ETW abzahlen vs. weiter finanzieren? / VL-Sparplan

Zitat von neco_de

37 Jahre alt, ledig, Bundesbeamter auf Lebenszeit und wohne in einer Mietwohnung für 800 Euro warm. Einkommen ca. 3800 (netto). Vor 10 Jahren hatte ich mir eine ETW (Neubau) gekauft, Finanzierung läuft nun im Juli aus. Dann habe ich noch ca. 90t Euro Restschulden. Aktuell trägt sich die Mieteinnahmen mit den Kosten für die Bank 1:1.

Vermutlich typische Selbstnutzerfinanzierung. Als Vermieter finanziert man gern tilgungsfrei.

Zitat von neco_de

Es ist mittlerweile ca. 100t Euro Eigenkapital vorhanden und ich spare aktuell ca. 1t Euro im Monat. Hatte mal in ETFs investiert aber dann gelassen, will aber nun wieder anfangen

Also von der Tendenz her Sicherheitssparer.

In den letzten beiden Jahren hat es mit einem plain vanilla ETF 18% und 25% gegeben.

Ob das so weitergeht? Ich bin da etwas skeptisch. Das heißt: Die besten Jahre hast Du nicht mitgenommen.

Zitat von neco_de

Frage: Sollte man nun das Eigenkapital nutzen und die Restschulden tilgen oder weiterhin die ETW finanzieren und das Eigenkapital in ETF o.ä. anlegen?

Auf diese Frage gibt es keine allgemeingültige Antwort. Der Sicherheitssparer tilgt das Darlehen, mit mittlerem Risikoappetit verlängert man die Finanzierung, mit größerem Risikoappetit stellt man auf tilgungsfreies Darlehen um, wenn der Zins stimmt.

Du zählst vermutlich zur ersten Kategorie.

Zitat von neco_de

Meine Hausbank wollte mir eine weitere Finanzierung anbieten und dann in deren Fonds investieren (Union).

Vermutlich ist Deine Hausbank eine Hausvolksbank.

Zitat von neco_de

Denke die steuerlichen Gründe (Werbungskosten Zinsen) machen nicht so viel aus?

Ah! Die Steuer! Die ist natürlich immer das Wichtigste überhaupt.

Zitat von neco_de

Ich frage hier, da ich wenig unsicher geworden bin. Tendiere aber Richtung Abzahlen und die Mieteinnahmen in ETF über ING etc. anlegen. Aber was meinen die Experten?

Die antworten Dir hoffentlich nichts, weil Du diese Entscheidung selber treffen mußt. Du fragst ja auch niemanden um Rat, ob Du eine bestimmte Frau heiraten sollst oder nicht.

Oumann, Achim Weiss hat recht ....

aber rechne Dir doch aus, was denn die Zinskosten steuerlich ausmachen, sofern Du deine Steuer in einer guten Steuersoftware selbst machst, sollte das ja kein Problem sein)

Tust Du auch das nicht .... dann solltest Du deinen Plan verfolgen und die Bude vielleicht abzahlen und dann den nächsten Schritt machen.

Aber Du könntest mals selbst mit deinen Zahlen spielen und Dir überlegen ob evtl. auch in Frage käme, die Hälfte deines Eigenkapital zur teilweisen Tilgung zu verwenden und die andere Hälfte in den ETF stecken. Aber dadurch würde wohl das Immobiliendarlehen so klein, dass es für viele Banken uninteressant wäre und Du keine Darlehensangebote bekommen würdest.....

Bleibt also deine Entscheidung, höre nicht auf mich

Ich stehe bald vor der gleichen Frage und habe mir viel darüber angeschaut auf YouTube, wo es einige Videos dazu gibt.

Hier wird das Thema z.B. behandelt von Morgan Housel (Autor "Psychologie des Geldes")

Ab Minute 21:30 ungefähr.

Es gibt wohl eine rationale (weiter finanzieren) und eine psychologische (tilgen) Antwort hier drauf. Wobei es natürlich immer noch auf weitere Rahmenbedingungen ankommt, z.B. Zinsniveau.

Aber beides ist valide, es gibt kein richtig oder falsch, deswegen entscheide aus dem Bauch heraus, würde ich sagen.

Zitat von neco_de

Vor 10 Jahren hatte ich mir ein ETW (Neubau) gekauft, Finanzierung läuft nun im Juli aus. Dann habe ich noch ca. 90t Euro Restschulden. Aktuell trägt sich die Mieteinnahmen mit den Kosten für die Bank 1:1.

