kommt ein Ergebnis von 238.153€ heraus.

    Bei meiner Aufstellung oben lautet das Ergebnis 420.000€

    Die 7% Zinsen habe ich Mal irgendwo als langfristigen Wert für den MSCI World gelesen. Um auf 420.000€ zu kommen müsste ich von 10,4% ausgehen.

    Und muss ich nicht dann auch die Ausgaben für 27 Jahre Miete berücksichtigen? Nehmen wir die 750€ von 2004 an um die Sache simpel zu gestalten. 27 Jahre x 12 Monate x 750€ = 243.000€ Ausgaben

    Das frißt die 238.153€ komplett auf…

    Hier geht es um selbstgenutztes Wohneigentum.

    Nicht um Anlageobjekte. Da mögen deine Überlegenen bezüglich Rendite richtig sein…

    Aber Immobilien hat man eigentlich zur Risiko Absicherung vor (Total)Verlust.


    Mal sehen was du zu den Zahlen sagst…

    Zitat von Newb

    Nein eben genau nicht. Und das ist das so Du einfach nicht drauf eingehst und was Du die ganze Zeit falsch machst. Die Opportunität rechnest Du nur aufs eingebrachte EK und auf den Rest "nur" die Zinsen.

    Wenn ich meine ETFs verkaufe und davon ein Haus kaufe, hat das Haus Opportunitätskosten von 7-8%.

    Ein Rentner-Ehepaar mit abbezahltem Haus hat Opportunitätskosten von 7-8% p.a. auf den Marktwert des Hauses.

    Ein junges Paar mit Darlehen hat Opportunitätskosten auf das Eigenkapital und zahlt Zinsen.

    Jeder getilgte Euro hat Opportunitätskosten von 7-8%.

    Ich denke die Sache ist nicht so schwer zu verstehen.

    Ich will dich nicht persönlich angreifen. Ich sage nur, dass du sehr wahrscheinlich über den gesamten Zeitraum keine saubere Rechnung hast. Ich mag falsch liegen, aber aus deinen Beiträgen geht das so hervor. Circa-Angaben und ,,Material war damals billig" sind keine Kostenrechnung. Nur wenn du ALLE Kosten, also jeden noch so kleinen Aufwand für das Objekt protokollierst, kannst du das Investment vergleichen. Und da spielt es keine Rolle ob selbst genutzt oder vermietet. Wenn man nur die finanziellen Aspekte vergleichen will, muss man sauber vergleichen.

    Und das ist eben der Unterschied zu Firmen wie Vonovia und Deutsche Wohnen. Dort werden keine Kosten vergessen und man kann das langfristige Ergebnis in den Geschäftsberichten und am Aktienkurs neutral erkennen. Und ich bezweifle, dass 1000 private Vermieter mit 1000 Wohnungen die Objekte effizienter verwalten, als eine Firma 1000 Wohnungen verwalten kann. Und zwar so viel effizienter, dass sie mehr als das Doppelte rausholen.

    Zitat von Thomas.Schreiber

    Habe ich sauber gerechnet und alle Punkte in der Rechnung stehen?

    Oder du überschätzt die kosten

    renovierungs arbeiten fallen auch für Mieter an, wenn man eine Steckdose irgendeo noch zusätzlich haben möche in einem mietobjekt muss man die in aller regel auch selbst zahlen.

    Wenn man von einem neubau ausgeht fallen in den ersten 30jahren quasie keine gröseren instandsetzubgs und vor allem keine sanierungskoste an.

    Ab 30jahren nach bau, fängt es dann das erste mal an, mit einer potentiellen neuen heizung, Fenster, geg. Türen, holzböden/laminat neu (wobei viele die Böden länger nutzen auch wenn diese knarzen und verkratzt sind)

    Geg. Auch die erste bad Erneuerung und fließen in der Küche.

    Ein Dachstuhl hat eine sehr lange haltbarkeit man geht von 80 bis 100jahren aus.

    Je nach verwendeter Dachabdeckung, sind aber erste arbeiten auch erst deutlich nach 30jahren fällig.

    Außenwände haben eher 100 bis 200jahre, außer mal neue Farbe (ca. Alle 20jahre, kann aber auch länger halten je nach lage des objektes).

    Tapeten und Anstriche muss man als Mieter ebenfalls übernehmen also hier keine Kosten.

