Baugrundstück mit nicht erfüllter Bauverpflichtung erwerben

    Hallo zusammen,


    ich habe hier einen verzwickten Fall zum Thema Baugrundstück und hoffe ich bekomme Tipps dazu.


    Es geht um ein Baugrundstück in einer Neubau Siedlung, Größe 2x 540m², als Doppelhaus Baugrundstück ausgewiesen, aber mit jeweiliger eigener Flur Nr.


    Die Bauverpflichtung das nach 8 Jahren gebaut wird, wurde nicht erfüllt und ist nach 2x Verlängern am 31.12.2024 abgelaufen.


    Mein Bruder und ich könnten von der Besitzerin die nicht mehr Bauen will, das Grundstück erwerben da Sie es nicht möchte das es an die Gemeinde zurückgeht.

    Da aber alle Fristen abgelaufen sind hätte die Gemeinde als erstes das Recht auf den Rückkauf des Grundstücks.


    In der Gemeinde wurden nun letzte Fristen gesetzt für etwaige Bebauung festgelegt.

    Zum 13.02. muss ein Eingabeplan vorliegen und zum 01.08.2025 muss der Rohbau stehen.


    Das ist kein Problem, man kennt Bau Planer, der ist bereits am Zeichnen, das klappt sagt dieser und der Bruder ist Projekt Leiter in einer Holzbau Firma die Häuser baut.

    Alle Gewerke sind im Zeitlichen Rahmen machbar.


    Nun zum Eigentlichen, die Besitzerin vom Grundstück soll dies auch weiterhin Bleiben und auch im Bauplan drinstehen.

    Oder sollte schon vorher eine GBR gegründet werden die wo alle Beteiligten dabei sind. 3 Personen wären das.

    Spätestens nach dem die Bodenplatte für das Haus gegossen ist sollte die jetzige Bauherrin dann aussteigen, dann muss Sie auch für das Grundstück bezahlt werden, ca. 80Tsd. € wären das.

    Oder sollten wir das erst machen nach dem der Rohbau komplett fertig ist nicht das die Gemeinde dann dagegen was einwenden kann?

    Wenn es nach der Fertigstellung des Rohbaus erfolgt kann sich das aber wieder negativ auf die Grundsteuer auswirken?


    Ich hoffe ich konnte es einigermaßen rüberbringen was gemeint ist.

    Zitat von Tomarcy

    Das konnte sehr gut rüber gebracht werden.

    Ergebnis ist, dass man das so in dieser Form überhaupt nicht machen sollte.

    das ist mir bewusst das man es nicht so machen sollte, dies läuft nicht nach Schema F ab.


    Mich hätte halt interessiert was dazu von Seiten der Gemeinde ausgesprochen werden kann?


    Wie wirkt sich ein Grundstücksverkauf, von der Grunderwerbssteuer gesehen her, aus wenn es sich nur die Bodenplatte oder doch ein Rohbau darauf befindet?

    Zitat von RBseventwo

    Wie wirkt sich ein Grundstücksverkauf, von der Grunderwerbssteuer gesehen her, aus wenn es sich nur die Bodenplatte oder doch ein Rohbau darauf befindet?

    Die Grunderwerbssteuer bemisst sich doch am Kaufpreis (des Grundstücks). Somit spielt es IMHO eigentlich keine Rolle, was da auf dem Grundstück drauf oder nicht drauf ist.

    Zitat von lieberjott

    Die Grunderwerbssteuer bemisst sich doch am Kaufpreis (des Grundstücks). Somit spielt es IMHO eigentlich keine Rolle, was da auf dem Grundstück drauf oder nicht drauf ist.

    Steht ein Haus drauf, ist der Kaufpreis höher und damit die Grunderwerbsteuer. Wenn da schon was drauf steht, könnte jemand darauf kommen, hier durch einen zu niedringen Kaufpreis Steuern "sparen" zu wollen.

    Zitat von RBseventwo

    Nun zum Eigentlichen, die Besitzerin vom Grundstück soll dies auch weiterhin Bleiben und auch im Bauplan drinstehen.

    Oder sollte schon vorher eine GBR gegründet werden die wo alle Beteiligten dabei sind. 3 Personen wären das.

    Das verstehe ich beim besten Willen nicht, warum die Besitzerin, das auch (erstmal) bleiben soll, wenn Du und dein Bruder darauf baut und ihr das abkaufen wollt.