Es ist mittlerweile ca. 100t Euro Eigenkapital vorhanden und ich spare aktuell ca. 1t Euro im Monat. Hatte mal in ETFs investiert aber dann gelassen, will aber nun wieder anfangen

Frage: sollte man nun das Eigenkapital nutzen und die Restschulden tilgen oder weiterhin die ETW finanzieren und das Eigenkapital in ETF o.ä. anlegen? Meine Hausbank wollte mir eine weitere Finanzierung anbieten und dann in deren Fond investieren (Union). Denke die steuerlichen Gründe (Werbungskosten Zinsen) machen nicht so viel aus?

Eine andere kurze Frage: lohnt sich VL Sparen in ETF bei finesto z.B.? Hier wollte meine Hausbank mir ebenso ein Fond von Union anbieten.

Ich frage hier, da ich wenig unsicher geworden bin. Tendiere aber Richtung Abzahlen und die Mieteinnahmen in ETF über iNG etc. anlegen. Aber was meinen die Experten?

Danke und Gruß

Nico

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Hallo Nico,

ich antworte mal (vielleicht aber etwas an deinen Fragen vorbei ;-).

Hier im Forum gibt es wohl nicht viele Immobilienanleger, 95% der Leute empfehlen dir einen weltweiten ETF und gut is. Das ist per se auch vollkomen in Ordnung.

Anhand deiner Schilderung lese ich heraus, dass du mit der Vermietung prinzipiell klarkommst. Einige Leute haben da ja kein Bock drauf.

Mit ETFs und Aktien scheinst du irgendiwe noch nicht so richtig warmgeworden zu sein. Das ist ja auch voll okay.

Die Zinsen jetzt sind auf einem vernünftigen/bezahlbaren Stand und im Juli vermutlich auch.

Welche Mieteinnahmen erzielst du bei der ETW zurzeit?

Wenn du die 90T Restschuld mit ca. 6% Gesamtannuität gut durch 80% der Mieteinnahmen finanzieren kannst, dann würde ich das machen.

Und dann wäre eine mögliche Idee, dass du nach einer weiteren Immobilie zur Vermietung Ausschau hälst?

Die 100t Euro könntest du dafür als Eigenkapital einsetzen. Bzw vielleicht 70-80t und den Rest als Tagesgeld zur Sicherheit.

Und die 1t Euro im Monat legst du als Sparplan in einen weltweiten ETF an.

Und wenn mal ein Mietausfall eintritt, kannst du die 1t Euro Sparplan ja auch zur Not aussetzen um die Darlehen weiter bedienen zu können ohne dich finanziell einschränken zu müssen.

Ich persönlich habe selber eine kleine ETW zur Vermietung und demnächst kommt wahrscheinlich ein größeres Vermietungsobjekt dazu. Da bin ich natürlich voreingenommen, was die Anlage in Immobilien und die Vermietungsarbeit angeht.

Ich würde prinzipiell keinem dazu raten, wenn er auf Vermietung kein Bock hat. Wenn das bei dir aber anders sein sollte (und diesen Anschein machst du), würde ich über einen solchen Weg nachdenken.

Anhand deiner Eckdaten (Beamter auf Lebenszeit, Verdienst, etc) geben dir Banken bereitwillig Kredite für weitere Immobilien.

Das kann Fluch und Segen zugleich sein.

Neue Objekte sollen sich mMn immer selber tragen, sonst mache ich es nicht und warte auf die nächste Gelegenheit. Eingebrachtes Eigenkapital rechne ich immer mit einem internen Zinssatz ein. Zumindest 2-3%, ähnlich wie Tagesgeld, wäre gut.

Cashflow immer positiv, damit man bei den Banken auch für zukünftige Projekte gut dasteht.

Natürlich jetzt auf keinen Fall zwanghaft nach einer neuen Immobilie schauen, das sollte klar sein. Aber vielleicht kommt ja demnächst eine Gelegenheit dazu.

Klingt doch alles relativ entspannt. Die 90.000 Restschuld bereiten dir wahrscheinlich keine schlaflosen Nächte? Tendenziell würde ich das angesparte Kapital nicht zur Tilgung nutzen und einfach weiterfinanzieren (mit moderater Tilgungsrate).

Eine wichtige Sache: Was dir die Hausbank da anbietet, Union Investment Fonds, ist nicht gut. Das sind Produkte an denen die Bank viel und du wenig verdienst. Wenn du in den Aktienmarkt gehen willst, was mir persönlich als Ergänzung zu deiner Anlageimmobilie sehr sinnvoll erschiene, sind weltweit streuende ETF die erste Wahl.

Wenn du die Volksbank magst kannst du einmal schauen ob das dort halbwegs kosteneffizient möglich ist, oder du schaffst das Geld direkt zu einer kostengünstigeren Bank.