    Zitat von Hinata

    Wenn man von einem neubau ausgeht fallen in den ersten 30jahren quasie keine gröseren instandsetzubgs und vor allem keine sanierungskoste an.

    So funktioniert eine Kostenrechnung nicht. Ab dem ersten Tag werden Rücklagen für Instandhaltung gebildet und das sind Kosten. Nur um Mal eine der vielen Quellen zu zitieren:

    Eine Faustregel besagt, dass für ein neues Haus pro Jahr eine In­stand­hal­tungs­rück­la­ge von 0,8 – 1 Prozent des Kaufpreises gebildet werden sollte.

    Die Peters‘sche Formel lautet:

    Instandhaltungsrücklage pro Jahr und Quadratmeter = (Herstellungskosten pro Quadratmeter x 1, 5) : 80

    Die Formel geht davon aus, dass in einem Zeitraum von 80 Jahren das 1,5-fache der Herstellungskosten fällig wird. Bei neueren Häusern lassen sich die Herstellungskosten noch leichter ermitteln als bei in die Jahre gekommenen Immobilien. Die Formel auf unser Beispielhaus angewandt, ergibt eine jährliche Instandhaltungsrücklage in Höhe von 54,80 € / m ². Auf 130 m ² gerechnet ergeben sich jährliche Kosten in Höhe von 7.124 €.

    Das ist NUR Instandhaltung! Umbaumaßnahmen (die fast jeder Eigentümer vornimmt) sind nicht enthalten.

    Zitat von Hinata

    Wenn man von einem neubau ausgeht fallen in den ersten 30jahren quasie keine gröseren instandsetzubgs und vor allem keine sanierungskoste an

    Marcus_II schrieb aber, er hat 1997 ein Haus gekauft und das "kernsaniert", das war also offensichtlich 1997 schon ein altes Haus. Ein Haus, das inklusive Kernsanierung damals 120.000 DM gekostet hat, ist definitiv kein Neubau, bei dem man 30 Jahre Ruhe hat. Dass es 2024 im Großraum Düsseldorf für gerade mal 290.000 EUR verkauft wurde, spricht andererseits für erheblichen Sanierungsstau (insofern stimmt es vielleicht, dass 27 Jahre lang kaum in die Instandhaltung investiert wurde).

    Und ja, bei einem Neubau muss üblicherweise nicht nach fünf Jahren Dach oder Heizung erneuert werden. Aber dass 30 Jahre lang kaum etwas anfällt, dürfte so auch nicht stimmen. Irgendwas ist immer, und nur weil es nicht 20.000 EUR auf einen Schlag für eine neue Heizung ist, heißt das nicht, dass keine Kosten anfallen.

    Es ist völlig okay, wenn man als Selbstnutzer sagt "Rendite ist mir völlig egal, es kostet was es kostet, und für die Wohnqualität ist es mir das Geld wert, gefühlt ist über die Jahre nichts Großes angefallen, ich bin zufrieden mit meinem Kauf". Aber WENN man eine Rendite berechnen und mit einer alternativen Anlage zum Beispiel in einen Aktien-ETF vergleichen möchte, ergibt das nur Sinn, wenn man auch alle Kosten sauber und vollständig ansetzt. Da bin ich schon bei @Thomas.Schreiber (wenn auch nicht bei der Kompromisslosigkeit im Ton :D ).

    Zitat von Thomas.Schreiber

    werden sollte.

    Machen ma einfach nicht.

    Begründung: Gehalt so hoch dass 10jahre vorher reichen.

    Also nicht von Tag 1 sondern sparraten beginnt 20jahre nach bau. Geg. Ist dann auch schon der Kredit vollständig getilgt womit die rücklagen noch schneller zusammen sind.


    Ist halt ein peoblem q du rechnest mit theoretischen Sachen ich mit der tatsächlichen Praxis & realität.

    @Thomas.Schreiber

    Kannst du mir die Rendite mit den von mir genannten Zahlen ausrechnen?oder nicht?

    Meine Zahlen stimmen so weit. Ich habe da eine Exceldatei wo alle Ausgaben erfasst werden. Da ist wirklich alles drin, sämtliche Rechnungen, Versicherungen, Autos, Vertäge, GEZ, Müll usw.