    Ihr müsst das Grundbuch sowieso ändern, egal ob die GbR rein soll oder gleich Du/Dein Bruder. Klar, kann man in der GbR die Anteile hin und her schieben ohne laufende Grundbuchänderungen, da sehe ich aber für das private Wohnhaus keinen Sinn drin, da klingt die GbR für mich eher nicht sinnvoll und birgt eigene Risiken (Insolvenz eines Gesellschafters z.B.).


    Zitat von RBseventwo

    Da aber alle Fristen abgelaufen sind hätte die Gemeinde als erstes das Recht auf den Rückkauf des Grundstücks.


    In der Gemeinde wurden nun letzte Fristen gesetzt für etwaige Bebauung festgelegt.

    Zum 13.02. muss ein Eingabeplan vorliegen und zum 01.08.2025 muss der Rohbau stehen.

    Ich denke mit der Gemeidne kann man reden, wenn jetzt akut ein Tätigwerden nachgewiesen werden kann (Notartermin, Bestätigung des Planers usw.), damit die Frist auch noch ein allerletztes mal verlängert werden kann :)

    Zitat von DidiRich

    Steht ein Haus drauf, ist der Kaufpreis höher und damit die Grunderwerbsteuer.

    Korrekt. Gegenteiliges habe ich aber gar nicht behauptet. Und hier war auch nicht die Rede davon, dass ein Haus auf dem Grundstück stehen würde - maximal Bodenplatte oder Rohbau. In wie weit das den Kaufpreis erhöht, ist eine Sache zwischen Käufer und Verkäufer.


    Falls, in einem anderen Fall, das Haus nur noch Abbruchwert hat, könnte das sogar den (Verkaufs-)Wert des Grundstücks mindern.

    Zitat von DidiRich

    Ich denke mit der Gemeidne kann man reden, wenn jetzt akut ein Tätigwerden nachgewiesen werden kann (Notartermin, Bestätigung des Planers usw.), damit die Frist auch noch ein allerletztes mal verlängert werden kann :)

    Wenn der Kämmerer findig ist, zieht er das Vorkaufsrecht und verkauft zum aktuellen Grundstückspreis, der höher sein dürfte.

    Taxation is not charity. It is not voluntary. As we shrink the state and make government smaller, we will find that more and more people are able to take care of themselves.


    Grover Norquist

    Zitat von lieberjott

    Gegenteiliges habe ich aber gar nicht behauptet.

    Ich hab es ja nicht böse gemeint ^^ wollte nur ergänzen, dass es nicht "nur" am Kaufpreis (des Grundstücks) hängt.


    Ich verstehe das Konstrukt und den Sinn dahinter nicht, und je nachdem was für ein findiger Steuerbeamter beim Finanzamt sitzt, stellt der sich ähnliche Fragen .... ob jemand da die Grunderwerbsteuer schön rechnen will ...


    Bei Bauten auf fremdem Grund und Boden wird zivilrechtlich der Eigentümer des Grund und Bodens auch Eigentümer des Gebäudes --> haufe.de

    Ist ein bischen so, als würde ich einem Fremden mein Bargeld auf dessen Konto einzahlen, aber vielleicht bin ich da zu misstrauisch?! :/

    Zitat von DidiRich

    Ich hab es ja nicht böse gemeint ^^ wollte nur ergänzen, dass es nicht "nur" am Kaufpreis (des Grundstücks) hängt.

    Naja, doch, das ist schon der Fall. Da aber Haus und Grund untrennbar miteinander verbunden sind, schließt der Kaufpreis für "das Grundstück" natürlich auch alles mit ein, was sich darauf befindet.

    Zitat von JackDawson

    Wenn der Kämmerer findig ist, zieht er das Vorkaufsrecht und verkauft zum aktuellen Grundstückspreis, der höher sein dürfte.

    Die Gemeinde hat das Vorkaufsrecht da ja die Frist abgelaufen ist.

    Wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht zieht, wird das Grundstück wieder verkauft, aber zu den aktuellen Grundstückspreisen.

    Damaliger Preis 75€m² , aktueller Grundstückspreis 180€m²

    Noch dazu kommt das min. 1 Mitglied des Gemeinderates sehr großes Interesse am Kauf des Grundstückes hat.

    Dadurch bekommt man, nach dem die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht gezogen hat, das Grundstück sowieso nicht mehr, nicht mal zum aktuellen Preis von 180€m²

    Es war die Gemeinde sogar schon beim Notar und einen Rückkaufvertrag angefordert.

    Die Besitzerin erhält aber nochmal eine aller letzte Frist bis zum 13.02. dann ist die nächste Sitzung im Gemeinderat, da muss dann ein Eingabe Plan für den Hausbau Vorliegen. Wenn das passt muss auch der Rohbau bis zum 01.08.2025 gebaut sein.