Zitat von FinanzPanda

Eine wichtige Sache: Was dir die Hausbank da anbietet, Union Investment Fonds, ist nicht gut. Das sind Produkte an denen die Bank viel und du wenig verdienst. Wenn du in den Aktienmarkt gehen willst, was mir persönlich als Ergänzung zu deiner Anlageimmobilie sehr sinnvoll erschiene, sind weltweit streuende ETF die erste Wahl.

Genau so ist es.

So eine Konstellationen kenne ich auch von der Sparkasse.

Da bekommt man ein endfälliges Darlehen und soll die Tilgung dann in Fonds anlegen, natürlich sei das in dieser Konstellation dann nur über die Fonds möglich, die die Bank vermittelt.

Bei der Volksbank ist das halt Union Investment. Die Ausgabeaufschläge sind einfach zu hoch, so wie FinanzPanda richtig sagt, das bekommt ein weltweiter ETF viel besser hin bei gleichem Risiko.

Du bist bei deinen persönlichen Eckdaten nicht von deiner Hausbank abhängig.

Damit gehst du zu einem Finanzierer und der sucht für dich die Bank mit den besten Zinskonditionen raus und gut is. Also falls die Volksbank keine vergleichbaren Konditionen anbietet.

In deinem Fall kann ich dir aus Erfahrung sagen (ich arbeite seit ein paar Jahren im Immobilienbereich), dass du ein gern gesehener mensch bie Immobilienkrediten bist.

Da brauchst du keine Abhängigkeit von einer Bank befürchten und kannst mit breiter Brust verhandeln.

Gibt keine blöden Fragen.

Zins + Tilgung = Gesamtannuität, also die Belastung, die durch das Darlehen auf dich zukommt.

Also z.B. 3,5% Zins und 2,5% Tilgung = 6% Gesamtannuität.

Bei 8500 Euro Mieteinnahmen gehe ich mal von der Kaltmiete aus, richtig?

Davon 80% und es bleiben 6800 Euro für die Anschlussfinanzierung. Passt.

Ich würde jetzt die Anschlussfinanzierung schonmal anfragen.

Ich kann natürlich nicht hellsehen, aber ich meine, dass bei so langfristigen Immobiliendarlehen schon einiges bereits eingepreist ist. Kann natürlich noch etwas runtergehen, aber einen gesicherten Zins jetzt fände ich da wichtiger als mögliche 0,3 Prozent weniger Zins.

Manche Banken geben unter 100k Baudarlehen Aufschläge. Ggf kannste dem Vermittler die fehlenden 10k irgendwie unterjubeln. Also ehrliches Wort gönnen und dann sind die 10k offiziell für eine Sanierung in der Wohnung.

15 Jahre Laufzeit fände ich da gut, bringt Sicherheit bei Vermietungsobjekten.

Wenn der Zinsaufschlag zu einem 10 jährigen Darlehen nur gering ist, würde ich auf 15 Jahre gehen.

Wie gesagt, ich würde dem Bänker/Finanzierer 6% Gesamtamnuität "vorgeben", sollte eigentlich zu ausreichend guten Konditionen führen bei der eher geringen Restschuld. Die Bank mit dem besten Zins gewinnt, so ist das dann.

Sondertilgung: damit wollen manche Banken mit schlechten Zinsen bei dir punkten. Ist bei einem Vermietungsobjekt aber mMn uninteressant.

Keine Ahnung, wie andere das sehen, aber bei Vermietungsobjekten interessiert es mich nicht so sehr, wie hoch der Zinssatz ist. Zinsen kann ich als Ausgaben geltend machen.

Ich kalkuliere vorher einfach die maximale Gesamtannuität für das jeweilige Objekt und die Differenz zum Zinssatz ergibt die maximale Tilgung. Ok, unter 1,5 Prozent Tilgung kann ein hohes Restschuld Risiko entstehen lassen. Aber damit hast du ja kein Problem.

Eigengenutzte Wohnung hat wenig bis nichts mit einer Wohnung als Kapitalanlage zu tun.

Wenn du investieren möchtest, sieh dich nach einer weiteren Wohnung zur Vermietung an.

Wenn du ein "Zuhause" kaufen möchtest, dann sei dir im Klaren, dass das ein Luxusgut ist, was du dir gönnst.

Das will ich dir natürlich nicht ausreden, leisten wirst du es dir können.

Aber wie gesagt, das sind für mich zwei Paar Schuhe.

Zitat von Achim Weiss

Vermutlich typische Selbstnutzerfinanzierung.

Eher nicht. Denn schon in Beitrag Nr. 1 steht

Zitat von neco_de

Aktuell trägt sich die Mieteinnahmen mit den Kosten für die Bank 1:1.

Mieteinnahmen und "Selbstnutzung" passen nicht zusammen.

Zitat von Achim Weiss

Sicherheitssparer.