    Was soll denn noch angefallen sein? Es gab einmal eine Störung an der Heizung, 2x verstopfter Abfluß, 4 lose Fliesen im Flur, und ein Thermostatventil, 1x Rollladenband das sind die 3000€mal für Handwerker.


    Was fehlt ist die Zeit für die Nebenkostenabrechnung.

    Das ist aber seit Jahren Grundsteuer, Wohngebäudeversicherungen, und Regenwasser.

    Da kannst du gerne 27 Jahre a 50€ ansetzen.

    So genau will ich das aber nicht wissen.


    Oder kannst du nichts und bist nur ein Schwätzer?

    Dann google ich selbst wie man eine einfache Renditenberechnung macht.

    Zitat von Hinata

    Machen ma einfach nicht.

    Begründung: Gehalt so hoch dass 10jahre vorher reichen.

    Also nicht von Tag 1 sondern sparraten beginnt 20jahre nach bau. Geg. Ist dann auch schon der Kredit vollständig getilgt womit die rücklagen noch schneller zusammen sind.


    Ist halt ein peoblem q du rechnest mit theoretischen Sachen ich mit der tatsächlichen Praxis & realität.

    Du behauptest also, dass jeder Immo-Profi und jedes Immobilienunternehmen realitätsfern rechnet und agiert? Und du, der keine Rückstellungen bildet, weil das Gehalt groß genug wäre, praxisnah handelt?

    Zitat von Thomas.Schreiber

    So funktioniert eine Kostenrechnung nicht. Ab dem ersten Tag werden Rücklagen für Instandhaltung gebildet und das sind Kosten.

    Die Peters‘sche Formel lautet:

    Instandhaltungsrücklage pro Jahr und Quadratmeter = (Herstellungskosten pro Quadratmeter x 1, 5) : 80

    Die Formel geht davon aus, dass in einem Zeitraum von 80 Jahren das 1,5-fache der Herstellungskosten fällig wird.

    Genau, es ist eine Formel, das heißt eine grobe Annahme (vermutlich / hoffentlich basierend auf statistischen Erfahrungswerten), um irgendwie kalkulieren zu können und nicht plötzlich von einer kaputten Heizung kalt erwischt zu werden (ja, schlechter Wortwitz! :D ). Man braucht die Instandhaltungsrücklage aber nicht bei jedem Haus exakt zum gleichen Zeitpunkt und in der gleichen Höhe. Und es verbietet einem auch keiner, eine Instandhaltungsrücklage z.B. in ETF anzulegen. Dann würde man auch damit die ETF-Rendite mitnehmen und das Geld eben erst entnehmen, wenn man es braucht.

    Ich gehe mit Dir d'accord, dass viele Selbstnutzer und private Vermieter die ihnen entstehenden Kosten nicht sauber erfassen und berechnen (insbesondere Opportunitätskosten und eigene Arbeitszeit). Aber nochmal, die Dinge sind nicht schwarz-weiß, Immobilien sind keine Maschinen mit festen Wartungsintervallen und Verpflichtung zum Teile- oder Motortausch exakt nach x Jahren. Beim einen geht die Heizung schon nach 15 Jahren kaputt, beim nächsten hält sie 35 Jahre. Das eine Haus hat alle paar Monate irgendwelche Probleme und auch mal was Größeres (z.B. Wasserrohrbruch), das andere hat 30 Jahre lang nichts Großes.

    Dazu kommt, dass man bei Immobilien lange drüber streiten kann, was der "Marktwert" ist. Es kann sein, dass man ein Haus günstig von einer Erbengemeinschaft kauft, die es einfach nur loswerden will, 30 Jahre lang kaum was daran machen muss und es dann mit undichten Fenstern und Sanierungsstau an einen Selbstnutzer verkauft, der sich in die Lage verliebt hat und deshalb mehr zahlt als unter Berücksichtigung der erforderlichen Sanierungsarbeiten eigentlich angemessen. Genauso kann es natürlich auch umgekehrt gehen.

    Du neigst dazu, von statistischen Daten auszugehen und zu behaupten, dass sie auf jeden Einzelfall anwendbar seien. Das funktioniert so aber nicht.

    Zitat von 12345

    Es ist völlig okay, wenn man als Selbstnutzer sagt "Rendite ist mir völlig egal, es kostet was es kostet, und für die Wohnqualität ist es mir das Geld wert, gefühlt ist über die Jahre nichts Großes angefallen, ich bin zufrieden mit meinem Kauf". Aber WENN man eine Rendite berechnen und mit einer alternativen Anlage zum Beispiel in einen Aktien-ETF vergleichen möchte, ergibt das nur Sinn, wenn man auch alle Kosten sauber und vollständig ansetzt.