    Die Kosten für den Notar der den Rückkaufvertrag gemacht hat muss auch von der Besitzerin getragen werden.

    Zitat von RBseventwo

    Die Gemeinde hat das Vorkaufsrecht da ja die Frist abgelaufen ist.

    Wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht zieht, wird das Grundstück wieder verkauft, aber zu den aktuellen Grundstückspreisen.

    Damaliger Preis 75€m² , aktueller Grundstückspreis 180€m²

    Noch dazu kommt das min. 1 Mitglied des Gemeinderates sehr großes Interesse am Kauf des Grundstückes hat.

    Dadurch bekommt man, nach dem die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht gezogen hat, das Grundstück sowieso nicht mehr, nicht mal zum aktuellen Preis von 180€m²

    Das gesetzliche Vorkaufsrecht würde nur bei einer bestehenden Planung der Gemeinde tatsächlich eine Rolle spielen.

    Beim vertraglichen Vorkaufsrecht sieht es anders aus, aber es stellt sich die Frage, ob dieses überhaupt ausgeübt werden kann. (s. o.)

    Zitat von RBseventwo

    Es war die Gemeinde sogar schon beim Notar und einen Rückkaufvertrag angefordert.

    Die Besitzerin erhält aber nochmal eine aller letzte Frist bis zum 13.02. dann ist die nächste Sitzung im Gemeinderat, da muss dann ein Eingabe Plan für den Hausbau Vorliegen. Wenn das passt muss auch der Rohbau bis zum 01.08.2025 gebaut sein.

    Die Kosten für den Notar der den Rückkaufvertrag gemacht hat muss auch von der Besitzerin getragen werden.

    Das, gepaart mit dem Part vorher, klingt nach Futter für die Kommunalaufsicht. :|

    Ich verstehe es so:


    Die Besitzerin will sich jetzt, in aller Eile, doch noch zum Baustart durchringen, damit die Gemeinde das Rückkaufsrecht nicht zieht.


    Aber "eigentlich" will nicht sie bauen, sondern du. Vetraglich ist es nicht möglich, in der kürze der Zeit, dir das Grundstück zu verkaufen???


    Jetzt sollen erst mal die Gemeindevertreter milde gestimmt werden, durch Einreichung der Planungsunterlagen bis zum 13.02. Wenn alles durch ist, dann folgt der eigentliche Verkauf an dich un deinen Bruder.


    Passt das vom Verständnis so weit?


    Bin kein Jurist, würde da vom Gefühl her auf eine Absichtserklärung bzw. einen Vorvertrag setzen. Natürlich alles anwaltlich oder gar notariell. Weiß nicht, was die rechtlichen Mindestanforderungen sind. Eine GbR dafür zu gründen fände ich irgendwie unpassend.

    Das passt soweit ja.

    Zitat von RBseventwo

    Ich habe hier einen verzwickten Fall zum Thema Baugrundstück und hoffe ich bekomme Tipps dazu.

    Nach meinem Dafürhalten ist es eine schlechte Idee, wenn Du Dir in Deinem Fall eine Lösung aus einem Forum erhoffst.


    Das Kind liegt noch nicht im Brunnen, aber es fällt bereits.


    Wenn Du da etwas retten willst, dann nur vor Ort. Ein Haus kostet regelmäßig sechsstellig - und für einen solchen Betrag willst Du auf eine Forenauskunft bauen?

    Zitat von Achim Weiss

    Nach meinem Dafürhalten ist es eine schlechte Idee, wenn Du Dir in Deinem Fall eine Lösung aus einem Forum erhoffst.


    Das Kind liegt noch nicht im Brunnen, aber es fällt bereits.


    Wenn Du da etwas retten willst, dann nur vor Ort. Ein Haus kostet regelmäßig sechsstellig - und für einen solchen Betrag willst Du auf eine Forenauskunft bauen?

    Ich vermute, er sucht einfach nach weiteren Ansatzpunkten, welche er dann auf anderen Wegen weiterverfolgen kann.


    Maximal blöd ist der Zeitfaktor. Zeitdruck ist und war noch nie ein guter Ratgeber.


    Wenn man jetzt wüsste, ob die Gemeindevertetung grundsätzlich an einer einvernehmlichen Lösung interessiert wäre, könnte man dort den Hebel ansetzen. Soll heißen, falls die zügige Bebauung tatsächlich der Hauptfokus ist, könntet ihr dort ggf. mit verbindlichen Verträgen punkten.