Wie soll es "Sicherheitssparer" geben, wenn in dem Bereich Finanzen keine "Sicherheiten" existieren - außer Steuern, der Inflation und den Kosten/Gebühren für jedes Investment ?

Zitat von Achim Weiss

Als Vermieter finanziert man gern tilgungsfrei.

Dem war und ist - in der Regel - so.

Durch diverse regulatorische Eingriffe (EU-WIKR sprich EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie gültig in Deutschland seit März 2016) aber auch andere Eingriffe bzw. ungünstigere Rahmenbedingungen (steuerliche Verschlechterungen bei KLVs - die Variante "Tilgungsaussetzung iVm Abtretung einer KLV war früher eine übliche bei vermieteten Objekten)) hat sich das sehr bis stark verändert.

Nur noch im Rahmen intensiver Verhandlungen und/oder vor dem Hintergrund bester finanzieller Rahmenbedingung sind heute bei vermieteten Objekten tilgungsfreie Darlehen möglich (ggf. auch über das Stellen von Ersatzsicherheiten).

neco_de: Bin nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter, mit zudem ein bißchen Erfahrung

Zitat von neco_de

Meine Hausbank wollte mir eine weitere Finanzierung anbieten

Verständlich, da diese damit ihr Geld verdienen (Margen).

Btw: Es kann ggf. auch von Vorteil sein, einmal via der heute üblichen und bundesweit tätigen Kreditvermittler (wie Interhyp, Dr. Klein, Hüttig & Rompf, Baufi 24 usw.) gegenüber der Hausbank ein Alternativ-Angebot zu "erwähnen". Manchmal (nicht immer) gibt es da noch etwas Verhandlungsspielraum die Konditionen betreffend. Wenn man denn den Weg mit der Immobilie weiter gehen will.

Zitat von neco_de

und dann in deren Fond

Dabei gilt:

Zitat von Sovereign

Ein "Fond" - auch Grundbrühe genannt - ist eine Flüssigkeit, die beim Braten, Garen, Dünsten oder Kochen von Gemüse, Fleisch oder Knochen entsteht und als Grundlage für Saucen und Suppen dient ...

Vermutlich war also Fonds gemeint ... ?

Zitat von neco_de

und dann in deren Fond investieren (Union).

Auch verständlich, weil die Bank dabei doppelt verdient - einmal die Kreditmarge über das prolongierte Darlehen und noch einmal über den Fonds der hauseigenen Fondsgesellschaft Union-Investment (Ausgabeaufschlag plus jährliches Management Fee).

Von solchen Fonds würde ich mich - ganz persönlich - unbedingt fernhalten.

Von ganz wenigen Ausnahmen ggf. abgesehen - dann sollte man solche Fonds aber a) handverlesen auswählen und b) viel günstiger einkaufen (Fonds-Discount-Anbieter). Die Fonds der genossenschaftlichen Bankengruppe (sowie der Sparkassen; Deka-Fonds) sind über diesen Weg aber meines Wissens gar nicht zu bekommen.

Deinen Fall kannst Du auf der unteren Detail-Ebene nur mit spitzem Bleistift durchrechnen.

Bedeutsamer wäre mir aber die übergeordnete Ebene der Asset-Allocation; siehe z. B. hier

Zitat von SioMio

Wenn du investieren möchtest, sieh dich nach einer weiteren Wohnung zur Vermietung an.

Eine Variante. Eine andere wären eben andere Investments (Stichwort: Aktien beispielsweise).

Für mich wäre die Frage wichtiger, welche Asset-Allocation zu Dir (aus objektiver und subjektiver Sicht) paßt. Verbunden auch mit der Frage: Sollen da überhaupt Immobilien drin sein ? Wenn ja, mit welchem Anteil bezogen auf das Gesamtvermögen ?

Das Ganze sollte dann auch (als integraler Bestandteil) zum Vermögensaufbau passen sowie der Altersvorsorge bzw. späteren Ruhestandsplanung.

Wobei Du vor diesem Hintergrund

Zitat von neco_de

Bundesbeamter auf Lebenszeit

ohnehin in einer recht guten bis komfortablen Situation sein dürftest (da Du später eine Pension erwarten kannst statt einer Rente aus der GRV ... ?!).

Dir weiter gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Aus Sicht eines Immobilieninvestors solltest du die Wohnung nach den 10 Jahren verkaufen. Entweder innerhalb der Familie oder an extern. Dadurch schaffst du dir neues EK, da du die Wertentwicklung steuerfrei vereinnahmst.

Mit dem EK kaufst du dir ein größeres Objekt oder mehrere Wohnungen.

So würde ich es machen wenn du im Immobilienbereich skalieren möchtest. Willst du einfach die Wohnung langfristig zur Altersvorsorge halten, vergleiche den Zins von der Bank mit der Rendite eines alternativen Investment und entscheide dann.