    Das Problem ist aber, dass Du die genaue Rendite eh immer erst am Ende berechnen kannst.

    Das betrifft sowohl den ETF-Sparplan als auch die Immobilie.

    Und zur Wahrheit gehört auch, dass es ETF auf den MSCI World in Deutschland erst seit 2005 gibt und das ganze Thema ETF erst ab 2009 so richtig fahr aufgenommen hat. Man kann ja nur etwas vergleichen, wenn zum Zeitpunkt X auch beide Optionen verfügbar waren.

    Man sollte auch nicht außer Acht lassen, dass die Lebensqualität in der eigenen Immobilie evtl. um Einges höher ist als in einer Mietwohnung (z.B. eigener Garten, Garage, Hobbyraum, usw.).

    Ich kenne zumindest keine (ehemaligen) Mieter, die sich eine ähnlich große Immobilie gemietet haben, statt sich ein Haus zu bauen/kaufen. ;)

    Ist eben immer eine Frage, wie das Leben sich so entwickelt.

    Ich bin froh, dass ich in einem Haus mit eigenem Garten aufgewachsen bin und genau so bin ich heute froh darüber, dass ich mir nie einen 'Betonklotz' ans Bein gebunden habe.

    Wenn meine Schwester und ich unser Elternhaus eines Tages erben sollten, ist der Verkauf auf jedem Fall beschlossene Sache.

    Zitat von 12345

    Marcus_II schrieb aber, er hat 1997 ein Haus gekauft und das "kernsaniert", das war also offensichtlich 1997 schon ein altes Haus. Ein Haus, das inklusive Kernsanierung damals 120.000 DM gekostet hat, ist definitiv kein Neubau, bei dem man 30 Jahre Ruhe hat. Dass es 2024 im Großraum Düsseldorf für gerade mal 290.000 EUR verkauft wurde, spricht andererseits für erheblichen Sanierungsstau (insofern stimmt es vielleicht, dass 27 Jahre lang kaum in die Instandhaltung investiert wurde).

    Und ja, bei einem Neubau muss üblicherweise nicht nach fünf Jahren Dach oder Heizung erneuert werden. Aber dass 30 Jahre lang kaum etwas anfällt, dürfte so auch nicht stimmen. Irgendwas ist immer, und nur weil es nicht 20.000 EUR auf einen Schlag für eine neue Heizung ist, heißt das nicht, dass keine Kosten anfallen.

    Es ist völlig okay, wenn man als Selbstnutzer sagt "Rendite ist mir völlig egal, es kostet was es kostet, und für die Wohnqualität ist es mir das Geld wert, gefühlt ist über die Jahre nichts Großes angefallen, ich bin zufrieden mit meinem Kauf". Aber WENN man eine Rendite berechnen und mit einer alternativen Anlage zum Beispiel in einen Aktien-ETF vergleichen möchte, ergibt das nur Sinn, wenn man auch alle Kosten sauber und vollständig ansetzt. Da bin ich schon bei @Thomas.Schreiber (wenn auch nicht bei der Kompromisslosigkeit im Ton :D ).

    Naja… 40 km vor Düsseldorf in Richtung Holland, Baujahr 1954, Saniert 1997, 440qm Grundstück, 136qm Wohnfläche. Da sind 280 - 320.000€ der übliche Preis

    Vor 6 Jahren lag der noch bei 200 - 240.000€.

    Mmh… Eigenkapitalrendite

    (Ertrag/Eigenkapitalx100)

    Ertrag ist 420.000€

    Eigenkapital war 60.000€

    (420.000€/60.000x100)=700%. In 27 Jahren…

    Teile ich das einfach durch 27 und habe dann eine Rendite von 25,9% p.a.

    Oder ist nur die Aussage 700% in 27 Jahren richtig?

    Zitat von 12345

    Du neigst dazu, von statistischen Daten auszugehen und zu behaupten, dass sie auf jeden Einzelfall anwendbar seien. Das funktioniert so aber nicht.

    Ich denke bei Investmententscheidungen und dem Vergleich von Alternativen geht es immer um Wahrscheinlichkeiten. Und bei diesen Beurteilungen sind neutrale Daten wichtiger als anekdotische Evidenz und geglückte Einzelbeispiele.

    Bei diesem Thread geht es doch darum was heute wahrscheinlich die bessere Entscheidung für ein Investment ist: Immo oder ETF? Und heute gibt es ETFs monstermania.

    Und deshalb sollte sich mal jeder an die Brust fassen und ehrlich die Fragen beantworten:

    Ich habe die Wahl zwischen ETF oder Immo als Kapitalanlage.

    • Wie wahrscheinlich ist es, dass ich mit dieser Immobilie zu den besten 10-20% der Immoprofis gehören werde?
    • Wie wahrscheinlich ist es, dass ich mindestens doppelt so viel Rendite einfahren werde als die größten Immobilienunternehmen dieses Landes bisher?
    • Wie wahrscheinlich ist es, dass ich die 2000-3000 größten und besten Unternehmen aus allen Branchen auf diesem Planeten langfristig, risikoadjustiert und kostenbereinigt mit dieser Wohnung schlagen werde?

    Und wer diese Fragen mit ,,Ja, das ist wahrscheinlich. Das schaffe ich!" beantworten kann, der soll es machen.

    Marcus_II

    Zumindest (theoretisch) wärst du mit einem MSCI World ETF nicht so schlecht gefahren:

    Allerdings hättest Du ja in den 27 Jahren irgendwo wohnen müssen (=Mietkosten). ;)

    Die spannende Frage wäre also, ob Du in diesen 27 Jahren ein vergleichbares Objekt hättest mieten können und ob die Mietkosten in etwa identisch zu den gesamten aufgelaufenen Kosten der Immobilie in den 27 Jahren waren...

    Wieso sind wir wieder bei Wahrscheinlichkeiten, das stimmt doch nicht. Es ist eine relativ leichte Rechnung aus Kaufpreis, Vervielfältiger, Zins. Die Infos habe ich alle zum Kaufzeitpunkt. Nix mit Wahrscheinlichkeit.

    Dann kommt der Blick in die Zukunft. Und hier kann man, wenn man so will von Wahrscheinlichkeiten sprechen. Also bei Wertentwicklung, Mietpreisentwicklung und Instandhaltung.

    Thomas, schau doch mal bitte die Finanztipvideos die hier und auch schon vor Monaten gepostet wurden. Da wird es Dir sehr klar, wie die Renditen sich berechnen und aussehen. Das ist relativ leichte Kost. Das kannst Du verstehen.

    Immobilie ist immer eine Einzelinvestition hier ist die Annahme von Durchschnittswerten irgendwelcher Statistiken einfach Unfug.

    Zitat von Newb

    Immobilie ist immer eine Einzelinvestition hier ist die Annahme von Durchschnittswerten irgendwelcher Statistiken einfach Unfug.

    Wenn du mit dieser Einzelinvestition aus irgendeinem Grund einen deutlichen Preisvorteil beim Kauf hast und damit die Wahrscheinlichkeit einer Minderrendite drastisch sinkt, kann ich diese Denke akzeptieren.

    Ansonsten gilt auch hier: Wie wahrscheinlich ist es, dass sich die Rahmenbedingen so entwickeln, dass du damit den breiten Markt und die Profis schlägst?

    Du weißt doch heute nicht wie sich dein Immobilieninvestment entwickeln wird, oder? Jeder Investor aus den Daten hat sich etwas bei der Investition gedacht und eine Prognose gewagt. Jedes Immo-Unternehmen wählt Objekte, die eine hohe Rendite versprechen. Nur das Ergebnis ist halt anders als erwartet.

    Wie entwickelt sich die Lokalität?

    Wie die Demografie?

    Wie die Gesetzgebung?

    Wie die Kaufkraft?

    Du stellst eine Prognose für dein Einzelinvestment auf. Und diese Prognose wird vermutlich besser sein als sich die meisten Immo-Investments anderer Privatinvestoren und Profis bisher entwickelt haben. Und besser als sich die größten und besten Unternehmen entwickelt haben. Sonst würdest du es ja nicht machen...

    Jetzt gibt es drei Möglichkeiten: Du bist unglaublich gut bei Auswahl und Prognose, du hast einen overconfidence bias oder deine Rechnung ist falsch.